本文发表在 rolia.net 枫下论坛你是否对你的社区环境关注呢?你是否认为自己的社区公园面积不如别的社区呢?政府是怎样确定社区公园的多寡呢?这一切其实是政府的秘密。
在这一点上,政府和人民其实是对立的。公园少了,就可以多盖房子,少维护。多盖房子,就可以多收地产税。 房子密了,路就少些,社区设施也就可以集中,扫雪,剪草都省事。对政府来说,最好的房型是高楼,香港政府就很幸运。加拿大多伦多这种铺的很开的城市布局是管理者的噩梦。对居民来说,都希望lot大,周围公园多,举步图书馆,社区中心等设施。
如何化解这样的矛盾呢?以我们万锦市(Markham)为例,所有的社区都有一个关于公园的标准公式:
公园面积=1 公顷/300 户+ 1 英亩/1000人
比如我们South Unionville 社区,共有 2054户, 7100人,那我们社区就应当有:
2054/300公顷+7000/1000英亩=6.847公顷+7英亩=24.01 英亩, (1公顷=2.47英亩)
有人要问,户数可以确定,人数怎么精确数呢?有的人家只是单身,有的人家上有老,下有小,地下室还租了两家。
政府用一个标准的公式:
Detached 独立屋, 半独立屋 =3.77 人/户
Townhouse 镇屋=3人/户
Apartment 公寓 =2人/户
只要知道这个社区有多少独立屋, 半独立屋,镇屋,公寓, 你就可以估计出人口了。
是不是大家都用这样一个公式,就可以保证大家得到公平的公园面积呢?同学们不要太天真,这里的猫腻大着呢。
政府是我们利益的代言人,当利益发生冲突时,他的花样可多了。
1. 加塞
对于成熟社区,没有多余的空地,房子公园也建好了。但这个地方实在太好了,比如学区好,交通方便等等。建筑商就和我们政府勾结了。他们把一些临街的plaza,商场,平房推倒,重建高楼。好的,你改建可以,但要给居民相应的公园面积啊。可是对成熟社区,哪儿找空地再加公园呢?你们认倒霉吧。
2. 收钱代地
前面的公式对于大型开发是非常合适的,但对于小的开发来讲,比如我想建50户镇屋,按公式来讲,就要交:
50/300公顷+ 150/1000英亩=0.56英亩作为公园。
如果大家都交这么小块的公园,那么就太零碎了,也建不了球场等大项目。政府的对策是:建筑商可以交钱代地。
按前面的例子,建筑商可以交相当于0.56英亩地的钱作为社区公园分摊面积。政府可以将这些钱统一收取管理,买大块的地作为社区公园,这样就化解了小块地的问题。
表面上看来,又是一个好方法。但实际上,钱到了政府手里,花样就更多了。
他们可以迟迟不建公园;
钱也可以用在其它地方。搞政绩工程,比如放放焰火,挂挂花篮。如果政府宣布三年不涨地税,大家都开心,但政府总要开销,这时候花的就可能是这种未来钱。
实际上政府是把你给卖了你还乐。
据我所知,政府实际上是喜欢收钱的,不喜欢地。社区公园用地总是要建公园,他们只能拖一拖。但钱是个好东西,鬼知道用在了哪里。
比如我们South Unionville 社区,建筑商可以交地或等值的钱。钱用85年的地价算,30万/英亩。
如果你是建筑商的话,你要给地还是钱呢?
用脚想也想得出来,现在的地价是80万/英亩以上,我交半亩地,就等于40万。交钱的话,只要15万。
政府收了钱,回去偷着乐。这15万用来建公园?等着吧。
3. 滥竽充数
什么是公园?这是个比较模糊的概念。政府可以把一些附属道路,池塘水面,荒地树林都加入进去。这里风景优美,我说是,它就是。
当政府的利益和居民冲突时,居民只要不吭声,总是要吃亏的。从目前政府都在削支的大趋势来看,这一问题会越来越严重。特别在万锦市的一些新建小区如South Unionville, Stone Bridge,Connell政府是能省救省,能刮就刮。公园,学校,社区都存在着滞后的现象。老社区居民空闲时间较多,对社区关心较多,社区组织多,政府不敢怠慢。
我们华人移民大多居住在新区,大家可要盯牢政府,你的利益要你自己来保障,争取。
我为了我们South Unionville社区和政府打了一年多交道,总算明白了一些政府的秘密。 二月二十一日晚7点,万锦市市政厅有个公众会议,会讨论我们社区公园的事,大家有空要去给我们一些支持,也会让你明白我们的政府究竟是怎么回事。
这里是万锦市市政厅的位置:
http://maps.google.ca/maps?q=101+Town+Centre+Blvd,+Markham,+ON+L3R+8G5&hl=en&sll=49.891235,-97.15369&sspn=42.056082,101.25&oq=101+town+ce&hnear=101+Town+Centre+Blvd,+Markham,+Ontario+L3R+8G5&t=m&z=16
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