2021年的1月份，大多伦多地区各行各业都已经抗疫疲劳，唯独房地产市场非常活跃，完全没有疲惫的迹象。地产经纪在朋友圈里，不断释放着某某区域房价又创新高的小广告，让沉默已久的房地产市场再次成为了舆论焦点。一位朋友告诉我，她家对门房子的销售情况如下：去年9月份挂牌价199万的房子因无人问津而取消挂牌，今年1月重新挂牌出来，不到一个星期就已220万的价格卖掉了。房子还是那个房子，买家的心态在最近半年发生了180度的变化，从观望变成了下狠手，从等等看变成了先下手为强、后下手遭殃。如果上面说的这套房子的公平市场价，fair market value，应该是199万，那么现在的成交价就是泡沫；如果公平市场价就应该是220万，则成交价就应该是价值回归，而去年的挂牌价则是价值洼地。人们为何绕着洼地走，偏要爬高坡呢？不到半年的时间，收入都大大提高了吗？快牛行情来的太突然，应该如何应对呢？
联邦移民突然放大招，一次性邀请2.7万在加拿大有了一年工作经验的工签持有人，成为加拿大永久居民。拿到PR卡的人，买房立刻就没有非居民炒房税NRST了；非居民房贷借款能力只有年收入的4倍，拿到移民身份之后借款能力立刻变成年收入的5倍了。大多地区的房价，在2021年不仅会牛气冲天，而且一改慢牛步态，重启快牛节奏，你准备好了吗？
01 经济学能预测市场吗？
很多人想预测出房价什么时候上涨，什么时候下跌；能涨多少，能跌多少。这种想法就像要预测股市涨跌一样，完全不可能。人类已经有能力将卫星准确地送到太空的指定位置，但就是算不出股市明天的收盘价。有人说经济学家都是废物，经济学完全没有用，因为永远测不准市场走势，预测不到危机什么时候发生，泡沫什么时候破裂。《奇葩说》第七季，有一段经济学家薛兆丰教授和哲学家刘擎教授的PK，很有意思，刘教授攻击经济学没有预测作用，薛教授秒回了一句：经济学能通过分析人的行为，预测小规模经济事件，例如，实行价格管制，就会有黑市。这句话非常有哲理，说的是经济学的本质，即，人对环境的反应，会反身作用于自己和身边的人。A这个人的预测就会决定A的行为，例如，A认为价格合理，就会买入；如果B和A的预测一样，且采取同样的行动，则B也会买入，买的人多就推高了价格，于是价格就涨了。C跑来认同A和B的时候，价格已经涨了。C如果认为价格还会涨，再涨自己就买不起了，于是就会采取行动，如果D看到C这么坚决，也会义无反顾，价格就这么一路被推上去了。这种情况通常出现在投资品市场，而不是消费品市场。投资品的价格越高，需求量越大；而消费品则正相反，价格越低则需求量越大。一种财货是不是投资品，根据价格升高需求量是否增大就能判断出来。股票价格涨的时候，证券公司新开户的人数增加，资金大量涌入；股票价格大跌之后，关户的人比开户的人多，资金大量撤离股市。在一个国家里，如果人们普遍认为房子是投资品，则房产就具备了只要房价上涨房屋需求就会上涨的属性，即，投资属性。根据2018年CMHC的消费者调查报告，加拿大有87%的人认为房产是一项好的长期投资；而罗伯特席勒教授在他的新书《叙事经济学》中披露，只有43%的美国人认为房产是一项好的长期投资。《叙事经济学》研究的问题是“流行叙事如何影响个人决策”。我们生活在加拿大，就要知道并习惯，房价明显上涨的情况下，交易量会增加，同时进一步推高房价，直到有外力介入。
经济学预测不了价格和交易量，但能够通过分析人的行为，预测小规模经济变动。最难读，但也最有价值的经济学专著是米塞斯写的《人的行为》，这本书是奥派经济学的精髓。米塞斯认为没有什么宏观或微观经济学之分，经济学唯一的研究目标就是人的行为。至于复杂的经济活动，张五常的看法最精辟：经济学家只能对复杂的经济活动做事后的解释，而不能做事前的预测。股市，楼市反应的都是个体行为的汇总，属于复杂经济现象，因此无法预测，但我们可以预测的是，只要价格涨，交易量就会放大，出现抢着买的局面，从而进一步推高价格，因为这是人的行为对投资品的正常反应。
去年6月，房东网举办了个线上的房产论坛，当时大家正为房地产市场的低迷忧心忡忡，主持人问各位嘉宾对2020年房产市场走势的看法，大家都表示比较乐观，我是其中最乐观的，我的看法是房地产市场会出现V型反转，即，在经济没有好转之前，房地产市场会领先于经济的总体情况出现报复性反转。我的乐观程度，取决于我看到的人的行为：从2020年4月到6月，有大量的按揭贷款加按请求，原因是人们纷纷从房产蓄水池中取水，以防疫情蔓延对家庭财务状况的冲击。如果疫情得到控制，大家拿出去的这笔钱会用于再投资，而加拿大人普遍认为房地产是最好的投资。讨论会的其他嘉宾不是做房贷的，他们看到的是水面上的鸭子，而我能看到水下鸭子正在拨水的脚。这是一个典型的，通过分析人的行为预测小规模经济事件的例子。去年9月份之后，各家银行纷纷推出转银行给现金奖励的政策，吸引高利率的借款人通过加按和转银行降低贷款利率。我观察到的情况是，人们在转银行的过程中，90%的人从房屋净值中提取了更多现金。这些堆积如山的现金，将推动2021年的房产市场的快牛走势。
除了叙事经济学，经济学近年来的发展非常有助于解释与房产相关的经济现象。《薛兆丰经济学讲义》中说到了一个供给与需求转换的现象，非常值得关注：一个人看到雷雨交加就不想开车出门了，想招一辆计程车，结果发现车费飘涨，于是自己开车出去做uber司机赚钱去了，这就是一个需求者向供给者的转变——只要价格够高，需求者就可以变成供给者。同理，只要房价够高，就会有更多人愿意出售自己的房子；反之，房价低迷时房主就不愿意卖。行为经济学里的“禀赋效应”也是这个道理：自己拥有的东西，有感情，因此卖得贵。禀赋效应和房价的三维原理，详见我以前的文章《房价为啥涨的快跌的慢》。经济学的主流观点研究的正常的消费行为，不是投资行为，例如，价格下降，需求量就大，被称为需求原理。手纸打折会有人排队抢购，而房价低了则无人问津，说明手纸符合需求原理，而房子不符合需求原理，因为房子的投资属性大于消费属性。
目前大多地区的房地产市场突然从慢牛转入快牛，很多人表示不解。经济现象是由人的行动汇集成的，经济学可以解释经济现象的成因，即使人的行动始于微末时并没有被注意到，也没有被预测到。加拿大的房地产市场始终处于牛市，不同阶段表现为慢牛或快牛。牛市的成因有两个：1.房子作为消费品时，即，作为自住目的时，需求来自加拿大政府每年30万新移民的国策，同时，加拿大每年新建房产20万套，新移民加上人口自然增长，长期以来供给赶不上需求，所以房地产市场一直是牛市；2.加拿大人绝大多数，87%的人，认为房子是一项好的长期投资，人们买房意愿强烈，地产投资回报有很强的确定性，导致房产的投资属性突出，因此会间歇性地出现慢牛突然加速为快牛的现象。
上述经济现象，不是每个人都能看清楚的。悲观，乐观和知足的人，看法不同，行动也就不一样。
02 悲观、乐观和知足
2020年充满了悲观情绪，人人以防守为主。事后我们发现：“悲观主义是个骗子，它吸引我们的注意力，却不让我们参与改变”——罗振宇于2020年跨年演讲。经历疫情的折磨后，我们发现了每一天生活的珍贵，生命的价值，爱和相互支持的力量，这一切都需要有家的支撑，而家需要安全和舒适的房屋。很高兴，人们能逐渐摆脱疫情阴影对情绪和生活的控制，我们已经从悲观和压抑中抬起头，并开始注视远方。房地产市场的重新活跃，不仅是一种信心，更是一种力量，是人们为美好未来采取行动的真实反映。
真正乐观的人，是为3、5年后，甚至是退休之后早做准备的人。A和B在疫情刚刚受到控制的时候就发现，大多数人还在惊恐之中，排队抢口罩和手纸，房价受到抑制，交易量几乎冻结，他们决定这个时候行动，为疫情过后做投资。疫苗被研究出来之后C和D发现，确实需要为将来做准备了，于是也采取了行动，虽然代价比A和B高了，但比那些还在观望的EFGH…Z要早。当前大多伦多地区的房产市场上，谁的认错态度更诚恳，愿意为自己的错误付出的代价越高，谁就能抢到房子。依然兜兜转转犹犹豫豫的人，还会为自己的悲观和不行动付出更大代价。
天生知足常乐的人，不会嫉妒任何人。租房的人羡慕有房的人，有房的人羡慕有多套房的人，这个羡慕链对于知足常乐的人不起作用。不知足，又不努力的人，经常由妒生恨，指责地产投资者“没有对社会做出什么贡献，凭什么拥有那么多财富。”我认识的所有地产投资者，无一例外都是努力工作，诚实交税，积极上进的家庭，他们不仅热爱自己的工作，而且最大限度地推迟满足感，为自己未来的美好生活积累财富，没有一个家庭想退休后靠政府救济度日。地产投资者大多要背负每月的负现金流，工作之余打理投资房，努力工作并如实报税，以满足房贷申请时银行对收入和债务的要求。职业房东是非常少的，我们没有一位客户是职业房东，因为职业房东很难从银行借到按揭贷款。要么知足，要么努力，否则就会沦为只会指责别人的怨妇或怨夫。
奥派经济学虽然不同意很多传统经济学的说法，但有一点与传统经济学观点一致：人们更愿意快速满足当前的欲望，推迟解决眼前的困难，哪怕克服眼前的困难能为将来创造更大的效用。这是人的本性。人的行为无遮无拦地表现了人的本性：手纸打折有人买，房子打折没人买。诗和远方总是轻易输给眼前的苟且。有些急着抢购手纸的人哀叹：那些做地产投资的人对社会有什么贡献，凭什么拥有诗和远方？缺乏远见，不敢冒险，不愿担负责任的人，不会为了未来而行动，而人的所有价值都体现在行动上，正如一位位老和尚说的： Happiness is not something readymade, it comesfrom your own actions.”，幸福等于你自己的行动结果。不行动哪来的幸福？觉得自己不幸的人，一直在嫉妒行动的人，他们的乐观减悲观是负值，且不知足，所以才会嫉恨。乐观减悲观是正数的人，是净乐观，会采取行动改变自己的命运。乐观减悲观等于零的人，知足，是最幸福的状态。乐观且采取行动的人，在人群中约占20%，所以20%的人拥有80%的财富；乐观减悲观是负数的人，是净悲观，不行动，只嫉恨采取行动的人，约80%，这80%的人拥有20%的财富；知足的人，我至今还没有遇到过，大约占人口的0.0000001%吧。
如果你对股市乐观，就会投资于股市；如果你对房产乐观，就投资房产。加拿大的房地产回报的确定性远远大于股市投资，因为对房产的需求是移民政策制造的，这是我们生活在加拿大的一个优势，不要暴殄天物。
03 投机冲动与杞人忧天
在以前的文章中我说过，当加拿大房地产价格涨幅超过8%的时候，就会出现炒房现象，原因就不重复了，说说该如何应对吧。目前多伦多地产市场上，已经出现了买房交割后立刻挂牌出售的情况。这些炒房的人很可悲，也很可恶，可悲的是他们没有能力长期持有房地产，无法获得长期投资的收益，只能短炒；可恶的是，扰乱了市场秩序。从银行正门申请到贷款的人，具有长期持有房产的能力，无论是自住还是出租；只能走旁门左道取得高利贷的人没有能力长期持有房产，却偏要在房地产市场上博一下，这种情况只会出现在某一区域，某一类房产，出现快牛，甚至是疯牛的情况下，否则短炒根本就无利可图。同学们，敲黑板了，和你一起抢OFFER的人中有可能潜伏着炒房客，这些人智商和情商都有残缺，他们本来应该去股市的，就因为快牛行情的出现，才会出现在房地产市场，我们面对这种情况下唯一能做的就是：请地产经纪告诉你目标房产的公平市场价，fair market value，并给自己设一条红线，超过FMV百分之十的时候就退出抢OFFER，不要和有投机冲动的人争高下。
有人问我贷款的时候说，他的地产经纪告诉他不要过度加杠杆。我很不理解这样的建议，杠杆高不高是银行说了算的。如果你从银行正门进来申请贷款，并获批80%房价的贷款，难道还要按照外行的建议首付35%吗？如果银行批了60万房贷，意味着今后利率如果从1.8%涨到4.79%，你也能负担得起这60万房贷，因为银行审批贷款时用的压力测试利率是4.79%，尽管实际利率只有1.8%。总有人担心树会长到天上去，却忘了地球是有引力的，就是想过度加杠杆，银行也得同意啊。另外，很多人不明白超发货币的真正意义，超发的货币是通过购买国债释放的，去年6个星期里美联储购买的国债，比从伯南克到耶伦的10年里美联储购买的国债还要多，这些国债是要还的，如果加息，这些债务会导致美国破产，因此加息这件事已经不是普通家庭该操心的了。超发货币就是透支未来，你透支一下信用卡或支票账户就明白了，如果透支的资金被加息了，你就真的离破产不远了。日本在2000年发明了通过购买国债释放流动性的办法，即，QE，至今21年过去了，国家债务越来越重，利率和通胀率都已卧底21年；美国在2009年第一次效仿日本搞QE，12年过去了，越印钱越上瘾，利率始终抬不起头。怎么可能出现你一贷款买房，全世界利率都涨了的奇迹呢？日本长年招募能让日本加息和通胀的央行行长和大藏相，你如果有自信能让加息奇迹般地发生，可以去应聘。
04慢牛和快牛
加拿大的移民政策造就了房地产市场的长期牛市，但有的年头是慢牛，有的年头是快牛，同时各种不同物业的快慢程度在同一年里，也并不相同。
我一直在观察地产投资者的投资组合，如果持有的投资房各种物业比较均衡，那么每年都会有一种物业处于快牛行情。例如，持有多套房的投资者，同时持有CONDO，镇屋，以及独立屋，在过去10年里，每年都有一种物业处于快牛的增长之中，这种均衡的投资组合让投资者更有信心。但是，无论持有哪一类物业，只要是在过去10年里持续投资房地产，都是人生赢家。在填写贷款申请时，我们要求申请人披露家庭的资产和负债情况，我发现，家庭总资产超过500万，去掉债务之后家庭净资产超过300万的家庭，通常都是地产投资者，而不是金融资产投资者。优化投资组合是地产投资者永远也做不完的功课。当手里的房产处于快牛状态时，投资者应该借力做加按，取出现金投资于处在慢牛状态的房产。例如，手里的房产是独立屋，现在涨得正疯，可以加按，取出现金购买处于慢牛状态的CONDO；相反，当CONDO涨疯了的时候，加按CONDO，为入手独立屋做准备。
对于自住房的需求者，处于慢牛状态的房产，是最容易上牛的，因此不要等到牛疯了再悔恨为什么没有在慢牛的时候骑上去。2010年到2016年，多伦多的CONDO市场处于6年的慢牛期，很多人居然也能错过，到了2016年以后才想起来去骑，代价涨了一大截。目前，CONDO再次进入慢牛行情，而且加拿大政府一次就放行了2.7万有工签，且在加拿大工作了一年以上的年轻人成为永久居民，这些新移民从年龄结构和购买力上看，自住房的目标房产就应该是CONDO。
对于投资者来说，要善用快慢牛市场的转换来优化投资组合；对于首次置业的自住房买家来说，能上牛，是最重要的，什么牛根本无所谓，如果正赶上慢牛，自己腿脚不利索，应该当机立断，趁着牛还没疯，骑上去。自住房有升级需求的买家，赶上快牛行情是比较尴尬的，要先把原自住房加按，拿出尽量多的现金，再把新买房的预批做好，最关键的是，不要放过任何一次出价的机会，卖家天然都是贪婪的，谁的要价都不会低，买家和买家竞争也会一步步推高价格，这个时候，没有技巧可言，谁认错的决心大，谁的兜比较深，谁能买到房。购买二手房，骑错牛的风险有限，如果买楼花或房花，骑错牛的风险加倍，没有买房或投资经验的买家，建议不要挑战买期货房产这种高不确定性的交易。开发镇屋和独立屋的大开发商非常少，如果要买期房，最最重要的是自己要考察建筑商的以往经验和历史，安省新房保证保险公司Tarion的网站上有所有开发商的信息，买家一定要自己去查，不能偏信销售人员的说辞。
结语：有人抱怨经济学对日常生活没有用，我完全不同意。经济学不仅能事后解释经济现象，也能预测。说经济学无用的人，只学到了肤浅的传统经济学，并没有学到更精深的人的行为逻辑。我在2019年3月写了《房价为啥涨的快跌的慢》用经济学最新研究成果解释了房价变动的原理，本文是其姊妹篇。加拿大的房地产95%是私有产权，房贷政策稳定，几乎没有宏观调控，也没有住房公积金等乱七八糟的项目，房地产市场的买卖基本上是纯纯的市场行为，因此理解经济学原理在市场行为中的作用至关重要。理解，但不行动的人，与完全不理解，没什么区别。没有为将来退休积累财富的人，没有资格嫉恨努力做地产投资的人。投资者应该加按快牛类房产，投资慢牛板块；首次置业人士，要抓住稍纵即逝的慢牛机会，尽快上牛。自住房升级的买家，呵呵，只能拼了。
岁月不饶人，翻译成英文是这样的： Man is subject to the passing of time，回想过去10年我们错过的机会，都已经没有机会弥补了，遥想10年以后，今天可以做的事情能有都少还来得及做呢？牛年到了，房地产市场也进入了快牛年份，红雨在这里祝福所有的读者，新春快乐，恭喜发财，牛年，我们一起牛。