本文发表在 rolia.net 枫下论坛举个例子来说，如果首付20%的情况下，由于贷款的月供较高，投资可能出现负的现金流，但家庭收入很高，负现金流不影响正常生活，可以尽量少地付首付款。反之，则需要多付一些首付”。

这个说法跟房租收入报税也正好对应上了。“流动资金不宽裕的家庭”基本都是收入比较低至少报税比较低的家庭，那房租收入高点交不了多少税，多收房租问题就不大。

收入高的家庭，其中一方收入低也好办。若夫妻双方收入都很高，那确实不应该净租金收入太高，就要把眼光放长远些，尽可能放大杠杆，重视将来的投资回报率。

重视投资回报率就涉及到投资回报的机会成本问题，假设高收入家庭买房投资首付低（甚至首付都是从HELOC借的，这样把租金收入抵掉大部分），租金的现金流加本金回报税后就1%或0%，即基本忽略不计。

1. 5-10年后，多伦多社会一切正常，房市正常上涨，房价涨了25%-40%：
总投资回报率 = 125% ~ 200%

2. 5-10年后，多伦多房市平谈，上涨跟通货膨胀持平，房价涨了10%：
总投资回报率 = 50%

3. 5-10年后，多伦多房市一直很差，房价基本没涨：
总投资回报率 = 0% ~5%

4. 5-10年后，多伦多发生大事件，房价跌了10%：
总投资回报率 = -50%

从概率来说，1的可能性是80-90%，2的可能性是10-15%，3的可能性是1-5%，4的可能性是0.01%。所以即使不考虑租金收入，在多伦多是否该放大杠杆投资房产，结果一目了然了。

要补充说明的是，在情况1条件下，房产增值后可以滚动扩张投资，那10年后，投资回报率会超过500%。

当然，1,2,3,4 情况发生的概率就见仁见智了。：）更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net