本文发表在 rolia.net 枫下论坛（原创于2010年12月，本人曾用笔名“土旺”在《地产周刊》、《星星生活》等报纸发表过）
11月17日，美国著名经济学家贝克（Dean Baker）对加拿大的房市提出了警告。他认为加拿大如果不控制房地产市场，极有可能会重蹈美国的覆辙。他的预言着实给加拿大的房市投下了一个阴影，也使加拿大的投资人和普通百姓感到不安。
对于加拿大房市泡沫的预言，随着这一年多来的房屋成交量、新屋兴建量，楼价的上上下下起伏，各路专家学者各执一辞，众说纷纭。说房市健康的大有人在，持贝克观点的更是不在少数。让人云里雾里，摸不着头脑。其实，对专家精英的预测，我们不必太当一回事，更不用去迷信。在我看来，那些精英们如果真的那么自信，他们就不必费神费脑地去写书撰稿贩卖其观点了，他们只要照着自己的预测所认为的恰当时间和地点去进场大胆投资，财富肯定要比他们做专家来得快而且多。
房市的走向是由很多社会因素诸如人口变化、经济发展、贷款利率、政府政策，甚至还有媒体影响等等来决定的。因此房地产市场的变化是极复杂的，带有很大的不确定性，要正确地预测是件不容易的事。不过，尽管市场的不确定性很大，作为投资人，我们得自己做做功课，这样可避免在专家的众说纷纭中迷失方向。我觉得对现时加拿大房市，有两个问题必须要搞清楚：加拿大的房地产市场是否有泡沫? 如果有的话是否一定是以崩盘来作为市场的最后调节方式?
所谓的房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。它的出现是因为人们预期房地产会在未来升值，所以对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益。从去年开始的这一波的加拿大房产市场牛市，得益于加拿大经济的快速复苏进程以及很低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关，同时房源紧张也是房价上涨的一个重要因素。由于受经济危机的影响，2009年加拿大的许多住宅建设项目都呈现开工不足，甚至完全停滞的形势，直接影响了市场上待售房屋的价格。但接下来加拿大房产市场迅速升温，呈现过热势态，各大主要城市的房产销量和房价屡创新高。而资料显示，在此同时国民对房产的负担能力却趋于减弱。这说明房地产市场确实已孕育了泡沫。这也就是六月份时，央行出手加息的原因。涨息之后，成果显著，泡沫得到了抑制，房产市场随之降温。虽然房价没有大幅下跌，但成交量已经显著减少，更多的买家冷静下来，决定持币观望、伺机而定。
其实，资本主义的经济模式本身就注定了在经济发展过程中不可避免地经常会有泡沫产生。适当的泡沫有利于经济的快速发展，最近十几年中国经济的快速发展就是一个很好的例子。一点泡沫没有的那种计划经济只会死气沉沉，死路一条。所以经济泡沫其实并不可怕，可怕的是泡沫的突然破灭。只要政府控制得力，适当挤压泡沫并给足够时间来消化泡沫，完全可以把经济泡沫变为经济发展的动力。
房地产的泡沫也同理，本身并不可怕，可怕的是房地产泡沫的突然破灭，而突然破灭的最大可能性来自于快速加息。根据贝克的预测，加拿大利率只要上涨2厘，房价便会暴跌 25-30%。对贝克的计算也许没什么异议，但这种快速加息的可能性却是很小。利率历来是调节经济的杠杆，通俗地说，当通货紧缩、消费疲软、经济低迷的时候，国家央行降低利率便可以刺激消费、促使经济升温；当消费过热、通货膨胀、经济过热的时候，央行会提高利率从而抑制信贷、平衡通胀。目前，加国经济并未出现高增长和过热的迹象，通胀也比较温和。另外，国民消费负担能力变弱和其他不确定性因素，也迫使加拿大央行在决定加息之前必须审慎斟酌。所以在短期内，加国看不到有加息的迹象。加息是房市泡沫的天敌，如果泡沫不被刺破，房市不会出现崩盘的结果。所以说目前看来，加国房市崩盘的可能性微乎其微。
退一步讲，目前加拿大房地产市场累积的泡沫远小于前几年美国房地产市场最高峰时的泡沫。即便加拿大的利率较快速上涨，在加拿大也不会出现美国次贷危机那样的惨剧。这是由于加拿大房贷市场稳定、放款条件保守、消费者贷款审慎，根本没有“美国式的次贷”问题。所以无论贝克的预言有多悲观，美国式房市崩盘的悲剧绝不会在加拿大重演。
再退一万步讲，即使加拿大的房市崩盘，多伦多房市也塌不下去多少。那些一直对多伦多房市持悲观看法的人最好到纽约及其周边区域例如新泽西去实地了解一下，看看房地产市场已经严重崩溃的美国，它的兼具经济中心、金融中心、商业中心、综合性工业中心并且持续吸纳了大量外国移民的美国最大城市，房价到底跌了多少再下结论。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
11月17日，美国著名经济学家贝克（Dean Baker）对加拿大的房市提出了警告。他认为加拿大如果不控制房地产市场，极有可能会重蹈美国的覆辙。他的预言着实给加拿大的房市投下了一个阴影，也使加拿大的投资人和普通百姓感到不安。
对于加拿大房市泡沫的预言，随着这一年多来的房屋成交量、新屋兴建量，楼价的上上下下起伏，各路专家学者各执一辞，众说纷纭。说房市健康的大有人在，持贝克观点的更是不在少数。让人云里雾里，摸不着头脑。其实，对专家精英的预测，我们不必太当一回事，更不用去迷信。在我看来，那些精英们如果真的那么自信，他们就不必费神费脑地去写书撰稿贩卖其观点了，他们只要照着自己的预测所认为的恰当时间和地点去进场大胆投资，财富肯定要比他们做专家来得快而且多。
房市的走向是由很多社会因素诸如人口变化、经济发展、贷款利率、政府政策，甚至还有媒体影响等等来决定的。因此房地产市场的变化是极复杂的，带有很大的不确定性，要正确地预测是件不容易的事。不过，尽管市场的不确定性很大，作为投资人，我们得自己做做功课，这样可避免在专家的众说纷纭中迷失方向。我觉得对现时加拿大房市，有两个问题必须要搞清楚：加拿大的房地产市场是否有泡沫? 如果有的话是否一定是以崩盘来作为市场的最后调节方式?
所谓的房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。它的出现是因为人们预期房地产会在未来升值，所以对房地产进行投机买卖，以期取得超额收益。从去年开始的这一波的加拿大房产市场牛市，得益于加拿大经济的快速复苏进程以及很低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关，同时房源紧张也是房价上涨的一个重要因素。由于受经济危机的影响，2009年加拿大的许多住宅建设项目都呈现开工不足，甚至完全停滞的形势，直接影响了市场上待售房屋的价格。但接下来加拿大房产市场迅速升温，呈现过热势态，各大主要城市的房产销量和房价屡创新高。而资料显示，在此同时国民对房产的负担能力却趋于减弱。这说明房地产市场确实已孕育了泡沫。这也就是六月份时，央行出手加息的原因。涨息之后，成果显著，泡沫得到了抑制，房产市场随之降温。虽然房价没有大幅下跌，但成交量已经显著减少，更多的买家冷静下来，决定持币观望、伺机而定。
其实，资本主义的经济模式本身就注定了在经济发展过程中不可避免地经常会有泡沫产生。适当的泡沫有利于经济的快速发展，最近十几年中国经济的快速发展就是一个很好的例子。一点泡沫没有的那种计划经济只会死气沉沉，死路一条。所以经济泡沫其实并不可怕，可怕的是泡沫的突然破灭。只要政府控制得力，适当挤压泡沫并给足够时间来消化泡沫，完全可以把经济泡沫变为经济发展的动力。
房地产的泡沫也同理，本身并不可怕，可怕的是房地产泡沫的突然破灭，而突然破灭的最大可能性来自于快速加息。根据贝克的预测，加拿大利率只要上涨2厘，房价便会暴跌 25-30%。对贝克的计算也许没什么异议，但这种快速加息的可能性却是很小。利率历来是调节经济的杠杆，通俗地说，当通货紧缩、消费疲软、经济低迷的时候，国家央行降低利率便可以刺激消费、促使经济升温；当消费过热、通货膨胀、经济过热的时候，央行会提高利率从而抑制信贷、平衡通胀。目前，加国经济并未出现高增长和过热的迹象，通胀也比较温和。另外，国民消费负担能力变弱和其他不确定性因素，也迫使加拿大央行在决定加息之前必须审慎斟酌。所以在短期内，加国看不到有加息的迹象。加息是房市泡沫的天敌，如果泡沫不被刺破，房市不会出现崩盘的结果。所以说目前看来，加国房市崩盘的可能性微乎其微。
退一步讲，目前加拿大房地产市场累积的泡沫远小于前几年美国房地产市场最高峰时的泡沫。即便加拿大的利率较快速上涨，在加拿大也不会出现美国次贷危机那样的惨剧。这是由于加拿大房贷市场稳定、放款条件保守、消费者贷款审慎，根本没有“美国式的次贷”问题。所以无论贝克的预言有多悲观，美国式房市崩盘的悲剧绝不会在加拿大重演。
再退一万步讲，即使加拿大的房市崩盘，多伦多房市也塌不下去多少。那些一直对多伦多房市持悲观看法的人最好到纽约及其周边区域例如新泽西去实地了解一下，看看房地产市场已经严重崩溃的美国，它的兼具经济中心、金融中心、商业中心、综合性工业中心并且持续吸纳了大量外国移民的美国最大城市，房价到底跌了多少再下结论。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net