刚才西人对于现金流的分析不错，再增加几点意见，首先同意你对现金流的描述，但是对与CONDO和独立屋来说，现金流是矛盾的，CONDO价值低，有的管理费也不高，很容易平衡先进流，而且CONDO有管理公司，不会出现大的风险。

xiangcaosh(船头)

本文发表在 rolia.net 枫下论坛独立屋价值高，如一套８０万的房子，如MORTGAGE加HELOC总额８０万，哪怕市场价值１２０万，只要你不卖，那４０万是产生不了现金流的，如果你要拿出来，那么还需为那４０万付出几千的利息。所以需要有６０００以上的房租收入才能产生正现金流，这样的房租收入只有靠多家分租才能实现，这样就需要面对很多单家出租所不需要面对的问题，比如房屋保险不于理赔问题，消防问题，租客安全，违法，以及由租客引起的第三方责任问题，房租问题，邻居投诉问题，除了最后三项，哪一项都是灾难性损失，足以让房东几十年的积累毁与一旦。有人说可以依靠严格的信用审查来降低租客风险，可问题是现在出租房子的越来越多，每个房东都在用同样的方法降低租客风险。这样的直接后果是一部分好的租客不愁租，坏租客租不到，那么租金上要么对好租客优惠，这样就更难实现正现金流，要么降低出租要求接受差一点的租客。当然信用差一点的租客不一定真差，但只是在一两套独立屋的情况下成立，当出租的独立屋越来越多，风险的统计学规律就会体现出来，根据大数定理，个体风险随着数量增加而减少，系统风险随数量增加而增加。如果每个租客的好坏都服从正态分布，那么你根本不用理会在最右边的那一小撮坏租客，那是小概率事件，然而当很多租客都在同一个房东底下租房子，那房东遇到小概率事件的概率大大增加。当然房东的勤勉可以在一定程度上降低风险，但是也只是在一定范围内。举个显示的例子：所有保险公司都想保最好的司机，用的方法比房东能用信用报告先进的多，非线性模型，决策树，神经元系统，等等，但依然没有一家保险公司能够彻底保证没有一个司机不出事故。
所以，我认为一种安全的投资方法是尽量SPREAD RISK，不要把所有资金投入独立屋，也不要把所有资金投入CONDO，做到CASH FLOW，CAPITAL GAIN，RISK三者的相互平横。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

(#9067470@0)
Last Updated: 2014-10-28

船头字字珠玑！ -sr-71(Black ✈); 2014-10-28 (#9067489@0)

谢鸟哥提挟 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9067534@0)

其实按照当前的房价，house 现金流一定是负数(除非 rooming house), 赌的就是地产升值；而Condo 现金流也基本上为0 (down pay 多些可能会小正，杠杆大些可能是小负), 等的就是在房客的贡献中实现 Equity 的渐渐增长…… -sr-71(Black ✈); 2014-10-28 (#9067602@0)

收入即便可观，费的心不是所有人可以承受的了。至少我受不了。 -april(april); 2014-10-28 (#9067518@0)

主要问题是每多操的一份心的边际效应随房产数量的增加而递减。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9067543@0)

agree -cavalia(Uplander); 2014-10-28 (#9067536@0)

送四个大字，似是而非。 -broken_2(- 鲜花绽放的锁链 -); 2014-10-28 (#9067556@0)

Very true. 以前一个房东，留守的，不讲道理，消防3年来了2次，房子只好卖了。 -newpath(newpath); 2014-10-28 (#9067563@0)

我想这就是为什么condon依然有市场的原因，容易出租，不需要管理，贷款较少 -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9067591@0)

其实靠日常出租都没啥肉吃。。。。等升值肯定是豪斯>抗痘。。。。 -tigar25(大忽悠之身未动心飞翔); 2014-10-28 (#9067824@0)

买CONDO和买HOUSE的动机不同，HOUSE增值块，但是必须卖了才能REALIZE CAPITAL GAIN，CONDO不增值，但随着租客慢慢帮你还清贷款后可以产生持续的现金流，如果目的是养老而不是给下一代留很多钱，正确方法是持有CONDO相对较长时间或者持有HOUSE较短时间然后不断卖出锁定利润。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9067864@0)

但等退休以后condo费就涨得太高了呀 -sarah649(Sarah); 2014-10-28 (#9067874@0)

住house不比condo费用低 -cavalia(Uplander); 2014-10-28 (#9067883@0)

我是比较现在买个condo出租，等到退休自己住，和等退休以后买个新condo，哪个更好？ -sarah649(Sarah); 2014-10-28 (#9067888@0)

现在一房的新condo大约30万,一房的旧condo大约16万, condo费差远小于一倍, 旧condo面积大很多. 退休以后买新condo也是有钱人 -cavalia(Uplander); 2014-10-28 (#9067923@0)

哦. 看来还是现在买了存着,以后退休住比较划算... -sarah649(Sarah); 2014-10-28 (#9067926@0)

所以说只是持有相对长的一段时间，到贷款额还剩下不到１０万的时候就可以考虑卖了 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9067933@0)

还有老了扫不动雪了，可以搬到condo去住 -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9067895@0)

即使90大几，铲雪剪草业务也还是可以通通都外包的嘛！ -softerface(探长); 2014-10-28 (#9068787@0)

Condo 长期持有？ Are you sure? -doihaveto(luckycouple); 2014-10-28 (#9068796@0)

Condo平常没肉吃，最后有可能也就是保个本，可目前投资house, 如果没有足够的现金首付，也是很难有正现金流的，对有钱的人来说，投资house一定好于condo. -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9067882@0)

6000每月？我没看错吧？ -corespeed(corespeed); 2014-10-28 (#9067898@0)

老实说，我也看见租金收入$6000，有点怀疑. 认识两家出租独立屋给家庭，也就$1650月租，一房在North York ，一房在North York 和什家堡交接处 -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9067921@0)

投半独立，资金投入少，地税低，升值最近３年也是噌噌往上涨， -ourkids(lala); 2014-10-28 (#9067901@0)
一定买个FREEHOLD的，不管是TOWNHOUSE还是SEMI，CONDO管理费肯定是越涨越高，可以把付管理费的钱付代款 -ourkids(lala); 2014-10-28 (#9067916@0)

认识1mississauga的房产经济，他给我的信息就是house/半独屋和糠耗子都不容易出租在Mississauga. 所以我想买这三种房出租，location是非常重要的，否则mortgage的压力，还真不是一般人可承受的. -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9067966@0)

这完全是误导，所以工作还得自己做啊，建易你找个经纪，找两个经纪，让他给你发在MLS上出租成交的记录，你就很清楚了。我也在Mississauga ，一直在关注这块 -ourkids(lala); 2014-10-28 (#9067982@0)

我也一直有兴趣了解Mississauga, 但好像那些投资精英不敢兴趣这块，所以好希望有一个在mississauga投资房产的贴子 -qianlian(火灵芝); 2014-10-28 (#9068029@0)

写的一塌糊涂，跟帖的更是稀里糊涂。这6000怎么算出来的。 -corespeed(corespeed); 2014-10-28 {193} (#9068786@0)
MORTGAGE加HELOC总额８０万，哪怕市场价值１２０万，只要你不卖，那４０万是产生不了现金流的，如果你要拿出来，那么还需为那４０万付出几千的利息。所以需要有６０００以上的房租收

能不能给我们具体算下

80w买入的房，MORTGAGE加HELOC总额已经达到了８０万，市场价值１２０万，那么剩下的净值就只有40w，这40w怎么可能全部拿得出来呢？ -softerface(探长); 2014-10-28 (#9068797@0)

在俺看来投资房地产是个长期滴事。。。。想立马见效还是干点别滴比较靠谱。。。。市面上投资工具多了去了。。。。不必在一棵树上扒着。。。。船头大佬。。。。 -tigar25(大忽悠之身未动心飞翔); 2014-10-28 {20} (#9068783@0)
俺说滴对不。。。。？

忽哥说的没错,不要把钱全放一个篮子里。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9069044@0)

能解释下这句什么意思吗？“如一套８０万的房子，如MORTGAGE加HELOC总额８０万，哪怕市场价值１２０万，只要你不卖，那４０万是产生不了现金流的，如果你要拿出来，那么还需为那４０万付出几千的利息“ ，感觉楼主自以为是啊，我猜楼主还真没有投资出租屋的经验。 -doihaveto(luckycouple); 2014-10-28 (#9068777@0)

意思就是拿到手里的钱才是现金。放在里面就是未实现利润,你要使用它是有成本的,就是你要付给银行的利息。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9068907@0)

我就不明白你说的是神马东西！ -doihaveto(luckycouple); 2014-10-28 (#9069107@0)
到底是多少钱买的房子呢？ 80万买的？那么都是借款？ 40万是什么？首付？投资不动产，就是要钱搁到里头，卖的时候才有资产增值，你要想怎样？！空手套白狼？ -doihaveto(luckycouple); 2014-10-28 (#9069112@0)

80w买入的房，MORTGAGE加HELOC总额已经达到了８０万，即使现在该房子的市值达到了１２０万，那么，剩下的净值就只有40w，可是，这40w怎么可能全部拿得出来呢？最多只能够提出16万！ -softerface(探长); 2014-10-28 (#9068799@0)

后面跟帖才搞笑，还什么精华！ -corespeed(corespeed); 2014-10-28 (#9068839@0)

你信也好,不信也好,我两套出租房,一个condo, 一个独立屋,condo现金流是平的,独立屋每个月要往里贴1000多快,现在又买了一个楼花,从独立屋做的heloc, 独立屋的现金流更负了,每个月还要再往里贴几百。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 {103} (#9068938@0)
如果要让独立屋产生正现金流,必须要比现在多租2000,除非非法分租,不然就只有卖房才能让独立屋的溢价变成现金。

探长别误会,我是举个例子,实际情况当然不会那么好。我理解探长所说的正现金流一定在用了前面房子的信用额度买了后面的房子以后,再把前面的房子卖了把增值部分套现而实现的正现金流。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9068963@0)

我的经验却是独立屋的现金流比公寓要好，因为管理费吃掉一大块，而且公寓有许多限制。现在大约500块的月供相当于10w的借款，很多公寓的管理费已经接近这个数 -wildwest(人在西部); 2014-10-28 {418} (#9068939@0)

相当于房价多付10w。另外公寓的修理费不是屋主可控的，一点小修理轻易间就是1百2百的。比如我的同事住三层公寓，两房一厅，换屋顶要7千，相当于900尺的面积，要2w1。而我full duplex换屋顶只要了1w6。更不要讲平时自己动手小修小补，可能只有3块5块的材料。

如果认为独立屋有风险，但公寓人多事杂，出事的可能更高。独立屋，自己可以买齐各种警报器来降低出事的可能，还可以增加保险。如果自己不想割草扫雪，可以出钱请人，绝对比公寓管理费便宜。

我买的是小公寓,现在管理费290左右,我每月的还贷在900多,现在租1460,差不多能打平吧,所以我不主张买大公寓。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9068948@0)

听说1+1 最好出租~~ -littlebird09(小小鸟); 2014-10-28 (#9068960@0)

我买的楼花是1+1,但是独立屋我真的是hold不住了,以后独立屋方面我还是觉得打新房然候一上市就卖比较现实。 -xiangcaosh(船头); 2014-10-28 (#9068971@0)

刚才西人对于现金流的分析不错，再增加几点意见，首先同意你对现金流的描述，但是对与CONDO和独立屋来说，现金流是矛盾的，CONDO价值低，有的管理费也不高，很容易平衡先进流，而且CONDO有管理公司，不会出现大的风险。

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