https://mp.weixin.qq.com/s/cDddkSW9Ph34Vp4rhN4kRA
加拿大金融机构监管办公室（OFSI）近日已动议，准备将房贷压力测试（stress test）的利率从目前的4.79%一举拉升至5.25%。
CBC称，OFSI的动议将于5月7日前听取各方建议，并将于5月24日敲定相关细则。简单来讲，一旦该动议通过，自2021年6月1日起，加拿大所有银行在给客户批准房贷之前，都会先掂量一下一种假想情况：如果月供上涨35%，贷款申请人是否能按时按量还上钱？如果银行发现你还不上，那不好意思，银行是不会借你钱买房的。
01
以后的房贷利率统统5.25%？!
一般来讲，答案是否定的。
当然，程序也不排除加拿大房市能火爆到逼得商业银行把房贷利率拉到这个程度。房贷利息符合市场运行规律，根据市场行情的变化而浮动——当贷款的人多，利率自然上升；贷款的人少，利率自然也就降下来了。
但就算有朝一日商业银行给的房贷利率真的有朝一日涨破5%，也别太惊讶，毕竟加拿大在上世纪80年代的房贷利率曾一度达到过20%。
（加拿大的5年平均房贷利率 图自CBC）
咱们今天要讲的这个5.25%的利率适用的是一种假想情况，但它的的确确会在现实中影响到在加拿大的购房行为——如果OFSI的动议通过，以后所有的购房者在从银行手上拿到房贷前，都必须被5.25%的压力测试扒层皮。
2017年10月17日，加拿大最高银行监管机构金融机构监管办公室（OSFI）发布了针对抵押行业的指南。在新规则中，OSFI要求对所有需要申请未保险贷款的借款人进行压力测试。
压力测试的存在，就是为了降低在房市火爆的情况下银行出现坏账烂账的风险。
（图自CBC）
它指的是一种假想的情况：假如贷款利率在将来涨到一个较高水平，借款人是否能顶住压力并继续还上贷款。而现在，OFSI为众借款人假想的这个较高的利率水平，就是5.25%。
在2020年8月13日前，这一假想利率被加拿大央行定的是4.94%，当年的8月13日央行为了鼓励人买房，把这一假想利率下调了降到了4.79%——但现在，眼看着房市要失控，OFSI就又提议要把这个假想率涨起来。
（“利率很低，房价在涨” 图自CBC）
据了解，加拿大的银行经济学家最近一直在向OFSI施压，要求该部门出台相关政策给本国的地产市场“降降温”。据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，安大略省、大西洋三省、BC省和魁北克大部分地区的房价在疫情期间上涨了20%到25%——以安大略省为例，仅在过去的3个月，该省一栋普通郊区独立屋的房价的涨幅，就已超过了10万加元。
按理说，房市火爆，利用存贷利率差赚得盆满钵满的银行应该高兴才是，可《环球邮报》指出，目前加拿大的房市太过火爆，找银行借钱的人实在是太多了，而如此过度的“盛况”让银行承担了莫大的风险——OFSI也不得不采取相当激进的措施，确保金融秩序的稳定。
02
实操：能否贷款买房？能抗住涨了35%的月供吗？
有读者可能会问，OFSI的提议不是说压力测试5.25%和市场房贷利率加2%哪个高看哪个吗？
程序今天在市场房贷利率统计网站ratehub上查了一下，加拿大各种能放房贷的商业银行里，还真没有哪个给的市场利率在加上2%之后高于5.25%的。
（图自Ratehub）
百分比说来说去也是很晕，现在程序来给大家演示一下这个压力测试怎么个玩法。
根据大温地产局2021年3月的最新数据，公寓的基准价为71.58万加元、城市屋（town house）的基准价是87.2万加元，独立屋的基准价为170万加元。
贷款利率的话，咱们稳一点，选上图中的大银行CIBC，市场利率是2.45%，压力测试利率按OFSI动议的5.25%计算。首付咱们统一给20%（为什么算20%，本文第三部分会细讲），贷款年限算25年。
在最理想的情况下，Ratehub给出的计算结果，公寓每个月要还2551加元
（公寓正常情况 图自Ratehub）
城市屋每个月要还3180加元。
（城市屋正常情况 图自Ratehub）
独立屋每个月要还6059加元。
（独立屋正常情况 图自Ratehub）
看着感觉还好对吧？但想拿到以上三个数字的月供，前提是你先抗住压力测试。
现在，让我们来把利率调到5.25%。这个时候，公寓一个月就得还3412加元，涨幅33.7%。
（公寓压力测试 图自Ratehub）
城市屋一个月就得还4157加元，涨幅33.7%。
（城市屋压力测试 图自Ratehub）
独立屋一个月就得还8104加元，涨幅也是33.7%
（独立屋压力测试 图自Ratehub）
虽然涨幅是一样的，但基数不一样，增加的具体数字也相当不一样——如果你是买公寓，压力测试中涨的800刀、1000刀咬咬牙说不定还能凑齐。
买独立屋？一个月除了吃喝拉撒还贷款，你还能拿出2000多刀的闲钱吗？
拿不出来？不好意思，银行有钱也没法借给你——OFSI的动议一旦通过，可想而知，起码就大温地区的独立屋市场的火爆程度，或许能狠降一降。
03
全面刹车，“穷人”跟着遭殃
起码在大温，低收入人群想凭一己之力靠收入通过银行的压力测试，那就是做梦。
2020年6月1日起，BC省最低时薪上调至$14.6加币，按照每周工作40个小时，年薪即为$30,368加币。那按照最新公布的4.79%压力测试基准利率，如果通过压力测试，那这些人最贵可以买多少钱的房子呢？
（图自Ratehub）
行，咱凑个整，20万？！在大温怕不是连个车库都买不到。
要想绕开压力测试，现有政策下只有一种方式：首付超过20%，而且为从银行贷款的金额买贷款保险。首付如果达不到20%，按照相关规定，是必须买贷款保险的（这也是为什么前文在实验中把首付定为20%的原因）。
政府的逻辑其实也很简单：只要首付足够多，还不上贷款时有人帮着兜底，那OK，你想从银行贷多少就贷多少。
贷款保险多少钱？这得看你买房放了多少首付，但总体是占贷款总额的0.6%到4%。
（图自加拿大按揭与住房公司CMHC）
像程序这种穷人就不考虑什么城市屋或者独立屋了，就算是照大温3月的公寓基准价来计算，光贷款保险就将近14,000加元，等于找银行借个钱还得搭（好几）辆车进去。