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枫下家园 / 枫下觅巢 / 2018年多伦多房屋市场展望(本文曾发表2018年1月2日)
-jli2700(北极熊);
2018-12-2
{4305}
(#11820893@0)
+6
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2019年多伦多房屋市场展望 什么时间写好?
-lovemyhome88(我爱我家);
2018-12-2
(#11820935@0)
+3
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请问经济学家 -
-czczcz(看得清);
2018-12-2
{735}
(#11821019@0)
+3
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呼叫北极大熊!讨论学术问题的时间到了
-lovemyhome88(我爱我家);
2018-12-2
(#11821097@0)
+2
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就不用太较真了、他要不为发广告、能发表一些个人见解也没什么不好的、毕竟也码了那么多字、最主要要把实惠给客人、JJ拿20%、剩下的80%反给客人、比写文章实惠多了。
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821198@0)
+2
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你不也是经济吗?你也可以写。各方面的意见给大家学习学习。如果提供了服务,佣金该拿,否则就直接不要经纪人好了,一样可以买房卖房
-wdmcz(I like summer);
2018-12-2
(#11821236@0)
+12
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我觉得私卖私卖在互相信任的基础上也没什么不好的、互相得防着才有经纪存在的理由
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821305@0)
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你把80%的佣金返给客户吗?每个人有自己做生意的方法,对停留在高返佣在80%层面上的经纪,我无语
-taikongren(Realtor不等于中介);
2018-12-2
(#11821244@0)
+12
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就买房来说80%就是正常反佣、人家自己做了研究、你帮别人看了房子、下了个offer、谈下来了、就这点工作、不应该只收20%吗、收多了我怎么好意思?你又没提供什么更有附加值的服务
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821298@0)
+3
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算了,你根本就不是经纪。你等于告诉别人,第一你没客户,第二想对于其他经纪,你没有竞争力
-taikongren(Realtor不等于中介);
2018-12-2
(#11821339@0)
+12
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是也不是吧,我考牌主要为了打理我自己的房子,朋友找我做也是帮个忙,没打算挣人钱,对于不认识的要求特别多的客人,这个比例的确要亏钱。
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821351@0)
+1
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去年了解你是上只角的,现在明白你不是一个专业的地产经纪
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821359@0)
+11
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说实话吧,地产经纪就没有专业不专业的一说,一个花半年就能考下来的证跟动格花个10年8年才能考下来的医生律师会计师精算师执照比能有什么专业的,地产经纪只有有良和无良之分,我就景仰有良心的经纪,看不起钻空子贪小便宜的经纪。就因为他们让好经纪一起背锅,成了人见人骂的经纪。
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
{253}
(#11821373@0)
+4
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你根本就不是经纪
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821385@0)
+7
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难不成你是李JJ?放心我不跟你抢生意,弯道超车,占点小便宜的事我不会做。我保证你把广告在肉联做的满天飞我也不做。
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821404@0)
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无语
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821406@0)
+5
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Brampton 现在黑帮很多 枪击案也多,地税高 。三高?嘿嘿
-scr(working.......);
2018-12-4
(#11823006@0)
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还忘了一个 咖喱🍛多 见面就问 今天你咖喱了吗?😂
-scr(working.......);
2018-12-4
(#11823023@0)
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算了吧,每个人居住都有自己的喜好,投资都有自己的选择,罪案哪里都会发生,加拿大几乎是世界上最安全的国家。
-czczcz(看得清);
2018-12-4
(#11823808@0)
+2
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确实,现在信息越来越公开,越来越透明的情况下,经纪的作用越来越弱。不像以前必须找经纪才能获得房源信息。所以不看好经纪这个行业。
-f2f(风子);
2018-12-3
(#11821561@0)
+4
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我说的话有些JJ不爱听,我自己也有牌,也很同情很多JJ的遭遇,但事实就是这样,信息公开的情况下,卖房JJ的价值就体现在一条龙服务上,买房JJ能提供的服务基本是一样的。服务到不到位是一个JJ的操守问题,而不是附加值问题。TREB现在一次只能打200条记录,如果以后不限记录的话,有能力的JJ可以用AI,机器学习的方法把每一个影响房价的因子都做一个predictive model,制定最优offer策略,那时才能体现出附加值。
-xiangcaosh(船头);
2018-12-3
{360}
(#11821712@0)
+3
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这个的确🐂 赞一个
-scr(working.......);
2018-12-8
(#11828622@0)
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佣金会慢慢降低,但不会消失。
-lovemyhome88(我爱我家);
2018-12-4
(#11824176@0)
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美国的房地产信息早就公开,现在还是有那么多的经纪
-temp2(枫下问题);
2018-12-4
(#11824182@0)
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对,盼涨也好盼跌也好,发表各人意见理性讨论,带有明显倾向性的误导就不好了。希望他能回贴解释一下,也为他自己的论点正名,别除了发广告什么都不回。
-czczcz(看得清);
2018-12-2
(#11821278@0)
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给不给佣金和给多少佣金是经纪和客户两个人的事,不关其他人的事
-temp2(枫下问题);
2018-12-2
(#11821286@0)
+11
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你好像比楼主还急、你是他马甲?我都说了,公共论坛不发广告是常识、就像你开高速不走应急道是常识、你走应急道要蛮横一点也可以说不管其他人的事、就代表你有理了?
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821335@0)
+4
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你才是他的马甲。 给不给发广告是版主的事,你急啥,版主让他发,有本事你也发呗,不喜欢听不同意见了?
-temp2(枫下问题);
2018-12-2
(#11821343@0)
+14
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李军获特许来这里分享他的专业知识和经验,欢迎👏
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821354@0)
+11
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你特许的?我还特许你走407不用付钱呢
-xiangcaosh(船头);
2018-12-2
(#11821360@0)
+3
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你说这些,人家会说你眼高手低
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821372@0)
+4
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你也快快发几个Brampton 力压 oshawa的曲线出来 压压惊
-scr(working.......);
2018-12-4
(#11823009@0)
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给不给发广告是版主的事,版主不急网友急什么
-temp2(枫下问题);
2018-12-2
(#11821287@0)
+14
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本文仅为学术探讨,内容难免有误,不做任何人房屋买卖依据
-jli2700(北极熊);
2018-12-2
(#11821303@0)
+3
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好,多谢回复,那就请探讨一下: 首先,“央行利率变化对多伦多房屋市场影响非常大” --- 那GTA及其他省份的市场今年的涨幅怎么解释?
-czczcz(看得清);
2018-12-2
(#11821328@0)
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利率上涨变化对高房价影响应该比对低房价影响大一些。所以越是房价高的区域,利率上涨,对房市影响越大。最近,中国由于房价太高了,整个国家房屋总值超过500万亿(据网上讲),如果有300万亿是贷款,每增加0.25%的利率。就是增加0.75万亿的利息。所以,国家已经无法跟美联储继续加息。只好听任美元利率与人民币利率倒挂。利率倒挂危害也很大,会导致资本加速外流。国家还得制定政策严控资金外流。(声明:我不知道中国房市总市值500万亿人民币是否准确)
-jli2700(北极熊);
2018-12-2
{350}
(#11821418@0)
+3
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这点不能认同,住高价房的人平均经济健康程度比住低价房的人好(就是更有钱)这点没错吧,利息上涨,高价房的利息负担是较重,但房贷利息对于有钱人的月开支占比应该更少,而穷人的占比更多;当经济危机来临或需要卖房套现时,谁更有能力HOLD住房子讨价还价?实例:穷人一般除了房子就剩汽车,基本月开支和少量存款;有钱人除了房子汽车还有股票债券等投资和现金流(一般富人都会分散投资)。所以高房价区暂时跌的多的原因不是涨利息造成的。
-czczcz(看得清);
2018-12-3
{396}
(#11821451@0)
+3
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这个跟穷人富人没有关系,跟谁的玄绷得更紧有关。所以“买适合自己的房子,才是最好选择”。
-f2f(风子);
2018-12-3
(#11821540@0)
+3
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你觉得穷人和富人之间,谁的玄绷得更紧?靠借钱炒股票孖展的不算富人。
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11822431@0)
+1
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问题二:美国国债的收益率攀升,如何造成今年多伦多的房屋跌价?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11821452@0)
+1
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回答您,如果有错,请见谅一旦美国国债回报率升高,为了说明问题,比如升到10%,而且美债的风险几乎为零,流动性又好。而投资多伦多房子回报率为5%,又有风险,流动性又差。你是投资者,你选择投资什么。再者,商业银行的房贷利率与美国国债回报率正相关。国债回报率越高,商业银行房贷利率越高。而房贷利率越高,房价应有下行压力!
-jli2700(北极熊);
2018-12-3
{285}
(#11821457@0)
+2
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请问在美联储3%的中性利率预期下,国债收益率如何上到10%?前阵子中,日,俄抛售美债造成收益率大涨至3.5%,股市马上崩盘几乎蒸发掉今年的全部涨幅,资金涌入美国国债使国债收益率马上跌回3%(两天内发生的事),你认为美债收益率的提高会吸引楼市的资金?再者,就算按你说的美债10%收益,多伦多楼市5%(近20年应该不止),但投资房子有至少3倍的杠杆=15%的长期回报,美债能做到吗?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
{323}
(#11821468@0)
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利息上涨房贷压力大不假,但利息是根据经济数据来的,经济好利息涨,人们收入普增不但抵消了房贷支出的压力还有多余的钱投资,不是么? 最近经济增速预期放缓,美联储马上放鸽调整加息步伐,就是保证利率涨幅不会超越经济增幅以保持扩张,那加息还会造成房价下行压力吗?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11821469@0)
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工资涨幅 vs 利率涨幅 vs 经济增幅,另外别忘了,工资即便是20万,可对比100万的贷款,工资得5倍利率的涨幅才能平衡。
-f2f(风子);
2018-12-3
(#11821549@0)
+1
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请问利率涨幅是根据什么来决定的?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11822427@0)
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第三点: 你说的“中国的资金严格管控,美联储连续加息缩表,全球资本和企业回流美国,加拿大政府制定的各种对海外物业投资者的加税政策,压力测试,和各种有关MORTGAGE新政策” ---- 请问为何今年一月到十月GTA房价还涨了10%(多伦多涨得更多)?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11822881@0)
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2017年11月-2018年11月,大多伦多地区综合房屋交易指数(看一看,没有上涨10%的数据啊)
-jli2700(北极熊);
2018-12-5
{58}
(#11824605@0)
+2
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我说的是今年一月到十月,今年一月是所有房型售价的底部。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824766@0)
+2
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当然是赚了,我从去年到今年下了几个offer都没买,后来那些房子都以低于我offer的10万成交。
-mapleforum(maple_wizard);
2018-12-7
(#11827070@0)
+3
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视角全面,观察冷静,码字不易,感谢🙏
-mississauga2(Mississauga);
2018-12-2
(#11821243@0)
+18
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写的不错!对今后房市,我本人观点,继续空仓观望。是否重新入场主要看1.贷款政策有否放松 2. 贷款利率是否开始下降 3.中美贸易战是否平息。
-nofoolingaround(该干嘛干嘛);
2018-12-2
(#11821300@0)
+17
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你的第3条已经实现,可第一和第二条跟第三条几乎是矛盾的。
-czczcz(看得清);
2018-12-2
(#11821334@0)
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中美贸易战只是在90天内不再恶化而已,远没到平息的程度。1,2 和3没矛盾啊。那你是怎么看的。
-nofoolingaround(该干嘛干嘛);
2018-12-2
(#11821407@0)
+6
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贷款政策放松 , 贷款利率下降是因为经济下行而采取的刺激措施, 中美贸易战是导致经济下行的原因,前两者和贸易战正好是跷跷板。这不是矛盾吗?
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11821455@0)
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只是90天内暂不升级而已,离停战还远着呢
-tzm_oasis(绿洲);
2018-12-3
(#11821449@0)
+4
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中美经济抱扭在一起不可分割,这才使特朗普低头放弃,达成协议100%,只是迟早的问题。买股票的明天赶紧了 :D
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11821453@0)
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中美对抗已经成为大趋势,任何协议的撕破只是迟早的问题。股票不好说,撕破协议不一定是坏事
-tzm_oasis(绿洲);
2018-12-3
(#11821843@0)
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是,中美在全方位的对抗,将来撕破协议也不是没可能;但这次贸易战证明,在目前两国的经济关系和政治下,贸易战不可持续,必须互利互让。
-czczcz(看得清);
2018-12-3
(#11822442@0)
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幸亏昨天没买,否则今天惨了,看着有点经济危机的架势啊
-daycare(daycare);
2018-12-4
(#11823885@0)
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呵呵,今天对长短期债券倒挂恐慌过度了,前段压抑的情绪还没完全释放,韭菜在不断逃离,但基金在趁机吸纳 :)
-czczcz(看得清);
2018-12-4
(#11823927@0)
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今天是入市的大好机会。当然指的是长线投资,我从不做短炒 :)
-czczcz(看得清);
2018-12-4
(#11823930@0)
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慌啥 :) 今天交易量超低,是昨天放量大涨,今天买家抵制造成的,今天低价抛的做韭菜了LOL。即使有危机周期,美联储和中美政府也不会坐视不管的。
-czczcz(看得清);
2018-12-4
(#11823970@0)
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不知道接下来怎么走,今年太动荡,毕竟牛市10年了,2000年,2008年还历历在目,2008是之前高点抛出,下跌10%时抄底进去的,结果被套牢腰斩。
-daycare(daycare);
2018-12-5
(#11824333@0)
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2008跟现在的经济环境有本质的区别(08年美国是零首付贷款),联储和中美政府都比以前有经验并且努力保护市场,防止经济衰退的发生。这些长短债倒挂和抛售都是韭菜们自己害怕而已,机构并没有抛售,从昨天的极少交易量可以证明。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824562@0)
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动荡是因为特朗普先搞税改后搞贸易战,现在贸易战不打了,美联储放缓加息,啥事没有,对达成协议的担心是多余的,中美对抗是一直存在,但这次已证明贸易战双输。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824581@0)
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不是不打,是暂缓,90天的缓行
-daycare(daycare);
2018-12-5
(#11824812@0)
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哎呀,这些都是过程,他威胁你的手段你也信他?现实已经证明不能打,看中国沉着的很美国国内也强力反对。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824917@0)
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中国商务部6日称,对中美未来90天内达成经贸协议充满信心。特朗普对此表示:“我同意”。
-czczcz(看得清);
2018-12-7
(#11827055@0)
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美联储,中美政府之前那两次也做不了什么,这次不知道会怎样
-daycare(daycare);
2018-12-5
(#11824335@0)
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那两次是因为之前犯了大错误。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824567@0)
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怎么保证这次不会犯错?
-daycare(daycare);
2018-12-5
(#11824831@0)
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有前车之鉴,看这次美联储小心翼翼的,一不行马上停止加息。
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824920@0)
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美联储官员认为,短期和长期公债收益率差距最近缩窄,可能反映的是全球资本流动方面的长期变化,或者是所有利率都比以前更低且更加被压缩在一起的事实,而不仅仅是反映投资者失去信心。美联储自己的庞大资产负债表甚至可能是罪魁祸首,帮助压低了长期利率
-czczcz(看得清);
2018-12-5
(#11824932@0)
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别做梦了,明年将是一片血雨腥风腥风。
-mapleforum(maple_wizard);
2018-12-7
(#11827071@0)
+4
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你DOWNTOWN的CONDO今年涨了多少? 比去年多了10万还是少了10万?
-czczcz(看得清);
2018-12-7
(#11828099@0)
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嘿嘿 看看只有哑炮
-scr(working.......);
2018-12-8
(#11828623@0)
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Condo是涨,因为有现金流的支持。但我不认为负现金流的独立屋会涨。我的投资房都是靠现金流的,赚的钱踏实。
-mapleforum(maple_wizard);
2018-12-10
(#11831130@0)
+1
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CONDO首期35% 也是持平,哪有现金流
-lotustears(oreo);
2018-12-10
(#11831490@0)
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LOL 这哥们儿之前说他房子一分钱贷款都没有,现金为王,现在又变投资房都是靠现金流的 :D 其实就一抱着CONDO想换独立的主,楼市有他们才会更好 !
-czczcz(看得清);
2018-12-10
(#11831523@0)
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自住房当然不贷款。投资房首付20%,每月房租扣掉银行的本金,利息,扣掉经纪费的1/12,扣掉管理费,地税,保险。还剩100元左右。
-mapleforum(maple_wizard);
2018-12-10
(#11831700@0)
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那为什么还整天盼跌呢?
-czczcz(看得清);
2018-12-10
(#11831728@0)
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看来楼主是一个唱跌派。试问你愿意一个月花租金1500住一室一厅,还是愿意买个一个月还贷1500的低价房?
-72350(LuckySeven);
2018-12-3
(#11821459@0)
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只许 oshawa涨 其他的都去暴跌 你们快快找李大师卖房
-scr(working.......);
2018-12-3
(#11821577@0)
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现在加拿大经济正在走下坡路 李大师预测的加息这个前提要落空了 lol
-scr(working.......);
2018-12-5
(#11824608@0)
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不知所以
-hnryll(松树);
2018-12-5
(#11824788@0)
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2019的预测什么时候出啊。。不会是2019底吧。
-cliffwood(cliffwood);
2018-12-5
(#11824954@0)
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李大师正在发功中。请静候 哈哈哈
-scr(working.......);
2018-12-8
(#11828625@0)
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2018年1月和2018年12月,房价基本持平。象往常正常年份一样,4-10月房价高于2018年1月。
-songlin(松林);
2018-12-10
(#11831213@0)
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明年一月呢?去年有说涨5%的,有说跌30%的,我说会涨10%,你觉得谁靠谱?
-czczcz(看得清);
2018-12-10
(#11831524@0)