本文发表在 rolia.net 枫下论坛进入2017年，全球经济开始进入一个新的发展阶段。即各国经济开始“避虚就实”。在这方面，世界第一，第二大经济实体，美国和中国已经开始展开新一轮的较量。两国都意识到实体经济的重要性，都开始意识到制造业才是国家经济实力的根本。其中，中国采取的方法是改善软环境，改善甚至取消过去的繁琐行政审批环节，为企业发展营造良好的社会软环境；而在美国，新总统特朗普把制造业回归美国作为“让美国再一次伟大”的最重要施政纲领。为此，特朗普新政府将在多方面为美国实体经济发展创造更优质的环境。比如，大幅度降低企业税负，在制定新的贸易政策保护美国制造，重建美国国内基础设施，提高利率等等。其中，特朗普多次提出要提高利率，作为发展美国实体经济的重要措施。为什么加息对发展美国实体经济这么重要呢？因为自2008年以来，长期的超低利率政策，实际上已形成对实体经济的“挤出效应”，很多实体产业已经从中，美两国漂移其它劳动成本更低国家。这么多年的超低利率政策，宽松的货币政策，对社会起非常大的误导作用，而且由此造成的“泡沫经济”极大增加了实体经济的运行成本。 其结果就是企业，个人都把资金购买资产，购买房子，通过泡沫不断增大来实现企业和家庭财产增值。与此同时，由于房屋和资产价格的飙升，造成企业生产成本不断加大，企业从事产品研发，和生产积极性越来越低。这是与特朗普让美国再一次伟大的目标相背离的。所以，美联储已开始加息，并申明，2017年将连续三次加息。房地产与利率变化有着极其密切的关系。在全球经济进入加息通道后，多伦多的房地产投资形势也会相应变化。那在这种新形势下，人们应对投资哪些物业持有谨慎态度呢？我们建议投资者慎重考虑2017年物业投资如下三大“原则”。即，所投资物业产权清晰，有正现金流，物业资产流动性好。
原则之一，投资产权清晰，和对投资者有利的物业。多伦多不同于国内，在国内，人们买房子通常不太考虑产权问题，其实大家都是买个70年使用权；但在多伦多不一样，不同物业的产权是不一样的，而且差异非常大。过去，很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前，轻率地买一个物业，十年后的今天，买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如，两家新移民，在十年前，各个方面都相同，其中一家买的是FREE HOLD的独立房；另一家买的不是FREE HOLD 的物业。那十年后的今天，买独立房那家的资产已超过买不是FREE HOLD的那家资产几十万或上百万加币。“选择不同，人生不同”，这在多伦多选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。投资物业的原则应遵循责任和义务越少，权利和利益越多为佳。如果相反，那样的投资必然是失误的投资。比如，在多伦多有人投资文化遗产房屋。投资这样的物业一定要搞清这样物业的性质。文化遗产房不但属于投资者的，更属于全人类的，属于城市的。所以，投资这样的物业不能像投资其它FREE HOLD 物业拥有同样的权益。据说，这样的物业都是有悠久的历史，带有城市的文化历史特征。房屋历史悠久，一旦超过房屋的经济寿命，那维护费自然多，而且文化遗产房的维护还有规定，比维护其它物业费用要更高。当然，这样的房子，一般情况下是不能推到重建的，没有重建价值。过去听说，人们可以免费在这样房屋里居住，前提是负责这样房子的日常维护。而现今，有些新移民竟然投资几百万买这样文化遗产房，实际上，投资者是买到的是为政府维护城市文化遗产房的光荣义务和责任！作为一名地产经纪，我真为有这样热爱多伦多文化遗产的同袍感到自豪！但如果没有搞清文化遗产房性质，误投这样的文化遗产房则是另外一回事！
原则之二，投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性！有人说，投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，地产经纪只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。至于普通经纪拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资物业，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。现在，GTA有正现金流的物业的城市已不多了。环顾整个GTA，OSHAWA的物业处于非常低的价位，资产泡沫很少。相对于其它区域，OSHAWA的物业租金还很高！过去的一年数据表明，投资OSHAWA房屋，基本能给投资者带来正现金流！非常鼓励新移民到OSHAWA去投资房屋。
原则之三，所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业，即投资者想卖掉这样的物业，上市后非常容易卖掉的物业。反之， 物业资产流动性能差就不一样了，虽然有些物业也很值钱，但非常难发现相应买方，非常难卖掉。显然，投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在GTA投资房屋，有些物业确实有一定价值，甚至价值很高，但流动性很差，这样的物业上市几十天，甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业，投资风险是很大的。一旦经济下滑，或利率开始上升，那些流动性好的物业，投资者能及时将物业上市，及时卖掉。从而避免更大的经济损失。众所周知，很多知名大企业，大公司，和家庭的破产原因，不是没有任何净资产了；而是资金链断裂，一旦资金链断裂，又没有应急补救措施，即便是还有一定净资产，也难免破产命运。这样的例子，新移民应殷鉴不远，2008美国金融危机时，一些房地产投资者，在危机前，这些投资者的资产是非常雄厚的。但一旦社会经济环境发生变化，这些资产流动性差物业，很难变现，从而造成公司资金链断裂，最终导致物业投资者破产。多伦多新移民物业投资也一样！那些流动性差的物业通常是一些商业物业，或需求面很窄的边缘地区物业。这样的物业由于潜在买方不多，因此，想卖掉这样的物业需要花长时间耐心等待。但一旦社会经济形势发生变化，投资者资金紧张，正面临资金链断裂，没有时间等下去时，那是非常危险的。这种情况对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期，而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道，一旦美联储利率不断上升，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资这种流动性差的物业一旦感到月供会越来越沉重，造成投资者可能面临资金短缺，资金链断裂，那后果将不堪设想。那可能将导致投资者面临家庭破产结局！
总之，进入2017年后，全球经济发生根本性变化。历经10年的宽松货币政策，低利率，负利率政策已结束。美联储已开始加息，并声称会在今年连续3次加息。与此同时，世界最大的两个经济实体美国，和中国已开始争夺制造业，竞相为本国实体经济营造宽松的经济环境。在中国，各级政府正在不断改善实体经济投资的软环境；在美国，新政府将在贸易政策，企业税负等等措施发展制造业。在这种不断变化世界经济环境下，多伦多的房地产业难免会发生一些变化。过去高杠杆，高价格，低利率，低风险，高回报的泡沫经济时代可能进入尾声。取而代之的是利率不断走高，房屋价格可能不断走低，物业投资风险不断升高的实体经济时代。事实上，最近一段时期，细心的物业投资人也不难发现从深圳到北京，从三线城市到一线城市，从悉尼到温哥华，物业投资大环境已经发生性质变化。虚高的房价不但不利于社会实体经济发展，更不得人心。社会需要发展实体经济以实现可持续发展，城市需要更多的企业安置社会更多人就业，国家需要强大制造业以发展国家经济。从温哥华市长给外来“炒房团”加税，和美国特朗普当选美国新总统。那都是时代的呼唤，都是社会的心声。人们已经厌恶了长期虚拟经济，厌恶了泡沫经济，厌恶了泡沫经济带来的不断加大的贫富分化。面对新形势下，面对全球经济发展动能的转换，多伦多新移民也应及时变更多伦多物业投资的方向，去投资那些产权清晰，投资资产有正现金流，投资资产流动性好的GTA物业。因为投资这样的物业投资回报好，投资压力小，投资风险少！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
原则之一，投资产权清晰，和对投资者有利的物业。多伦多不同于国内，在国内，人们买房子通常不太考虑产权问题，其实大家都是买个70年使用权；但在多伦多不一样，不同物业的产权是不一样的，而且差异非常大。过去，很多新移民在没有搞清楚这方面差异之前，轻率地买一个物业，十年后的今天，买错物业的后果足以让投资者抱恨终生。比如，两家新移民，在十年前，各个方面都相同，其中一家买的是FREE HOLD的独立房；另一家买的不是FREE HOLD 的物业。那十年后的今天，买独立房那家的资产已超过买不是FREE HOLD的那家资产几十万或上百万加币。“选择不同，人生不同”，这在多伦多选择不同物业所带来的家庭发展差异是巨大的。投资物业的原则应遵循责任和义务越少，权利和利益越多为佳。如果相反，那样的投资必然是失误的投资。比如，在多伦多有人投资文化遗产房屋。投资这样的物业一定要搞清这样物业的性质。文化遗产房不但属于投资者的，更属于全人类的，属于城市的。所以，投资这样的物业不能像投资其它FREE HOLD 物业拥有同样的权益。据说，这样的物业都是有悠久的历史，带有城市的文化历史特征。房屋历史悠久，一旦超过房屋的经济寿命，那维护费自然多，而且文化遗产房的维护还有规定，比维护其它物业费用要更高。当然，这样的房子，一般情况下是不能推到重建的，没有重建价值。过去听说，人们可以免费在这样房屋里居住，前提是负责这样房子的日常维护。而现今，有些新移民竟然投资几百万买这样文化遗产房，实际上，投资者是买到的是为政府维护城市文化遗产房的光荣义务和责任！作为一名地产经纪，我真为有这样热爱多伦多文化遗产的同袍感到自豪！但如果没有搞清文化遗产房性质，误投这样的文化遗产房则是另外一回事！
原则之二，投资有正现金流的物业。有投资经验的人很容易理解投资物业的正现金流的重要性！有人说，投资房屋是否有正现金流应该成为判断一个物业是否值得投资的一个原则。如果一个物业无论你如何经营，都无法改变成为转化成有正现金流的物业。那么，无论市场炒作多么火热，广告吹的如何好，投资人也要冷静对待这种负现金流物业，千万不要跟风投资一些带来负现金流的房屋。炒作有负现金流的物业，与过去炒作亏损上市企业股票一样，最终结果很可能给投资者带来巨大经济损失。在加拿大，是高福利国家，高税收国家。每个人的工作都很辛苦，而且税后收入都差不多。如果投资人所投资的房屋，每个月给家庭带来两三千加币的负现金流，那这个家庭的财务负担是相当重的。而且长期在这种负担下生活，给家庭成员带来精神压力，对家庭成员的身体健康造成危害，有损家庭成员的移民生活幸福感。千万不要相信，GTA的房价100%一定会永远上涨! 任何地产经纪都没有这个能力预测明天GTA的房屋市场走势。这能力是超过地产经纪的职业范围，地产经纪只能告诉你过去，告诉你昨天发生的事情。明天的房屋市场的变化，连美联储主席，格林斯潘都没有能力预测。至于普通经纪拍胸脯，打保票，以后GTA的房屋将要上涨多少多少，都是没有任何意义的。如果你根据某个经纪对房屋市场的预测而买了负现金流的投资物业，那后果是很不确定的。一旦市场继续涨价，那还好；但如果市场不断下滑，那投资人不但承受每月的负现金流带来的财务负担，而且还要承受房屋市场下滑所带来的资产缩水，这对于投资者来说是双重损失，是最可怕的投资后果。现在，GTA有正现金流的物业的城市已不多了。环顾整个GTA，OSHAWA的物业处于非常低的价位，资产泡沫很少。相对于其它区域，OSHAWA的物业租金还很高！过去的一年数据表明，投资OSHAWA房屋，基本能给投资者带来正现金流！非常鼓励新移民到OSHAWA去投资房屋。
原则之三，所投资的物业流动性好。投资流动性好的物业，即投资者想卖掉这样的物业，上市后非常容易卖掉的物业。反之， 物业资产流动性能差就不一样了，虽然有些物业也很值钱，但非常难发现相应买方，非常难卖掉。显然，投资流动性好的房屋的风险好控制。投资的风险控制是非常重要的！大多数投资人基本上都是有一定资产的，生活非常宽裕的家庭。在加拿大，这种生活来之不易！千万要珍惜！新移民投资房屋的目的是在投资风险可控的范围内，使得家庭财产保值增值；绝不是冒着家庭破产的危险仅仅是为了十几，二十几的投资回报。在GTA投资房屋，有些物业确实有一定价值，甚至价值很高，但流动性很差，这样的物业上市几十天，甚至一年多都卖不出去。投资这样的物业，投资风险是很大的。一旦经济下滑，或利率开始上升，那些流动性好的物业，投资者能及时将物业上市，及时卖掉。从而避免更大的经济损失。众所周知，很多知名大企业，大公司，和家庭的破产原因，不是没有任何净资产了；而是资金链断裂，一旦资金链断裂，又没有应急补救措施，即便是还有一定净资产，也难免破产命运。这样的例子，新移民应殷鉴不远，2008美国金融危机时，一些房地产投资者，在危机前，这些投资者的资产是非常雄厚的。但一旦社会经济环境发生变化，这些资产流动性差物业，很难变现，从而造成公司资金链断裂，最终导致物业投资者破产。多伦多新移民物业投资也一样！那些流动性差的物业通常是一些商业物业，或需求面很窄的边缘地区物业。这样的物业由于潜在买方不多，因此，想卖掉这样的物业需要花长时间耐心等待。但一旦社会经济形势发生变化，投资者资金紧张，正面临资金链断裂，没有时间等下去时，那是非常危险的。这种情况对投资者来说是非常可怕的。当前是利率最低的时期，而且低利率时代即将结束。美联储利率已进入上升通道，一旦美联储利率不断上升，商业银行的MORTGAGE利率也必然会不断相应提高。这时，投资这种流动性差的物业一旦感到月供会越来越沉重，造成投资者可能面临资金短缺，资金链断裂，那后果将不堪设想。那可能将导致投资者面临家庭破产结局！
总之，进入2017年后，全球经济发生根本性变化。历经10年的宽松货币政策，低利率，负利率政策已结束。美联储已开始加息，并声称会在今年连续3次加息。与此同时，世界最大的两个经济实体美国，和中国已开始争夺制造业，竞相为本国实体经济营造宽松的经济环境。在中国，各级政府正在不断改善实体经济投资的软环境；在美国，新政府将在贸易政策，企业税负等等措施发展制造业。在这种不断变化世界经济环境下，多伦多的房地产业难免会发生一些变化。过去高杠杆，高价格，低利率，低风险，高回报的泡沫经济时代可能进入尾声。取而代之的是利率不断走高，房屋价格可能不断走低，物业投资风险不断升高的实体经济时代。事实上，最近一段时期，细心的物业投资人也不难发现从深圳到北京，从三线城市到一线城市，从悉尼到温哥华，物业投资大环境已经发生性质变化。虚高的房价不但不利于社会实体经济发展，更不得人心。社会需要发展实体经济以实现可持续发展，城市需要更多的企业安置社会更多人就业，国家需要强大制造业以发展国家经济。从温哥华市长给外来“炒房团”加税，和美国特朗普当选美国新总统。那都是时代的呼唤，都是社会的心声。人们已经厌恶了长期虚拟经济，厌恶了泡沫经济，厌恶了泡沫经济带来的不断加大的贫富分化。面对新形势下，面对全球经济发展动能的转换，多伦多新移民也应及时变更多伦多物业投资的方向，去投资那些产权清晰，投资资产有正现金流，投资资产流动性好的GTA物业。因为投资这样的物业投资回报好，投资压力小，投资风险少！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net