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Rolia Radio
一种长期错误的投资回报感觉(附几个典型城市的20年投资回报图示)
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
{1066}
(#166062@43)
+2
这些数据图表正好是在房地产盛世的20年,放大到30年看看有什么不一样?而且所有这些并不能意味未来的10年,20年还是一样的回报。另外这些回报还是相对的,还得扣除房屋持有成本(尤其是非自住的):
地税,贷款利息,房屋维护成本以及年终出租收入报税,最后卖房变现成本和税收,扣除这些才是真正的收益。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
{98}
(#166063@43)
+5
他主要是SALE OSHAWA,你别给带歪了,另外,投资回报的主要支撑房租收入以及涨幅你没算进去,成本都被房租覆盖了,即使暂时的泡沫令租售比暂时处于负数,但房租的上涨很快又覆盖掉了。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166064@43)
+4
您根据什么说,我的业务范围仅仅是OSHAWA?我的业务范围很广,不信,您可以试一下,如果您想在万锦,列治文山,士嘉堡,North York 买房,我也可以做您的经纪帮您买成房子。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166065@43)
+3
不是说你的业务范围, 为什么sale Oshawa ? 你自己知道, 这坛子唱好周边唱衰华区的人多了去了, 以前这里经常骂战, 你不知道而已,大家都不是傻子。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166067@43)
+4
如果北极熊的数据没有错误,这Oshawa的投资收益就是比别的地好,这有什么不可以的?既然资本追逐利益,有人想投资Oshawa有啥不可的?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166068@43)
+5
风子,你自己都说过去的表现不代表未来,OSHAWA现在什么情况你是知道的,MK RH顶多也是华人在观望而已,未来没什么利空,相反现在是在暂时的低位,众多的ID一起出来攻击华区,你自己想吧 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166085@43)
+2
我觉得我说的话没有矛盾呀。图表只是图表,每人有自己的理解,该投不该投自己决定。但切记:投资有风险,入市请谨慎。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166090@43)
+2
对 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166107@43)
不要有偏见,OSHAWA的20年独立房年均价格上涨率不输万锦(好好看一下附图)
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
{136}
(#166069@43)
+5
声明,本经纪在OSHAWA,WHITBY迄今为止没有任何物业
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166071@43)
+3
你都不止第一次声明了,越描越黑 LOL
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166079@43)
OSHAWA在过去普涨的时候表现确实不错,
但涨幅不如万锦列治文山等华区,420之后由于华人的赌博心态,宁可租房不买也盼房价再跌,造成现在华人区交易少,恢复更慢。你跟本坛批发经济一个意思,就是在市场扭曲的时候去抓一些暂时的扭曲数据示众,已达到自己的目的,正常市场下就完全不是这个结果了,你们不是很喜欢拿420高点说事吗,那就拿420高点来从新画一条线看看。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
{303}
(#166077@43)
你为啥一定要这么带偏见地讨论问题呢?我们的讨论关OSHAWA啥事?近5年入市房地产的尤其大杠杆炒房的,这成本能被房租覆盖?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166066@43)
+5
我2014年底大杠杆入的一个C14土地房, 价格100万, 到现在4年多一点, 当年租金3300, 现租4000, 你可以查查历史租金和房价。你说的5年内买的不能被租金复盖对吗?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166070@43)
具体列出来给大家算算账吧。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166072@43)
+2
这些问题以前讨论过多次了,不想重复,你可以搜索下本坛关于租售比的讨论就知道了。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166080@43)
就你的实例给大家算个账这是多好的事,你又是当事人,问啥也可给及时解答。你就说说一共借贷多少,现在利率,地税,你是否还有超过免税额的其它收入。如果你没有绝对的正现金流,大家也可算出你需要的持续投入。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166088@43)
+1
100万的房65%借贷65万,利息2.29%,地税当时$5500,年维护费大概$1500(没有大装修);租金当时3300,现在4000. 你自己算 :)房价在420高点涨至220万左右,现在跌回200万以下因为翻建商暂时收手。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166098@43)
按你提供的数据,你的运气不错。不过是否每年还得有2万左右的持续投入?那么你再想想你现在劝人买你的房子,你认为如何呢?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166104@43)
+1
过去每一年都有人问你这同样的问题, 都有人说多伦多不可能再上涨了, 几十年的的历史证明任何一个时候持有多伦多的房产, 只要长期持有, 都会有不菲的收益, 因为人口流入财富增加政府印钱! 只有人口开始流出, 增长才会停止。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166109@43)
话是听起来很有道理。不过以200万买你的房子,同样的杠杆率,你能否给大家算个账,然后决定一下你是否会投入?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166113@43)
现在买很多地方的房子都要倒帖钱持有不假,但为什么房地产以及股票债券市场泡沫挥之不去呢,就是因为几十年来的货币增发,钱必须要有去处,而大多数人都希望找稳定安全的投资产品,所以钱大量的存在了房地产和债市,股票市场只是忽高忽低的炒作而已。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166119@43)
所以优质的需求高的房产就成为了资金的聚集地,像黄金和钻石,不能用简单的租售比计价 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166120@43)
比如值200万的好房子两个人去抢,抢高的价格就是泡沫,但有什么办法呢,还有第三个富豪想要,钱永远比房子多。你在合适的时间能承受的范围(顶多增加首付)买房,几十年后比你的钱存银行坐以待毙要强的多 !
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166122@43)
你还是回避我的问题,就这么说吧,你现在的房子,现在的利率,还是同样65%贷款,还是月租$4000, 给你180万你会买吗?yes or no.
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166121@43)
当然会买!现在是政府打压下的扭曲市场,不可持续,将来贷款正常化市场恢复的话,还会继续走高,只是必然的历史。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166123@43)
你觉得贷款过多租金不能覆盖成本,唯一的办法就是增加首付,即等于你减少风险的情况下让你的资金抗通涨。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166124@43)
政府为啥要打压?因为是民心所向。民心,民意不可违的。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166184@43)
+1
是,按民意打压,我过姐姐也是这么说的,然后905地区全线飘蓝,最后自由党自己下台。风子你是不知道还是故意的? 故意的就没什么好谈的了。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166185@43)
不知道你说的故意是啥?自由党下台跟房价有多大关系?你只是为房价去投票的?
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166186@43)
+1
故意就是口是心非,明知安省民意是不希望政府干预正常市场经济的却说打压是民意(过节的说法)。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166189@43)
安省真正的民意并不是你我说的算的,更不是你等的民意。但你非要说自由党的倒台就是因为打压房价的缘由,那我想这一定是会贻笑大方的。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166190@43)
+1
我说的话贻笑大方? 你有没参与过这次省选? 福特选前说了什么你记得吗?年轻人说话前要三思,不然就真是贻笑大方了 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166192@43)
你只是为房价去投票的? -f2f(风子); 13:27
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166193@43)
两方面,一个是他们为选票干预自由经济(房地产),二是为买选票不管安省的将来暴增最低工资20%多,严重破坏了安省的自由经济体系,现在国际对冲基金做空加拿大银行就是我说的这个炸弹爆炸了。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166197@43)
福特选前说的是: 政府不应该干预自由经济,Market will balance itself .
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166198@43)
政府作为社会中最大的公共组织,不仅负有价值导向、安全保卫、维持秩序的责任,也肩负了政治统治、经济管理、社会协调的社会寄托。。。在经济方面
-
f2f
(风子);
2019-1-24
{685}
(#166199@43)
哈哈我说你怎么写的像哪里贴回来的,原来就是 :D 这个是维基百科里包装出来的政府的概念,而加拿大政府是怎么样你知道吗? 看卡总就是最好的例子了 LOL
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166200@43)
如果维基百科里解释的政府的概念是不正确的,请你指出来与大家共享。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166201@43)
它当然正确,是理想的政府概念,可现实呢,世界上有多少的政府能做到?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166202@43)
其实我只是想说,政府干预市场干预经济不一定就是不该的,在必要的时候这就是政府的职能。希望你不要再接着和我讨论现在是否是必要的时候。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166203@43)
用经济手段干预经济可以,你看看美国是怎么做的,美联储用利息和资产负债表调控市场,特朗普喊了100次话一点作用也没有,人就是要保证国家政治和经济分开,以保证正常市场运作不被认为控制。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-26
(#166204@43)
而加拿大这帮蠢货平常不工作,出了事就简单粗暴加税,以示自己为人民服务。连本国仅有的经济板块衰退都不顾而为了自己的选票。这种粗暴的限制买家(贷款)的做法,害的只是本地买家,卖家和银行。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-26
(#166205@43)
这段话说的还算有深度!但特朗普用财政手段调控经纪也很有效!比如特朗普的减税计划,极大刺激美国经济复苏,美国企业投资.
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-26
(#166206@43)
+1
特朗普的减税政策有部分经济学家说他是错误的,用国家负债累累为代价让部分人获利,老百姓没真正获得什么反倒是增加了经济衰退的可能性。经济周期有他的自然规律,不应以政治的强手人为干预 - 这是福特的理念。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-26
(#166207@43)
不好意思问个让人笑话的问题:C14到底指那块地区?还有建议北极熊在图表中将中文地名也标注上英文。有些中文翻译的地名实在不知道是哪?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166073@43)
+2
Ask google
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166075@43)
Got it! Thank you.
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166076@43)
C14区是一个比较好的社区,东西以央和BAYVIEW为界,南北以401和STEELES为界的一个区域,如附图
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
{58}
(#166078@43)
+2
谢谢!
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166083@43)
+2
这些历史回报是绝对的,极限低值。零借贷会有这些回报+租金余额,如果有借贷,虽然有成本但回报只会更高。杠杆的增益效应很吓人。
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166074@43)
+2
历史回报是绝对的,但把初始投入作为基数计算回报是不是太乐观了?
-
pcguym
(PCGuy);
2019-1-22
(#166135@43)
谁投资不是把初始投入的钱和最后回报计算收益? 不按初始的算, 按哪一年算? 难道按最后一年算?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166154@43)
赞北极熊的图表分析 那些所谓的看的清有没去过世界其他地方 不要是土地主才好 炒房吃方便面
-
snowgrass
(糊涂虫);
2019-1-22
(#166134@43)
+1
我是干什么工作的在本坛公开过, 你先了解一下情况再说吧。。吃方便面
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166155@43)
就按您说的都是真的,如果您的投资收益每年都能以21%的上涨率上涨,5年前如果是100万的投资,5年后的今天,资产应该上涨到1.21的5次方,等于259万还多。这可能吗?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166156@43)
+1
如果社会这种现象能够长期普遍存在,那谁还打工,谁还读书,估计连做经纪的都没有了!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166157@43)
+2
大哥, 21% 不是总投资的年增长率, 是自己投入的资金的增长率, 是利用借回来的钱加自己的钱才获得这样的收益, 实际年增长是按6%算的, 想明白没?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166158@43)
是啊,是你自己投入万的资金增长率,如果您自己当初投100万,就会以21%的年均上涨率上涨,那5年后,您自己投入的100万就会变成259万了,是这个意思吧?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166159@43)
+1
这个21%增长是建立在20%的小投入, 利用了80%贷款杠杆来实现的, 如果自己完全投入100万, 那么增值只有6%了。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166161@43)
杠杆不是凭空创造财富
杠杆不是凭空创造财富,是有代价的。是由投资人承担成倍的投资风险换来的!
如果16年底,17年初,一个投资者只有100万,那他不用杠杆就只投资100万房子。到今天,市场下降20%。投资者还剩80万;但用4倍杠杆,投资者可以投资500万房子,市场下降20%。投资者净资产100万没了!
所以,不是什么时候都能像您说的有年均21%的收益上涨吗。
结论投资可能会产生收益,市场好时,杠杆可以成倍放大收益;投资也可能有风险的,市场不好时,杠杆会成倍放大风险!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
{420}
(#166168@43)
+1
那是当然, 短线操作什么时候都可能亏, 但那是另一个问题了。我们现在在讨论如何计算杠杆增值, 不是吗
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166171@43)
意指 100万的房每年增值的21%不是100万的21%, 是首付20万的21%。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166160@43)
20外其他的成本那 风险那。税务那。 贷款成本那
-
snowgrass
(糊涂虫);
2019-1-24
(#166163@43)
不是说了吗, 成本是利息3% , 盈利6%, 自己的现金赚6%+贷款赚的3%合共形成总利润。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166165@43)
风险任何投资任何时候都存在, 关键看什么项目, 比如银行愿意借95%给我们的多伦多房产就很值得投资 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166166@43)
税务是利润产生后才有的, 每个人都要缴税这很合理。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166167@43)
那是一回事,首付20万的年上涨率21%,5年后净资产就会上涨到20*1.21的5次方等于20*2.594=51.87万,如果首付100万,乘以5,5年后净资产就会上涨到就是259万!是这个意思吧?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166164@43)
+1
我们是按20万首付算的, 要是100万投入, 那就是5个投资了, 5个投资收益当然应该按5倍算。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166169@43)
不论是20万,还是100万,这关系不大。自己验证一下,看一看,5年来,您家的投资财富是否上涨到原来的2.59倍. 如果真的上涨到原来的2.59倍,那您真的非常列害,是一位投资顶级专家;如果没有,那可能是不知道哪里搞错了。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166170@43)
+1
之前说过的, 光C14在2014年100万的土地房一个房子在420高点涨到220多万, 两年半时间涨了多少, 是我35%首付的多少倍?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166172@43)
我也为客户在这区域买过房子,我了解这个区域。这个区域在16,17年初确实上涨很猛,但现在呢?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166173@43)
+1
现在跌到200万以下, 看什么房了, 有居住价值的房抗跌,因为可以出租持有, 而纯土地价值的地块就不行了, 因为建商暂时停止收购。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166175@43)
客观地说,这个区域的土地房有一定价值。因为这个区域深受新移民喜爱,尤其是来自国内大城市的新移民,其中一些人不太适应特别边远的小镇生活。这个社区是多伦多为数不多的兼有类似国内大城市的环境,和多伦多的房屋优势(独立房),再有这个社区的学校也不错!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166177@43)
+1
我搞翻建16年了, 中间也有一个房完全不赚钱的, 投资水平再高也有亏的时候, 雷曼兄弟也不例外。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166174@43)
+1
您这样说话,就会受人尊敬!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-24
(#166176@43)
+1
谢谢您的夸奖,希望大家都如意买上心仪的房子!
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166179@43)
可不可以这样理解,搞翻建的一定也是炒房的。现在就更理解你了。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166178@43)
+1
搞翻建的和炒房的是有区别的,我们需要工作,付出劳动为买家提供更高水平的住宅;炒房的不劳而获,比如利用短期暴涨赚快钱,FLIPPING搞暗盘转让,炒楼花等等。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166180@43)
而投资当然要考虑回报,所以我们是不会短线买了就卖的,一般是在建一个房同时收购其它房子,一般持有5年后再开建,除非市场特别好。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166181@43)
搞翻建是既有炒房的利又有翻建的利,你的心态是和炒房的完全的一致的。当然君子好财,取之有道无可厚非。但是如果。。。就不好了。省略的话就不说了,难听。而且搞翻建大多一定是捡到漏才出手的。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166182@43)
捡漏?你知道一套翻建区的房出来多少建商抢吗?(当然现在建房抢地都暂时停止了)这么多专家盯着你还想捡漏?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166187@43)
你们算是专业吃房地产的饭的,而普通的工薪阶层那点结余想投点资实属不易的,你们就网开一面吧。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166183@43)
怎么网开一面?我们也有成本也有亏的时候,亏了谁给我们补?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166188@43)
我的网开一面是指不要为了自己而忽悠他们,当然我相信你不是。你有时还是看得清的。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166191@43)
我从未忽悠他人,说的话提供的数据都是公开的官方数据,还很愿意以我仅有的知识帮助坛友买房,撒谎忽悠的人不会长久,转身就不见了 ;)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166194@43)
赞👍。所以我说我相信你不是,也不要和那些人为伍。
-
f2f
(风子);
2019-1-24
(#166195@43)
普通工薪层也可投资获利,大有大投小有小投,拾级而上。跟你说我也是个普通人不是什么大咖,第一个房是三十多万人民币买的,买完连装修的钱都是借的。你现在的资本肯定比我当时多的多,大有作为呢,只是不要想着一步登天 :)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-24
(#166196@43)
连投资回报都不会算 吧其他成本一概略去。能干啥。也就忽悠别人吃方便面了
-
snowgrass
(糊涂虫);
2019-1-24
(#166162@43)
说多伦多就说多伦多,说中国有啥义?而且说中国也说得一点不对。假设G D P增6%,投资都是带杠杆的,按3倍杠杆,那么投资回报率20%都太正常了,12%有啥高?。谁做生意全部是真金白银?投资的高回报+储蓄的低利息共同组成6%的GDP增长
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166081@43)
银保监会主席郭树清平日里很少出现在公开场合,
但每次在公开场合的讲话都会引发金融市场的强烈围观。
今天(6月14日),郭树清在2018陆家嘴论坛中所发表的主旨演讲的一句话,在网络中炸开了锅,但实际情况是,网上的不少报道和言论都极大误读了这句话。究竟是哪句话呢?
在网上,不少报道这么转述郭树清的这句话——“理财收益率超过6%的就要打问号,超过8%的就很危险,超过达到10%以上就要准备损失全部本金!”
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
{352}
(#166082@43)
+3
不用管他说什么,储蓄年息3%,GDP年增6%,钱是要借出去才能成为资本,投资人3,4倍杠杆借钱,平均投资收益(6.6%-3%)x3=10%,这是平均收益,12%不算什么。投资收益不可以超过GDP增长,那是有钱人骗人的话。不知你是不是有钱人
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166084@43)
GDP年增6%如果是用3倍杠杆实现的,那资金的效率应该是6%/3=2%。因为6%已经是结果。资金的效率应该往回倒推。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166100@43)
+3
懒得理你了
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166102@43)
服了你了 哈哈经济学家。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166110@43)
这个 做 家 的确厉害 因为他整天就在家坐着画图
-
scr
(working.......);
2019-1-22
(#166112@43)
我刚从外边回来!你怎么知道我整天在家画图呢?是高级黑,还是真服了?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166117@43)
+4
哈哈 说说看你的投资实战经历 没有吧?
-
scr
(working.......);
2019-1-22
(#166118@43)
+1
杠杆就是放大器,同时间放大收益和风险。加杠杆与不加杠杠的投资风险完全不同。把不相同风险系数的投资回报进行比较,这有点不太专业!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166086@43)
+2
你说的是历史数据,我说的也是。历史数据无风险,是你不专业吧?
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166087@43)
+1
你说的太有意思了!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166089@43)
+1
说错了?你说的不是历史数据,那些图是假的?
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166091@43)
“投资的高回报+储蓄的低利息共同组成6%的GDP增长”这话是您说的,对吧? 那“投资的高回报”=6%-“储蓄的低利息” 也对吧!那您认为你所说的高回报会是多少呢?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166093@43)
+4
15%以上吧,在现在以前的中国。
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166094@43)
您若这么说,咱们不用争论了!您对!就听您的了
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166096@43)
+4
GDP年增6%如果是用3倍杠杆实现的,那资金的效率应该是6%/3=2%。因为6%已经是结果。资金的效率应该往回倒推。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166101@43)
+4
100元建个宇宙工厂,80穷人的,20元富人的本金。这100元一年挣了6.6元,基中2.4元给穷人当利息,剩下的4.2是富人投资人的,收益4.2/20=21%
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166103@43)
看不懂!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166106@43)
+3
哈哈这都看不懂? 真服了you
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166111@43)
你懂了?懂如何用加减乘除算出连续20年平均增长率了?
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166116@43)
+4
我算的那个不是平均增长率,而是复利之后基于第一年的年收益率,你先提高一下自己的理解能力好吗。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166125@43)
是想提高自己啊!尤其不能错过这个好机会!你发明的 “复利之后基于第一年的年收益率”, 这个收益率的名字教科书还没有?您给起一个呗!让我们也学习学习,提高一下!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166126@43)
+3
看教科书太多了会变书呆子,坐办公室画图画多了会近视,实战才能有全面,成败的经验。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166136@43)
教科书里为什么没有复利之后基于第一年的年收益率? 因为这都是不需要上教科书的知识,每个投资者都会以最终总收益比较自己初始投入资金(首付)来计算盈利的,而不是中间某一年赚或亏多少。这下你明白了吧。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166137@43)
我是明白了!我彻底明白你对此一窍不通!还在这里自作聪明,故弄玄虚
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166144@43)
+5
看时间段。若看88-98的十年数据,你会得出怎样的结论?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166092@43)
+1
不预测未来,得不出结论
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166095@43)
"历史数据无风险" 是谁得出的结论?
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166097@43)
+3
历史己经发生过了,发生过的事情怎么会有风险。比如你去年炒股挣10%,那就是10%,不会有任何风险你去年炒股亏本
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166099@43)
感情你说的"历史数据无风险",就是发生过的事没风险,原来中文是该这么理解的,学习了。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166105@43)
+3
分析历史数据,比较哪个结果好哪个坏,还要考虑风险,是不是太奇怪了?
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166108@43)
也笑死了!年增长6%已经确定了的情况下,还是以3倍杠杆实现的,投资的收益率竟能得出10%!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166114@43)
+5
笑死了,太可怜了。年增长6%,75%来自储畜的钱得2%,其余25%来自投资的钱的回报自然超过10%。
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166127@43)
中国贷款利率是多少?大于6%还是小于6%?但至少不是零吧!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166128@43)
+3
如果商业贷款大于6%或等于6%,那是负杠杆和中性杠杆,根本无法实现通过借贷实现提高投资收益率,而且还会降低投资回报率!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166130@43)
+3
商业银行也是投资方,自有资产不超过20%。包括小鼻子也包括大银行,大企业都有杠杆,只有全国投资平均回报率远超6%,GDP才能达到6%。吃亏的是存银行的普通老百姓。
-
0ldroot
(superuser1);
2019-1-22
(#166131@43)
没听说过全国投资平均回报率远超6%这一说。在去产能,去库存,贸易战的大环境下,过去非常好的房地产企业都喊出“活下去”的口号。 昨天,一位宏观经济学家说,实际GDP连6%的上涨都没有。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-22
(#166132@43)
+4
你看7点新闻联播看多了 ;)
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166140@43)
也对!新闻联播,各种新闻,一样的新闻,不同人看,视觉不同,感受不同,理解更不同!你看后,和我看后,看到的,听到的,理解的会完全不同的!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166141@43)
+4
他不明白个人,银行,企业投资回报与整体GDP的关系 :D 所以你说来说去他搞不懂。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-22
(#166133@43)
你的水平我已经领教过了!我知道你似乎好像很懂
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166138@43)
+4
别嘴硬了, 明明自己没投资过不懂还不谦虚, 你的对手都懒得跟你解释了, 我有空, 要不要我详细解释下全国投资回报要远超6% gdp才能达到6%的问题? 还有他说的20元投资回报21%?
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166139@43)
“投资回报21%”,在国内广告是很多,就像近年来骗子也很多一样
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166142@43)
+3
你把0ldroot(superuser1);同学当骗子做广告了 哈哈哈哈
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166150@43)
我是信你的还是信郭主席的? 银保监会主席郭树清说的啊“超过达到10%以上就要准备损失全部本金!” 而你却想教我如何实现21%的回报。简直是笑话!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166143@43)
+2
先投资个房 再指点江山吧
-
scr
(working.......);
2019-1-23
(#166145@43)
一见到你,就有一种“腻味”感觉
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166146@43)
+2
纸上谈兵! -scr(working.......); 1-22 17:07
-
scr
(working.......);
2019-1-23
(#166148@43)
哈哈 坛子里我看暂时也只有你看不懂 0ldroot(superuser1); 说的投资100元,实质赚21%的逻辑吧, 哎。。
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166149@43)
你们能获得如此好的投资收益率!我们恭喜你!你非常幸运!但这样的好事,不可能每一个人都能遇到的,我就是普通人,做普通事,不敢成天梦想这样的好事。
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166151@43)
+4
谢谢你的恭喜,其实这房产投资不是股票市场,一般人都能做得到,只要努力工作,认真研究,大胆投资,长期持有 :) 我有时候说话冲,没有0ldroot(superuser1);同学的修养好,说完也经常后悔,您多包含 !
-
czczcz
(看得清);
2019-1-23
(#166152@43)
您这么说,我就不好意思了!这几天,我在回应你的问题时,有时有意无意用的语言有点不太合适。这里,我也向您道个歉!
-
jli2700
(北极熊);
2019-1-23
(#166153@43)
+2
不是说了嘛,我理解你的"历史数据无风险"这句话有误。
-
f2f
(风子);
2019-1-22
(#166115@43)
+1
杠杆杠杆。计算还不包括税务。50%资产增值不算?你以为税务局傻啊
-
snowgrass
(糊涂虫);
2019-1-23
(#166147@43)
倒回二十年这个好算,但是这个没有啥意义,关键是往前看二十年会如何?
-
ding_ding
(丁_丁);
2019-1-22
(#166129@43)
+1
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