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闲来搬个瓜聊聊,

本文发表在 rolia.net 枫下论坛YBB上全是极端的人,把这个卖家JJ BULLY的狗血喷头,我也不敢在那上发,可能被人当成卖家JJ的同伙,好在肉联全是高素质网友,所以才有胆量客观的分析一下。在我看来她还真没做错啥,首先声明,我不认识她,也不是因为她名片上的照片拍的挺好看的同情她,她把房子卖了个地板价,最多只能说明她经验不够,换个凶狠一点的香港JJ,可能完全是另外一个结果。

抛开人不说,只讨论卖房的前期准备工作和offer过程中的买卖双方交锋。首先这个房子的硬件杠杠的,卖家为了省点staging的钱就这么胡卖是不明智的,卖家JJ要尽全力说服卖家做staging,做了staging就能拍出效果非常好的照片,加上实打实的硬件,这个房子是很容易抢上去的。

其次在offer过程中,互相之间的感觉很重要,买家不要以为offer下过去了,卖家家JJ就一定给你IMPROVE的机会,给你是人情,不给是本分,买卖双方的交锋本就是敌我矛盾,卖家JJ对买家JJ太好本身就是对自己客人的辜负。此案例中,买家抱怨卖家JJ对买家200万的口头报价不理不睬,其实究其原因,不理不睬的起因很可能是因为买家的首轮offer让卖家感觉买家就是来打酱油的。有经验的卖家JJ都会对有诚意的买家和打酱油的买家区别对待,这样才能保证卖家的利益最大化。有诚意的买家不用多,一两个就行,要好好维护,因为他们是房子在reasonable区间成交的保证,没诚意的买家,越高明的卖家JJ会让他们越摸不着头脑。因为绝大多数这样的买家是被低叫价吸引来的分母买家,没有能力出高价,不向他们透底没有损失,反而有好处,不排除有个别买家因为一时的保守先出了低价,但是因为特别喜欢不甘放弃,最后感情战胜了理智。这就叫半路杀出来的程咬金。

再次作为买家JJ,他的做法值得商榷,首先他的专业水平是非常过硬的,首先他的估价能力强,在没有任何提示的情况下能估到200,和最后的成交价如此接近,其次他也做了所有试探工作,就是口头offer200万,看卖家JJ反应,这样做的好处是只要卖家JJ接他电话,他就能大致知道potential在那里,这个例子里卖家JJ不理不睬,那说明卖家对200的报价不感兴趣,那他理解成交价会在200+自然是顺理成章。只是他忽略了一点,卖家JJ希望他是那个程咬金,而他的买家最后一刻扔牌了,没有把书面的200 offer发过去。这跟打扑克一个道理,你不能因为对手bluff把你在最后关头吓跑了,导致你手里的好牌输给别人手里的烂牌,去blame对方。卖家JJ还算比较老实的,凶狠的香港JJ可能直接就让买家加到210以上。愿赌服输,不管双方怎么个尔虞我诈,其实都是为自己的客人利益最大化,没有什么好抱怨的。

总结一下,本例中,买卖双方都有值得改进的地方,从买家角度,第一轮出价很重要,直接关乎有没有跟下去的可能,判断方法也很简单,如果卖家JJ不主动联系你,或者只是收到一个群发email让所有买家IMPROVE,那就没戏,不要头脑发热,没有任何hint的加价要做到精确是很难的。就算真的比最后的价格高一点,也是运气,关键要吧书面offer发给对方。没写在纸上都说的再好听也没用。不要因为买家生气就把锅甩给卖家JJ,买家是买家JJ的客人,不是卖家JJ的客人。从卖家角度,这个房子硬件这么好,卖家JJ应该强烈建议卖家做staging,然后上professional 照片,即使胡卖,在最高出价明显偏低的情况下,也可以建议卖家重挂,毕竟没有staging,拍照片这些开销,重卦成本很低。哪怕1-4月的波段赶不上,精心准备一下赶8-10月的波段也是可以的,卖家JJ经验不足,但是从职业操守上来说,一点问题也没有。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 闲来搬个瓜聊聊, +1
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛YBB上全是极端的人,把这个卖家JJ BULLY的狗血喷头,我也不敢在那上发,可能被人当成卖家JJ的同伙,好在肉联全是高素质网友,所以才有胆量客观的分析一下。在我看来她还真没做错啥,首先声明,我不认识她,也不是因为她名片上的照片拍的挺好看的同情她,她把房子卖了个地板价,最多只能说明她经验不够,换个凶狠一点的香港JJ,可能完全是另外一个结果。

    抛开人不说,只讨论卖房的前期准备工作和offer过程中的买卖双方交锋。首先这个房子的硬件杠杠的,卖家为了省点staging的钱就这么胡卖是不明智的,卖家JJ要尽全力说服卖家做staging,做了staging就能拍出效果非常好的照片,加上实打实的硬件,这个房子是很容易抢上去的。

    其次在offer过程中,互相之间的感觉很重要,买家不要以为offer下过去了,卖家家JJ就一定给你IMPROVE的机会,给你是人情,不给是本分,买卖双方的交锋本就是敌我矛盾,卖家JJ对买家JJ太好本身就是对自己客人的辜负。此案例中,买家抱怨卖家JJ对买家200万的口头报价不理不睬,其实究其原因,不理不睬的起因很可能是因为买家的首轮offer让卖家感觉买家就是来打酱油的。有经验的卖家JJ都会对有诚意的买家和打酱油的买家区别对待,这样才能保证卖家的利益最大化。有诚意的买家不用多,一两个就行,要好好维护,因为他们是房子在reasonable区间成交的保证,没诚意的买家,越高明的卖家JJ会让他们越摸不着头脑。因为绝大多数这样的买家是被低叫价吸引来的分母买家,没有能力出高价,不向他们透底没有损失,反而有好处,不排除有个别买家因为一时的保守先出了低价,但是因为特别喜欢不甘放弃,最后感情战胜了理智。这就叫半路杀出来的程咬金。

    再次作为买家JJ,他的做法值得商榷,首先他的专业水平是非常过硬的,首先他的估价能力强,在没有任何提示的情况下能估到200,和最后的成交价如此接近,其次他也做了所有试探工作,就是口头offer200万,看卖家JJ反应,这样做的好处是只要卖家JJ接他电话,他就能大致知道potential在那里,这个例子里卖家JJ不理不睬,那说明卖家对200的报价不感兴趣,那他理解成交价会在200+自然是顺理成章。只是他忽略了一点,卖家JJ希望他是那个程咬金,而他的买家最后一刻扔牌了,没有把书面的200 offer发过去。这跟打扑克一个道理,你不能因为对手bluff把你在最后关头吓跑了,导致你手里的好牌输给别人手里的烂牌,去blame对方。卖家JJ还算比较老实的,凶狠的香港JJ可能直接就让买家加到210以上。愿赌服输,不管双方怎么个尔虞我诈,其实都是为自己的客人利益最大化,没有什么好抱怨的。

    总结一下,本例中,买卖双方都有值得改进的地方,从买家角度,第一轮出价很重要,直接关乎有没有跟下去的可能,判断方法也很简单,如果卖家JJ不主动联系你,或者只是收到一个群发email让所有买家IMPROVE,那就没戏,不要头脑发热,没有任何hint的加价要做到精确是很难的。就算真的比最后的价格高一点,也是运气,关键要吧书面offer发给对方。没写在纸上都说的再好听也没用。不要因为买家生气就把锅甩给卖家JJ,买家是买家JJ的客人,不是卖家JJ的客人。从卖家角度,这个房子硬件这么好,卖家JJ应该强烈建议卖家做staging,然后上professional 照片,即使胡卖,在最高出价明显偏低的情况下,也可以建议卖家重挂,毕竟没有staging,拍照片这些开销,重卦成本很低。哪怕1-4月的波段赶不上,精心准备一下赶8-10月的波段也是可以的,卖家JJ经验不足,但是从职业操守上来说,一点问题也没有。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 别点评了,那房子的确少卖30万以上。
      • 少卖还是有少卖的原因的,这个房子整体staging估计5000左右,卖家在乎这些小钱、卖家JJ没经验,如果不做staging,就香港人JJ也不一定能把这个房子卖上去,前几天BH一个房子找了很有名的大牌香港JJ也没卖出去,这个房子其实应该重挂。
        • 卖家JJ比你有经验,做了17年了但是她做租盘比较多。STAING 3000元就够了。这房有RAVINE AND W/O 当然起码230,你去看看附近成交价,Jefferson Forest 最近价格。
          • 这种人也能做17年,!
          • 3000应该打不下来,我最近做一个1300尺的都2000。
            • 资深经纪都有人脉,Staging company觉得帮他做是荣幸,3000可以的。1300.2000也是合理的,起步价。
          • 我知道你说的230是哪个,我去抢过,202上去第二轮都没进。
            • 202 太低了。你送合同前可以问一下对方价格,对方一直要230以上的。
              • 那有可能我们说的不是一个,我说那个开价170的,我问过他,说200要去年12月马上就能回答我。
        • 那些照片就是小孩用手机照也比她的好。每间屋子都是斜斜的,从最恶心的角度去拍。而且光线很奇怪,如果天色不好开灯啊!所以我认为她是故意的。 +2
          • 应该不是故意的,是节约惯了,拍照不贵,也就100元
            • 100只能找乱拍的,我找的最少都是300以上,这个房子可能要500了。
              • 最便宜100,洋人豪宅拍照和航拍加视频,白天和夕阳的不同时间照片 1000以上也有。
            • 我是说她故意不好好拍,为了给后面的猫腻做准备。
    • 我觉得那个卖家经济,从能力到态度都太差。如果其中有猫腻,还要加一条,人品差。 +5
      不管卖家愿不愿意staging,那个照片就惨不忍睹,就是用手机照相,稍微用心点也不至于那样。更别说接offer时一点技巧都没有,估计想早点卖完早点回家,一点工作都没有做,说没有猫腻,我是不信的。
      • 换我会建议卖家重挂。不管有没有猫腻,对自己名声不好。
        • 卖家满意就行了。
          • 卖家已经哭昏在厕所 +3
    • 这么差的卖家JJ很少见。卖家自己不做功课也是活该。 +3
      • 买家捡了个漏 +1
    • 总结一句话, 卖房子要找香港agent。 +2
      • 脸皮厚,敢说,我真佩服这些香港JJ。缺点是以后买家可能看到他们都绕道走。
    • 这怎么解释25 rollinghill Rd的售价呢?
      • 又是一个不做staging的?胡乱猜测也不好,卖家心态各式各样。
      • 这个有租客在,房东为了赶走租客卖房. 船头举例那房子有ravine起码多30万。
        • ravine? 15%?
    • 卖家JJ职业操守差影响同行和卖家的例子。买卖房不是打扑克。此例口头2M的offer很正常。如果卖价接近卖家JJ应该有回应的。这么做理都不理就是说差太多了。最终卖价又不是。很难解释不是拿卖家的利益做了某种交易。 +1
      且不说前期的工作,这JJ的做法真是太不专业了。
      • 关键他没出啊, +1
        口头说的都是诈你的、为的是问到potential,你如果说赶快下一个过来、他就知道你没有2M的offer、你如果说不用下了,他就知道你有2M的offer,要我是卖家JJ我也不回他,但我会给所有人发个email、send what best improved offer by x:xx, 真出2M的自然会发过来、不过就算2M也太低、她如果有问题,这就是问题。
        • 你说的诈等等都是你的个人猜测。做生意没有这样的。专业做法是你既然出2M就下个OFFER。最后成不成我说了算。根本不会是不理不睬。懂了吗?
          • 你要没办法成功引导买家按着你的思路走、你说了不算,价格是人家出的。
      • 另外你说的“ 卖家家JJ就一定给你IMPROVE的机会,给你是人情,不给是本分 " 做为房屋经纪关系到几百万的交易。怎么可能说是人情和本分呢?
        • 田忌赛马,
          买家卖家在成交以前都是在相互博弈。本分是让所以买家第一次出价就出best offer、所以没有卖家会guarantee所有买家都有improve的机会、不然所有买家都都出low ball, 人情是从offer的价格里能看出来哪些买家有诚意,那当然要给improve的机会、要维护好。没诚意的买家也有用、就看他们能不能出高价,所以绝对不能漏底。
          • 你欣赏的田鸡赛马与此例同理,都是国人不守规矩耍流氓。

            转个文学城的吧:

            所谓大智慧,其实就是耍流氓

            对于我们国人,一直以来都有一种另我们亢奋自豪的说法,那就是我们国人是世界上最聪明智慧的。在相当长的一段时间,我对此观点也是深信不疑。

            随着年龄的增长,阅历的增加,这些年我才隐约感觉这个观点有些不靠谱。要是反思我们的文化,就不难发现,我们不但不聪明,而且常常表现得很弱智和无耻。其实,早就想说这个话题了,只是没下定决心,因为这样说是很伤害很多国人感情的,尤其是那种不知从哪里来的虚妄的优越感。

            小时候,老师讲解《田忌赛马》的故事时,总会用一句“孙膑很聪明”的语句来总结这个故事,大家都很以为然,并没有觉得有什么不妥,甚至说这个故事表现了“孙膑细致的观察能力和运筹能力”,揭示了“如何善用自己的长处去对付对手的短处,从而在竞技中获胜”

            但实际上,“田忌赛马”的故事告诉我们的是:遵守规则和契约将会失败,破坏规则可以出奇制胜。于是,我们深刻地认识到遵守规则和契约的危害,这样大家就都不愿意遵守规则和契约。其实,只要一点破,再读这个故事就很容易发现,田忌(孙膑)就是胜在作假、破坏规则和契约上,用下等马假充上等马、上等马假充中等马、中等马假充下等马与齐威王比赛,是“为达目的不择手段”的。 田忌(孙膑)的胜利是以葬送诚信、守则、公平等人类最基本的善行为代价的,其行为应该说是极恶劣的。而把孙膑此计作为一个民族的智慧,弘扬、传承了上千年直至今天,硬生生地把这种意识植入国人灵魂深处,这实在是令人悲哀的。

            而这个故事千古流传,成为佳话,这说明人们普遍缺乏规则和契约意识以及对作假行为的认同,也说明我们这个民族整体是不知善恶和无耻的。而这,也许还是我们民族始终无法走出蒙昧,走进文明的原因。

            “田忌赛马”让我们把表象智慧的邪恶当作了高深的智慧,并对其尊崇有加。田忌和齐威王之间的赛马本应是一种完全信息下的竞争,双方应该遵守惯例和规则,以防止相互之间的猜疑。如果其中的一方或双方不遵守规则,把对方的行为看作是自己行为的依据,不断调整自己的出马顺序,赛事就完全无法进行。

            刘备诸葛亮借了荆州以各种理由拖延不归还,明明是违反契约耍流氓,却成了“足智多谋”的代名词。还有诸如智者的神机妙算、运筹帷幄、三十六计、孙子兵法、三国演义等等被推崇为智慧结晶。那些充斥着诡诈权谋的宫斗剧依然是霸屏赚着女人们梨花带雨。

            英克•罗布德森在《他们为什么效忠希特勒》一书的序言中说:“假如有人亲口说,我是最强壮、最勇敢、最伟大的人,那么每一个闻听此言的人都会尴尬的闪开:吹牛者没有市场。可是,假如有人把主语‘我’换成‘我们’——我们是最强最棒的,是‘人中之王’,是上帝精选出来统治万民的人——那么一定有很多人喜欢听。”

            所以将“我”用“中国人(中华民族)”代替,再拉上“犹太人”作陪绑,中国人是世界上最聪明的(民族)就显得很真实了,大家也就会觉得作为中国人很自豪了。推而广之,此类话也适合全世界每一个民族。然而,每个民族都可用的套话,怎么就成了中华民族值得骄傲和自豪的呢?而且,既然是“最聪明的”和“勤劳、勇敢、智慧的”民族,为什么至今这么落后呢?我们的聪明、智慧表现在哪里呢?

            由于大家都不遵守规则和契约,就会让人对所面对的事情感到没有底,会产生焦虑感,甚至恐惧,就会想尽一切办法去破坏规则,以求占得先机。事实上破坏规则对于少数人是高效的,对于整体是低效的,甚至是代价高昂的。就像人们都会对维修技术高超的技师竖起大拇指赞扬,却无视平常认真保养、维护良好令机器不出故障的操作工;能看到救火的英勇,却不以为为不发生火灾所做的工作是一种伟业一样,我们只能看到事物的直观的现象,不会、也不愿意做进一步地分析,找出事情的根本。

            同样地,在市场经济条件下,为了公平与效率,所有竞争也都是在一定的规则约束下进行的竞争。市场主体之间的竞争应该遵守规则,不仅不得违背法律的规定,也应适当接受道德的约束。

            严复在《救亡决论》中论述道,“华风之弊,八字尽之。始于作伪,终于无耻。”这八字,说得刺耳,却也一针见血。在一个全民族都无视规则的社会,文明所要求的秩序和合意就成了令人望而生畏的异物。人们质疑它如何能够实现,更害怕它会给自身的既得利益造成损害。久而久之,逆淘汰就成了必然的结果。我们民族为何始终在走出蒙昧、走进文明的道路上迂回徘徊甚至止步不前,或许亦存在这方面的原因。田忌与齐威王赛马获胜后,还有谁愿与田忌赛马?

            这些充满着阴谋诡计、破坏规则、违反契约的行为手段,为何一直被当作大智慧呢?明明就是在耍流氓!

            作者: 段淸風

            • 你这算是自惭形秽吗?你怎么知道国人不守规矩耍流氓?我接触的卖家经纪里最容易打交道的就是国人、不守规矩耍流氓的香港人老外比例远高于国人。我欣赏田忌赛马也是你在瞎猜、我最讨厌和这种油盐不进的卖家经纪打交道,如果他们守规矩我的工作量能减少一半。
            • 这个比较适合墙里面的人,普片加拿大华人还是很文明的也守规则。
            • 这种文章像高中生的作文
    • 这种经纪,居然也有生意做,也只能用劣币驱逐良币来解释。 1,说她一个10多年的经纪不知道有Dual agency, 谁信? 2,照片拍成那样,不是存心,就是没有任何责任心。 3,事后在yBBS的那些言语,像是失心疯,整个泼妇形象,素质太差,丟你们经纪的人。 +5
      • 还是客观点、我觉得她照片还是拍的听不错的、真人没见过。
    • 照片拍得太马虎了吧,咋一眼还以为是kijiji上租房的。
      • 她拍照的水平和她为什么这么低的价格就卖了、
        我是真不理解、这个价格绝对是败坏她的名声,我只是看到很多人因为她在收offer中的某些操作、质疑她玩猫腻,她真的玩没玩我不知道、但这种操作手法本身没有问题、香港人经纪玩的更厉害,我从菜鸟一路走来,这些都是总结的经验、不卖房是不知道的。
        • 是不是一买一卖都给同一个经纪就会出这种事?几年前我家邻居卖房也是照片一塌糊涂,我问他们怎么回事,他们说先买房后卖房,打包给同一个经纪,买房定下后,卖房时经纪根本不上心,他们也没办法。 +1
          • 最好别这么干,买卖分开、买谈好返佣、卖谈好卖家经纪费,这样清清楚楚。
    • 那卖家经纪拿经纪费,难道不能请人拍几张照片? +3
      • 这就是我不理解的地方、 +2
        空房子也可以照照片、可能效果有限、只要不是烂到不能住人、那种房子有那种房子的卖法、面向客户主要是contractor、拍照还起反效果,照片要让人感觉越破越好。我上星期看一个这样的,随便乱拍的照片,遗产房,sold as is 卖家不warranty任何东西,主要特点是地大,房子随便拆也不可惜。卖家经纪也是这种油盐不进很难deal的,反而还抢出个高价、14个offer。
    • 大家主要质疑的点你没说清楚:multiple representation, 她没有和卖家disclose,也没有和所有的买家经纪disclose这一点,已经是违规。 +2
      • 这个我没看到、她最后和同一个公司的经纪或者她自己的买家deal的话,那她更不应该卖了,这些在offer presentation都要disclose的、不disclose被人质疑那就是她活该。
    • 经纪做的不专业是肯定的,卖给自己公司代理的买家,中间有无猫腻不清楚。但少卖30万是胡扯,内部装修不佳,地下室好像也没完成,也不是walkout的。再说了,这几年RH的房价一直涨得不太好,顶多值200万出头。 +1
      • 现在涨上来了,一月份一下子蹿上去了。
        • 这个也是时机不好,正好在补涨之前成交。
        • 二月份成交的几套价格比较高