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谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题

sunshine905(sunshine905)
谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题，我是第一年报出租，最近google /YouTube ,中英文讨论包括会计师都有。我的感觉是大部分保守做法是不折旧，但如你所说for certain case， should do it. Because today ‘ one dollar is worth more than future’s one dollar. 我的是新condo, 愿意跟大家分享最近学习心得。但这里有两个问题请教大家。
1.condo 没有land value 吧？不用split land price
2. 我想第一年先Regiister my condo ( property), 但不Claim (因为loss). So this will make flexible in the future, 只有在盈利多（综合影响多交税的年份才考虑clAim CCA.
我想第一年不注册property as CCA , 是不是以后就没机会了？
(#13585610@0)
Last Updated: 2021-3-22
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 钱财税务 / 关于投资房报折旧（CCA）的事，终于想明白了，从今年起到退休为止，年年报！ -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-21 {640} (#13584548@0) +1

    1，卖的时候即使增值40万，两口子，每人20万CG，也就是每人10万taxable income, 再往上加100% CCA Recapture，比如折旧了10万，要补这10万，每人要补5万，两项加起来也不过每人15万，还是低于我现在的收入
    2，现在的1$要比将来的1$更值钱，先把税退回来再说。一个原因大家都知道，通胀。第二个原因是，将来的税阶要低于现在的税阶！1992年，62k以上的边际税率就是46.8%， 2000年，72.5k以上的边际税率是45.5%，现在150k以上的边际税率才是43%，再过10年200k以上的边际税率可能才是43%。也就是说将来同样的taxable income，税率也会比现在低。

    各人现在的收入不一样，将来的财务计划也不一样，我说的情况只适合一部分人

    • 赞同，我早就这样想了这样做了 -wuyg719(平平); 2021-3-21 (#13584556@0) +2
    • 👍，第一收入高，第二正现金流。这两个我都NO -skybreeze(天涯的风); 2021-3-21 (#13584564@0)
      • 没有正现金流？你把principal也素啊你进去了吧？ -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584595@0)
        • 算本钱赔的更大了，不过你说的对，我的意思是有盈利空间 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-21 (#13584597@0)
          • 不算principal还赔，租金也太低了吧， -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584792@0)
            • 可能贷款太多呗， 或者利率前年锁死在高点了呗。 -gustytiger(虎啸风生); 2021-3-22 (#13585518@0)
    • 才想明白啊，要不把以前没报的也改了吧，不然亏大了 -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-21 (#13584612@0)
    • 投资房折旧一般怎么报？ -c2ren(cathy); 2021-3-21 (#13584762@0)
      • 我用软件报，出租物业里有capital cost allowance项目，每年有限额，自己选报还是不报，报多少 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-21 (#13584781@0)
        • 呵呵，突然想起在国内订过一份周报就叫《软件报》，貌似四川出版的，就就才几页的小报纸.... -see1see(Isee); 2021-3-21 (#13585062@0) +1
        • capital loss 是不是只能减免capital gain? 不能减收入的？ -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585636@0)
          • 不能减免rental income 到 负数 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585732@0)
            • 谢谢，所以rental income 不是很多的话，也不需要在这个。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585755@0)
              • 对。我的想法是第一年add in rental property, 但不claim CCA, 等以后那年rental income and other income 多了再考虑这个选项 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585893@0)
                • 我以前用studio Tax 算时的确只能减免rental income，所以后来就没有研究过。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13586184@0)
            • 我一直用Turbotax ， rental income-cost-CCA可以是负数 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585770@0)
              • 这个负数可以抵掉income吗？ -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585776@0)
                • 可以 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585777@0)
                  • 你说的对的，刚 googled。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585785@0)
              • 不可以吧。“You cannot use CCA to create or increase a rental loss.” -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585816@0)
    • 按啥比例？土地和构筑物分吗，按说，土地部分不可以的 -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-21 (#13584789@0)
      • 是要分的，按评估价 -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-22 (#13585546@0)
        • 评估现在还给分开吗？不分了吧 -jameschen6(梦想农庄); 2021-3-22 (#13586788@0)
          • 可以自己花钱评估，可以卖房合同时明确土地和建筑物价格。税务局网站有例子，都有明确building and land price -greenfield_2011(greenfield); 2021-3-23 (#13589035@0)
    • 年年报，怎么会才折旧10万？不是全折旧了吗？比如现在买70万condo，10年后140万卖出，折旧的话是140万的gain吗？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-21 (#13584985@0)
      • 折旧有限额。卖出时，报了折旧部分要100%算收入纳税。你的例子假如真能全折旧，最后70万资产增值(50%算收入）加70万CCG recapture (100%算收入） -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585501@0)
        • 换个角度看，如果预期资产增值的税率超过现在的税率，就不值得报。房产没法分拆卖出，除非临退休新买的房子，长期持有到退休，很可能卖出当年收入是最高税率。未来最高税率也可能比现在高。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585595@0)
          • 可以分五年缴税 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585606@0)
            • 有这等好事？我很怀疑，请问有出处吗？ -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585792@0)
              • t4037 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585846@0)
              • 我也听说过，应该可以。房子挂在公司上是肯定可以的，在个人头上没研究过。等我卖房的前几年再研究 :) -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585866@0)
                • 个人也可以 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585940@0)
            • 没明白。什么可以分5年缴税？能给个链接吗？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585804@0)
              • claim a reserve -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 (#13585841@0)
                • 👍👍👍🙏🙏🙏 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585892@0)
                • 我刚才看了一下，好像个人房产不行 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585898@0)
                  • 这里 -skybreeze(天涯的风); 2021-3-22 {60} (#13585937@0)

                     

                    • 认真研究了一下，这没什么意义。这种情况必须买家5年分期付款。普通人卖房子哪会允许买家分期付款，除非你把房子卖给你儿子。而且如果房子还有银行按揭，银行也不允许你分期收款卖房子，银行会要求你马上去请贷款的。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13586011@0) +1
    • 你没有考虑通胀。现在如果你交税20%，肯定全报了，如果35%，那目前$100需要交$35，这$35，多年后交$52，那个时候的$52和今天的$35是不一样的 -sammywang(voyager); 2021-3-22 (#13585541@0)
    • 谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 {587} (#13585610@0)
      谢谢Vicky2005 开帖专门讨论这个议题，我是第一年报出租，最近google /YouTube ,中英文讨论包括会计师都有。我的感觉是大部分保守做法是不折旧，但如你所说for certain case， should do it. Because today ‘ one dollar is worth more than future’s one dollar. 我的是新condo, 愿意跟大家分享最近学习心得。但这里有两个问题请教大家。
      1.condo 没有land value 吧？不用split land price
      2. 我想第一年先Regiister my condo ( property), 但不Claim (因为loss). So this will make flexible in the future, 只有在盈利多（综合影响多交税的年份才考虑clAim CCA.
      我想第一年不注册property as CCA , 是不是以后就没机会了？
      • CCA没有注册的事，哪年想claim就哪年claim。Condo是肯定有土地价值的 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585659@0)
        • 谢谢回复，我没有合适的词就说注册，我的意思是第一年报税时要add in 这个property 吗？要不add, 是不是以后就没机会了？（第一年简单，按律师交接文件得房价添写）。若是condo 有land value ，到哪里去找到？怎么split? -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585712@0)
          • 第一年是loss, 更应该报，直接扣减taxable income -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585744@0)
            • 我的理解是CCA 不能加大你的loss.比如rent income-current experience =+ $ 100 , 即使CCA cliam $120, 你也只能申报零出租收入。但rent income -current expense 是负数可以抵税 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585772@0) +1
              • 我一直用Turbotax ， rental income - expense - CCA可以是负数 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585780@0)
                • 不可以，这个有明确的说明。最多只能减到没有正收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585802@0)
                  • 好像可以的，这上面写的是可以抵other income。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 {60} (#13585810@0)

                     

                    • rental loss是可以抵T4，T5收入，但是CCA不能是rental loss的原因 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585829@0) +1
                      • 那也不错，我原来以为rental loss 只能抵rental income。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13585884@0)
                        • 租金收入是算在普通收入之上交税的，损失当然也是在抵消普通收入 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585902@0)
                          • 谢谢解答。 -retirecat(☁️); 2021-3-22 (#13586175@0)
                  • 你的”明确的说明“在哪？我已经这样报过几年了 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 {907} (#13585811@0)
                    Although landlords buy rental property with the hope of turning a profit, sometimes things don't always work out as planned. When your expenses exceed the income on your rental property, you may be able to claim a rental loss. Before you can claim the loss, you'll need to determine whether it's rental income or business [...]
                    Full Story:
                    https://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385#:~:text=Similar%20to%20business%20income%2C%20rental,tax%20bill%20in%20previous%20years.
                    • 那说明不了问题，税务局只是抽查，你运气好而已。而这运气你得保证有七年，如果哪年被抓到翻出来，你得付利息，应该不少 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585821@0)
                    • 看我上面CRA的链接。CCA不可以产生和增加rental loss。只能减正现金流。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585832@0)
                      • 对，我理解也是这样的。所以我想第一年add in my rental property, 但不claim CCA. (因为rent -current expenses 已经是负数loss.) ,留个记录。以后那年rental income 多，T4 也多的时候，在酌情claim CCA and reduce rental income (直到零为止），从而减少总体交税 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585878@0)
    • 我觉得10万以上年薪的，可报CCA，10万以下的就不用麻烦了。claim还有些问题，比如不能将来使用45(2)改成自住房等 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585667@0)
    • 请问CCA能offset regular income吗？还是只能offset rental income? -jeffrey815(Smartiecat); 2021-3-22 (#13585723@0)
      • 我的理解只能offset rental income 到 zero, 不能负数 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585738@0)
      • 纳税大户终于来了，yes, it can offset regular income! CCA -> loss on rental property -> reduced taxable income -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13585757@0)
    • 还有一点要考虑，如果夫妻双方收入不平均，收入高的一方可能少交一些税，但是收入低的可能会多交很多。 -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585864@0)
      • 各报各的，各抵各的。CCA不是必须双方都报 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585870@0)
        • 如果房产只在一个人名下，是不是报税也只是一个人？可不可以开始现金流是负的时候，放在收入高的名下，现金流为正的时候，加上另一方？ -geekcode(文心雕码); 2021-3-22 (#13585900@0)
          • 房产加名字应该很麻烦。理论上谁投资就报在谁名下，和房产挂在谁名下无关。找个空挂户还是得你报税（比如你建个trust，你不是owner了，你是受益人） -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13585921@0)
        • 这个怎么操作？夫妻双方co owner rental property, 当一方claim cca 时，the property UCC (underprediciated Capital Cost) 会减少 claimed CCA amount, 另一方不申报cca 也会减少的 -sunshine905(sunshine905); 2021-3-22 (#13585941@0)
          • 你报下税就知道了，每个人的税务都是独立的。你只拥有50%的房产，所有的报税都基于这50%的房产，另一半和你无关。就像合伙做生意，每个人的税自己报 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-22 (#13586069@0)
    • 往年都是用CCA做到没有rental income，今年考虑要不要报多点CCA，看来也只能做到zero rental income。感谢大家的讨论，包括天涯的 reserve概念，虽然未必能用得上，but learn sth new。散会。 -vicky2005(孩子她爹); 2021-3-22 (#13586079@0) +1

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