Credit scores are designed to predict if consumers will pay their bills on time and the higher the number, the better the risk you are to a potential lender.
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（1）我是7年前买的这个独立平房做投资的。当初我家邻居的儿子是地产经纪，帮我很快出租了主层。地下室我自己在kjiji上也顺利出租了。正是这么顺利，我以为当房东没啥难的。但一年后因为要给地下室按加租规则加$11.14，让这个吃福利的一家四口租客翻了脸。他们不停的给我找麻烦，从防火局到多伦多市政府，搞了我一年多。最后逼得我搞了他一年多，终于拿到驱逐令赶走了这个恶租客。经过防火局，ESA，市政府，房东租客仲裁法庭，我也因此从房东”小白“成长为真正的房东。
2017年5月收回出租房后，大多地区房地产市场也收紧变冷，卖房计划落空。我不敢轻易再出租了，就做起Airbnb短租。做了3年其实还不错。2020甲子年正是大灾年。对旅行和短租行业的打击可谓前所未有。万税国的多伦多市政府又要在2021年对短租实行新税新规。按照规定我的投资物业不可以做短租。这就是我今天要说说的经历---从2020年7月到现在我经历了出租，卖房，再出租，以及和5个经纪打交道的体会。希望与房东们分享，汲取我的经验，特别是让新房东少走些弯路。
我向她了解多伦多地产市场的情况。她建议我卖了。我当时没有打算卖，第一银行贷款没到期，第二7月市场并不明朗。我希望等等看，即不卖也不出租（恐惧恶租客）。JL说服了我上MLS先出租看看。她看了我的房子后我就签了合同让她出租。两个星期后，她收到一个正式offer。
她让我自己看信誉报告，自己做renferencess的电话调查，自己问employer letters. 她直接告诉我做lease的agent不挣钱还化时间。我还可以说英文，一个一个打电话。我发现租客的给的landlord说到情况和agent告诉我的情况不同。另外，租客申请表上有驾照号码，但没有驾照的复印件（驾照上有住址）。还有他们两个人年轻人要租3室3厅2卫，但收入不高，其中一人也不是稳定的工作。我拒绝了这个offer。但JL经纪却把我的电话给对方经纪，对方经纪不断打电话发短信一直试图说服我接受他的客户，而且越说越对不上。JL经纪看我不接受这第一个offer，她认为“完美”的offer，是我太挑剔，对我说“如果这么好的租客不租，她再找不到合适的了”。她就这样告诉我。我们解除了合约。
看到这里，给各位房东一个小测试：为什么驾照复印件必须和application等应该一起递交？
下期明天再会。
因为安省也在夏季解除了旅游封锁。我立即打开AIRBNB，马上有人订下了3个月短租！同时房地产市场也开始活跃，特别是house变成了卖方市场。 我在考虑卖房的可能性大。咨询了我的银行SB的branch，答复是提前毁约定期贷款损失不小。有一天正在shopper's drugmarket 的停车场,看见对面有SB的branch，以前从来没去过。我随性走进去想问问其他人。这一问，不但把原来我的利率降了不少，还把如果卖房的罚款金额大幅减少到完全可以接受的范围。而且，这个银行branch的职员给我了很多在卖房或不卖房时，如何根据情况操作的建议。真是感谢既如此专业，又能为客户利益考虑的人。
我决定再hold几年，主动当几年房东又怎样！于是我在51.ca开始找经纪。看到那么多经纪都把自己吹成“冠军，top 1, 铂金得主......”，但51.ca网上就没有像Google一样设review，让使用者无从了解取舍那么多经纪。看看附近出租出去的房子，估计这些经纪可能熟悉“社区”。打了其中一个经纪的电话，是中国人KY经纪。他看了我的房子，KY经纪说我的房子没毛病，他一口答应会尽快租出去，说一般3-5个看房之后就会有offer进来。我倒是告诉他我的原则是“宁缺毋滥”。
一月份的四个星期大概有8，9个看房的，另外还有几个KY自己带人看房的。没有offer，我想是可能租赁市场冷淡。一个月我也没有主动打电话过问，是不想给KY经纪压力。等他给我打电话时，他说价格定高了，要降200。我知道附近的价格，定价位的时候他完全同意说应该" 没问题 "。我同样降100，实际比装修前的价还低。2月份的4个星期也就10个左右看房的，我不知道他有没有带人看房。但他说有2，3个人打电话要租我的房子，说明他自己带人看过但没有通知我。KY经济介绍的2，3个租客情况都不符合我的要求。从2月到3月第一个星期，KJ除了为这2，3个他自己带的租客而打电话给我，有一两此打电话说他最近很忙，天天枪offer。
进入3月，我有点疑惑，也有点着急了。因为我周围的几个价位相同，房型不如我的房子都很快租出去了。我第一次主动打电话问KY经纪，他说：哪个哪个？我怎么没看见？我又问“如果你自己带租客租出去，我是否付你一半房租还是一个月的?”, KY经纪迟疑一下说“半个月也可以，不过租金支票要先交我的公司HC”。我对他说我以为一个月租金加税是付两给经纪，你一个经纪自己的租客是半个月加税。KY经纪说，我是Part time 做经纪，full time IT。“我不为挣钱，我就为做成一单有了成就感，我做股票....”。
这次谈话之后，我心里明白是怎么回事了。结果，3月8号就来offer了。对方经纪是Khan姓，两名租客之一也是性Khan, offer 的文件中有一封介绍信，说此经纪是租客之一的哥哥。另外一名女性信用还好，但这位弟弟的信用分虽然很高，但感觉奇怪，不像真的。我让KY经纪要一份全面的信用报告，对方经纪说我须付信誉报告查询费，还有一些小的细节非常计较，加上打电话问renference也没回应，等等情况下，我reject这个offer。
3月第二周有3个约看的。有天晚上10点左右，我出租房邻居给我text照片，留言说你家灯火通明，前门没关。我立即把照片和图片转给KY经纪。他text我：可能看房的经纪忘了关灯关门。我明天去看一下，这是3月12号晚上，星期五。KY经纪家住的地方离出租房比我家近的多，晚上十点他开车15钟就到。我觉得他至少应该说：我让最后看房的经纪去关门。我着急等不到明天，我给邻居说了门的密码让他帮忙关灯锁门。第二天一早我过去检查。我没有告诉KY经纪门关了。KY经纪到星期六晚上8点多发来text说他今天忙着枪offer，没时间过去，明天过去关门。
此时，我已经看透了这个经纪。我想起来我在签了他发的edocument让他代理出租的合同，他并没有签了之后转给我一份正式签约文件。我textKY要这个文件。KY经纪说：不急，没成交，你不需要。我说我需要。KJ又说太忙了后天给你。这时我就发觉奇怪了。1分钟的事情都脱两天！我第二天上午打电话给他，留言。text给他，没反应。等到晚上9点再打，没接。接着打一次，他接了电话冲我狂吼：你这么不能等等，我还没洗完碗，又不是天大的事这么急！..... 我惊呆了，半天说不出话，想了想平静的说，既然你太忙了，可不可以停止合约？他结巴了一下，说：“那可以"。他挂了电话很快text我:要HC公司签字后才可以cancel，现在已经suspend。不许你用我照的照片（他拍的出租房照片，他当时发给我说我需要用时可以用，我不需要也没用过。）。第二天我等了一天没消息，打他电话直接进留言。又等了一天没反应。我只好打给他的HC公司的manager。和这个manager说明原因，从他的反应，我相信了什么是“蛇鼠一窝”的含义。此manager说他不知道这回事，要问问KY经纪。又等半天还是没有消息，我再打电话给HC公司。我说上午的电话我录了音，我现在正在录音，请问何时cancel合约？他好像没想到，态度稍微好转，说：我马上让KY发来cancel文件给公司我签字。
噩梦一般！我已经筋疲力尽。
也不知道怎么会突然想起一个人。记得在MLS上了解出租房市场，看到一个在卖的空地，随便打了电话询问，结果这个经纪和我聊了将近一个小时。聊完之后我居然把这个人电话号码存了起来。此时我赶紧给他打了电话，他，就是我的第五个经纪HH。
我如果有很长一段时间没有换租客的话，或者有一段时间没出租，我都回去网上查一查市场价格，看看我该要多少合适。一般都会比市场略低一次，毕竟是我自己出租，与其多空一个月不如略低一些快点出租。然后有时候租掉了，我偶尔也会去再看一看。我发觉通过JJ出租同样的unit，价格也只是略高一点，还经常得比我的要多挂2-3个月，有时候可能更久一些。也有一些租客其实是能支付得起租金的，但是由于他们无法提供完整的文件，所以中介对他们热情并不高。他们被拖就一些找不到房子，就自己去找房子了。
经常有人在揉脸上说通过MLS出租的条件好，我想的确条件好的，JJ都会对他们更感兴趣。但是对于我们投资的房子，一般都不是豪宅。绝大部分人应该投资的都是小condo，小house。很多租客也很想一有钱就自己拥有一套房子。所以出租房子，如果找租客，条件太好其实未必好，太好了，租1-2年就会去买房，或者搬走。但条件也不能太差，太差了会赖租金。所以其实要条件刚刚好，但是又不会很快就有条件去买房的那类租客。否则租客三天2头搬，对于我们这种上班族也是一件麻烦事。
有了投资房就经常上MLS看看房子的价格，看看人家卖房子的装修的怎么样。不买有时也会打电话问问list agent情况。认识HH经纪就是打了电话想稍微多了解一点他的listing，结果HH经纪不但介绍的很详细，还告诉我如何投资地产，他也同时了解了我的需求。但我并没有告诉他我那时正在出租房子。
我此时需要经纪，一下想到这个人后就立刻打了电话。我把这大半年的经历都如实告诉了HH经纪。他约我第二天先看看房子再说。 从细节可以了解一个人。我按约定准时到的房子，HH经纪早提前到了。他自己已经先把房子外面查看完了。到了里面，他仔仔细细检查询问，为以后租客可能找借口而给我们添麻烦列出了要注意的地方。例如，从厨房到家庭厅的两阶楼梯加一个扶手或放个家具挡一下。建议让我们换掉餐厅的吊灯，买个和breakfast area 的灯的风格一致的等。看完后，HH经纪说我的房子要的价格应该很容易出租。我这时才让他做我的经纪。虽然之前电话里没有说让他做代理经纪，但HH经纪是带着合同版本和草坪的大牌子有备而来的。我当时就签了字。 当天晚上就有人看到牌子（以前的经纪没有插过牌子）给他打电话了。第二天中午我们在换灯时，也有其他经纪来看房。 这个经纪也是下第一个offer的经纪。她告诉HH经纪她一周前带客人看过我的房子，看完就要下offer，可是KY经纪始终没有回她电话。这就是我后来才意识到放2个半月没租出去的原因。
这次HH经纪从上市到正式（收到定金）租出去只用10天时间，我们收到4个正式offer，另外2，3个没下offer前我们口头就拒绝了。这十天，平均每天2个经纪带人看房。每个offer进来之前他已经和对方经纪了解了租客的情况，又一个一个和我商量接不接offer。四个offer是分开收到，我和HH经纪电话中一起看发过来的信誉报告，job letter，我给renfernces打电话留言。第二个offer自愿多加100，第三个offer自愿提前15天搬家。这些都不是我要求的，而是HH经纪和对方经纪谈出来的。并且事先他并没有说过他会这么做。我最后选了第三个offer，这个offer一次提供了全部所需文件。从租客的职业，收入，信誉报告，renferences,都是AAAA级！HH经纪从争取最好价格到争取租客15天提前搬进（从5月1号改到4月15号），都大大出乎我的期望。 HH经纪不但做的工作细致，为我争取到最大利益，使我感触最深的还是他和人的沟通能力，还有他从始至终按专业要求做，按法律法规去做，并且告诉我为什么要怎么做。HH经纪在收到deposit后发的congratuation邮件中，把出租房子的credit归于我们，说是我们认真看报告，做了解,才选出一个好租客。而我知道是他做了每个看房经纪的followup 才有了这种满意结果！
我从来没有在网上写这么多东西。我之所以写下这些，是因为半年的租房卖房经历感触太深。我写出来和大家分享也是因为经纪中可能大部分如JL，KY这样的“烂”经纪，但的确还有10%中优秀的，专业的HH这样的地产经纪。
到次，谢谢大家看完我写的流水账。祝每个房东租房顺利。