本文发表在 rolia.net 枫下论坛（原创于2011年5月，本人曾用笔名“土旺”在《地产周刊》、《星星生活》等报纸发表过）
我的家乡在大连，自从2002年移民登陆到多伦多以来，一直忙于生计、工作、房产投资，没有时间回去看看，上个月总算挤出些时间，全家人一起回国探亲。距上次离开中国一别已经九年，回去之前就总听周围的朋友说，这些年国内包括大连变化可大了，很多地方都认不出来了。回去一看，大连确实是变化很大，记得三十年前上小学的时候，写作文总”被教育”形容祖国变化时要用”翻天覆地”这个词。今天看到大连的城市建设和九年前相比，不得不好多次发自内心地用”翻天覆地”来表达对大连城市变化的感慨，尤其是和我们多伦多过去九年的城市建设相比，简直就是天壤之别。
如今的大连，还是随处可见正在动迁的小区、被推倒的楼房、繁忙的工地、建设中的高楼以及遍布市区的围起来的地铁站工地。相信几年后再回大连看看，还会有另一番”翻天覆地”的景象。
我回到大连的第二天搭车在家附近及市区简单转一下，就以房产投资人的职业习惯开始研究起了大连的房市：大连市九年间新建的住宅单位比九年前多了几倍（粗算应该有三、四倍），而同时大连的房价也涨了三、四倍，但这九年间大连市的人口含常住人口、暂住人口估计也就最多增长50%。这说明非常关键的一点：房价的增长跟房屋过量供给（Over supply）未必是反比关系，房价的增幅跟人口数量的增长也未必是等比关系，最主要的因素还是市民以及外来定居者的平均积累财富的增长以及通货膨胀的影响。
大连因为地理上的优势靠海，空气、气候在国内北方算很不错的，吸引了很多东北、内蒙的有钱人过来买房”安个窝”，所以房价被大幅抬起来并在中国北方名列前茅。这和加拿大的温哥华及多伦多很有些类似，中国更有实力的那些钱来的太容易的大富大贵们会很自然地走出国门到国外买房”安个窝”。
再加上现在中国政府对打压房价动真格的了，限购限贷限价……,中国随后几年房价的上涨空间会很有限，热钱只能流出来。本人正在写这篇文章的时候，正好看到6月8日的《明报》报道，大温哥华地区的楼价十年间涨了两倍，”罪魁祸首”是富有的中国买家。几乎80%的豪宅买家都是华人，成交金额动辄数百万元，让本地买家毫无招架之力。
可是和北京、上海的楼价相比，温哥华的房价还是很便宜的，用国内普通住宅的价格能在温哥华买豪宅，中国买家能抵挡这个诱惑吗？任何一个国际大城市，楼价都是取决于市场供需的，加拿大政府既然鼓励接受投资移民，就不能不让他们来买房子，不然的话他们来投资个什么？炒股不如到华尔街去。
6月8日《明报》的这篇报道还提到满地可银行的楼市报告预测，温哥华的楼市是否能继续维持繁荣，仍将由富有的中国买家来主宰。言下之意，温哥华楼市也有可能因中国买家的购买力不可持续而遭遇调整。不了解国内情况的人或许也有这种忧虑。
但是这次回国的感受让我知道，这种担忧是多余的。国内房价虽然高，但是泡沫并不大，因为中国人几千年来培养出的习惯，一方面对房子、土地情有独钟、眷恋不舍。另一方面对欠债贷款非常排斥，购房时基本上能全付清就一次付清，能跟父母（甚至爷爷奶奶）、兄弟、亲戚借钱就不跟银行借，跟银行能少借就尽可能少借，房贷还款期能缩短就尽量缩短，有债在身让他们寝食难安。我听到我一个同学（就是在外企做普通技术的，工资不会太高）告诉我他买房借的房贷直接签的五年还款期，我听了哈哈大笑，相信老外听了得傻眼了。
所以中国房市不存在美国那样的次贷问题，不会发生美国那样的金融危机。像前一段加拿大政府一直很担忧本国人的人均负债率上升过快的问题，在中国也绝对没那么严重。另外，中国的政局还是很稳定的，以共产党的强势不太可能出现动乱，所以中国人的财富还是比较安全的，构成中国富人的财富中相当重要的一部分的国内房产很难会缩水。这样富有的中国买家在海外置产的购买力是不会消减的，会源源不断的给加拿大的房市带来持久的动力。
既然温哥华的房价有中国买家的强有力支撑，多伦多房价的长期上涨趋势也不会改变。目前温哥华的房价比多伦多高出71%，多伦多历来就是中国移民最喜欢的移居地方之一，很难说不会成为第二个温哥华，至少成为中国买家的另一块投资热土是必然的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
我的家乡在大连，自从2002年移民登陆到多伦多以来，一直忙于生计、工作、房产投资，没有时间回去看看，上个月总算挤出些时间，全家人一起回国探亲。距上次离开中国一别已经九年，回去之前就总听周围的朋友说，这些年国内包括大连变化可大了，很多地方都认不出来了。回去一看，大连确实是变化很大，记得三十年前上小学的时候，写作文总”被教育”形容祖国变化时要用”翻天覆地”这个词。今天看到大连的城市建设和九年前相比，不得不好多次发自内心地用”翻天覆地”来表达对大连城市变化的感慨，尤其是和我们多伦多过去九年的城市建设相比，简直就是天壤之别。
如今的大连，还是随处可见正在动迁的小区、被推倒的楼房、繁忙的工地、建设中的高楼以及遍布市区的围起来的地铁站工地。相信几年后再回大连看看，还会有另一番”翻天覆地”的景象。
我回到大连的第二天搭车在家附近及市区简单转一下，就以房产投资人的职业习惯开始研究起了大连的房市：大连市九年间新建的住宅单位比九年前多了几倍（粗算应该有三、四倍），而同时大连的房价也涨了三、四倍，但这九年间大连市的人口含常住人口、暂住人口估计也就最多增长50%。这说明非常关键的一点：房价的增长跟房屋过量供给（Over supply）未必是反比关系，房价的增幅跟人口数量的增长也未必是等比关系，最主要的因素还是市民以及外来定居者的平均积累财富的增长以及通货膨胀的影响。
大连因为地理上的优势靠海，空气、气候在国内北方算很不错的，吸引了很多东北、内蒙的有钱人过来买房”安个窝”，所以房价被大幅抬起来并在中国北方名列前茅。这和加拿大的温哥华及多伦多很有些类似，中国更有实力的那些钱来的太容易的大富大贵们会很自然地走出国门到国外买房”安个窝”。
再加上现在中国政府对打压房价动真格的了，限购限贷限价……,中国随后几年房价的上涨空间会很有限，热钱只能流出来。本人正在写这篇文章的时候，正好看到6月8日的《明报》报道，大温哥华地区的楼价十年间涨了两倍，”罪魁祸首”是富有的中国买家。几乎80%的豪宅买家都是华人，成交金额动辄数百万元，让本地买家毫无招架之力。
可是和北京、上海的楼价相比，温哥华的房价还是很便宜的，用国内普通住宅的价格能在温哥华买豪宅，中国买家能抵挡这个诱惑吗？任何一个国际大城市，楼价都是取决于市场供需的，加拿大政府既然鼓励接受投资移民，就不能不让他们来买房子，不然的话他们来投资个什么？炒股不如到华尔街去。
6月8日《明报》的这篇报道还提到满地可银行的楼市报告预测，温哥华的楼市是否能继续维持繁荣，仍将由富有的中国买家来主宰。言下之意，温哥华楼市也有可能因中国买家的购买力不可持续而遭遇调整。不了解国内情况的人或许也有这种忧虑。
但是这次回国的感受让我知道，这种担忧是多余的。国内房价虽然高，但是泡沫并不大，因为中国人几千年来培养出的习惯，一方面对房子、土地情有独钟、眷恋不舍。另一方面对欠债贷款非常排斥，购房时基本上能全付清就一次付清，能跟父母（甚至爷爷奶奶）、兄弟、亲戚借钱就不跟银行借，跟银行能少借就尽可能少借，房贷还款期能缩短就尽量缩短，有债在身让他们寝食难安。我听到我一个同学（就是在外企做普通技术的，工资不会太高）告诉我他买房借的房贷直接签的五年还款期，我听了哈哈大笑，相信老外听了得傻眼了。
所以中国房市不存在美国那样的次贷问题，不会发生美国那样的金融危机。像前一段加拿大政府一直很担忧本国人的人均负债率上升过快的问题，在中国也绝对没那么严重。另外，中国的政局还是很稳定的，以共产党的强势不太可能出现动乱，所以中国人的财富还是比较安全的，构成中国富人的财富中相当重要的一部分的国内房产很难会缩水。这样富有的中国买家在海外置产的购买力是不会消减的，会源源不断的给加拿大的房市带来持久的动力。
既然温哥华的房价有中国买家的强有力支撑，多伦多房价的长期上涨趋势也不会改变。目前温哥华的房价比多伦多高出71%，多伦多历来就是中国移民最喜欢的移居地方之一，很难说不会成为第二个温哥华，至少成为中国买家的另一块投资热土是必然的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net