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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 重大变化!有可能冲击加拿大的房产经纪制度。美国卖家不用再向买方经纪付费! 重大变化!有可能冲击加拿大的房产经纪制度。美国卖家不用再向买方经纪付费!

    文章来源:网易



    美国房市即将在本周末迎来一个新的时代。

    简要说三大改变,即将开始。


    第一,过去大多数卖房者在成交后都要支付买方和卖方佣金。而大多数买方则无需向中介支付任何费用。根据和解协议,中介和经纪人的传统报酬制度可能会发生变化,买方有可能不得不自己支付佣金。

    第二,所有购房者必须先与经纪人签订合同,然后经纪人才能开始带他们看房。

    第三,卖方代理必须停止在房地产上市数据库(MLS)中发布买方佣金报价。补偿提议可以继续,但不能在房地产经纪人经营的上市服务中公布。

    从8月17日开始,除非您与房地产经纪人签订了代理协议,否则他们不能带您看房。这包括打电话给对方挂牌经纪人,带您参观任何房屋等。

    买方与房地产经纪人之间的协议是《买方代表协议》。该协议基本上是您与房地产经纪人之间的合同,表示您将聘请他们购买房屋,并同意双方的角色、义务和责任。


    好消息是,作为卖家可以与经纪人共同决定协议的到期时间。您可能必须签署一份协议,但如果您还没有准备好对房地产经纪人做出完全承诺,您可以随时要求签署协议时间长度为一天、一周或一个月后到期。您甚至可以只就特定房产签订协议。

    另外一项重大改变将关乎卖房者的钱包,现行模式下,卖家必须支付5%到6%的佣金,而这笔佣金通常由卖家经纪和买家经纪平分或按照比例平分。这代表卖家必须多付这笔钱,以致于变相把费用加进房价中。

    如今,强制的佣金制度被取消,买家佣金和卖家佣金将各自独立,双方分别和自己的经纪人协商佣金。当然这一规定本身并不能降低房屋买卖的佣金,只是改变了支付佣金的模式,但外界普遍认为,随着制度的实施,取消强制规定将促进市场竞争,迫使买卖双方的经纪人都降低佣金,从而降低房屋买卖成本,并降低房价。

    另外,还将打破多项美国房市长期垄断的规定。其中之一是禁止在被称为多重上市服务(multiple listing services,简称MLS)的集中化房源列表中包含经纪人佣金的信息;另一条规定结束了经纪人必须订阅MLS服务才能获得佣金的规定。尽管NAR声称并不拥有MLS,但许多MLS服务由NAR的各地子机构所运营。在新规定下,将有更多的经纪人取消对MLS的订阅,转向其它渠道来发布房源信息,从而打破垄断。

    美国民众每年花费在地产经纪佣金上的钱高达1000亿,而且美国房地产经纪的佣金比全球大部分地区要高的多——全球各国平均地产中介费只有1%到2%。据TD Cowen Insights估计,新规一旦实施,房地产佣金可能下降25%至50%


    市场的改变,总会有人做出牺牲,也会有人得益于新规。

    部分经纪人预测,新规定将开启新的商业模式,也可能让不少同业离开产业,也有人乐见转变。

    CNN记者访问的许多房地产经纪人表示,新规则将鼓励有经验的经纪人,但可能让年轻经纪人更难打入市场,因为买家可能不愿与缺乏经验的经纪人签署具法律效力的协议

    在新泽西拥有房屋的朱先生表示,由于房子需求的差异,NAR的新政策对卖方和买方的影响会有不同。他举例说,如果自己是买方的话,总体影响不大,因为经纪人的佣金本来也不是买方出。而如果自己是卖方的话,预期以后可能会支付少一些的经纪人佣金,但还是首先需要考虑具有好信誉和好销售记录的经纪人。否则佣金再低,如果不能帮自己在一定时间内卖出房子,那也不值得用那样的经纪人。

    一些分析指,NAR取消强制佣金规定后,房地产经纪人行业面临优胜劣汰的大洗牌,有估计认为可能有高达100万的房地产经纪人可能被迫转行。


    也有人表示,佣金制度的改变短期内可能并不一定利好房市。因为若让买家自己付中介费,会大大降低他们的购买能力,因为若让卖家出,这个费用可以包括在贷款里面,而让买家自己出的话,必须要有更多的先期付款。所以,规则的改变短期内对买家不是利好,降低他们的购买力,而对卖家也不一定是好事,因为潜在的买家减少了。

    对此,地产经纪公司eXp Realty执行长帕雷哈(Leo Pareja)说:这是整体产业的大型社会实验,我为我的经纪人做好迎接一片混乱的准备,我预期会出现不少混乱情况。

    您认为新的购房规则会对您产生哪些影响吗?

    • 对于地产经纪来说,好事。客人白嫖的时代一去不复返了。对于买家来说,自己要真金白银掏钱付佣金了,肯定会嗷嗷叫,但是也没办法了。 +1
      • 对大多数经纪不是好事。入行难了,会淘汰掉一大批。客人的真金白银不是白掏的。服务不行谁跟你签?
      • 以后买家经纪就完全变成个体力活,看一个房多少钱,下个offer多少钱,按照工作量付钱。清晰明了,当场结账,也不用返佣金了,也不会被白嫖了。 +2
        • 本来就是labor工。技术含量不高吧。 +3
      • 本来买家佣金就应该买家自己付,如果不肯,就做全套买家经济的工作咯,没理由卖家付买家经纪费,这个属于白嫖
        • 买家佣金买家付,这其实对买家不是一件坏事。
          • 的确如此
    • 加拿大这边不是早就讨论了很多了吗?结论是对加拿大房产经纪没影响,加拿大的规则不用改。按照地产局的说法,本来加拿大的佣金,例如安省的比例,就是可以自由谈判自行决定的。 +1
      • 但是给买家经纪的佣金不能披露,这点还是挺重要的。开始是都不披露,慢慢也就都不给了。愿意给的私下里说,不能直接写出来。
        • 我不理解,买家经纪的佣金不是卖家经纪给的吗?怎么可能不给?只是买家和卖家也许都不知道买卖两家经纪是怎么分成的。
        • 这是美国现在的规定。加拿大这边给买家的佣金都是披露的。
      • 现有的加拿大规则实际上就是买、卖家经济都为卖家工作,通常会出卖买家利益,应当改。
    • 会出现混乱,各种歪门邪道都出来了。 +1
    • 纽约早就这样了。 但纽约卖家有选择自己付或让买家付。
    • 这个影响非常大。1,对Listing Agent,不能标明给买家经济分成,那和那些低价挂牌的Agent有啥区别?2,买家经济盯房市但无法转换成收入,那还费那劲干嘛?所以最后就是买家一定要自己做工作,市场未来无法预测。
      • 这个主要是为了弱化经纪的作用,买家可以决定自己多做工作还是请经纪做,不懂行的买家可以多付钱给经纪,愿意付钱给买家经纪的卖家也可以通过暗示及合同的方法额外付钱。
        • 一个是挂牌经济已经说好了的买家经纪费,一个是必须和买家或者卖家直接谈,MLS不仅是公开房源,更重要的是几万买家经济看得到买家经纪分成帮助推。
      • 没看出有什么非常大的区别,唯一我能看到的是,买家经纪的老板从卖家经纪转到了买家,也就减少了买卖两家经纪之间的“默契”。买家经纪从为对方服务,转变到为买家服务。 +1
        • 有几个买家愿意付2.5%的经济费?即使必须付买家经济费,估计绝大多数会Negociate。如果没区别的话NRA当初干嘛如此尽心打官司?当然官司结果是Common Sense。
          • 关键是美国的改变对加拿大房产经纪制度有影响吗?
            • 这种规矩北渡迟早的事。我知道加拿大已经有人在告,当然案子打完还要时间,还有几年的功夫。
              • 加拿大的官司, 加拿大的官司,
                或者类似的,很久前就一直有在打。到现在为止普遍被认为不会赢的。因为加拿大的现行规则跟美国旧的规则不一样,根据加拿大地产局的说法。美国旧的规则是地产局硬性规定一定要从卖价里分一个最低比例给双方经纪。加拿大地产局说加拿大没有这个硬性比例要求,即,比例可以是0%到100% 都可以,是买家卖家自愿的。而美国旧规则不可以。
                • 这里面的关键在于如何提供买家经济费。以前是卖家牵卖房合同的时候就写好了,而且向外公开,这样买家经纪有动力推。现在不准这样做,这样和那些几百刀上盘的经纪没有区别了。
                  • 这个只能等子弹飞一阵才知道结果是怎样。
    • 支持!经纪太多了 +1
      • 不一定,经纪多了你可以讲价。