2019年,1月的地产局数据已经出台。2019,注定是个不平凡的一年。中美贸易战,加拿大和中国的关系突然间变得紧张,而美国的川普总统,永远让人猜不透他的想法。欧洲仍然是一塌糊涂,美国和中国两个巨大的经济体也开始减速,中国外汇管制愈发严格,而人民币的贬值趋势也越发明显,区域军事也有紧张的趋势,多伦多和加拿大的房地产该何去何从呢?
先看一下数据:
我们可以看到, 销售数量增加0.6%, 基本持平。平均价格上涨1.7%,也可以算基本持平,有效房源增加了0.6%,基本持平,而平均交易天数增加了1 天,居然也差不多。那么这些平平稳稳的数据后面,到底是什么情况呢?
从上面两张图的对比,我们可以清楚的看出,在2018年1月,独立屋的占比是41.3%,平均价格是97万,而2019年1月的独立屋占比是42.5%,平均价格是94.1万。Condo 在2018年1月的占比是31.7%,平均价格是50.7万,而2019年的占比是30.9%,平均价格是56.8万。
我们可以清楚的看到,价高的独立屋销量占比多了,而相对低价的Condo 销量占比下降,所以,我相信整体价格回升就是一个忽悠。
独立屋的平均价格2019年1月,较2018年1月而言,416 区域跌了8.8%,而905 区域涨了0.9%,总体上,跌了2.8%。
首先一个问题:多伦多的房地产是否具备长期投资价值?
我们先看一下伦敦,这里说的是Great London,依据恒大研究院提供的相关数据, 面积差不多1573 平方平方公里,占英国国土面积0.6%,集中了英国13% 的人口和20% 的GDP, 50年来房价涨幅是106倍,年化率是9.8%。毫无疑问,完胜GDP,同时也完胜英格兰8.9%的房地产年化平均涨幅。
在看一下法国,法国的 Great Paris 面积差不多1200 平方公里,占法国面积1.8%, 集中了20% 的法国人口和30% GDP。过去50年的年化涨幅7.3%。完胜GDP 的同时也完胜了法国的平均7% 的房地产年化平均涨幅。
日本,在泡沫破裂之前的36年里,6个核心城市的房价涨幅是多少呢? 210倍!75-91年,这两个城市平均年涨幅11.2%。而这期间,日本的GDP 大约在7-8%之间,而大跌之后的2017 年,日本的平均地价只有峰值1991年的一半。
从这3个例子,我们可以得到几个结论:
1, 区域决定一切,只有一线城市的房地产才具备价值。
2, 房价的长期涨幅是会跑赢 GDP 的,而7-10% 的长期价值增长率,是可以期待的。过高的涨价一定会崩盘。
3, 其实有一个国家,我没有点名,是唯一一个没有房地产投资的国家,这个国家也是我研究的数据中唯一一个房地产不能跑赢GDP 的国家。这里不再细说,需要了解的请添加我的微信号(bjtotoronto)加群讨论。
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我们再需要看的是北上广深,过去15年,房价增长超过20倍!年均涨幅差不多22%,而与此同时 GDP这4个城市大约在11-12% 左右,从这个意义,北上广深的泡沫甚至大过泡沫破碎前的日本。
我们常说,人口增长决定房地产价格,下面,给出几个人口的数据:
关于日本,我们谈起日本经济衰落的一个重要因素就是日本的人口出生率太低,多低呢? 1.42! 的确,非常的低,但还有更低的,中国香港地区的人口出生率是1.19, 而中国大陆地区是1.18 !!! 这在全球而言,绝对是倒数的,而与此同时,北京和上海的流动人口已经开始下降,北京的户籍人口甚至已经开始下降。而在总人口下降的同时,60岁以上人口却占了17.6%,而这个比例在未来相当一段时间还会继续增加。
这意味着什么呢? 加我的微信号(bjtotoronto),申请加入我的微信群,我告诉你。
很多人问我,加拿大的房地产是否有泡沫?毫无疑问,肯定是有的!我相信,有通货膨胀的地方,就有房地产泡沫!可是,加拿大的房地产泡沫无论是相对于快速增长的中国,永远跑不赢GDP 的美国还是乱七八糟的欧洲都会强很多。在加拿大,同样是一线城市最具备长期的投资潜力,长期看多伦多和温哥华无疑是最好的,当然,中短期而言由于政治原因,温哥华的地产会经历更长时间的低迷。
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1)为什么美国的房地产不具备投资价值!
2)为什么这些区域的Condo 不会跌!
3)2019年风险最大的区域!
4) 为什么不能买这些房地产?
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继续猛跌还是缓跌? 多伦多的地产冬天什么时候到头?
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