2020年7月，多伦多成交的二手房价格比去年同期上涨了16.9%，大家都很惊讶，这难道是在庆祝抗疫成功吗？紧接着的8月，多伦多成交的二手房价格比去年同期上涨了20.1%，上涨幅度继续扩大，完全蔑视疫情。我查了一些本地媒体的分析，房价逆疫情上涨的原因被归结为：建筑成本上升；新移民和非居民的投机；低利率；婴儿潮一代的人不肯卖房子；新房落成的数量低于新移民落户数量；地产投资者活跃；吸引更多公司落户多伦多。可以看出，很多原因是老生常谈，有没有疫情都是这些原因，所以解释不了房价在疫情没有得到控制的情况下，依然反弹的真实和深层次原因。

01对房价变动的误解，在疫情中暴露无遗

安省在2017年4月20号推出非居民炒房税NRST，理由是非居民在加拿大炒房，重灾区是大多伦多地区。联邦政府旋即给统计局拨款50万，专项调查，2017年11月结果出来了，是鸟悄出来的，因为结果令政府很失望，就像美国没有在伊拉克找到大规模杀伤性武器一样，大多伦多地区非居民拥有房产的数量占比仅为3.4%。如果100套房子里，只有3.4套在歪果仁名下，这些歪果仁有什么可能抬高了其余96.6套房子的价格呢？从此非居民炒高房价的说法，再也没人提了，但非居民炒房税NRST依然在。疫情，再次证明，在多伦多短期工作和学习的非居民，大部分人是租房住的，而且比较集中地住在离学校或工作岗位近的多伦多下城down town。从过去几个月该地区租金跳水情况来看，非居民被阻隔在加拿大境外进不来，对租房市场造成了沉痛打击。下城down town的房产价格没有像租金一样跳水，也说明非居民对房价影响不大，对租金影响大。

最近听了经济学家Sherry Cooper在房东网上的一段非常精彩的专访。主持人问她如何解读疫情期间房价强烈反弹的时候，她依然认为是新移民带进来的热钱推高了房价。除了这个观点之外，我100%同意她在其他问题上的观点。联邦投资移民项目在2014年就停掉了，背着钱袋子来加拿大，又无所事事的人，大部分被挡在了门外，只有几个省还断断续续地接受投资移民。目前的新移民组成非常健康，大多数是来自毕业于加拿大的经验类移民，这些新移民更年轻，更能够给加拿大带来活力和收入性纳税，而不是像投资移民那样只会买房子。更健康的是，银行从2018年底开始，全面收紧房贷的新移民政策，新移民也要看收入，海外收入的证明文件要求得更多更严格了，仅凭35%首付是无法轻松获得房贷批准的。疫情期间，新移民登陆数量锐减，如果推升房价的是新移民，那么房价至少会腰斩，而不是上涨。可见，约定俗成的理由太容易被接受和牢记，连经济学家也不能免俗。

就业率高通常被认为是推高房价的重要因素，失业率越高，房价越低。疫情爆发之后，安省失业率一直在2位数，但房价却依然上涨，说明就业率与房价的关系不是因果关系Causal relationship，而是相关关系correlative relationship。如果失业的都是低收入者，年轻人，低端服务业者，失业率上升不影响房价，甚至连租金都影响不了。早在2018年5月CMHC的报告Examining Escalating House Prices in LargeCanadian Metropolitan Centres，就无情的揭露了一个事实：大都会的房价，与低收入者无关，房价是高收入者推动的。本次疫情再次有力地证明了这个观点：失业率上升无法直接影响房价，因为最容易失业的人，没有能力影响房价。看到失业率上升，就担心房价的人，是不求甚解的悲观主义者。脱口秀演员何广智，在一个段子里解释了这一经济现象：“像我这样月薪1500元的人，在上海是没有买房压力的。”

疫情证明，房价推手，不是非居民，不是新移民，不是容易失业的人群。

02 全天候能推动房价上涨的drivers有哪些？

人口净流入量，是决定房价长期走势的最重要因素。讲英语的，资本主义国家，尤其是不排斥华人的国家，我们用手指头数一下，还剩几个？加拿大只要不改变既定的移民政策，就一直是华人留学和移民的重要目的地。对于其他各个国家和种族，加拿大的包容性，可以说是也最强的。人口流入对于加拿大是至关重要的，只有不断吸引优质新移民，这个国家才能保持活力。联邦层面已经发现，投资移民对加拿大弊多利少，已被停掉，但移民总人数没变，依然在每年30万。加拿大就是通过这样的不断试错，积极寻找更有利于加拿大长久发展的优质新移民。疫情导致新移民登陆少，是暂时现象，吸引新移民的国策没有变化，哪天登陆，没那么重要。

多伦多的土地供应系统，属于英联邦最典型的供地体制，区化管理严格，审批慢，和香港一模一样，因此新房供应量永远赶不上人口流入速度。目前世界上有三个城市有绿化带政策，伦敦，汉城和多伦多。绿化带的拥护者和反对者矛盾非常激烈，各有自己的组织，进行政治游说和社交宣传。在多伦多，支持绿化带的人占上风，这些人是既得利益者，借环保名，行限制批地之实，因为建房越多房屋供给越大，现有房主的房价下跌的可能性越大。美国和加拿大的邻壁主义非常严重，not in my backyard，毁了很多新建项目。富爸爸系列图书里的一本《房地产投资指南》中，多次提到美国房地产开发的这个巨大黑洞：开发商把地买下来，不能随便建房，必须得到邻居的同意，但邻居多数情况下不同意，理由是人口多了导致交通拥挤，房子多了导致房价下降，有损于既得利益，你可以随便建房子，但，NOT in my back yard。邻壁主义，Nimby 很多中国人都没听说过，其实就是“别在我后院儿动土”的缩写。冒冒失失在北美做地产开发的人，绝对想不到自己会死在邻居手里，只能怪自己低估了北美的群众力量，写的好好的富爸爸系列没时间好好读。多伦多建房的速度上不去，有多方面原因，其实最大的原因有两个：1.土地审批手续太麻烦，快不起来；2.地产开发黄金期已过，大资本不屑于进入这一领域，因此加拿大没有一家房地产开发上市公司，找不到加拿大的恒碧万。新房供应量受限，有力地保障了二手房的保值和增值。

严谨的房贷政策，是保证借款人质量和贷款质量的前提。高质量的房贷，是房地产长期稳定健康发展的基石。美国房地产资产证券化泛滥，加拿大的银行没有效仿，因此次贷危机对加拿大经济和房地产影响甚微。我自己的工作经历证明了，加拿大商业银行在收入方面保持的歧视是正义的，也是必须的，没有足够的收入支撑，银行就是不贷款。很多人垂涎按揭贷款的低利率，想方设法地巧取，最后证明都是白费心机。利率，早已不能体现不耐程度，完全操控在美联储手中。罗伯特席勒在他的新书里有一句不经意的话，彻底阐述了美联储的本质：美联储是美国银行业的联盟，所有的美联储主席都是1907年的摩根的复制品，美联储的职能就是维持有利于金融资本运转的资本主义。当经济情况威胁到美国的资本主义制度时，美联储什么都干得出来，包括给美元注水，拼命印钞，即使破坏美元的公信力也在所不惜，只要美国资本主义能续命，低利率这种鸦片就会一直抽下去，直到康复或变成骷髅。按揭利率本来就是老百姓能拿到的，最低的利率，在全球低利率环境下，按揭贷款利率达到了史无前例的低水平。为了获得低利率资金，人们需要买房子，否则拿不到低利率的按揭贷款。对于自住的买家来说，目前的利率，每借10万元，月供仅为370元，50万元的房贷，月供低至1850元，这个价钱租房，仅能租到地下室。低利率，是决定性的房价推手。

长期看人口，中期看土地，短期看金融。从短期到长期，加拿大房地产市场都将健康发展，房价也会稳中有升。这个长期趋势，不是疫情能改变的。多伦多房价泡沫说，没有任何依据，作为国际大都会，多伦多每平方尺房价为775美元，是北京、东京、伦敦的近一半，甚至远远低于悉尼的每尺1117美元，多伦多房价的上涨空间依然巨大。

                          03 透过疫情看加拿大的政治和经济

政治和经济总是hand in hand，经历了疫情，我们可以把加拿大的政治和经济关联性看得更清楚。

一位加拿大的投资大师，加里斯洛夫斯基，在79岁时完成了他的毕生投资心得，《投资丛林》，并与2005年出版。他对加拿大的政治和经济关系是这样描述的：加拿大是一个资源丰富的国家，普通人只关心自己家的安宁与富裕，对其他事情都很冷漠，包括对政治，这就造就了加拿大买选票的政治环境，台上的政党只要有机会就不惜一切代价地花钱买选票，买选票的钱来自于向高收入者征税，买选票的好处是补贴有投票权的低收入者，以求连任，于是人们越来越懒，越来越依赖政府发钱，力争下游的人越来越多，支持发钱的选民也就越来越多，所以买选票的政治正确在加拿大会被所有政党效仿，形成了正反馈，愈演愈烈，每个台上的党派都会变本加厉地发钱。疫情期间，特鲁多政府的花式发钱，颇受欢迎，成倍地把原来劳动的人变成了伸手的人，同时也再次印证了加里斯洛夫斯基在15年前的看法。但是，不要忘了，发钱只能通过财政政策，而不能通过货币政策实现。

很多人分不清什么是财政政策，什么是货币政策。财政政策有两个方法：1.直接进行转移支付，从富人那里收税发给伸手的人，例如，特鲁多现在的做法；2.政府兴建项目，搞基建，通过政府花钱拉动就业，即，著名的凯恩斯主义，例如，罗斯福1933年的以工代赈。货币政策是指，央行放水给商业银行或资本市场，让商业银行保持流动性，并将这股流动性通过贷款传递给工商企业和消费者。简单的区别是，通过财政政策发出去的钱，不用还了，白给；通过货币政策发出去的钱，是借出去的，得还。能拿到财政政策发下来的钱，必须证明自己身处困境，需要救济；能拿到货币政策发下来的钱，要证明自己有还款能力。于是加拿大出现了两类聪明人和一类笨人：能拿到救济的人要么真的需要帮助，要么不惜力争下游，去满足被救济的条件；能借到款的人努力买房子，否则借不到低利率的贷款；最后一类努力赚钱然后存起来让别人借走。各位读者可以对号入座了。

疫情放大了加拿大政治和经济特点，以前看不清楚的人，不能再糊涂下去了。既不力争上游，也不力争下游的人，在加拿大生活得很辛苦，当然这是自找的。

这一段，没有跑题，我希望大家看清楚加拿大基本的政治经济关系，明确自己该做什么，不该做什么，以及为什么有人只要有机会就贷款买房子。房子是低利率的载体，贷款的抵押物；房子可以租出去，于是贷款就有人偿还了，这是成本最低，风险最小的利用货币政策的可行措施。很多人在朋友圈瞎嚷嚷，央行印钱了，要出现通货膨胀了。央行印的钱，通过工资发给你了吗？没有吧，那通货膨胀怎么可能发生呢？其实，2010年开始各国央行就开始大规模印钱了，但很少有国家出现大规模通货膨胀，原因是，从印钱政策中获益的人，即，能借到钱的人，边际消费倾向低，没有用借来的钱消费，而是购买资产了，因此资产价格普遍提高，股价和房价都在涨，传说中的恶性通货膨胀始终没有出现。货币政策，是帮助能贷款的人先富起来的工具，当然，不去借钱的人享受不到。财政政策，需要力争下游，或真正遇到困难。那些两个政策都享受不到的人，面临一个灰犀牛问题：资产贬值。

房子，成了一个令人纠结的核心问题：买来投资，可以受惠于货币政策，但需要经营，怕麻烦的人需要自己取舍；买房的人多了，供应有限，房价就会涨，水涨船高，有效地应对货币泛滥，但非居民一时进不来，租金上不去，怎么取舍呢；有避税癖的人，在斤斤计较时发现，房地产投资中的费用是可以抵税的，但要拿到房贷就需要证明收入，收入高了税就高，怎么取舍呢？很多人已经在取舍和纠结中度过了10年，期间，所有多伦多的房产价格都翻了一倍。纠结是有成本的，你要再纠结十年吗？

04 我看到三个推动房价上涨的drivers

众所周知的推动房价上涨的原因就不再重复了。说三个我发现的，无惧疫情，推动房价上涨的原因吧。第一个是加拿大人几乎都认为房产是一项好的长期投资；第二个是加按的力量；第三个是按揭助手的力量。

早在2014年，GENWORTH公司所做的消费者调查报告中就披露了一个重要信息，打算买房的人中，有90%的加拿大人认为购买房产是一项好的长期投资。2018年CHMC将这一话题也纳入了消费者调查报告，结果是more than 80% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。2019年CMHC的消费者调查报告中这一数据更加具体了，87% of buyers feel confident that buying ahome is a sound long term investment。我在公众号文章《加拿大人买房考虑了哪些因素》一文中披露了这个数字，但并没有引起大家的注意。罗伯特席勒在新书《叙事经济学》中披露了美国人对这个问题的看法，最高的时候有43%的美国人认为买房是一项好的投资，最低的时候只有32%的美国人认为买房是一项好的投资。按照席勒教授的研究，叙事，是一项非常重要的经济因素，如果你身边的人都整天念叨XXX是一项好的投资，你也会这么认为，甚至参与进去。重口烁金的资产就是人们的心头好。加拿大人对房产的叙事，已经完成了全民洗脑，80%-90%的加拿大人认为买房就是一项好的投资，而且是一项长期的好的投资。这个长期到底有多长呢？婴儿潮一代人，即今天65到74岁的这代人，有71%的人认为住在独立的房产中是最适合的，这些昂贵的房产依然被老人家占据着。疫情重灾区是老人院，那些卖掉了自住房搬去老人院住的老人家深受其害。目睹疫情中老人院发生的一切，那些还没卖掉自己房产的老人家，是绝不肯轻易搬出现有住房的。因此，疫情期间，以及疫情过后，二手房市场上独立房产的供应将严重不足，供给的缺乏势必推高独立房产的价格。

能够加按的借款人，可以从房子里提取现金，作为下一套投资房首付款，用银行的全款买投资房。疫情爆发初期，大家都去囤手纸了，我提醒了几位比较听劝的财商群里的朋友：疫情刚爆发，3月份的房价没有下跌，大部分行业还可以正常工作，应该马上做投资房的加按，如果疫情严重，拿着现金做储备，疫情过去之后，如果不需要这么多现金，可以拿出来做首付投资下一套房子。听了我建议的几位朋友，现在已经把新的投资房租出去了。很多人满腹狐疑，疫情没结束，经济没有明显好转，外国人进不来，买房的钱从哪来的呢？经济学家是发现不了这个秘密的，所有不躬身入局的人也都发现不了这个driver：加拿大本地有收入的家庭，可以从现有房产加按出现金，并申请贷款买更多房产。

多伦多是一个国际化都市，与普通的城市不一样。安省平均房屋自有率68%，而多伦多只有56%，说明租房的人比例超出了全国和全省水平。我在Youtube上6集视频《为了平衡一生的收入我们被迫投资中》讲，地产投资者的战略伙伴有两个：银行和租客。租客是房贷帮手，他们不仅支撑着房贷付款，而且支撑着房贷申请。银行在计算房贷申请人偿债能力时，会用租金直接抵减这套房子的所有债务，因此大大提高了借款人的偿债能力。作为房东，不要与租客斤斤计较，租客是批房贷，扛房贷的主力军，一定要善待租客，他们在不亲自出场的情况下，默默地帮房东申请着贷款加按，或新的投资房贷款。看到这里，请房东默默向房客道一声“辛苦了，谢谢，明年不加租了。”