本文发表在 rolia.net 枫下论坛中国央行传来了大消息，10月末，广义货币（M2）余额165.34万亿元，同比增长8.8%，这一下让市场上的小伙伴全都惊呆了。这是历史最低值，而对于货币增速的预测，大家都觉得怎么也应该在9.2%左右，没想到一下低了这么多。M1同比增长13%，跟上个月比低了1个百分点，如果跟去年同期比，跌了10.9个百分点，当月央行净回笼资金达到1518亿元。
超低的货币供应量，和净回笼1518亿资金这些数字跟最近的市场利率连续上涨终于对上了。就是央行主动踩刹车的结果，大量回收流动性，造成的市场流动性紧张。市场利率上升。如果说之前是中性偏紧缩，那么这个月释放出来的信号就是紧缩。我们之所以关注M2的变化，就是因为M2跟房地产销售息息相关，每次楼市暴涨都是因为货币供给大幅增加，而每次楼市下跌进入萧条，有调控的因素，更多是因为宏观货币环境收紧，2008年之后，楼市基本就变成了金融产品，货币释放，价格就涨，货币收缩价格就跌，2008年连续加息收缩货币，当时出现了深圳的弃房断供。2009年四万亿让整个楼市绝地反击。2010年又调控，逐渐收缩，在2012年附近货币环境出现了一次反复，到了2015年4月落到了最低点10.1%。
大家记住这个时间点，此时大家都在忙着炒股，根本没人炒房。此时我们去河北调研，石家庄的房价7000以内的烂尾楼到处都是，根本没人要。抵债都不行。而北京的开发商们也都在到处化缘，那时候的P2P，大部分都是给开发商输血的。但从2015年4月之后，M2突然反弹，到2016年1月，就拉回到了14%，这下炸锅了。楼市彻底起飞了。先是深圳，后是上海北京，然后合肥南京厦门杭州为代表的房价四小龙，到今年又是三四线城市，一波接一波的上涨。但我们也应该看到，2016年底，货币已经明显退潮了。
无独有偶，昨天有媒体爆出了暴涨后的燕郊楼市，现在是一片萧条，打开二手房交易网站发现，燕郊楼市现在价格基本在2万左右，从最高点的3万元，已经下跌了3成，还有人爆料说，燕郊天洋城单价已经跌倒了1万2，比起4月高点跌了三分之二，也就是67%，但这毕竟是个例，并不能纳入统计。总之，目前燕郊在从1万暴涨到3万之后，基本均价已经回到了2万，但仍然是看房子者寥寥无几，过户更是非常稀少。甚至连中介都看不见了。
宏观流动性紧缩，加上暴涨后的楼市一片萧条，这不是偶然，而是一种必然联系。之前有朋友问我，你经常说股市现在要绑好安全带跟市场一起飞一会，最后的疯狂不知道还要演绎多久，所以没必要太早离场。设置明确的止盈就好，那么楼市为什么不同样操作。答案就是楼市根本没有安全带，楼市的流动性跟股市完全不可同日而语，楼市的顶点就是流动性的底点，一旦顶点到了，那么流动性会瞬间消失，就好比燕郊，如果你是1万买的，你现在发现他跌了3成，要止盈，至少现在还有2万，能确保有一倍的盈利，你开始卖房，但发现根本卖不掉。连个看房的都没有，甚至现在连个中介都找不到了。而且最可怕的是，竟然发现已经有人挂出1.2万，仍然卖不掉。也就是说你最后想平价往外卖，也未必能出的掉。所以这就是楼市最大的风险，不是下跌的风险，而是流动性消失，所谓投资最后变成全仓被套。你投资的目的是要让钱赚更多的钱，而不是把钱扔进去再也拿不回来。在燕郊买个房子，你又不住，也很难出租。只能放在那里放着，这跟你花几百万买个假古董，已经没什么区别。
当然有人不会同意，大家觉得房子只是暂时困难，以后还会涨起来的。特别是很多人都说燕郊只是个例，其他地方的房子都还涨的很好。是的，燕郊确实目前是个个例，但只是先走了一步而已，绝大多数的三四线城市，在棚改和货币化安置去完库存之后，都会逐渐走上燕郊之路。道理是一样的，货币化安置相当于货币集中在某个区域投放，而一旦风停，相当于这个地方的货币供应量突然消失，可能流动性枯竭的比燕郊还快。看起来1-2万的房子，其实没什么卵用，因为家家户户都有好几套房。现在大家还买房，唯一的因素就是他还能涨。如果这个因素消失了，那么就不会有人再买房，你挂多低都是没有用的。
用脚趾想也知道，哪的房子应该最坚挺，显然应该是北京上海，大城市的房价背后不光是经济繁荣。就业机会，还有各种医疗资源和教育资源的福利，所以理所应当是全国楼市的翘楚，但很不幸，北京楼市今年4月以后就基本停涨，而现在半年过去了，挂牌价跌幅在10%左右，实际成交跌幅在20%，而且趋势还在继续，以前爆炒的学区房的下跌最为惨烈。之所以会出现这个结果，就是因为，流动性没有了。银根紧缩，让贷款越来越难，越来越贵。谁还买的起那么贵的房子？所以没钱去推动了，那么急用钱的就只好低价卖了，但现在还远没到最困难的时候，或者说我们的银根紧缩仅仅是个开始，我们从长端利率就能看出来，远期利率大幅上涨，说明大家都在预期半年以后，货币环境会更加糟糕。也就是说明年这时候，才是宏观上流动性最差的时候。
所以，最后还要强调那句话，楼市最大的风险，不是价格下跌。因为如果价格下跌，你只要买的低，通过止盈还是能够获利的，楼市的风险恰恰在于流动性。而就像你买个假瓶子一样窝心，根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了，房子可不是，未来你还得在为他交一份税。如果能租出去，还能缓解一下资金压力，如果连租都租不出去，那就只能哭晕在厕所了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
超低的货币供应量，和净回笼1518亿资金这些数字跟最近的市场利率连续上涨终于对上了。就是央行主动踩刹车的结果，大量回收流动性，造成的市场流动性紧张。市场利率上升。如果说之前是中性偏紧缩，那么这个月释放出来的信号就是紧缩。我们之所以关注M2的变化，就是因为M2跟房地产销售息息相关，每次楼市暴涨都是因为货币供给大幅增加，而每次楼市下跌进入萧条，有调控的因素，更多是因为宏观货币环境收紧，2008年之后，楼市基本就变成了金融产品，货币释放，价格就涨，货币收缩价格就跌，2008年连续加息收缩货币，当时出现了深圳的弃房断供。2009年四万亿让整个楼市绝地反击。2010年又调控，逐渐收缩，在2012年附近货币环境出现了一次反复，到了2015年4月落到了最低点10.1%。
大家记住这个时间点，此时大家都在忙着炒股，根本没人炒房。此时我们去河北调研，石家庄的房价7000以内的烂尾楼到处都是，根本没人要。抵债都不行。而北京的开发商们也都在到处化缘，那时候的P2P，大部分都是给开发商输血的。但从2015年4月之后，M2突然反弹，到2016年1月，就拉回到了14%，这下炸锅了。楼市彻底起飞了。先是深圳，后是上海北京，然后合肥南京厦门杭州为代表的房价四小龙，到今年又是三四线城市，一波接一波的上涨。但我们也应该看到，2016年底，货币已经明显退潮了。
无独有偶，昨天有媒体爆出了暴涨后的燕郊楼市，现在是一片萧条，打开二手房交易网站发现，燕郊楼市现在价格基本在2万左右，从最高点的3万元，已经下跌了3成，还有人爆料说，燕郊天洋城单价已经跌倒了1万2，比起4月高点跌了三分之二，也就是67%，但这毕竟是个例，并不能纳入统计。总之，目前燕郊在从1万暴涨到3万之后，基本均价已经回到了2万，但仍然是看房子者寥寥无几，过户更是非常稀少。甚至连中介都看不见了。
宏观流动性紧缩，加上暴涨后的楼市一片萧条，这不是偶然，而是一种必然联系。之前有朋友问我，你经常说股市现在要绑好安全带跟市场一起飞一会，最后的疯狂不知道还要演绎多久，所以没必要太早离场。设置明确的止盈就好，那么楼市为什么不同样操作。答案就是楼市根本没有安全带，楼市的流动性跟股市完全不可同日而语，楼市的顶点就是流动性的底点，一旦顶点到了，那么流动性会瞬间消失，就好比燕郊，如果你是1万买的，你现在发现他跌了3成，要止盈，至少现在还有2万，能确保有一倍的盈利，你开始卖房，但发现根本卖不掉。连个看房的都没有，甚至现在连个中介都找不到了。而且最可怕的是，竟然发现已经有人挂出1.2万，仍然卖不掉。也就是说你最后想平价往外卖，也未必能出的掉。所以这就是楼市最大的风险，不是下跌的风险，而是流动性消失，所谓投资最后变成全仓被套。你投资的目的是要让钱赚更多的钱，而不是把钱扔进去再也拿不回来。在燕郊买个房子，你又不住，也很难出租。只能放在那里放着，这跟你花几百万买个假古董，已经没什么区别。
当然有人不会同意，大家觉得房子只是暂时困难，以后还会涨起来的。特别是很多人都说燕郊只是个例，其他地方的房子都还涨的很好。是的，燕郊确实目前是个个例，但只是先走了一步而已，绝大多数的三四线城市，在棚改和货币化安置去完库存之后，都会逐渐走上燕郊之路。道理是一样的，货币化安置相当于货币集中在某个区域投放，而一旦风停，相当于这个地方的货币供应量突然消失，可能流动性枯竭的比燕郊还快。看起来1-2万的房子，其实没什么卵用，因为家家户户都有好几套房。现在大家还买房，唯一的因素就是他还能涨。如果这个因素消失了，那么就不会有人再买房，你挂多低都是没有用的。
用脚趾想也知道，哪的房子应该最坚挺，显然应该是北京上海，大城市的房价背后不光是经济繁荣。就业机会，还有各种医疗资源和教育资源的福利，所以理所应当是全国楼市的翘楚，但很不幸，北京楼市今年4月以后就基本停涨，而现在半年过去了，挂牌价跌幅在10%左右，实际成交跌幅在20%，而且趋势还在继续，以前爆炒的学区房的下跌最为惨烈。之所以会出现这个结果，就是因为，流动性没有了。银根紧缩，让贷款越来越难，越来越贵。谁还买的起那么贵的房子？所以没钱去推动了，那么急用钱的就只好低价卖了，但现在还远没到最困难的时候，或者说我们的银根紧缩仅仅是个开始，我们从长端利率就能看出来，远期利率大幅上涨，说明大家都在预期半年以后，货币环境会更加糟糕。也就是说明年这时候，才是宏观上流动性最差的时候。
所以，最后还要强调那句话，楼市最大的风险，不是价格下跌。因为如果价格下跌，你只要买的低，通过止盈还是能够获利的，楼市的风险恰恰在于流动性。而就像你买个假瓶子一样窝心，根本就卖不掉。而假瓶子赔就赔了，房子可不是，未来你还得在为他交一份税。如果能租出去，还能缓解一下资金压力，如果连租都租不出去，那就只能哭晕在厕所了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net