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100万的房子租$3200/month。

cw2000(财旺)
很难了
(#13582251@0)
Last Updated: 2021-3-20
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 20万收入贷款100万买投资房，真正现金流什么样，我给你细算算。不要被从来没买贷过款买过房的蒙了。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582109@0) +5
    • 首先贷款100万得先过stess test。按照30年摊还test利率4.79月供高达5200。80%贷款实际房价为125万，以本区为例这个房价租金月3200元。银行通常按一半算实际收入，这样银行的计算器里你会有3200/2-5200=-3600的负现金流。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582138@0)
      • 所以要想pass这个stress test成功取得100万贷款以20万收入算，你的自住房贷款基本不可以超过2000-2500的水平，根据你日常其他负债情况。也就是说你自住房所剩贷款需要低于50万。同时你还要有25万现金做首付 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582154@0)
        • 如果自住房贷已经还清，refinance出来个首付买个125万的投资房是非常轻松的。每月总还贷4400，用租金抵掉利息和杂税费支出仍然有不错的正现金流。当然当前的低息起了关键作用，如果利息涨到2.65,每月支出要增加600。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582219@0)
          • 生活是否会悲催，到现在一目了然了。至于是否投资，要看你对以后的房市有没有信心。不是看别人投自己也必须跟风，这样一有个风吹草动心态变了就不好了，很可能被忽悠成炒房一族变成短炒还赔了。买投资房，还是要自己研究租售比和地点潜力做长期准备。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582253@0) +1
      • 而100万贷款现金实际利率才1.x，假设可以获得1.65的利率，那按30年摊还每月还贷只有3500。其中1350是利息而2150还的是本金 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 {123} (#13582167@0)

         

         

        • 每月现金流已经出来了。3200的房租减去1350利息减去地税保险等其他杂费算550，最终将产生正现金流1300。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582181@0)
          • 注意这个正现金流是刨除了还本的部分的。因为现在贷款都可以做成revolving的，还的本可以随时做为HEloc拿出来，怎么用都可以，用掉后还可以随时转成低息贷款，这样你可以有不尽的现金流。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582189@0)
            • 赞码了这么多字，分析的这么透彻，其实投资还是要有guts和先人一步的vision -clear(clear); 2021-3-20 (#13582212@0) +3
              • 因为我最看不得那些没买过房贷过款的在这大嘴去指导别人投资，真让人笑死。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582228@0)
                • 我明白，懂的人自懂😄，这还是residential，in and out比较简单，弄个apartment building， cap rate什么估计大部分人早昏了 -clear(clear); 2021-3-20 (#13582241@0)
                • 你自己笑死人了，你问问这个坛子上有多少人没买过房没贷过款？跟你们意见相反的就住地库、没买过房、没贷过款，真是笑死人，思维真狭窄。不允许反面事实。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582275@0) +5
                  • 跟你争才让人笑死，本坛大多数盼跌都是现金为王，宁可拿现金去炒股而不肯贷款负债去买房的，所以看到房价涨那种酸，忌，恨都跃然纸上，扑屏欲出。。少数炒房盼跌忽悠别人卖房想捡漏的就不用提了。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582319@0) +1
                    • 你又在这里臆想啊，受不了 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582345@0) +2
                  • 跌派们不是没买过房的键盘虾，就是想捡漏的炒房客。不然，你举几个例子看看。 -fallcolor999(下一站); 2021-3-20 (#13583076@0) +1
            • 知道管理出租房子多麻烦吗？20万高收入去找这些麻烦是否有必要？这些都是需要讨论的地方。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582352@0) +3
              • 不在本帖讨论内容请另开贴 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582369@0) +1
                • condo不知道，但是house管理是非常麻烦。所以我买了几套出租的house后，就不想再增加工作量了。多出的钱去炒股 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582772@0) +1
                  • 最后发现自己不是炒股的人，不仅心理压力巨大，而且每天都要花时间研究股市政局新闻还有各个领导人讲话。累死了。还不如管房子，有事就去处理或者找人处理，没事就是没事。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582795@0)
              • 把我拉黑了。哈哈，我不就是举出几个反面的事实嘛 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582406@0)
                • 这几个星期股市跌，他们叫震荡，我都烦死了。吃不好睡不好的，真不是炒股的人。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582791@0)
                  • 😂短炒影响心情。 -retirecat(☁️); 2021-3-20 (#13582851@0)
          • 一个月550保险地税等杂费打不住 -cw2000(财旺); 2021-3-20 {66} (#13582254@0) +2
            房子还要维护吧，一般按 1% 的买房价来计算。
            俗称：Maintenance cost
            • 出租房一年的维护费看房子，几百到一两千都有，都是抵税的呀。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582775@0)
          • 还有可能租不出去的月份 -cw2000(财旺); 2021-3-20 {17} (#13582257@0) +3
            俗称 Vacancy Rate
            • 加拿大抵押和住房公司数据显示，多伦多市空置率在全国位居第一，为0.9％。达勒姆、皮尔和哈尔顿地区公寓空置率为0.4％；约克空置率为0.3％。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582782@0)
          • 即使有1300的正现金流，按照自己最高边际税率来缴税，30~53.53%缴纳出去了，对很多收入中高的人来说并不是好投资方式。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 {127} (#13582258@0) +2

            https://i.imgur.com/bVPWHcs.png

            • 夫妻两人，一人10万，43.xx%的最高边际税率 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582323@0)
              • 這些稅是可以用所有貸款利息抵的包括自住房拆借的首付，實際上並沒有多少稅。 -czczcz(看得清); 2021-3-20 (#13582605@0) +2
              • 就没有指望每月房租挣钱，多一杯咖啡而已。主要是房子升值。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582786@0)
                • 以后卖房子也要交税。 我现在想卖投资房，一看要交那么多税又打消了念头，拖一段时间再说。 移二代对投资房没有兴趣。 -info(夏天); 2021-3-20 (#13582829@0)
                  • 增值税是最低的，只有50%要上税。50%不用上税的。我上班那么辛苦挣的每一分钱都要上税 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582845@0)
                    • 现在的税率高，算下来还是要交很多税。 等以后失业或退休了再卖。 -info(夏天); 2021-3-20 (#13582867@0) +1
        • 别的城市07年定了两套楼花 一居的24万 两居的35万 去年底都交房了 现在的售价是一居的42万 两居的51万。。。这个投资三年的回报算怎么样的？ -expressline(Express); 2021-3-20 (#13582183@0)
          • 你赚大发了，是17年的楼花吧？ -streetsville(总长); 2021-3-20 (#13582195@0)
            • 是17年底的楼花：） -expressline(Express); 2021-3-20 (#13582209@0)
              • 你们家财商智商都很高啊。 -streetsville(总长); 2021-3-20 (#13582243@0)
          • 3年50%很不错了。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582197@0)
            • 如果订金20%, 那收益要乘5倍。如果订金是LOC来的, 那几乎是一本万利了。 -ejbeqhouse(执手平淡 品味平和); 2021-3-20 (#13582332@0)
          • 强过一年20万的T4 income -geekcode(文心雕码); 2021-3-20 (#13583281@0)
        • 100万的房子租$3200/month。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 {6} (#13582251@0) +3
          很难了
          • 这个200多万的房子租三千多 -info(夏天); 2021-3-20 (#13582296@0)
            • 那是3年前的价了，现在整租$4700 - 37 Dumfries Dr Cachet - Markham ， N5096319 -czczcz(看得清); 2021-3-20 (#13582842@0)
        • 每个月要还贷3500啊，拿到3200的房租，每个月还要缴纳保险和地税几百到上千。很多家庭拿不出那么多余钱的。市场一波动，压力越来越大。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582271@0) +2
          • 本地125万的房子，地税不超过400每月，保险不超过100，550已经多说了。很多家庭拿不出这么多余钱，你是指很多年收入20万的家庭没有这样的余钱吗？ -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582309@0)
            • 年收入20万的家庭在加拿大占多大比例吗？还有很多投资买房的根本就是死撑赌博式 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582317@0) +2
              • 请你睁眼看好，本帖是在探讨年收入20万贷款100万的现金流和生活是否悲催。你若胡搅蛮缠请不要跟帖了。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582327@0) +2
                • 收入 20 万，按照税率来计算并不一定好。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582334@0)
              • 投资房产对现金工好、对能动手快速提升房子价值的人好。对有个固定房子不断投入进去流动性差的东西，对大多数高税率的家庭来说并不是优化选择。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 (#13582343@0) +2
            • 还有自己的自住房要供或者养，车要养，孩子要养，这些全部是花销，别以为剩下很多钱。 -cw2000(财旺); 2021-3-20 {64} (#13582331@0) +3
              房子还要维护吧，一般按1%的买房价来计算。
              俗称：Maintenance cost
              • 我自住200万的房子，都没有什么要维护。房子十年新了，房顶，窗户还是好好的。锅炉也很好。最多就是换个灯泡。不知道每年1%的维护费2万怎么算出来的 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582801@0) +1
                • 跌派幻想出来的，我的房20多年了，维护费2000都不用每年。 -czczcz(看得清); 2021-3-20 (#13582850@0) +2
              • “按1%的买房价”，假如你是有房户，你的房子每年维护费用如此高？ -20200123(10时); 2021-3-20 (#13582893@0) +1
              • 你是什么房子需要1%的维护费？自主的房子都已经50,60年了，都远远没有1%. -fallcolor999(下一站); 2021-3-20 (#13583083@0) +1
                • 大概信口开河惯了。 -20200123(10时); 2021-3-20 (#13583204@0) +1
    • 我的投资房月供$4800，其中利息$1400, 本金$3400，所以一年下来能还本金4万。 -streetsville(总长); 2021-3-20 (#13582208@0) +2
      • 我每月的工资拿回来，除去吃穿住行，孩子学费等费用，剩余的都还mortgage了，一年下来能还十几万本金，权当储蓄了。 -streetsville(总长); 2021-3-20 (#13582221@0)
        • 我不行，2017年买的那一套贵了，每个月现金流还是负的。还要把还的本金取出来一些才能收支平衡。 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582813@0)
      • 感谢低利率吧。过去的一年因为疫情成为史上最糟的一年，但投资房赚大了，也算因祸得福。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-20 (#13582223@0)
        • 08年金融危机享受过一次低利率，但那次时间短，大概1，2年吧。这次低利率享受的时间长，大概能有4年，省了不少钱。 -streetsville(总长); 2021-3-20 (#13582232@0)
    • 按照20%首付，贷款80%， 不仅大多地区，甚至北边的市镇从今年开始以房养房的时代已经成为过去。 -bryans(GaryW); 2021-3-20 (#13582575@0) +2
    • 干嘛要帮别人算账买房，每个人承受能力不一样，不想贷款就别买呗。想住大房子那就去贷款。 这种数学题，中学生也会，干嘛要教中年人？ -ilikemylife(easy); 2021-3-20 (#13582836@0) +1
      • 论坛嘛，就是吵架的地方。买投资房的人要么被鄙视说抬高房价不道德，要么就是穷酸，每个月勒紧裤腰带还贷款，连咖啡都不舍得喝，要么就是笨，又苦又累挣不到钱，没有炒股的人阳春白雪。总要为自己辩解一下 -lcd(LCD); 2021-3-20 (#13582858@0)
        • 炒股炒得好的人，不会连房子都买不起的。 -yingli(ying); 2021-3-20 (#13583367@0) +2
    • 夏虫不可语冰， 人只能做自己认知范围内的事。 2020年买的投资房92万，前屋主同意我在交房前就打租房广告，可看房，一周租出租金3400，高信用。 31号交房，租客1号入住，1天空挡都没有。月供2600，因为当时利率比现在高。如果是现在利率，月供更低。 -webstone(webjade); 2021-3-21 (#13585031@0) +2

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