本文发表在 rolia.net 枫下论坛当时我以买家的名义走访了几大银行，另我吃惊的是所有银行都在用best case scenario放款，而且根据需要，还会提供某些建议。跟我十几年前买房的情况截然不同。
yorkbbs 有个贷款经纪最近有篇很好的帖子，非常接近我的经历，现转过来：
做为一个小贷款经纪，我想说说现在在发生的一些事情，至于房价是涨是跌，没有人可以预测。然后本文除home trust外，不会提一些银行的名字，我怕会有麻烦。
1.关于home trust。 Home trust就是背锅侠，满满的心疼。其实业内的人士都知道，home trust基本上都不是造假。造假谁这么无聊来Home trust背上3点多的利率。Home trust解决了很多自雇人士的贷款。介于很多人都不会真正的报税 主要看bank statement里的流水账，看固定流水是多少来做stated income。所以如果钱不存银行，是做不了的，好多华人都有这个问题= =。当然Home trust发展的太快，大家都太aggressive了，想要赚很多很多的钱，忽略了一些东西，所以闹出来了现在的这一场风波。在当初发生的时候我就问过Home trust的经理，会怎么样，他说不会倒，大概率就是被国外投资者收。不过现在虽然Home trust可以接单了，但是已经没有任何的可比性了，利率从4.89起。嗯呢，是起TAT。现在home trust的利率是4.89-9.99，看做什么产品。我相信随着时间的推移，Home trust会再次回到老大的位置的。不过这个时间绝对不会是在现在。而现在由于老大倒下，其他B lender都应接不暇，很多b lender都要过了8月才能接单。
2.现在贷款全面缩紧。很多以前可以过的单，现在都过不了了，不要问为什么，就是过不了。要骂就骂政府，不要再催我们了，我们头都疼。以前某个项目不看收入，GDS,TDS随便，现在也看了TAT。但是依然挂着是不看收入，你说我头疼不疼TAT。写故事，想想都可笑，最为难的就是我们这些人，就是拐弯抹角的让我们的客人满足政策。
有人说现在贷款放宽了，呵呵，我怎么不知道。现在有个银行的政策是工签只用付20%首付。这个是要看收入的。且按照他们的那个TDS,GDS，我不觉得能有多少人达标。通常持工签的人为了移民都很辛苦，要拿着很低的工资干很多活，老板才会帮他们移民。默默的心疼一下。所以他们的收入怎么去达标。有多少人能达标。呵呵。基本上留学生实力是有的，但是政策伤人。
3.现在市场上非常多的人小房换大房，但是小房没有卖出去。新政在我眼里看来只是个导火索，其实没啥大用，真正的问题出在贷款收紧。小房卖不出去的情况分三种。
A.通常来说townhouse居多，换了独立屋。已经给了十万左右的定金。那么毁约的情况下通常是放弃定金，在大房的卖家可以协商的情况下，通常还要给一笔补偿金。因为不是你想毁约就毁约，你要补差价的。比如在三月份的时候，接这个大房子的offer是130万。但是到了现在，你要毁约了，这个130万的房子再重新回到市场上卖，如果只能卖到110万，在放弃定金的同时你要补这个差价20万。这还是在卖家好协商的情况下，不跟你协商的卖家是直接打官司的。
B.那么不毁约。在赌房市会反弹的情况下，做refinance。所谓的refinance就是毁掉你原来的贷款，重新贷出钱。做refinance的时候，你现有的房子比如说是RBC的两年浮动利率。那么首先你要毁掉RBC的贷款，付个罚金，浮动利率的罚金通常是三个月的Interest。然后你要收入可以qualify 4.64压力测试的利率。这个时候往往拿固定工资的同学们就已经不能通过了。那么自雇人士现在面临的refinance的利率要开始从4点多起跳了。然后在房市反弹的时候再卖房子的时候，你又要付一次罚金。不要问我b lender的Open term，open term的利率从6.99起跳。银行不是慈善家，他们是要赚钱的。
C.在说完A和B这两种情况后，现在走的最多的情况就是私贷。做second mortgage。 很多人不懂second mortgage的概念。Second mortgage就是私贷，比如说你现在房子价值100万，跟RBC贷了40万。（请原谅我老是拿RBC举例子，我只是个人很喜欢RBC >.<）那么你还有60万的balance。那么保持原有的RBC不动，再添加一个贷款比如30万，那么这个30万就是second mortgage。而second mortgage只有私贷会做。A lender和B lender都不会做私贷。为啥。因为当一个房子断供拍卖的时候。所得的钱按照顺序回收。比如100万的房子拍卖的时候只卖了60万。那么第一mortgage依然可以收回40万，第二mortgage只能收回60减去40的钱了。所以没有A lender和b lender愿意把自己放在这样的位置上。为啥私贷愿意把自己放在这个位置上呢？因为风险越大，利率越高。私贷的利率是7%-15%。second mortgage的时候是10%起跳的。为什么，已经说了他的风险了，again，lender不是慈善家。
而现在小房换大房基本上A和B都不符合条件，只能走C。也就是10%起跳的利率再加上2-3%的lender fee。1-2%的broker fee。14%的利率就是一个小型的高利贷。这里不打广告我们可以拿到的利率了。可以PM我。
分析完小房换大房的问题，我觉得7月份是个坎。因为没有数据显示到底多少人在经历这些。我的老公是地产经纪。对于他来说，他认为出现这样的问题只要淘汰掉这部分人就好了。但是这部分人到底有多少呢？有多少毁约的房子？有多人还在挣扎于是毁约还是carry 私贷？什么时候市场会反弹？他们要carry私贷到多久？他们能支撑住这么久的私贷么？所有的这一切要建立在市场可以迅速反弹的情况下他们才能活过来。如果市场半年内没有反弹，那么就没有那么了。
4.来聊聊多伦多的房市泡沫。我觉得就像katy perry的那首歌，we’re live in a bubble bubble, 每次听radio都觉得好好笑。我觉得我写这个出来会被很多人攻击，但是我没说房价跌啊，我只是说有泡沫 >.< 。我个人认为之所以现在房价是这样的，是因为贷款造假问题。我觉得写这个问题出来感觉真的很沉重。为什么呢，因为我觉得当这个问题爆发出来的时候，可能伴随着爆发的是排华问题。我不造假，不是因为我有多么高尚，只是我胆子小。就这么说吧，其实很多人都买不了房子的，但是贷款造假帮他们买到了房子。而这些贷款造假的大部分都是银行的mortgage specialist. 中文都是贷款经纪，但是其实像我。我是属于mortgage agent。是需要通过上课和考试会拿到牌照的。然后可以代理不同的lender。而mortgage specialist是银行内部培训上岗。只能代理一家银行。我从来不视mortgage specialist为敌人，相反，我视mortgage specialist为合作伙伴。因为有些时候他们那边不能过的单我们可以过，而我们这边不能过的单，他们可以过。所以我很喜欢认识不同银行的mortgage specialist互相refer。想要一起合作的mortgage specialist也可以私信我。
为啥说贷款造假基本上都是mortgage specialist呢。因为位置决定的。当全民造假成为风尚的时候，不要去谈所谓的职业道德。我相信大部分新移民走进一家银行的branch，银行里的人一定跟你们说过出示一个国内收入的证明。而这个所谓的国内收入证明就是你想怎么造就怎么造。一般不敢造假的mortgage specialist会跟你说我需要这个，你给我提供过来, 就是让客人自己造假。而敢造假的mortgage specialist则是卖包装。通常包装分几种。什么gold package， silver package. 造假的东西越多，收费越贵。基本上都是老移民们在买包装。
为啥说是贷款造假造成了这个大泡沫呢。因为本来一个人纵使有20%的首付，但是在如今的房价下，收入GDS,TDS不能达标，那么是抢不到房子的。可是贷款造假后，收入轻松达标，直接五大银行走起。所以这也是为啥我说Home trust就是个背锅侠。不要说我造谣，我认识一批的造假的。且按我老公的话来说，收入造假已经算不上造假了，这是一个贷款经纪必须具备的基本技能TAT。我在他眼里就是一条死鱼TAT。死鱼在这里蹦跶两下。
在二，三月份房价的正高点的时候。相信很多人经历了下的offer比如是150万，但是银行估价是130万，只按银行估价的130万来给你们贷款对吧。多出来的20万怎么办，走正确的方式就是看能不能亲朋好友借钱，或者从其他的房产里面拿钱出来。而找一个mortgage specialist出来，包装一下，花个几千块钱。轻松搞定。是的，就是这么高效率。我怎么感觉我在替他们卖广告lel.不必感谢我。
所以因为贷款造假，本来买不了房子，抢不到offer的人买到了，抢到了，泡沫越吹越大。而贷款造假已经不是个案。我觉得任何人说这个出来可能都有人说造谣，但是我作为一个内部人士说出来了，我觉得会让多伦多地产崩盘的原因就是贷款造假。且我觉得这个贷款造假问题一旦爆发出来，伴随着的很有可能就是排华。因为现在造假的99%都是华人。造假的华人里面80%都是某个地区的人。剩下的20%的华人觉得很不公平，为啥你们可以这么造，我不服，我也要造。有的时候看着论坛里的人内斗觉得好笑。因为说到底，我们都是中国人。在别人的领土上造假，他们不会分别说你是哪个地区来的，而是你们这些中国人。
所以以上这些就是现在的多伦多房市现状。不要问我房市是会涨还是跌。因为很多时候理性的分析是没有用的。按理性的分析，泡沫早就破了。现在造假成这样，你们觉得上面真的不知道么。也许最上面的不知道或者知道了，能有什么解决办法么，我知道一件事情，有点犹豫要不要在这里说出来，说出来感觉会炸。我只能这么说，上面应该是知道的，但是有句话法不责众。
法不责众的意思是当某项行为具有一定的群体性或普遍性时，即使该行为含有某种不合法或不合理的因素，法律对其也难与惩戒。不过虽然法不责众。但是要是抽查到你头上来了，你就倒霉了。所以说到底还是赌。赌输的人交罚金，从此贷不了款，严重点在坐坐牢。但是现在面临的问题是这个众是这边的中国人，很担心到时候会引发排华。
5.关于加息。其实现在在我看来已经属于隐形的加息了，B lender以前都是3点多，现在都4点多，5点多。所以很多人都去造假了现在。因为从3点多升到5点多，很多房子一下子月供多出来2千块钱，那么花几千到一两万能造假解决。而至于prime什么时候会加，我们并没有接到消息。很多人问我要不要锁定固定。其实我觉得现在依然可以走浮动，到时候势头不对再锁定就好，没必要现在就开始走固定。当然你不想纠结，那就多花点钱，走固定。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net