本文发表在 rolia.net 枫下论坛一个采用“投资组合战术”的银行经理或贷款经纪,一开始就会问你:你的长远规划是什么?通常我们这儿说的是5年以上的长远规划。我在日常处理一些贷款案例的时候,发现地产投资者和自住房购买者需求完全不同(我个人的经验也是一样的)。而且,我发现主要的两大障碍是:1)怎样才能连续不断的从贷款公司融到资金; (2)怎样得到地产组合所有投资项目的首付款来源。这两个障碍有因果关系,互相牵扯。因此,如果你想认认真真通过地产投资组合创造财富,你必须具有战略眼光和战术,确保今天的决定不会为自己以后设下障碍。
下面来看看两种方法的区别,以及一些案例分析。
单个贷款交易的运作
举个例子,你和银行说,你的首付款有限,与其将所有的钱投入一个物业,你愿意将首付款分为两部分,投入两个物业,但是必须增加贷款比例,通常是高额贷款比例(大于80%的贷款)。银行根据你的收入计算出你能承担高额贷款,于是两个物业的高额贷款得到通过。
六个月以后,同一个投资人又购买了两个物业,同时带来了一个合伙投资人,该合伙人投入首付款。这次,银行拒绝批准贷款,因为他们以前的两个物业的负债率已经达到极限。银行解释说,虽然投资者在之前的两个投资物业中,拿到了高额贷款,但是这两个投资物业的现金流是负的,也就是说,租金收入不能抵消房屋贷款,地产税及物业管理费。这样,如果购买第三个物业,就超过了他们的负债率。换句话说,原来安排贷款的银行或经纪由于没有询问投资人的长远目标,给出的建议反而为将来的投资带来了障碍。
同样使用上面的例子,如果采取“组合投资融资战略”,你的投资结果完全不同。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
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单个贷款交易的运作
举个例子,你和银行说,你的首付款有限,与其将所有的钱投入一个物业,你愿意将首付款分为两部分,投入两个物业,但是必须增加贷款比例,通常是高额贷款比例(大于80%的贷款)。银行根据你的收入计算出你能承担高额贷款,于是两个物业的高额贷款得到通过。
六个月以后,同一个投资人又购买了两个物业,同时带来了一个合伙投资人,该合伙人投入首付款。这次,银行拒绝批准贷款,因为他们以前的两个物业的负债率已经达到极限。银行解释说,虽然投资者在之前的两个投资物业中,拿到了高额贷款,但是这两个投资物业的现金流是负的,也就是说,租金收入不能抵消房屋贷款,地产税及物业管理费。这样,如果购买第三个物业,就超过了他们的负债率。换句话说,原来安排贷款的银行或经纪由于没有询问投资人的长远目标,给出的建议反而为将来的投资带来了障碍。
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