本文发表在 rolia.net 枫下论坛《songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？》by 探长
昨日，songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。
发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白，因为：songlin竟然忘本诸多！无视严重的负现金流！
大家别忘了啊！
<类似>这样的物业，songlin有10个！
懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。
遂，另开一贴，简单列出songlin忘本种种，请教各位方家。
【要点备忘录】：
1、自有资金的占用成本（放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>！到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>！）；
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价，概算69w，LTTax$10,275>；
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373：（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）[ 出租前的准备：窗帘...呢，又是一笔不菲的开支！]
4、扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈。）+剪草<租客自理?>！
5、Closing费用（“地税未定”的新房楼花，更高）、律师费$1,050（还是便宜的）、（不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用，更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.）
6、待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租盘，也是相互竞争得厉害。
7、管理成本（自管〇；托管~8%~左右+或不+HST）！
以下的【】内的是探长点评，简称【探评】：
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songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
【探评：songlin打算怎么退场？Close一个，抛一个？】
贷款45万，
【探评：首付几何？】
5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。
【探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月】
租金2100，租客另自付水电气cable。
【探评：扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈！）+剪草<租客自理?>！】
【探评：出租雇请经纪上 MLS 的费用呢？ 佣金$2,373（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）。】
【探评：无法准确预估的是：第一个租客，是否一租就连续住满五年？ 最稳定的租客在老区，新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>，一两年就换租客。那么，寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS？故，五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置，那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评：待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租，也是相互竞争得厉害。】
【探评：租金收入<佣金HST暂略>：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】
房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
【探评：“地税未定”，那就是新房楼花喽！Closing各种费用呢？songlin又忘本了！】
表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
【探评：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评：songlin可是持有 10 个这样的物业啊！负-$5,630/月+他的自住房按揭支出！+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流！ 】
实际现金流为：800-245=+555
【探评：神马叫做songlin版的“实际现金流”？ 就算是卖出后折算的，也只有858-563=+295！只有每天10元！】
不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
【探评：不买房，却去租songlin房的租客，不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么？总投入二十几万啊！每天才10元！天才？高明？拿衣服<naive>！】
【探评：5年x365天=1825天之后，新房将会被租客糟蹋成啥样？ 傻样！显而易见：为租客，songlin“拿衣服”！】
【探评：songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？】
引用：
以下是songlin的原帖(#10813280@0) ：
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
songlin (松林)
贷款45万，5年fixed rate2.8，30年还清，月供1845，其中还本金800。
租金2100，租客另自付水电气cable。
房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为：800-245=+555
不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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昨日，songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。
发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白，因为：songlin竟然忘本诸多！无视严重的负现金流！
大家别忘了啊！
<类似>这样的物业，songlin有10个！
懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。
遂，另开一贴，简单列出songlin忘本种种，请教各位方家。
【要点备忘录】：
1、自有资金的占用成本（放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>！到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>！）；
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价，概算69w，LTTax$10,275>；
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373：（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）[ 出租前的准备：窗帘...呢，又是一笔不菲的开支！]
4、扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈。）+剪草<租客自理?>！
5、Closing费用（“地税未定”的新房楼花，更高）、律师费$1,050（还是便宜的）、（不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用，更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.）
6、待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租盘，也是相互竞争得厉害。
7、管理成本（自管〇；托管~8%~左右+或不+HST）！
以下的【】内的是探长点评，简称【探评】：
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songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
【探评：songlin打算怎么退场？Close一个，抛一个？】
贷款45万，
【探评：首付几何？】
5年fixed rate2.8%，30年还清，月供1845，其中还本金800。
【探评：看来songlin真没怎么做过房东！既然(被迫)选了5年固定30年摊还期，那么5年平均还本，就是$858/月】
租金2100，租客另自付水电气cable。
【探评：扫雪费$120/月（如songlin说不收，那就去掉。哈哈！）+剪草<租客自理?>！】
【探评：出租雇请经纪上 MLS 的费用呢？ 佣金$2,373（一个月租金$2,100 +13%的HST$273 ）。】
【探评：无法准确预估的是：第一个租客，是否一租就连续住满五年？ 最稳定的租客在老区，新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>，一两年就换租客。那么，寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS？故，五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置，那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评：待租期间——长空高挂——成本！投资房买在投资盘严重扎堆的社区，即使是出租，也是相互竞争得厉害。】
【探评：租金收入<佣金HST暂略>：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】
房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
【探评：“地税未定”，那就是新房楼花喽！Closing各种费用呢？songlin又忘本了！】
表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
【探评：[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评：songlin可是持有 10 个这样的物业啊！负-$5,630/月+他的自住房按揭支出！+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流！ 】
实际现金流为：800-245=+555
【探评：神马叫做songlin版的“实际现金流”？ 就算是卖出后折算的，也只有858-563=+295！只有每天10元！】
不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
【探评：不买房，却去租songlin房的租客，不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么？总投入二十几万啊！每天才10元！天才？高明？拿衣服<naive>！】
【探评：5年x365天=1825天之后，新房将会被租客糟蹋成啥样？ 傻样！显而易见：为租客，songlin“拿衣服”！】
【探评：songlin忘本诸多！严重负现金流！将断尾求生？】
引用：
以下是songlin的原帖(#10813280@0) ：
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢？
songlin (松林)
贷款45万，5年fixed rate2.8，30年还清，月供1845，其中还本金800。
租金2100，租客另自付水电气cable。
房东另负担每月60的房屋保险，地税未定，暂估440。
表面现金流为： 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为：800-245=+555
不买房去租房的人，不是在为他人做衣裳么？
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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