王红雨：2017年加拿大宏观经济与房地产市场分析
对于2017年加拿大房地产市场，我个人认为，加拿大的移民政策，加拿大银行的贷款政策，加拿大各省的房屋供给政策，以及美国的经济政策，还有包括中国在内的，全世界中产阶级对房地产的看法，将决定加拿大未来1-2年的地产市场走势。
加拿大始终一贯地坚持移民政策，主要是因为劳动力人口不断下降，政策调试各种移民政策，以补充人口。以GTA为例，2016年二手房手房成交量11.3万，新房出售约4.8万套（截至11月底新房销售量43，651套）;但是，二手房交易是存量之间的转手，新房才是增量市场。加拿大每年新移民净流入量25万，平均1.7人一个家庭，约计14.7万家庭，如果其中有超过5万个家庭定居GTA，那么新增房子就不够;再加上非居民的留学生及父母买房，以及地产投资人的投资需求，GTA的房屋供应量就出现的明显的供不应求，因此二手房存量市场的拼抢始终格外激烈。
加拿大银行的房贷政策持续收紧的原因是担心居民负债率太高，收入无法支撑债务。政策收紧的内容包括，要求所有借款人提供收入证明，监管当局明确要求所有放款机构，不可以仅凭首付/房权（equity）的多少批准贷款，例如，新移民，非居民要求提供相对可靠的收入证明，如果从房子里套现/加按，必须有收入证明支撑等等。贷款保险公司CMHC随着市场风险的增加，两次提高保费，并收窄信贷资产证券化范围，例如，2016年10月3号宣布投保portofolio 保险的新标准，实际上是收紧了房贷资金供应量，进而会导致房贷资金不足，逼迫一些小的贷款机构收缩业务范围，最终会导致房贷利率上涨。当年小布什政府和美联储救助两房，就是因为资产证券化公司/两房不能出问题，否则房贷的资金链就会断，所有的房贷资金全部来自储蓄，是无法支撑几万亿房贷资金需求的。现在加拿大的房贷资产证券化公司主动收紧政策，无异于釜底抽薪，从一个侧面反映，政府不愿意看到地产市场过于活跃，不想让纳税人承担太大的房地产市场风险。
房贷利率走势，其实不影响房地产市场。在未来2年内，加拿大的房贷利率会依然处在低利率水平。国债收益率是银行房贷固定利率的成本，国债收益率提高，会导致银行固定利率上升。川普当选后，美国国债和加拿大国债收益率突然上升，引起了房贷固定利率在2016年12月中旬的突然升高，但幅度不大。从过去9年来的情况看，依然处于中低水平。
至于浮动利率，加拿大央行对外宣称，央行将不会根据美国的加息步伐加息。原因是，自2014年以来，加拿大的失业率一直是6.9%，而美国失业率已经下降到了4.7%，有通胀的隐忧。而加拿大没有任何通胀迹象，由于失业率居高不下，甚至有通缩的可能。
关于坊间传说的，房价太高了，央行要提高利率，借款人就巴拉巴拉的传说，纯属主观想象。我刚读了伯南克写的自传，《行动的勇气》，里面有一段资产泡沫与利率的关系描述，非常有指导意义：货币政策是调节就业和通胀的，决不能用于挤压资产泡沫。美联储2004至2006年的17次加息，是刺破美国房地产泡沫的那个针，结果，全世界都已经看到了。我相信，现在任何一个国家的央行行长都读过了《行动的勇气》这本书，没有任何国家敢于重蹈覆辙，因为那是灾难性的。
未来几年，加拿大的房地产市场多多少少都会受到美国经济的影响，虽然不是决定性的，但川普当选后的经济政策的确值得关注。 首先，加拿大的GDP是跟在美国后面亦步亦趋的;其次，加拿大债券收益率也随美国债券收益率变化而变化;第三，美国是加拿大最大的贸易伙伴，一旦美国实行保护主义，美国再好，也和加拿大无关。
川普政府与中国争夺的焦点在制造业。中国近年来，制造业逐渐失去优势，电商业务的发展只是财富再分配，而不是创造财富，这就是为什么中国的股市在2016年的表现，与全世界都是反的。川普最大的野心是把企业的所得税从35%降到15%，吸引更多美国企业回流，甚至吸引中国的制造业去美国。中国目前的企业所得税是42%，对制造业极其不利。企业家不想投资实业，只想炒房，是非常危险的。
最后，加拿大房价预测为什么总是个笑话？原因是，全世界的中产阶级都把加拿大的房地产看做是自己财富保值增值的最佳投资品之一。
无论是在中国还是加拿大，中产阶级用肉眼就能看出来什么样的财富可以保值，甚至增值。中国的城市，房价涨幅最大的也就集中在9个大城市周边，而加拿大更加集中，只有多伦多和温哥华。
从上面的图可以看出，房地产的价格由三个条件决定：
1. 人口净流入量和速度
2. 房屋供给有限（绿化带城市：伦敦，汉城，多伦多）
3. 第三产业是否发达
全世界流动性泛滥的情况下，中产阶级如果手持货币，就会被资产泡沫淹没，唯一的办法就是哪里有泡沫就冲到哪里去。以中国为例，GDP每年增长6.6%，但广义货币(M2)发行量则高达13%，超出部分就是纸张印成的纸币，如果不把这些纸变成硬通货或者其他能保值的资产，中产阶级的资产就会被迅速吞噬掉。因此，很多资产的价格都被推高，资产出现泡沫，包括加拿大的房地产。所谓“泡沫”就是资产价格高于其实际收入的一定比例。如果A,B两个企业，年收入都是100万元，A的股票价格是5元，而B是10元，很显然B的价格是有泡沫的。如果有C 和D 两栋房子，租金都是每月2000元，C售价50万，D售价100万，很明显D是有泡沫的房产。
1. 加拿大人家庭债务过重，再继续贷款买房，相对比较吃力;家庭债务多，还债压力大，会缩减其他消费，以至于引起通缩。由此推论，2017年房地产交易量有限，但利率相对稳定。
2. 历史经验告诉我们，央行是不会再用加息来挤压资产泡沫，加拿大央行也预期不会跟随美联储加息，因此，加拿大房贷市场的利率相对稳定。但由于资产证券化标准提高，放贷资金来源收窄，商业银行的房贷利率会受此影响逐渐小幅提高。如果加拿大政府债券收益率继续升高，房贷利率也会相应升高，这主要取决于美国国债收益率的走势。
3. 全世界的中产阶级依然把地产视为保值工具，加拿大的房地产依然受到追捧，2017年加拿大房地产的购买力应该来自海外买家。
4. 中国，以及韩国的经验说明，政府刻意的房地产宏观调控，通常只能从抑制需求角度干预，但这种调控唯一的结果就是房价继续涨，但交易量下降或忽高忽低。
5. 多伦多和温哥华的房地产市场与其他城市的差距继续拉大。
6. 商业银行房贷风险集中度偏高，6大银行中，有一家银行在安省和BC省两地的房贷余额已占总房贷余额的比例高达45%，另外有四家高达30%。如前所述，当房地产出现泡沫时，用货币政策/提高利率去积压泡沫是行不通的，最好的办法就是加强银行监管。因此，2017 将是加拿大商业银行加强监管的一年，别想从商业银行听到任何有利于房地产的好消息。
