Loading...
大家好，有一段时间我没有和大家分享我的投资心得了。 我首先要感谢一下大家对我去年写的几篇拙作的支持。 同时我也请大家谅解我的懒惰：更新版到现在才姗姗来迟。为了更有诚意， 我会尽量不去炒去年的冷饭， 我会籍此机会跟大家分享一些过去没谈到过的拙见。(这篇文我是在这里rolia, 和yorkbbs同时首发）
序
首先， 我希望澄清一下， 我不是死认East York & Etobicoke两区。 无论是经纪或者投资者， 我觉得大家都容易进入的一个误区， 就是因为过去的惯性，而给自己的思维设限设套。 世界在变化， 房价在变化， 买家/卖家的心理在变化。 这种人性的缺陷当然我也无法幸免， 我也需要时不时的跳出自己的“comfort zone”, 而从尽量客观的角度来审视自己的视角是否带太强个人感情， 毕竟， 投资不是自住， 要尽量保持客观。
2017 我对房市的展望
我今年对投资的态度， 是在谨慎中保持乐观。 我并没什么兴趣参与涨跌之争， 我也不愿意太多的揣测政府的未来政策以及大家如何反应。 今年我的投资方向， 可能比去年， 还要再保守一点。 房价在一两年内涨得快， 我自觉很幸运， 但是投资并非投机， 投资有一体两面：A), 赚到最多的钱 B), 在赚钱的同时未雨绸缪， 保护已经赚到的钱。我希望能做到的， 是进可攻， 退可守。 当然， 说道最后， 投资的未知性永远存在， 我们再如何努力， 也最多只能尽人事， 听天命。
2017年我在关注的区:
以下图里画了我今年重点看的一些区， 大家可能也能发现我还是相当保守。
上图中大家或许已经发现， 我今年重点看的区， 都是地点绝对靠近核心， 高租金， 人流量大， 年代比较老旧的城中区。 我选这些区的几个条件在于：
为什么关注这些区？
1, 价格在2M以下。 受众群体可以稍大一些。高人流， 高密度， 高租金， 中房价， 低翻建， 多装修加建。
2, 非移民区。 有钱移民（中国，伊朗俄罗斯）的人基本都愿意住翻建区， 而对老房区兴趣不大。 这个一般得需要到二代或者甚至三代才有可能有所改变。
3, 存在某种程度的非理性消费： 我自己本身在政治上是一个右派， 但是我亦深刻地理解， 消费最不理性的本地人群， 还是以典型白左为主。 这种人买房， 租房， 都有很强的非理智因素。 这一点我很喜欢。他们典型的特质是：
4， 职业炒家稍少， 或许希望， 泡沫偏小。
在未来的一段时间内， 我希望可以为以上这些区稍作简介以及分析。今天我先从East York那几个区开始。
East York
今年， 因为我的投资态度偏保守一些， 我基本上只看leslieville, Riverdale，Pleyter estate, 以及一部分Danforth Village和一部分Blake Jones：
常见问题与答案：
Q: 这些社区的对比社区在哪？
A: 按房子的风格来算，住的人群，西边的话应该是Trinity Bellewood,parkdale/High Park(跟Riverdale leslieville相比)， 北边， Summer Hill (跟North Riverdale & Pleyter相比)。 Pleyter/North Riverdale同样也可以和Cabbage town Parliament以东相比。 这都算是类似路数的房子和社区。跟对比社区相比， 东约克这边的价格还不算离谱。
Q: Parking是否重要？
A: 这边的房如果有Lane Parking， 当然更好了， 没有的话也不会死人。 在150万左右， 第一个parking的价值应该是在15到20万之间。 这个数会随着房价增长而变化。 如果没车位的话， 要观察这条街大家别人有没车位。 如果大家别人都没有车位， 那么晚上street parking会相对拥挤。
Q: 老房会不会蟑螂老鼠遍地， 天天这坏那坏？
A: 这个误区我总会跟别人解释。 如果买对了， 答案是不会和不会。 120年的房子， 中间大多数情况已经被彻底翻新过2，3次。 电路， 上下水， 风暖系统， 很多时候也会跟随装修的时候一并更新。 至于蟑螂老鼠， 这在管理极糟糕的rooming house里会看到， 平时家里基本没啥问题。
Q: 买市区老房 lot大小重要么？
A: 因为不流行翻建， 所以Lot 大小并没有买bungalow那么那么重要。 当然lot宽房子也会稍大。 半独立不要小于15尺， townhouse最好不要小于14尺。其他问题都不大。
Q: 市区买老房最重要的是什么？
A: 卖相， 骨架， 街区， 车位
Q: 如果能选择投独立或者半独立/TH， 投哪种最好？
A: 半独立。独立屋基本没啥用， 反正也不拆建， 租金也都一样。
Q: 现在这几个社区的租金如何？能否租金和Mortgage Payment打平？
A: 3房没车位， 7成新内饰的房， 在$3,100 – $3,300之间。 4房的话可以上$3500 – $4000看情况。 地下室apartment有bedroom， 状态不太恶心的可以上$1,500. 是否能打平，这要看每个人的Downpayment, amortization period和利率。在35%首付情况下，如果现在买对的话， 出租两家正现金流， 或者整组一家租金打平Mortgage， 还是相当可能的。
Q: 这几个区的火爆程度如何？ 容易入手房子吗？
A: 因为区里每个房子都不一样， 所以价格和价格之间浮动也会比较大。 总体来说这是多伦多最火爆的区之一。 抢Offer 也时而有不理智的行为。 但是， 好在这边卖家一般都比较好说话， 不是非得卖天价不可的心理。 这边的涨价基本都是买家和买家对着PK 起来的。 所以， 能bully offer的时候还是挺好， 虽然大部分情况不能bully offer。
Downtown East：
好的， 下面我说Downtown East：
过去我一直不是特别待见Downtown East, 觉得Yonge以东没好人，全都是妓女流氓枪击贩毒黑帮。而Cabbage town哪怕是再好的社区， 被James Town & Regent Park那种臭名昭著的区一包围， 也没什么前途。 今年我跟某高人交流了之后， 被猛然点醒我曾经错误的偏见。我花了几个星期实地考察了一段时间，也跟不少人请教。 跟大家分享一下我现在更新的看法。
以下是图：
对Downtown East投资看法：
实际上和Riverdale那边方向和注意事项都差不多。 捡好看的Townhouse/Semi投， 然后受益这边condo涨价。 Regent Park的改造， 现在正在进行地如火如荼。 当然， 按理说Moss Park 不是什么好地方， 但是话讲回来， 10年前的Leslieville, Junction, Trinity Bellwood Park等现在的潮区， 也都不咋地。 因为这边地理位置如此的爆棚， 全盘变成更正常的社区，或许也只是时间问题。 如果想了解更多的话请看这里：https://en.wikipedia.org/wiki/Regent_Park_Revitalization_Plan
如果要非要选择的话， 当然我还是喜欢Cabbage town Parliament 街以东那一带了。 租金方面， 租金的绝对值跟Riverdale差不多， 出租速度稍慢一些， 会1个月左右，但也并不是太大的问题。
如果想1.2M – 1.5M， 买一个平现金流或者正现金流， 地点不错的房子， 如果能抛开固有成见的话，Parliament以西不妨大家可以考虑一下。 我非常确定这边的潜力， 在未来的几年之内会慢慢被释放出来。