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为房市菜鸟经纪扫盲：如何正确判断copper hills的华人买家，出租和自住比例

songlin(松林)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛要把问题问对，不能忽略时间。2016年的华人比例， 和2011年的华人比例，那可能是天差地别的。所以这个问题，要每年问。

首先，定义经纪们都能查到的官方数据作为参数：

Sold.Total=年度售出总数
Sold.Chinese=年度售出中华人buyer's agent的总数 （这假设华人buyer's agent总是代理华人买家，不是绝对正确，但是是最接近正确的可用数据）
Rented.Total=年度租出总数
Rented.Chinese=年度租出中华人listing agent的总数
Rent.ActiveListing.YearStart=年初尚未租出的活跃租盘
Rent.ActiveListing.YearStart.Chinese=年初尚未租出的活跃租盘中的华人listing agent总数
Rent.ActiveListing.Current=当前尚未租出的活跃租盘
Rent.ActiveListing.Current.Chinese=当前尚未租出的活跃租盘中的华人listing agent总数


好，现在来定义公式：

年度华人买家百分比=100*Sold.Chinese/Sold.Total (这个最简单，无争议吧）
年度华人买家中投资客的百分比=(Rented.Chinese+Rent.ActiveListing.Current.Chinese - Rent.ActiveListing.YearStart.Chinese）/Sold.Chinese
（假设年初华人活跃租盘为10，年度华人租出为20， 当前华人活跃租盘仍为10，那么今年买入的华人买家中投资客的数量是：20+10-10=20，这还少算了年初以前华人买家转为出租的事。如果算上这个，那么今年华人买家中出租的比例会更低）

现在，大家最关注的来了：

年度华人买家中自住客的百分比=100-年度华人买家中投资客的百分比

然后，用上述公式计算2011年以来这三个关键指标，你就会得到5年趋势图。

当然，这三个指标中最重要的还是第一个，年度华人买家百分比。任何一个热点都少不了投资客的身影。出租比例高并不等同于房价高估。要知道投资客是不傻的，投资客往往是价值发现的先锋。相反，如果一个区不被投资客看好，那反而不是件好事，至少对房价而言，不是件好事。投资客都不去，说明那片不行，没有潜力嘛！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
(#10493671@0)
Last Updated: 2016-12-17
Note: This Post has been edited by modeartor.
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 为房市菜鸟经纪扫盲：如何正确判断copper hills的华人买家，出租和自住比例 -songlin(松林); 2016-12-17 {1584} (#10493671@0) +4
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛要把问题问对，不能忽略时间。2016年的华人比例， 和2011年的华人比例，那可能是天差地别的。所以这个问题，要每年问。

    首先，定义经纪们都能查到的官方数据作为参数：

    Sold.Total=年度售出总数
    Sold.Chinese=年度售出中华人buyer's agent的总数 （这假设华人buyer's agent总是代理华人买家，不是绝对正确，但是是最接近正确的可用数据）
    Rented.Total=年度租出总数
    Rented.Chinese=年度租出中华人listing agent的总数
    Rent.ActiveListing.YearStart=年初尚未租出的活跃租盘
    Rent.ActiveListing.YearStart.Chinese=年初尚未租出的活跃租盘中的华人listing agent总数
    Rent.ActiveListing.Current=当前尚未租出的活跃租盘
    Rent.ActiveListing.Current.Chinese=当前尚未租出的活跃租盘中的华人listing agent总数


    好，现在来定义公式：

    年度华人买家百分比=100*Sold.Chinese/Sold.Total (这个最简单，无争议吧）
    年度华人买家中投资客的百分比=(Rented.Chinese+Rent.ActiveListing.Current.Chinese - Rent.ActiveListing.YearStart.Chinese）/Sold.Chinese
    （假设年初华人活跃租盘为10，年度华人租出为20， 当前华人活跃租盘仍为10，那么今年买入的华人买家中投资客的数量是：20+10-10=20，这还少算了年初以前华人买家转为出租的事。如果算上这个，那么今年华人买家中出租的比例会更低）

    现在，大家最关注的来了：

    年度华人买家中自住客的百分比=100-年度华人买家中投资客的百分比

    然后，用上述公式计算2011年以来这三个关键指标，你就会得到5年趋势图。

    当然，这三个指标中最重要的还是第一个，年度华人买家百分比。任何一个热点都少不了投资客的身影。出租比例高并不等同于房价高估。要知道投资客是不傻的，投资客往往是价值发现的先锋。相反，如果一个区不被投资客看好，那反而不是件好事，至少对房价而言，不是件好事。投资客都不去，说明那片不行，没有潜力嘛！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
    • 坚决支持松哥，pfa，西北郊区王。 -anti--unit(战斗中的唐吉珂德); 2016-12-17 (#10493679@0)
      • 西旺其实也是有投资价值的。问题是pfa不应该为了挺自己喜欢的区，就用错误数据和算法黑自己错过机会的好区。这是道德水平问题。 -songlin(松林); 2016-12-17 (#10493687@0) +3
        • 找到pfa做经纪的同胞挺不幸的 -joyguy(NINI); 2016-12-17 (#10494981@0) +5
        • 经纪有道德的可不多 -yingli(ying); 2016-12-18 (#10495361@0) +1
          • 极为罕见！ -songlin(松林); 2016-12-19 (#10498783@0)
    • 你这算法忽略了很大一批华人在NM 的投资客. 那就是象你这样的楼花买家. NM 最近租盘突然暴涨. 肯定有不少新房closing 后出租. 请问你怎么才能查到哪些是新房? 只有帮华人买楼花的华人经纪最清楚. -pfa2013(Ly18); 2016-12-17 (#10494160@0) +5
      • 年度出租会把楼花closing之后出租计算在内，但是年度卖出却没有计入楼花成交。这有利于你试图人为提高华人买家中投资者比例的阴谋意图啊！你就按照我的公式去算5年，把结果告诉你的观众朋友们，就算尽到你的本分了！我就不跟你计较你高估出租比例的小问题了。 -songlin(松林); 2016-12-17 (#10494203@0)
        • 要按你这公式去算. 我得一个个去查今年1900多个Sold 和 1600多个 Rent. 看有多少是华人经纪. 还有比你这更笨的方法吗? 四月经纪做了很多NM 生意. 她的看法以这公式算出来更准确. -pfa2013(Ly18); 2016-12-17 (#10494235@0)
          • 不用整个newmarket。你就查copper hills就行。 -songlin(松林); 2016-12-17 (#10494293@0)
          • 让你用正确办法出个数据，做个分析。你却没下文了？ -songlin(松林); 2016-12-19 (#10498708@0)
    • 说了一通理论，没有数据没有用。 -tjhong(以后再说); 2016-12-17 (#10494214@0) +8
      • 数据就在mls数据库里。只是有人不敢调出来给大家看而已。 -songlin(松林); 2016-12-17 (#10494294@0)
    • 精华。 -jpmgs(高盛大摩); 2016-12-17 (#10494368@0) +1
    • 也不大靠谱。看卖家名字猜，大约更靠谱些。跨种族找经纪的，不在少数。 -wangmin88666(wangmin); 2016-12-17 (#10494389@0)
      • 好些老白经纪，返佣也挺厉害的说。 -houseful(探长); 2016-12-18 (#10495864@0)
    • 这写的啥乱七八糟的！ -gustytiger(虎啸风生); 2016-12-17 (#10494395@0) +7
      • 上山下乡的一代，能写出来就不错了，凑合看吧。当然，最好就像我一样，别看。 -tracy.f(杨柳依依); 2016-12-17 (#10494422@0) +4
        • 真没看? -jpmgs(高盛大摩); 2016-12-18 (#10496834@0) +3
    • Newmarket现148个租盘，69个是咱中国人！还是数据来的实惠 -gustytiger(虎啸风生); 2016-12-17 (#10494418@0) +2
      • 这大冬天的. 谁去北极租房子? 冬天完了. 404 又要开始修路了. 还至少修4年. 而且明年北极北 EG 的华人楼花投资客也要开始出租了. 北极的大戏大家还能看很久. -pfa2013(Ly18); 2016-12-18 (#10495777@0) +4
    • 咦？ ＂探长伙同...＂字样不见了？！ -houseful(探长); 2016-12-17 (#10495133@0) +1
      • 还好，不是同伙。听起来像是犯罪同伙似的。 -wangmin88666(wangmin); 2016-12-17 (#10495135@0) +1
      • 这句话不是我删的。是版主干的！ -songlin(松林); 2016-12-19 (#10498706@0)
        • 版主闲来偷窥，爱删贴移贴 -thehomedepot(地主之谊); 2016-12-19 (#10498803@0)
        • 反正不利探长的删得快，探长从来不承认是版主 -wdmcz(I like summer); 2016-12-21 (#10504393@0)

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