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枫下家园 / 枫下觅巢 / 多伦多用HELOC房贷(1)
-houseful(探长);
2016-1-12
{629}
(#9873936@0)
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HELOC不要还?怎么都算不出正向现金流 $1589/月,你把买房当傻子,别人只会把你当傻子来看
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9873956@0)
+9
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在每一次还按揭的第二天,朋友就可在online banking上鼠标轻轻松松一点,就可以从HELOC提款$986(-利息2.63)!当然,这个利息是使用一个月就要付一个月的利息,如果是每个月都提款,以后就不止是2.63
-houseful(探长);
2016-1-12
{82}
(#9873988@0)
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HELOC不要还,你忽悠也要有点技术含量,别把借的钱也当正的现金流,这和疯子乱说有什么区别?
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874038@0)
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选用 TD 的 FlexLine,既可以常规按揭供款,也可:在第二天后任何时候取出头一天供款中还本的那一部分——允许您只付利息不还本!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874043@0)
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拉到吧,去骗文盲可能可以,在这忽悠技术移民?你觉得是技术移民傻还是你傻?只还利息,HELOC也是有LIMIT的,不是摇钱树,不可能成为正现金流一部分
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874046@0)
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这么懒? 自己去点击加拿大五大银行的官网链接不就结了吗?!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874052@0)
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拉倒吧,装神弄鬼的,我觉得稍微有点智商都不会搞出这种胡说八道的忽悠
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874053@0)
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懒虫!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874058@0)
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你就是个胡扯蛋,连自己都解释不清楚,就少在这胡说
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874067@0)
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房盲,贷盲,还真不少。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874161@0)
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你连事情都说不清只知道乱喷还想忽悠别人?
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874632@0)
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五大行网站都是些模棱两可的话,具体怎么玩还要业内人士解答。你的亮哥帮你回答了你原来一直回避的Heloc利率高于mortgage
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874102@0)
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然后估计还有人会指出Heloc有限度,到一定程度就做不到鼠标一点了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874105@0)
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Heloc的secured line 部分最大能做到property value的65%,是政府规定的。例如房子100万,secured line 部分最大65万。
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874252@0)
+1
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谢说明
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874265@0)
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在几大银行的HELOC都有额度总值都是房屋评估价值的80%(只要您锁定15%以上的部分为mortgage就行)。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874296@0)
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那不就是65%
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874310@0)
+1
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其实,那是旧规定啦。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874323@0)
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探长,这是最新的,可以到OSFI去查,这是政府监管部门。Mortgage 部分最少15%.在人1-2年前secured line 最大可以80%,但政府为了降低风险改为65%.
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874339@0)
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对,探长把Heloc和Heloc的Secured line弄混了,Heloc是80%,但Line部分最大是65%.
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874328@0)
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他没弄混,他喜欢用词朦胧,不挤不告诉你
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874330@0)
+5
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目前的Heloc利率,的确是高于mortgage。2010年的时候,HELOC利率,反过来比固定利率还要低!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874165@0)
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所以说你很有意思,既然固定高凭什么房贷就要用固定,你就说loc是p+几,浮动房贷又是p-几?难道那时候你会极力推荐你客户选高的固定?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874172@0)
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哪来的客户?!俺又不做贷款!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874180@0)
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也不尽然。历史上,HELOC的利率比mortgage的固定利率低的时候,也是不短滴。记得2010年(?)prime为2.1的时候,BMO就有HELOC=p+0.5=3.1,而3年固定利率当时是3.25 -houseful(探长); 1-11 (#9869211@0)
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874184@0)
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prime 2.1?你做的什么梦?!降到现在才2.7。你活在未来时?2010年1年fix才1.99,你怎么不拿3.2比1.99,非去比3.25?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874199@0)
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真是僵化的脑袋!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874220@0)
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人家当时的3年固定利率,就是3.25
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874221@0)
+1
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那你脑袋撞了才去选3.25吧,非得让Heloc低于房贷不可。而且heloc利率可以变的吧,会不会下个月就涨了?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874231@0)
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喷子!睁大眼睛好好看看!央行的基准利率:
-houseful(探长);
2016-1-12
{6135}
(#9874246@0)
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探长,prime 是一点点降到现在最低的呀!
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874498@0)
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您忘记了吗?2009-04-21 央行的基准利率才 0.25%,一年多以后,才在2010-06-01提息到0.50%
-houseful(探长);
2016-1-13
(#9874877@0)
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我查了一下,您所说的完全正确。2009年4月1号开始到2010年6月1号,央行overnight rate is 0.25.谢了。
-etxca(pic);
2016-1-14
(#9878158@0)
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我还就不信了,哪家银行在相同条件下,能让只还息不还本的贷款利率比还本还息的还低!
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874177@0)
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无知不是你的错!胡喷,就不行!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874188@0)
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prime降到现在2.7,我的房贷P-0.9=1.8,就算现在的p+0.5也要3.2了,2010年呢?你真有知!
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874202@0)
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你才来加拿大多少久??????????!!!!!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874227@0)
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你管多久?2010年是多少?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874239@0)
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你个喷子!好好睁大眼睛看看!央行的基准利率:
-houseful(探长);
2016-1-12
{6135}
(#9874251@0)
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复读机又来了,这种坛风下还能继续出摊,看来果真艰难大啊
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9873963@0)
+8
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你们是前进路上的绊脚石。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9873991@0)
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什么都绊不住你们忽悠的脚步
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9873998@0)
+2
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房盲太多,又懒得不肯充电。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874448@0)
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翻开看看,还真改进了,不敢再提轻轻一点和mortgage一样。可是这朋友真好运呐,3天,kijiji,两兄妹租客,处处都是亮点,引人入胜。不知道这60w单车库独立屋是白菜还是白玉啊?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9873974@0)
+2
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很多买家都跟卖家设定好三次的re-visit,把很有意向的租客安排在那时看房。许多投资房产的同胞,甚至一天都没有闲置掉!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9873979@0)
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对,mls上挂了那么久的租房都绕开你们
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9873982@0)
+1
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你多去问问,多少同胞投资出租房的都是通过kijiji、craigslist租出去滴!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9873989@0)
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不错,各色人等见个遍
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9873995@0)
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很多经纪也用kijiji、craigslist,如果靠MLS还要跟别的经纪分佣, 经纪自己在kijiji、craigslist找客户就不用跟别人分佣金了。 还有不少经纪在kijiji、craigslist找地主,帮他们出租或买卖。
-tums(Summer);
2016-1-12
(#9874000@0)
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观察有道!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874006@0)
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探长,HELOC是债务,不能计入现金流。HELOC其实是以房产为抵押的二次贷款。简单计算的话,可以把月租金减motgage中还息部分再减地税及其它cost,剩下的就是现金流。至于租房的现金流收益,最简单的就是看年租金减税减其它cost后,和房价的比。相当于你全款投资一定数额,然后看这个数额的投资能给你带来多少净利润。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
{140}
(#9873999@0)
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永不还本的情况下的正向现金流。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874008@0)
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永不还本,好样的!直到80%都转成credit
Line?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874018@0)
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债务都是中途的 —— "中途债务"。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874021@0)
-
有道理,多伦多房产就是日不落帝国
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874022@0)
+1
-
还有,Loc不是3.2吗?提出来咋就2.63利息了呢?谁垫的?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874023@0)
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你怎么会看得懂?$2.63,不是2.63%!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874029@0)
-
所以说你语文好呀,用词从来很朦胧
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874084@0)
+1
-
不知道加拿大银行的heloc具体是什么规定,美国银行大部分规定mortgage + heloc不能超过房屋估价的90%,不知道所谓的“用不还本的现金流”是不是指,不断地还mortgage的过程中,套出越来越多的heloc,最后把房子芿给银行赖账跑路?
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874059@0)
+1
-
其实就是付出比别人更多利息给银行打了一辈子的工,最后房子给了银行
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874064@0)
+1
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如果基于房价被高估的判断上,利用泡沫房价套出现金,最后把房子扔给银行跑路,也是一种厚黑的“投资”方式。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874073@0)
+1
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您的“如果”就是把银行当傻子。可能吗?美国银行mortgage + heloc不能超过房屋估价的90%,——加拿大才给最高80%,——要骗,也是你们美国佬骗的可能性更大!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874155@0)
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银行估计是想不到有你等专业人士助阵呀
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874159@0)
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c-c-c,专业在IT。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874167@0)
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it人士逻辑清晰,不是依赖你们忽悠的
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874182@0)
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如果是这样打算的话,那真是房子涨了就卖房还贷,房子跌了就跑路赖账,进可攻,退可守,高!
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874066@0)
+3
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鼓掌,终于有人一样看出门道了!所以他们不怕债务,主打忽悠海外资产
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874085@0)
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你想得美!不要在美国呆久了,就把加拿大的规矩忘了!哼!在加拿大你试试!?
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874178@0)
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所以你们主打海外投资呀
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874185@0)
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如果不能赖账跑路,那你这个用不还本从何说起?Heloc也是有期限的吧?到期了再贷一笔?背着一身债离开人世?这也是一种跑路方式啊,银行总没法上天堂或者下地狱追债吧?
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874192@0)
+1
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加拿大要不要求父债子还?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874210@0)
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朴素的房地产投资人!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874215@0)
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—— "债务,都可以是中土的!——只要你的净值足够高!"."中途债务",有啥好怕滴? 身家十亿的亿万富翁,离世时说不定还背负二十亿的债务呢!怕个傻?因为身家十亿是净值。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874218@0)
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能解释下什么叫净值?资产处置不要钱吗?就算蹬腿了资产留给你儿子增值税还是要交的吧,去哪儿弄点现金出来?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874226@0)
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你才蹬腿了!喷子!放尊重点!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874442@0)
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其实不用花哨的名词,把所谓的“中途债务”当作你像银行融资吧如果你融出的这部分钱有其它获益的渠道可以高出你所付的利息,那么你的融资是合适的。如果283万只是闲置,那你就是白付利息。
一个健康的企业,确实会特意保持一定的债务,即使它有大量的现金储备,比如说Apple。商业社会,如果能让钱流动起来,确实是最有益的获利方式。所以关键还是我前面提到过的,您套出的钱怎么用?如果是为了套现金消费享受的话,其实和从信用卡里借钱花没有本质区别,利息稍微低一点而已。
如果指望房产必然增值以弥补支付的利息,不是说没有可能,只要同时知道有风险就是了。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
{470}
(#9874268@0)
+2
-
(#9874261@0)
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874275@0)
-
那请问不回国做生意的贷出来干嘛去呢?3%左右利息呢?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874294@0)
-
你会问问题吗?!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874301@0)
-
那就是不贷出来?不就成了南华早报教育的典型了?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874305@0)
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温哥华的房主,除了从不贷款的,几乎都跟生意挂边的,refinancing的钱,不是汇回国用于自家家族的生意,也可以是拿出来(其中之一啊)投资给别人的啊!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874316@0)
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海外投资回来抽血真是无比好。本地人要它干嘛呢?投资给别人?谁来借这么高的利息呀?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874325@0)
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你本地人不要拉倒!房价升值了啊,85万升到134w!——人家《英文 南华早报》的房盲是说中国人来温哥华买房的没赚钱!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874341@0)
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3%的率,真是吓死宝宝了!哈哈哈
-nancysh(闲看门中木笑谈天上竹);
2016-1-12
(#9874384@0)
-
是啊,3%的[年]利率啊,真是高利贷哦!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874466@0)
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这个策略,前几年适合,现在恐怕行不通前些年国内告诉发展,企业缺资金扩大再生产。现在人民币面临贬值压力,劳动力成本增高,产能过剩,房市见顶面临去库存压力,国内资金还四处投资无门呢。几次回国,和朋友聊天都有人问,有项目没有,他们有钱需要投出去。你现在弄回去几百万,真没地方投。。。即使投出去,比多伦多房市的风险还大。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
{276}
(#9874392@0)
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估计贷回去放高利贷或者炒股去了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874400@0)
-
有道理,是真事,直接问我有没有好的理财项目,我说国内分的利这么高还飞出国理财?哎呀,国内的不靠谱,RMB购买力低还是美金好;嗯,加币也跌成狗了。
-nancysh(闲看门中木笑谈天上竹);
2016-1-12
(#9874414@0)
-
其实,
-gooddog(pineapple);
2016-1-12
{1016}
(#9874629@0)
-
就是这个理!
-gooddog(pineapple);
2016-1-12
(#9874526@0)
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这里好像是80%
-tums(Summer);
2016-1-12
(#9874069@0)
-
谢谢!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874277@0)
-
不要在美国呆久了,就把加拿大的规矩忘了!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874171@0)
-
—— 次贷危机爆发后,许多美国房子沉到水下(丝毫都没有任何的净值了)!很多很多的负资产业主把房子丢给银行后走人。哼!在加拿大试试!?
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874175@0)
-
加拿大啥规矩?要坐牢?
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874181@0)
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加拿大法律,不接受扔房给银行脱债!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874189@0)
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探长,在加拿大如果无法carry debts,可以申请破产,包括房屋贷款都可以包括在破产中,所以是可以把房子扔给银行的。
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874413@0)
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海外投资人就不怕了,跑呗。就算挣钱还要从国内汇钱来交增值税,得算一算
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874191@0)
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规矩每年都会有变化,不存在把加拿大的规矩忘了的情况,只能说不知道现在是啥规矩。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874179@0)
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加拿大法律,在您来加拿大之后以来,一直都不接受扔房给银行脱债!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874195@0)
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那就让债挂着好了。反正套出的现金已经寄走,个人可以申请破产。。。我理解您说的债务都是中途债务您的判断还是基于房价一定会涨的基础上。股市里用杠杆有平仓一说,其实heloc一样有“平仓”,磁带危机时,很多银行就停止heloc,并逼还已经贷出的heloc,因为heloc的利率是浮动的,到时候heloc的利率是有可能暴涨的。
如果对房市还会涨几年有信心,那么尽量多贷出钱来来博增值不是不可以,只要增值率大于贷款利息就有收益。不过要明白,这和借钱炒股没有本质区别,区别只在流动性上。虽然房市的涨跌没有股市变化那么迅速剧烈,但是股票易于止损止赢也是房产不能比的。一旦下跌,可不是你认为的止损价格一定就能出手的。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
{485}
(#9874223@0)
+2
-
不错的帖。但是,在信用社会,一旦申请破产,那还怎么投资房地产?
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874269@0)
-
不还的结果是 最后忙了一辈子,给银行打了一辈子的工,最后房子被银行收走,你买房为什么?
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874061@0)
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假设100万的房,80万贷款,最后套出80万heloc,把房子扔给银行跑路。那么他等于是花20万首付 + heloc利息 + mortgage利息,住30年房。相对于月租金,要算一下看看哪个合适。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874082@0)
-
去看看探长扫盲贴,不只是80%的问题,房价上涨以后的 refinance也很有玩头,所以主推1-2年短期贷款
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874086@0)
-
07年130万人民币20%首付买入85万房,15年涨到134万,三次refinance总计汇回国287万,这只是保守涨幅
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874091@0)
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这个很难理解,85万首付20%还有68万按揭,就算到15年一分按揭本金都没还,到2015年134万的房refinance出80%的按揭,那么134 * 0.8 - 68 = 39.2万加币,按1:6算也不过235.2 万人民币。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874109@0)
-
如果是说他还贷时还本了,然后refinance出更高的现金自当别论,但是这个还本的成本应该从283万中刨出去。否则我还可以说我付清了mortgage,但是以80%的市场价把银行当当铺把房押给银行,然后套出钱寄回国。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874119@0)
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每两三年refinance一次,把房价的增值部分贷出来汇出去。等我给你找找他原文,看链接
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874128@0)
-
8年这房价还没翻倍,按涨涨涨吆喝五年翻倍,现在200万的话,贷出来的甚至可以到4、500百万人民币。只要涨就继续抽血,万一暴跌只放弃137万首付而已,不用交卖房费和25%增值税。你看这生意咋样?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874140@0)
-
refinance几次都是干扰信息,反正最后的按揭不超过最后房价的80%。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874174@0)
-
思路清晰,但是以前refinance人民币汇率不一样
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874196@0)
-
我按1:6算的,平均下来加币对人民币不会超过这个比吧?
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874204@0)
-
"refinance几次都是干扰信息"?您真得好好看看!————"小步快跑"!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874211@0)
-
您就说说,在您寄出283万以后,mortgage总额是多少吧?这8年间,连本带利向银行付了多少?没有这些数字,光说往国内寄了283万,等于毛也没说啊。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874230@0)
-
他从不计算债务,至于税费利息,他号称都由租金cover。倒是可以请他详算一下
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874240@0)
-
当时是那个《英文 南华早报》的财经专家Ian Young的胡诌文说什么买房温哥华没钱赚,俺写的批驳文。因为温哥华的好些国人都是两边跑的太空人,国内还有生意的,国内企业资金成本高达12~24%。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874261@0)
-
再问:国内不需要生意用钱的时候3%左右利息refinance出来干啥好?不refinance不就成了南华日报傻缺了?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874317@0)
-
(#9874316@0)!看来,你白白呆在温哥华了!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874327@0)
-
帖子里有,前些年都6以上,10、11年要到6.8,6.9了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874249@0)
-
不定因素先排除,如果肯定房价上涨幅度超过负贷利息就没啥可说的,自然盈利。现假设房价及贷款利率都不变的情况下,单看这种“用不还本”的贷款方式最后付出什么得到什么。
-c-c-c(其实,我是一名程序员);
2016-1-12
(#9874092@0)
-
这也是我一开始对扫盲贴的疑问,到底图个啥?巨额债不用还吗?就不怕房价跌?去看看探长的贴,从不和你谈持有成本和卖出成本,负现金流的话就上HELOC。然后看看这个287万refinance就能看出厚黑技术了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874097@0)
-
"用HELOC贷48万,锁成30年期,2年固定,1.99%",HELOC不是只能跟prime浮动吗,还可以固定利率?
-grainsw(两只小猪之神勇小白鼠);
2016-1-12
(#9874003@0)
-
RBC Homeline Plan - Mortgage and Home Equity Line - RBC Royal Bank
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874015@0)
-
您一样可以把HELOC锁成mortgage。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874016@0)
-
锁成mortgage了就不能轻轻一点了,正现金流有困难了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874025@0)
-
Secured line 是绝对不能锁的,你说的1是哪家银行?
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874432@0)
-
60w的房,48w的HELOC总额度,假定一开始,您只需要30w,您就锁成比如说2年固定利率1.99猫给鸡30年,您的Credit Line里面就还有18w的净值额度您用不着,假定过了10个月,您要用钱了,您就可再提款并锁定18.5~万!因为您30w的贷款,10个月已经还本还了5000多!
-houseful(探长);
2016-1-12
{52}
(#9874493@0)
-
探长,是哪家银?至少有三家银行是不行的。
-etxca(pic);
2016-1-12
(#9874524@0)
-
敬请pm他
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874544@0)
-
探长是文字高手。heloc就是P+0.5,固定的只是mortgage
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874028@0)
+1
-
去
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874032@0)
-
俩个利率加起来是多少?
-redneck(Cracker);
2016-1-12
(#9874034@0)
-
48w全部都锁成mortgage了!然后每一次的payment是$1769.81———其中一半多都是还本的!这些还本就是超过20%的净值,就可以进入到revolving Credit Line了,平均每月有$986可以提款(这个利息是prime+0.5)
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874050@0)
-
可以一部分做成line of credit,一部分做mortgage.
-river66(乐呵呵青山);
2016-1-12
(#9874037@0)
-
我打电话问RBC, 他们的RBC Homeline Plan 根据不同的用途可以做5个还是6个mortgage (在credit limit 内), 不用重新审批。这样利率就比HELOC好一些了。
-tums(Summer);
2016-1-12
(#9874055@0)
+2
-
我认为 HELOC 只是用来做应急的
-tums(Summer);
2016-1-12
(#9874062@0)
-
那岂不是白白辜负了银行想安全地把钱多多借出去(好收利息)的良苦用心啊!?
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874153@0)
-
那银行还卡本地人贷款,傻呀,就不兴人家不吃不喝投资啊
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874154@0)
-
对!随时按需要,锁住一部分或全部credit。
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874063@0)
-
恩,我以前买出租是在td做的,做mortgage利率低一些,但如果国内有钱进,或者通货膨胀率大于利率。line of credit 灵活一些。加上对出租房子的装修,打进减税,也利于以后卖高价。种种原因吧,都可以考虑考虑。
-river66(乐呵呵青山);
2016-1-12
{78}
(#9874079@0)
-
太多人不懂得 HELOC (就连在银行十几年的FA)!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874035@0)
-
别装神弄鬼了,HELOC不还也还是复利,而且利息高出不少,不还的话利滚利压死你,而且HELOC是会变化的,一旦房价下跌,HELOC就可能被要求提前还
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874044@0)
+2
-
嘿嘿。使用HELOC房贷的好处多多,有许多人平时不需要用到Line里面的净值,就一直留着(没有一丝一毫的利息哦!),什么时候要长期使用了,随时就可以锁定为mortgage!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874056@0)
-
别扯淡了,利息高出50%也是好处
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874072@0)
-
不是别人不懂,是大多数人希望债务越还越少,而不是越滚越多。只有厚黑玩家或者贷款中介希望越滚越大
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874093@0)
+2
-
喷子!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874232@0)
-
你可能理解错了。只付息不还本,债务不会越来越大。债务是保持不变的。这样的做法是坚信房价上涨而把杆杠最大化了。他这是只考虑收益不计风险的做法。他不停地refinance,某种程度上是把风险留给银行了。银行愿意也没啥不对
-eeryv(eeryu);
2016-1-12
(#9874367@0)
-
你说的对。探长整个思路就是能借多少借多少,有增值就refinance,永不还本,务必做到贷款最大化。你看他从不谈债务负担。泡泡破灭的时候银行也会怕
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874376@0)
-
所以是65%,银行的risk control ,最近都有project啊,big data的。我看项目做完也得好几年。
-nancysh(闲看门中木笑谈天上竹);
2016-1-12
(#9874387@0)
-
银行都这么聪明事事算准也不会有坏账产生了
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874401@0)
+1
-
房地产贷款在risk分析中被列为风险最低的之一。这个project开始没多久,以后慢慢算吧
-nancysh(闲看门中木笑谈天上竹);
2016-1-12
(#9874416@0)
-
倒不是银行不聪明,银行是明知故犯。就象信用卡公司从我这挣不到钱,但仍借钱给我,因为能从别人那挣到很多钱。银行在统计意义上能挣钱最大化即可。
-eeryv(eeryu);
2016-1-12
(#9874438@0)
-
好像每次refinance都要charge fee 吧? 他说的是从HELOC里用比房贷高的利息再借点钱出来而已。房价一旦下跌,银行不可能继续让借的。这些概念都是银行忽悠出来的,房价涨什么都好说。一旦房价下跌,你还玩得过他们?!几十页的合同,银行就给3-4页给你过目签字。。。
-silentlady(沉默是金;宁静致远);
2016-1-12
(#9874481@0)
-
看历史:2008年,加拿大的房子,又不是没有跌过一小阵子滴。银行有啥动作。
-houseful(探长);
2016-1-12
{66}
(#9874505@0)
-
历史就是用来打破滴
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874514@0)
-
不一定是这样的,scotia bank有一种mortgage叫total equity或类似的名字,pc 的mortgage叫什么eatable mortgage,这些东东你把钱还进去后可以马上拿回本金部分,这可提高现金流,和refinance没什么关系。
-eeryv(eeryu);
2016-1-12
(#9874536@0)
-
那不就是credit line或者heloc吗?
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874546@0)
-
我就说那样不叫refinance的。随时付高于房贷的利息借用还进去的本金而已。我感觉后者应该有很多条件。。可惜当时我糊里糊涂,被忽悠签字后,连个完整的合同都没有看到。。。
-silentlady(沉默是金;宁静致远);
2016-1-12
(#9874603@0)
-
FA 和MA他她们是不太懂,他们又不用审贷款,但underwriter 总该懂吧!underwriter 有几种,专门做房屋贷款的每家银行就那点人。你在Heloc 的解释确实不清楚。
-etxca(pic);
2016-1-13
(#9875254@0)
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在加拿大,尝试用一次HELOC做投资后,就明白了。 -gooddog(pineapple); 19:14 (#9874186@0)
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874205@0)
-
探长别老盆子盆子,讲不过人家别老骂别人。人家都没骂你。
-corespeed(corespeed);
2016-1-12
(#9874403@0)
+2
-
多谢公道话啊!哎,探长怎么也没有风度了呢
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874409@0)
-
你脑袋撞了(#9874231@0);厚黑玩家(#9874093@0);复读机(#9873963@0);你们忽悠(#9873998@0);日不落帝国(#9874022@0);你们忽悠(#9874182@0);主打忽悠(#9874085@0);你蹬腿了(#9874226@0)!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874455@0)
-
你脑袋撞了(#9874231@0);厚黑玩家(#9874093@0);复读机(#9873963@0);你们忽悠(#9873998@0);日不落帝国(#9874022@0);你们忽悠(#9874182@0);主打忽悠(#9874085@0);你蹬腿了(#9874226@0)!
-houseful(探长);
2016-1-12
(#9874456@0)
-
那不是你出言在先吗,这也算骂?你不要变的和那几张嘴一样猥琐啊
-vancouverlandingh(newhere);
2016-1-12
(#9874499@0)
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我已经用过几次了,我10几年前买房不够DP的时候就用了LOC, 然后用HELOC做DP买投资房,你就别扯淡了,想和银行玩风险技俩,你觉得你的智商够吗?别逗了!
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874612@0)
-
在加拿大,HELOC的借款跟你一辈子,除非你房子卖掉后破产。用HELOC其实就是用钱去买CREDIT, 这个钱就是多出的利息
-kavin09(kavin09);
2016-1-12
(#9874620@0)