本文发表在 rolia.net 枫下论坛（原创，本人曾用笔名“土旺”在《地产周刊》、《星星生活》等报纸发表过）
十几年前，我在新加坡工作的时候，有一次，朋友拉朋友一大帮人一起出去玩，其中一位是新加坡国立大学社科方面人类学的博士生，研究的课题是人口控制、社会发展这方面的内容，她之前是天津大学毕业，在国内计划生育办公室工作过，所以过来搞对口研究。我从来好奇心就特强，很想知道这种课题能研究出什么名堂，在回去的路上地铁里面跟她聊了20多分钟，虽然从那以后就再也没有见过她，但是当年我们谈话的内容，直到今天我仍然记忆犹新。
当时她跟我说，按照一些悲观的搞社科研究的专家的观点，世界人口早已经到了地球无法承受的地步。尤其是二十世纪五十年代开始，世界各国刚从战争中恢复过来，人口增长率很高，当时世界总人口才25亿，有些专家学者就认为人口增长的太快了，继续增加下去会导致地球爆炸，40亿或50亿就是世界人口的极限了。然而半个世纪过去了，”人口爆炸论”并没有成为现实，1987年，世界总人口就已经达到了50亿。
现代的研究认识到，人类是有主观能动性的，就是说人不是一成不变的，不会在资源消耗的过程中坐以待毙。世界粮食产量随着人口增长而提高，传统能源在不断被发掘，再生能源也不断被开发，疾病得到有效控制，人类并没有因为人口过分增长而毁灭，反而生活质量还愈发提高，这就是人的主观能动性决定的。”人口爆炸论”的错误之处就是忽视了人的积极性和创造性。
我刚在网上查了一下，今年2011年，世界总人口已经达到了70亿，最关键的还在这里：目前世界上50%的人口是在25岁以下的年龄段，这意味着人口在以后相当长的时期内还会持续不断增长，到2050年，世界人口会增加到100亿。当然，人口增长部分很大程度上来源于发展中国家。
从上面的例子来看，对房市持续悲观看跌的专家们往往也总是小看了人的主观能动性，人都有向往和追求美好生活的强烈愿望，会为之发掘潜能，努力奋斗，也乐意付出心血，付出金钱。住的需求是人的最本能的一个需求，不仅是有地方住，还要住得好，住得舒服，住得高尚，没有最好，只有更好。住的舒服是美好生活的一个必要条件。
人口增加太快不是好事，会产生很多社会问题；但人口持续减少也不是好事，同样会产生很多社会问题，危害甚至大于前者。加拿大如果不输入移民的话，人口就是负增长，本土人士很多都不愿意生育，人口老龄化将产生非常严重的社会经济问题，所以加拿大的移民政策绝对会是本国的百年大计。移民的来源，主要就是人口不断膨胀的发展中国家，来自人口拥挤不堪的发展中国家的富有阶层或者高技术水平人士，对加拿大这个自由富裕稳定的资本主义国家早就趋之若鞪了。
大多伦多的人口现在将近600万人，随着移民的增加，政府预期到2031年接近或达到800万。从过去10年大多伦多各个区的人口实际增长超过预期来看，2031年，大多伦多人口超过800万是很容易实现的。大量移民的到来，人口越来越多，土地越来越稀有，从供给这个角度来讲，房价上涨是一个必然的趋势。同时新来的移民越来越有钱，明显增大了供给的压力，市场平衡的结果只能是涨价。
房价增长还有一个最关键的原因就是通货膨胀，从另一个角度说就是货币贬值。通货膨胀是资本主义经济体系不可避免的产物，我曾经看过一个经济学家出的一本书，谈论通货膨胀以每50年翻100倍的速度来增加，也就是说50年前1块钱的购买力等于现在100块钱的购买力（中国的通货膨胀速度比这个还快）。当然，这个是有些夸张，但不管怎样，多伦多房价在上世纪五十年代平均才1.5万左右，今天2011年平均房价达到48万，不能说该房子及下面的地真涨了那么多钱，确切说是货币的大幅贬值相对地显得房子值了那么多钱。
所以，我的口头禅一直是：对于国际大都市，房价没有最高，只有更高，螺旋形前进。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
十几年前，我在新加坡工作的时候，有一次，朋友拉朋友一大帮人一起出去玩，其中一位是新加坡国立大学社科方面人类学的博士生，研究的课题是人口控制、社会发展这方面的内容，她之前是天津大学毕业，在国内计划生育办公室工作过，所以过来搞对口研究。我从来好奇心就特强，很想知道这种课题能研究出什么名堂，在回去的路上地铁里面跟她聊了20多分钟，虽然从那以后就再也没有见过她，但是当年我们谈话的内容，直到今天我仍然记忆犹新。
当时她跟我说，按照一些悲观的搞社科研究的专家的观点，世界人口早已经到了地球无法承受的地步。尤其是二十世纪五十年代开始，世界各国刚从战争中恢复过来，人口增长率很高，当时世界总人口才25亿，有些专家学者就认为人口增长的太快了，继续增加下去会导致地球爆炸，40亿或50亿就是世界人口的极限了。然而半个世纪过去了，”人口爆炸论”并没有成为现实，1987年，世界总人口就已经达到了50亿。
现代的研究认识到，人类是有主观能动性的，就是说人不是一成不变的，不会在资源消耗的过程中坐以待毙。世界粮食产量随着人口增长而提高，传统能源在不断被发掘，再生能源也不断被开发，疾病得到有效控制，人类并没有因为人口过分增长而毁灭，反而生活质量还愈发提高，这就是人的主观能动性决定的。”人口爆炸论”的错误之处就是忽视了人的积极性和创造性。
我刚在网上查了一下，今年2011年，世界总人口已经达到了70亿，最关键的还在这里：目前世界上50%的人口是在25岁以下的年龄段，这意味着人口在以后相当长的时期内还会持续不断增长，到2050年，世界人口会增加到100亿。当然，人口增长部分很大程度上来源于发展中国家。
从上面的例子来看，对房市持续悲观看跌的专家们往往也总是小看了人的主观能动性，人都有向往和追求美好生活的强烈愿望，会为之发掘潜能，努力奋斗，也乐意付出心血，付出金钱。住的需求是人的最本能的一个需求，不仅是有地方住，还要住得好，住得舒服，住得高尚，没有最好，只有更好。住的舒服是美好生活的一个必要条件。
人口增加太快不是好事，会产生很多社会问题；但人口持续减少也不是好事，同样会产生很多社会问题，危害甚至大于前者。加拿大如果不输入移民的话，人口就是负增长，本土人士很多都不愿意生育，人口老龄化将产生非常严重的社会经济问题，所以加拿大的移民政策绝对会是本国的百年大计。移民的来源，主要就是人口不断膨胀的发展中国家，来自人口拥挤不堪的发展中国家的富有阶层或者高技术水平人士，对加拿大这个自由富裕稳定的资本主义国家早就趋之若鞪了。
大多伦多的人口现在将近600万人，随着移民的增加，政府预期到2031年接近或达到800万。从过去10年大多伦多各个区的人口实际增长超过预期来看，2031年，大多伦多人口超过800万是很容易实现的。大量移民的到来，人口越来越多，土地越来越稀有，从供给这个角度来讲，房价上涨是一个必然的趋势。同时新来的移民越来越有钱，明显增大了供给的压力，市场平衡的结果只能是涨价。
房价增长还有一个最关键的原因就是通货膨胀，从另一个角度说就是货币贬值。通货膨胀是资本主义经济体系不可避免的产物，我曾经看过一个经济学家出的一本书，谈论通货膨胀以每50年翻100倍的速度来增加，也就是说50年前1块钱的购买力等于现在100块钱的购买力（中国的通货膨胀速度比这个还快）。当然，这个是有些夸张，但不管怎样，多伦多房价在上世纪五十年代平均才1.5万左右，今天2011年平均房价达到48万，不能说该房子及下面的地真涨了那么多钱，确切说是货币的大幅贬值相对地显得房子值了那么多钱。
所以，我的口头禅一直是：对于国际大都市，房价没有最高，只有更高，螺旋形前进。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net