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这10年,
jameschen6
(梦想农庄)
一直工作,marginal 20.5%是 4 或5万收入,Marginal 30%是 8万收入。租金收入,现在都很低,(这是我的实情,高不上去现在,就是指望房价涨,任何维护花销,还都没计入呢。勉强正现金流)。11th 年退休,各又2万收入,卖房,税的计算是按网上计算器,(没按percentage)
(#12699632@0)
Last Updated: 2020-2-20
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Replies, comments and Discussions:
枫下家园
/
钱财税务
/
投资房报不报CCA?问题很复杂。答案来了
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vicky2005
(孩子她爹);
2020-2-19
{737}
(#12697065@0)
计算以2%的Compound Rate 计算, 假设安省个税未来不变。
怎么用这个表呢?假设你现在两人年Taxable Income平均每人8万,marginal tax rate 31.5%。现在申报$100CCA,当年退税$31.5。在20年后,$31.5值$46.8 (比如你拿去存定期), 那时卖掉投资房,投资房增值60万,卖掉投资房时基本没有其他收入,60万Capital Gain两人平均每人15万Taxable Income。另外要申报$100CCA recapture,这$100CCA recapture100%计Taxable Income,如果税率不变,当你的税阶为15万时,你要为这的$100CCA recapture交$45的。$47-$45=$2,你赚了。如果你投资房增值61万,卖房时的税率就是48.2%,$47-$48.2=($1.2),现在报CCA将来就多缴税了。总而言之,现在是否申报折旧,取决于你现在的税阶,预期投资房套现时的税阶和时间。
我的结论:折旧总是好的,即使是在最低税率 20.5% (100万的房子,多出6千多)
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
{61}
(#12697460@0)
你没考虑卖房子的时候,卖房时,以前的折旧算投资收益的。
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thegirlbefore
(Jane);
2020-2-19
(#12697471@0)
投资收益都算了,买房时是退休,假设没有其他收入,
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
{61}
(#12697525@0)
+1
没算夫妻俩当年的收入啊。要看自己个人情况算的。
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thegirlbefore
(Jane);
2020-2-19
(#12697575@0)
夫妻现在收入,一人 8万,投资按marginal 算,5 年后卖房,没有其他收入,夫妻各按平均tax rate.我没有完全弄懂孩子他爹的算法,他好像总是用marginal算
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
(#12697585@0)
折旧率应该是4%吧?按class 1算。他算的我觉得对啊,按收入的税率计算的。卖房时他也算了夫妻当时的收入加上卖房的收益啊。
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thegirlbefore
(Jane);
2020-2-19
(#12697718@0)
你这个努力很好,其实很多会计师绕来绕去,就是一个spreadsheet的问题
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wfhisgood
(鼠目寸光);
2020-2-19
(#12697604@0)
会计未必都会算FV/PV,话说回来,收几十块的是报税不是财务策划
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vicky2005
(孩子她爹);
2020-2-19
(#12697795@0)
你这个数据不符合现实,100万的房子怎么会有净房租收入$36000?去掉费用后1万都不会有。折旧不能把房租折成负的,所以最多就折旧净房租收入,也就几千块吧,省了一点税,大多数人也就花掉了。到卖房时,要一次性交一大笔税。
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blueskygg
(Grass);
2020-2-19
(#12698321@0)
你说的也对,我是从另外一个贴子看来的,我给看成一个月3000的net。其实是一年3000,什么时候,我再算算
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
(#12698428@0)
为啥就花掉了?不管报不报折旧,我的消费习惯不变。该存钱就存钱,该投资就投资,也可以放免税账户里,等卖房时已经利滚利涨了不少了
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greenfield_2011
(greenfield);
2020-2-19
(#12698530@0)
我又算了算,更实际一些,10年时间,折旧比不折旧 20.5%marginal时,多2200多;折旧比不折旧 30%marginal时,多4000多
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
{61}
(#12698788@0)
你用8%计算FV?这也不现实,金融计算里用risk free rate, 现在1.86%左右,合理的假设是拿退税去还房贷,也就是2.8%左右
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vicky2005
(孩子她爹);
2020-2-19
(#12698878@0)
用1.88%?GIC了?
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-19
{321}
(#12699316@0)
我一直有个概念,金融市场(equity)和房地产,长期来讲8-9%,所谓的长期,可能真得长点,10年都很难说是长。正因为我秉持这样的观点,任何出来的钱,都不会去还房贷,在这个难得的低房贷时代。尽管是这样的结论,弄来弄去就几千刀,战线拉的比较长,值不值呢?
其实,还有个概念,内部收益率,15%,大概在企业优化时常用的吧,这个我不怎么熟悉
我看了下你的数据,house appreciate 每年8%有点多,5%可能好点,股票投资可以达到9-10%。另外,rental house的回报率在大多地区可能不高,在某些地方可以超过10%。你能把表格完整贴出来么?
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renee12345
(Renee);
2020-2-19
(#12699379@0)
Here
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-20
{61}
(#12699615@0)
这个TAX的算法是啥?基本上年薪如果上10W,Marginal tax rate 都接近40%了。20.5%有点低。另外每年$1200的Rental 收入太少了,你按照15万算算。CCA是building的4%,claim $1200 也太少了,Building至少按照120万算算?
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renee12345
(Renee);
2020-2-20
(#12699631@0)
这10年,
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-20
{250}
(#12699632@0)
一直工作,marginal 20.5%是 4 或5万收入,Marginal 30%是 8万收入。租金收入,现在都很低,(这是我的实情,高不上去现在,就是指望房价涨,任何维护花销,还都没计入呢。勉强正现金流)。11th 年退休,各又2万收入,卖房,税的计算是按网上计算器,(没按percentage)
算的有点问题。recapture的CCA直接就是算收入,capital gain 的一半算收入,这样才加起来。算capital gain的时候不管CCA. 你的gross rental income怎么也不会是1200 一年啊?大多地区辣么惨?你不会把monthly payment全扣了吧?只能扣利息部分哦。
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renee12345
(Renee);
2020-2-20
(#12699633@0)
看人了,我会按10%算,对会投资的人来说,这是正常的discount rate。现在通胀是2%,你实际借钱的利率是2.8%-2%。你还拿钱去还房贷?太不可思议了。
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renee12345
(Renee);
2020-2-19
(#12699339@0)
对啊,为什么要还本金呢?一直搞不明白银行为什么不投资,要用这么低的利率借出来。
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sxffff
(lookingforjob);
2020-2-19
(#12699344@0)
银行的生意很广的,有high risk,10%贷款利率也有,有low risk,3%也有。拿着大把gic 和 saving,自然有不同层次的业务。我们个人也一样,房产,股市,cash需要均衡。
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renee12345
(Renee);
2020-2-19
(#12699365@0)
这里算的是二十年平均回报,Risk己经factor 进去了,简单来说就是股市二十年的平均回报。
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sxffff
(lookingforjob);
2020-2-19
(#12699473@0)
不明白,你是想问为什么银行不去投资股市?
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renee12345
(Renee);
2020-2-19
(#12699536@0)
对
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sxffff
(lookingforjob);
2020-2-20
(#12699604@0)
就是说如果你能从银行借到100万,利息4%,如果你拿到10%的回报的概率大于50%,你借不借,你不借的原因就是这个概率远远低于50%。
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sxffff
(lookingforjob);
2020-2-20
(#12699663@0)
这就是diversity,我们个人要这样,大银行也得这样想,而且也这样做,又冒险的挣高回报,也用房子抵押的房贷,天塌下来,它照样有饭吃
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jameschen6
(梦想农庄);
2020-2-20
(#12699605@0)
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