《买房必读：新买家买房必须要了解的知识 --- 买房先要做的功课：如何选择经纪》

买房之前一般都或多或少地做些功课，但也有冲动型的买家，自己一看某个房子，一下子就喜欢了，或者被朋友鼓动的，或者被经纪鼓动的，总之是冲动地购买了。冲动购买者可能歪打正着了，也可能后悔不已。看到很多买房者准备功课毫无头绪，没有一个逻辑贯穿其中，难免有点不着边际。碰到房子时，有时就晕了，忘了自己要什么了，再被人一忽悠、或一影响，也变成了冲动型买家了。

这里我们就以“你要什么”始终作为逻辑主线来思考，谈谈应该怎么做买房前的功课。建议买房者用一张白纸，按照下面的问题自己问自己，写下自己的答案。一步步推向自己到底最终应该买什么样的房子了。

一、你到底要什么！

首先你要想清楚，你到底为什么买房？是要出租，还是自住；是要长期的，还是短期的（指5年之内）；自己一个人住，还是准备结婚以及未来生孩计划；工作是否稳定，还是准备换工作的可能比较高；是现在家庭规模住，还是考虑未来父母或孩子一起住？等等。把所有要考虑的因素都排列出来，并决定哪些是必须的，哪些是可放弃的。不同的回答就会有要选择不同的房子，地点可能也不同。

最后你自己就会很明确的得出结论：（比如）我要买4房3个卫生间双车库的独立房，地点离目前工作地点车程在40分钟以内，小区比较安全，多族裔社区首选，中学排名前30良好即可，准备居住5年，不准备出租，预算最高不能超过80万。

二、选择和比较区域

在上述第一问题有了答案后，你应该就可以有了比较明确的购房区域了。交通问题，安全问题，学习问题等都要综合考虑，不能只考虑一点。区域建议都选择几个，可以按照最佳区域、次佳区域、可接受区域等排位。同时上www.realtor.ca查看自己区域的房子的大概售价，是否满足你的经济状况。如果超出自己的状况，就放弃这区，因为是浪费时间。对你说就是不现实的。就必须重新制定区域表。

三、决定购买方式

有了上述2个比较明确的目标，就要考虑是准备自己不请经纪参与，还是请一个自己的经纪参与。这需要衡量自己的知识水平和看房经验。比如我自己，不管有没有执照，我都可以不用请自己的经纪，因为我了解房屋结构能看出来一些专业人士才能看出的问题。你能不能？你的知识自己如果觉得够好，也可以不用请经纪。不行的话，还是应该有个自己的经纪。

1、不请经纪怎么搞定并获得额外利益

记得，卖方不会因为你自己没有经纪而用他的经纪给你任何优惠，因为Listing合约上已经规定了卖方要支付的钱了。你请卖方经纪，等于让卖方经纪赚双份钱（卖方经纪佣金和卖方经纪佣金）。你如果想试图与卖方经纪沟通希望得到回佣或将这买方经纪的钱直接在房款内减去，通常不可能。因为经纪没有最终决定权，合约其实是卖家和经纪行签署的。如果只与卖家经纪商议，可能最终会被骗。所以建议采用如下策略：

1）、打电话给卖家经纪，明确你可以自己请买家经纪，也可以请他/她。如果请他/她的话，要求返还佣金70% - 80%，大部分卖家经纪都会同意拿30%写个客户服务合约的

2）、自己准备一张纸，把反佣金的条款写在纸上，在看房前，让卖家经纪签字，先不要签客户服务协议。如果要签，只注明买房的授权只是这个房子。否则你看了房子，卖家经纪以后又不肯签字的话，你不能再找其他经纪作为你的经纪了。按照安省的地产协会规定，即时你没有与经纪签署买方协议，这也属于事实协议了，因他/她带你看了这个特定的房子。如果你自己又请了自己的经纪，就会额外支付佣金给自己的买方经纪。切忌切忌！

3）、仔细看过房子的所有细节，知道哪里要维修，哪里要更换、哪里可能存在隐患等作为谈价格的理由。最好直接要求卖方到场一起谈

4）、直接了当谈出你的价格进行磋商，说出理由（压价需要理由），理由充分的，彼此就能非常友好的接受，否则就是乱砍价，会造成卖家情绪对立。这样获得的最终价格会比较低。

如果你碰到对方要玩Multiple Offer的，只能静观其变了。到出Offer的那一天，可以保持与卖家经纪的联系，看看有多少Offer了。决定是否参与其中。如果要参与，就请卖方经纪书面写下70% - 80%反佣给你（写在Offer上或者写在客户服务协议上），一起参与。但是自己一定要有一个底线，超过底线就退出。

2、自己经验和知识缺乏者，就应该自己请一个好的经纪

怎么才能请到一个好经纪？好经纪在市场上并不多，很多好经纪因为正直而离开了这个行业，也有一些在坚持。市场上经纪的水平相差太大，鱼龙混杂，很难判断。全职兼职的都有，你都没有办法区分。但还是会有很多蛛丝马迹的，比如兼职经纪通常上班时间不能带你看房，只能下午下班时分或周末看房。我们先来看看什么样的经纪算是好经纪，有哪些表现（我这里从表现入手，因为这是你接触他们能够感觉到的，其他内在的东西看不见，要靠长期接触，而对你也不肯能办到）：

1）、谈吐谨慎礼貌，不会乱夸口乱承诺：

因为他/她时刻记着安省地产协会规定的行为操守。行为操守规定，不可以误导、欺骗、欺瞒客户，而且要站在客户的利益上考虑，保证客户的最大利益。

大家可以看看连接，点击这里：安省RECO规定的经纪行为操守

普通经纪，就不一定一样了，比如乱承诺，夸口自己怎样厉害，不管自己懂不懂都说自己是专家，忽悠客人。在具体事情上，只想着自己的利益，比如尽快让Offer接受，完全不考虑客户的真实想法和利益，误导客人这房怎么怎么好或这小区怎么怎么好却说不出具体好在哪里，忽悠客户出高价获得Offer被接受等等。

记得：英文不错的人，希望认真看看上述这个Code Of Ethics（地产经纪行为操守），因为你只有知道了经纪应该什么可以做和说，什么不可以做和说，你才能判断这名经纪是否至少是名合格的经纪。如果一名经纪连自己的行为操守都不知道遵守，他/她为你服务你能放心吗？这样的人能为你拟定不漏一个条款的地产合约吗？这种人起码一定不会是诚信之人。你应该迅速离开这类经纪。

2）、他们通常会要求客户先签订买方代理合约，绝大部分好经纪不签合约，宁愿失去客户，也不会失去自己做事的原则。

普通经纪，特别是新经纪为了获取客户，可以不需要签订合约。因为他们只要获得客户，可以没有底线、没有原则。记住，对别人和自己没有原则，对客户更加不会有原则。有利益冲突时，第一个出卖的就是你这买家。

3）、只对某个大区服务:

比如Mississauga南部或多伦多北部York区等，最多整个Mississauga区，不会全GTA服务，除非老客户和朋友。因为没有那么多的时间和精力。普通经纪因为客户少，都基本满世界跑。家住Mississauga，会接要在Markham买房的客户。有的新经纪甚至只要有业务，就是别的城市也接。

4）、对本区域内环境和治安非常熟悉，这种熟悉不是普通意义上的“这社区不错”这样的评论，而是知道这社区哪里发生过什么案件，哪里曾经集体淹过水，哪个社区地基整体或哪部分房屋地基下陷等。

这些信息是普通经纪没有办法知道的，一定是常年服务于这些个社区的，而且非常钻研好学的经纪才会知道，并记录于心。普通经纪因为业务分布太广，所以都是东一锤子西一锤子，对社区没有办法静下心来去了解。他们还在为生存而战，没有时间也没有精力去安定在某个地区。一般3年内的经纪都满世界跑，要定下在某一区域的都是5年以上的经纪。因为他们想明白了成本、时间、收入和个人享乐之间的关系了。所以，好经纪是可能帮你省下很多可能的今后费用的。比如你买了一个房，入住几年后发现地下室的石膏板后木头全是发霉的，当初验屋也没有验出来，现在跟卖家也没有办法索赔，时间太久了，没有办法证明。原因是这里曾经某些房屋地势低淹水过。现在地下室只能全拆了，一拆一装修，共要4万元。如果当时你请的经纪是位具备上述能力的好经纪，你就不会买这房。但是你选择的回佣的经纪，完全不知道这些情况。你为了拿6000回佣，结果损失4万，还有很多时间和不方便。值吗？

5）、非常了解和敏锐洞察这些区域房子的价格趋势。

涨价时，能精确判断涨幅，跌价时能提前预知（尽管可能整体市场在涨，不代表某个小区一定涨），能即时给客户一个建议。是卖的，什么时候挂牌合适，是买的，什么时候下手。这一进一出，可能就是几万元差异。好经纪会知道最近的本地主流社会的移居倾向，建议你花少钱买到升值潜力最大的房子。比如2008年的时候，本地很多家庭都卖掉了Mississauga和Toronto的房子，拿了钱不用贷款的买了Caledon的房子，就在Brampton北面，独立屋基本在25万到35万。当时绝大部分的经纪都不知道这个人群移居的趋势，等到2010年很多经纪知道了，才建议人去买，结果房价已经上升到了50万左右。这本领，可以讲，绝大部分的经纪都不会具备。普通经纪新经纪就更不要说了。

6）、对建筑知识、电和排管、以及维修成本的知识及其丰富，这些知识，没有做七八年的有心人是绝不会具备的。

他们一般能准确地告诉你每项维修的费用。比如，看房时你看到Furnace比较老，天花板有开裂痕迹等，对前者，他们能准确地告诉你换个新的Furnace要多少钱，安装费是多少钱；对于后者，他们能告诉你结构可能存在的问题，修理结构又需要花费多少钱。这些都是和卖家讨价的基础，砍得合理，卖家也会认可。我看到网上很多人对经纪的谈判本领都不认可，觉得无非就是Offer送来送去。那是因为你们接触到的经纪都还没有到这个层次。到达这个层次，是不仅需要这些书面知识，还得要具体看和发现的实践经验的。普通经纪陪买家去看屋，他/她看到的都是买家看到的，甚至还不如买家看到的多，这样的经纪以后会谈判吗？没有筹码怎么谈判？当然很多经纪都为了市场需要，给自己打上一个“谈判专家”的称号，绝大部分都不是，因为他们都还没有到达这个层次。本人估计，达到本人说的这个层次，不会超过5%的。华人经纪中具备这些知识的则更加少，这和国内的知识结构和行业偏见有很大关系。

7）、好经纪会把你买房的要求问得很仔细，包括孩子数量，几岁，你本人做什么工作，家庭其他成员做什么工作以及你们的爱好等都会问道。

很多华人买家觉得烦，不愿告诉经纪。其实经纪之所以这么问题，是因为他/她会根据你所有的情况综合后了解你应该找什么样的房子。然后只会带你去看可能你要的房子，不会满世界带你跑。一般你如果找到这样的经纪，看最多十个房子一定会选择到一个你最满意的，否则市场上暂时就没有你要的房子。 普通经纪就只会问你要找几个房的，几个卫生间，还有大概在那个位置，是否要学区房，That's it!

8）、好经纪一般自己也在挑选客人:

因为他们的时间有限，一般一个买方经纪最多每月也就服务7到8位客户（这是极限了，每天忙到半夜，每天带客人看房，没有周末没有休息天），再多就不可能了，所以他们需要选择好的客户进行服务。在与你洽谈的同时，他/她也在观察你：是否会真的买，还是只是看看，你要的房子的条件和出的价位可能不可能找得到，你的财务状况和收入可不可能获得到贷款。如果他们觉得有一项比较麻烦，他们一般会把你介绍给同事，一般是新经纪去做。自己宁愿空着，也不会接，因为明天可能就来一位新的合适的买家。他们注重承诺，如果接了，就得服务好。所以索性不接你的活。

普通经纪不仅不会推你走，还要想方设法拉拢你，甚至请你吃饭，送你礼物，承诺给你回佣等等。

9）、好经纪一般不给回佣，或给很少回佣（一般不会超过30%，通常10%-20%，或者给些高价值的礼物）。记得：逆定理不存在！

普通全职有点经验的经纪迫于市场竞争，又没有太多客户（因还没有树立起一定的好经纪的知名度），所以可能会给30% - 50%的回佣。否则他们没有办法养活自己。兼职经纪、经验知识都比较差的新经纪通常能到70%，因为他们没有客户，急着想有客户练练手。至于超过70%的返佣经纪一般都是兼职或业余的新经纪，以为能以量取胜。但实际上自从2008年市场有规模的出现返佣现象以来，证明凡是玩高返佣的都无法生存，量上面并不能获得突破。因为绝大部分的买家还是属于理性买家，同时对地产市场和房子本身跟你们网友一样并不太熟，不敢把生意交给这样的人做。

3、不良经纪能给买家造成的严重后果

这里也同时介绍一下不良经纪能给你带来什么潜在的损失（只能列举部分，因为实在太多），让买家更加理性的去思考，到底要请什么样的经纪：

1）、暗地与卖家和卖家经纪勾结将房屋价格抬上去，伪造Multiple Offer，然后私下瓜分利益，出卖买家。

2）、伪造周围卖房历史纪录，加价后，给买方看，让买方出高价保证offer能够一次获得通过，以最大限度地减少对买方的服务与时间花费。

3）、对房屋结构以及装修情况根本不熟，却怂恿买家买下。买家可能今后要支付巨额的修理费用。

4）、不为买家利益考虑，只想着怎么让买家下Offer，给买家错误的信息，误导卖家买下今后很难卖出的房屋。比如铁路边上的房子，大马路边上的房子，比较差的公寓楼边上的房子等等。

实在太多，请大家上RECO的网站，看看那里刊登的案例。

4、怎么才能找到好经纪！

记得：千万不要让任何不熟悉的人推荐经纪，特别不要向论坛里的人要求推荐。看看我的前言部分，就知道每个论坛都有“托”在那里等你。

1）、熟悉的朋友介绍：首先也要看看那朋友自己的房子是否是那经纪买的，是否比较好。

2）、报纸和社区广告：记住，对比这些人要万分小心。广告做得大，不一定就是好经纪，做得小也可能是好经纪。不要相信任何金牌、银牌、钻石、白金、No.1等等的头衔。所有经纪的房屋信息来源都是一样的，没有谁多谁少，只有哪个经纪勤快和懒惰的问题。

3）、Internet搜索： 打入些关键词和城市名，在几大搜索引擎都可以出现一大堆。自己可以慢慢比较。 记得：网上获得的任何联系，按照从上述媒体获得的一样对待和处理。觉得可以的纳入候选名单。

4）、傍晚时分去你要购买的小区内，看看门口的一些居民，和他们聊聊，谁在这个小区的经纪名望比较好，比较专业。你可能会有意外收获。多问几家。大家如果都提到某人的名字，那这经纪可能真的会非常不错的。这途径获得的来源相对比较可靠。

动笔了，发现要写得东西实在太多。可能也会有错误的地方，希望大家善意地指出。我会在这帖子下补充。顶一下，就作为鼓励了。

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