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枫下家园 / 枫下觅巢 / 从金融角度看,房屋必跌的原因。房屋价格是由家庭收入,资金杠杆比例和外来资金决定的。1. 家庭收入是和CPI对应的, 未来基本在2%左右, 和从前一样, 所以不会影响大局。2. 资金杠杆比例是由利率决定的, 2017年贷款qualify利率低到2.99%可以贷7X家庭收入, 现在是5.4%可以贷5X家庭收入,未来会回到历史平均水平7.5%只能贷3-4X家庭收入, 就是说我们处于一段降杠杆的阶段。 2017年的7X家庭收入是最高点了,慢慢会回到历史均值3.5X家庭收入。3. 外来资金。 中国流入的资金也也2017到了峰值, 现在每年都在下降。同时中国的地产也开始下降, 越来越难套现出逃了。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-3
{440}
(#12508186@0)
+24
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所以2017年房价预支了未来15年的收入,现在的回暖仅仅是调整。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-3
(#12508190@0)
+25
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未来2年还要大跌一波。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-3
(#12508193@0)
+21
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资金杠杆比要从7倍降为3倍家庭收入
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-3
(#12508284@0)
+16
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没错
-jtax(吾土吾民);
2019-12-4
(#12512695@0)
+7
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为什么是15年?出来走两步 走两步 甚哈哈哈😄
-scr(working.......);
2019-12-3
(#12509863@0)
+4
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家庭收入是最重要一条
-jtax(吾土吾民);
2019-12-3
(#12509692@0)
+13
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但是房价不止是受金融条件的影响。你忽略了房子的最主要用途:居住。这是刚需,人口增长对房价的影响远远大于你说的金融因素,尤其是在GTA地区。你说必跌,太武断了。
-lyj8888(lyj);
2019-12-17
(#12539692@0)
+4
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刚需?没有银行贷款你怎么买房? 还是金融决定的。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12539724@0)
+2
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新移民没有贷款买房但是可以租房。能贷到款的大款多的是,租房市场上扬同样会推动房事上涨。
-lyj8888(lyj);
2019-12-17
(#12539748@0)
+1
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EQUITY LOAN曾经是新移民使用的主要贷款政策,现在收紧许多,银行放贷大多看收入了。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12540430@0)
+2
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你买不起就假设别人也买不起, 对你来说的豪宅 对别人来说可能是刚需房
-ffkly(咖啡);
2019-12-17
(#12540249@0)
+4
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说得太对了 所以嘛 建了很多condo 就是给你这种家庭收入的 现在城里的studio还是也就40来万 虽然拖家带口的拥挤点 但没钱买大房就是要这样嘛
-pkwong(rrrloiaaa);
2019-12-17
(#12539698@0)
+1
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现在论坛里都在拿2017年的价格说事。如果把视线往后看10-15年,2017年的价格有可能都是白菜价了。
-lyj8888(lyj);
2019-12-17
(#12539702@0)
+3
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恰恰相反, 2017年的价格是阶段高点,在2017由于7X家庭收入的资金杠杆和一过性的中国资金透支了未来15年的房价增加, 所以15年以后房价才可能超过2017年。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12539713@0)
+8
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房产投资都是以5年10年计的。现在论坛里动辄拿16,17年说事,都是股市短炒的思维。你如果找的房子都是上次成交时间在2015或以前的,你就会发现很难找到过山车的例子,大都是温和(20%或以上)上涨的。
-lyj8888(lyj);
2019-12-17
(#12539739@0)
+2
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2016年前价格增加超过了CPI, 主要是利率向下产生的高杠杆比例。 现在正好相反,资金杠杆比将随利率变化而逐步降低。所以,完全不同的时期。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12540212@0)
+4
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Poloz sees era of low global interest rates amid 'structural forces' 央行行长预期长期低利率
-commerce(commerce);
2019-12-17
(#12540572@0)
+1
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日本德国都是负利息了。美联储也开始大印钞票。
-oxox(oxox);
2019-12-17
(#12540827@0)
+1
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70 年代大多平均5万一幢,现在80万一幢,半个世纪了,你琢磨着跌了吗?
-segal007(三毛);
2019-12-17
(#12539715@0)
+3
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已经告诉你了, 这是由于利率下降造成资金杠杆比从2.5X家庭收入升为7X家庭收入造成的. 现在是降杠杆时期。
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12540218@0)
+1
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70年代你工资几毛呢?
-zydca(枫之子);
2019-12-17
(#12540483@0)
+6
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少了“供需”中的“供应”因素,“需求”因素除了“家庭收入,资金杠杆比例和外来资金” ,还有人口变化
-vicky2005(孩子她爹);
2019-12-17
(#12540237@0)
+2
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多数人都要通过贷款来实施买房,所以卡住房贷就没有问题了!
-kakakaka998851(卡卡);
2019-12-17
(#12540485@0)
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家庭平均收入的增长不是按照CPI来的,而是nominal GDP growth,等于CPI + real GDP growth。考虑到贫富差距的加剧,中位数增长会略低于这个数。
-iamflying(叶和花);
2019-12-17
(#12540493@0)
+2
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反全球化刚开始,加拿大流入的人和钱都会受影响,结果未知。但老百姓都会支持给投资者再加税,所以房子目前看不是好的投资。
-xz730000(笑一笑,十年少);
2019-12-17
(#12540502@0)
+3
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有道理
-jiucaigege(Haoyangmao);
2019-12-20
(#12545317@0)
+1