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官方说法：

iga(nikita)

Q. I own and rent a semi-detached house. This year, I refinanced the property to increase the mortgage because I needed money for a down payment on my personal residence. Can I deduct the additional interest on the mortgage against my rental income?

A. No. You are making personal use of the funds you got from refinancing your rental property. As a result, you cannot deduct the additional interest when you calculate your net income or loss from your rental property.

(#13594702@0)
Last Updated: 2021-3-26
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 求教，计划换房哪个方案更好呢 -itigeryou(爱老虎油); 2021-3-22 {88} (#13587248@0)
    是卖掉自住房再买，还是应该卖掉投资房再买呢？自住房和投资房市值差不多，贷款余额也差不多。
    • 你应该是要买自住房。 那就卖掉投资房，有些费用是可以抵税的。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-3-22 (#13587285@0)
    • 卖投资房你马上要交capital gain tax, 卖自住房不用。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-22 (#13587342@0) +3
      • +1 -yihan(逸涵); 2021-3-22 (#13587364@0)
      • 将来你卖投资房的时候也要交，而且增值越大，边际税率越高。举个例子，10万的税要比两个5万多。而且卖自住房，经纪费，律师费没法抵扣。。。 -zzddlljj(告别严冬); 2021-3-24 (#13590676@0)
      • +1 -wg1011(加拿大); 2021-3-26 (#13593232@0)
      • 留自住房，卖投资房 》新买的房还是属于投资房除非寻求特别的运作。 -wg1011(加拿大); 2021-3-26 (#13593238@0)
    • 找个专业的贷款经纪和会计师咨询一下即可 -jeffreygu(逍遥游); 2021-3-24 (#13589364@0) +2
    • 当然应该是卖自住房买自住房。原因如下：卖投资房你马上要交税，这部分交出去的25%的增值就不会给你带来收入了。而且，你留下的自住房还得改成投资房，有点麻烦。租客什么的还得重新找。投资房的租客还得花钱请走。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593277@0) +3
      • 确实如此，我决定还是卖自住房，卖起来也容易些。谢谢了！ -itigeryou(爱老虎油); 2021-3-26 (#13593320@0)
        • 还有一点，你留下的自住房改成投资房后，贷款利息有可能不能抵房租，这个损失也大。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593332@0)
          • 为啥？ -iga(nikita); 2021-3-26 (#13593396@0)
            • 据说任何借贷必须以投资为目的才能抵支出，而这笔借贷发生时不是以投资为目的，所以不行。我也不确信，不过很多文章都这么说。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593403@0)
              • 把mortgage还了，然后通过LOC再借出来呢？ -iga(nikita); 2021-3-26 (#13593487@0)
                • 也不行，因为你再借出来的钱不是用于买这个房子。再借出来的钱用于别的投资可以抵那个投资的收入，但不能抵这个房子的租金 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593499@0)
                • 千万不要那样做，mortgage利息可以抵税 -idontknowa(idontknow); 2021-3-26 (#13593603@0)
                  • 未必 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593964@0) +1
                • 官方说法： -iga(nikita); 2021-3-26 {591} (#13594702@0) +1

                  Q. I own and rent a semi-detached house. This year, I refinanced the property to increase the mortgage because I needed money for a down payment on my personal residence. Can I deduct the additional interest on the mortgage against my rental income?

                  A. No. You are making personal use of the funds you got from refinancing your rental property. As a result, you cannot deduct the additional interest when you calculate your net income or loss from your rental property.

                • 如果自住房没有mortgage,换了房子后，自住改出租， 有没有啥办法把原来房子的LOC拿出来，利息作为出租成本？奶奶的，还钱太早，现在手头紧了。 -iga(nikita); 2021-3-26 (#13594714@0)
                  • 投资新出租房，把这个房卖了。没别的招。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-26 (#13594719@0)
                  • 卖给你LP或父母儿女作投资房，所有的mortgage都可以抵税，这就是我经常说不要联名的原因了。 -czczcz(看得清); 2021-3-26 (#13594845@0)
              • 这部分当然可以抵税，你的自住房已经变成出租房了。change of use已然发生。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-26 (#13593596@0)
                • 我觉得你有可能想当然了。我们知道， -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 {254} (#13593961@0)

                  投资房refinance多出来的利息部分是不可以抵房租的。那么自住房假如refinance出许多钱去花天酒地，然后改成投资房，怎么就可以抵房租呢？这违反了一致性原则啊。税务逻辑上，你可以把投资房改自住房，refinance出许多钱，然后再改成投资房，这个和我上面说的冲突啊。

                  • 我指的mortgage当然是花在此房子上的部分，如果你拿出钱来做它用，当然是不能抵税的，这点要搞清楚，原则是钱花在哪儿。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-26 (#13594463@0) +1
                    • 按你说的不就可以吗？自住房refinance,没人管你干啥用。Mortgage就是mortgage,谁管这自住房mortgage的前世今生，然后你把自住房改投资房，然后利息就能抵房租？我是有怀疑的。怀疑全部利息都不可抵房租。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13594546@0) +1
                      • 没有什么好争的，只要用于出租房就可以抵，用于它用就不行，原则如此，前世今生都得follow。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-26 (#13594562@0)
      • +1 -wg1011(加拿大); 2021-3-26 (#13595122@0)
    • 有能力都留着，再买一套。没有能力就看哪个增值潜力大留那个。 -liqingzhao(清远); 2021-3-26 (#13593949@0)
      • 增值潜力的比较，说实在的只有天知道。 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-26 (#13593963@0)
        • 那就抓阄问天了。 -liqingzhao(清远); 2021-3-26 (#13593998@0)

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