Topic: OAKVILLE豪区买老房记 @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / OAKVILLE豪区买老房记 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {1084} (#11514876@0) +3
本文发表在 rolia.net 枫下论坛在这房市比较冷清之际，写个CASE，大家共同学习。去年底在OAKVILLE豪区买老房记。

客户人在海外，但是加拿大人，多年前回流发展，发展的很好，因为在国内炒房也赚了些，本想继续在国内换别墅，但国内众所周知，大家都疯了，也是抢房抢不到，去年底出了些政策，感觉国内继续买房没啥前途，决定钱还是投到加拿大，因为将来也会再次回流加拿大。
10月时客户发了几个房子让我去看，价位基本上都是250万左右的，有一套在三天内成交，其它有一套有重大缺陷，没去看。看了一套OPEN HOUSE，房子很大，但朝向不行，后院朝北，朝西的也不在主位，这样虽然有4000尺，又在MORRISON边上，所以PASS. 一套打电话去约卖方经纪，回复已有OFFER，不能看。价在249上下。结果第二周，看到OPEN HOUSE,打电话过去问，说是原来的OFFER没成交。
周六看完JOSHUA CREEK几套房后，最后去看这套，房子外观实在不怎么样，结果走到内部，发现房子CONDITION相当不错，客户决定下OFFER，客户做足了HOMEWORK，（这里说明下，客户素质相当高，德企保险公司VP, 在多伦多工作过几年），这房子外环境用GOOGLE MAP, GOOGLE EARTH看过，确定周围没有教堂，医院，中小学主路，高压线，水流这些不利因素，决定先下个220多万的OFFER试下，心理线是在234万，参考过周围房子成交历史，也打算最后出这钱买下。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

内容有点多，分几段贴。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {1635} (#11514878@0) +1
本文发表在 rolia.net 枫下论坛11月递了个226万的OFFER，条件开得很苛刻，要求3月底CLOSING,一个考虑是冬天房不好出租，另一个大家都知道钱不好汇出来，当时只有几万在加拿大，贷款条件放了20 BUSINESS DAY，也就是一个月。验房要求三次，因为是50年的房子，一个是肯定不够的，而且见多了验房师随便看看，尤其是咱们国人，不贬低啊，是实情。卖家经纪收到OFFER时，卖家去旅游了，等了两三天，回了，（OFFER给了三天的时间），230多万，条件全都只能10天，这个显然客户显然做不到，他就想在价格上让步，这样卖家好在CLOSING条件上让步。但是当时的情况，根据我和卖家经纪交流的经验，卖家经纪不愿意在12月卖房，他们都准备渡假了，工作不上心，这样我们可以压价，就加了个1万上去，重新交了OFFER。可想而知，基本僵住了，因为谈不拢。
大概过了一星期后，客户也很急，急着买，怕夜长梦多，其实卖家也急，但卖家经纪无心恋战，我了解卖家心理后，和卖家经纪约了时间去他们公司谈。到他们公司，先开聊，不说房子的事，先说学校七七八八的，比如说，她两儿子都读的那个APPLEBY COLLEGE，大学去了哈法，还说一个读了贵族学校，总不能委屈另一个，象这样两个都读的，不容易啊。当然大学我也不知好不好，但是聊过之后，我倒是觉得没必要读贵族学校，孩子有没出息，家长和孩子本身因素最重要，题外话。东扯西扯，最后切入正题，从聊天中已经可以知道，卖家经纪已经说服卖家准备接受我们的出价了，虽然差距还挺大，但他们要求一月底CLOSING，还有验房少一次，REMOVE条件改成10天，当然客户还是做不到的，最后谈到加了5000，2月底CLOSING，验房两次，条件10天。终于经过一个月来来回回，揣摩卖方的心理到让客户利益最大化，有了初步的成果。其实还有个小插曲，周五去公司谈的，周天重新递OFFER，周三回签，结果半路上杀出个程咬金，周一有人看房后，周二又去看，周三上午也递了OFFER，我们是周二晚到期，不知那个OFFER如何，卖家最后还是接受我们的，当时买家是心急如蚂蚁，怪我给卖家太多时间考虑。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

验房 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {1217} (#11514880@0) +4
本文发表在 rolia.net 枫下论坛接下来立刻安排验房，幸好当时动作快，（因为众所周知，12月初狂下雪，周一就开始下了，连续几天都下）。周末立刻上HOME STAR找了几家评分9.5以上的，我从来不相信满分的啊，有可能是刷出来的，有附近的没回，有一个人回得特快，价格好，就先订了上午。后来又一个回了，订了下午。说明下，我非常认真的看了所有的评价，好多页的，可以感觉到这两个是真心有不少好评的。200多万的老房子，真的得非常用心才行。事实证明，下午来的那个非常的好，前前后后三个小时，每一个角落位置都看得很仔细，还提出如何解决的方案，（我知道，可能有不少人会PM要这验房师的联系方式）。这里不细说过程了，很专业，很认真，比如说地下室下水管有不少虫子，我问会不会臭，他立刻闻了。地下室一个房间有漏水，烟囱顶少了个盖子，结果就是卖家交房前把这些都做好了。验房报告长达80页，每一个地方不管问题大小，都会提出来，并提供解决方案，举几个例子，比如露台高度略高于室内，这样化雪就有可能有问题，地下室窗台外下水做得不好，后院靠房子处水泥高度也是偏高，这个暂时做不了，花钱多。雨水接水管离屋太近，地下室电线有的没做绝缘保护，加湿器开关方向反了，反正很多的问题，但都不是重大的。还有一个石棉问题，经纪都知道，70年代，80年代有过大量房子有石棉问题，虽然不一定致癌，但有风险。在验房这事上，卖家给了详细解释，地下室漏水，绝对没有石棉问题，2009年全屋装修过，烟囱也修了，地下室下水道也找人FIX 过了。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

然后就是贷款， -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {1063} (#11514882@0) +1
本文发表在 rolia.net 枫下论坛也是前后折腾了很久，最早想CIBC，这是开户行，还有RBC，因为当时还有汇丰，汇率最好，对海外收入要求宽松。也不细说了，但是三家都去实地做了评估，这倒是没想到，因为地非常大，100X150，房子条件也很好，评估自然都和房价一样，汇丰经纪做事最好，汇率低，最后选的汇丰，10天条件很紧，催了多次，CIBC可贷，但利率高，RBC那人办事不力。（不要PM我贷款的事，现在情况不同了）。在10天的前一天，终于拿到了预批信，有UNDERWRITER的回复，只有经纪的回复，我们也是不敢信的。至此，在10天一到的时候，给卖方经纪发去了WAIVER。
再说订金，最早是要求先给5%，我也谈到了先给5万，另5万REMOVE 条件再给，至少对买家也有保障，如果先给10几万，万一不买了，要回这十几万要很长时间，而且影响买其它房。这钱的事，现在就是汇款了，据说，也是跑了无数次银行，最后一次汇出80多万，根据中华人民共和国的规定，外国人可以把在中国赚的钱汇出。还有十来万的缺口，是找亲朋好友汇了两次。本来想35%首付，但因为按贷款的倍数，还是按银行要求加了点首付，差不多四成了。去年底已经很严了，严格按收入贷款。第一次的订金本来一定得是本票，CERTIFIED CHECK，但因为买家不在这，卖家经纪也接受了个人支票。第二次订金是国内直接电汇到客户经纪公司帐户。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

律师 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {1940} (#11514884@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛最后说下律师，其实有没经验还是相当重要的，原以为最简单的事，还是有不少的小插曲，为这房，买家至少十来个晚上是整夜等候电话，谈判，做决定。有些决定当然是做为经纪的我决定的，但大事肯定客户得下决定。因为这房有EASEMENT，有EASEMENT是相当普遍的，主要看影不影响生活及房子的价值，房子的北侧有一个7尺宽的城市雨水下水管，就是边界地下有一个巨大的管，当时看了房子，可以看出在游泳池边上，既然能做游泳池，应该不会有大问题。这也是买房时问了卖家但并没影响买房的原因。买家在2月来两星期，处理这房子的事，签贷款文件，见律师，把该签的签了，因为CLOSING时也是来不了的。和律师说好花100元钱，从政府系统里先调房子文件出来看（这个步骤基本没任何一个人会这么做，正常情况买家也是看不到这个文件的，只能拿到成交后的一些基本资料，是没有房子周围结构以及每次的TRANSACTION情况的，比如啥时盖的，每一次易手的钱数，也就是从这我们发现卖家是先买了CONDO-OAKVILLE能看湖的，还不是在湖边，2000尺，130多万，才卖的房，难怪那么着急），这个CASE特殊点，因为买家CLOSING时不在，想先了解房子情况，结果发现整个区，MORRISON，EASTLAKE，OLD OAKVILLE地下每家都有巨大下水系统，象隔壁后院有1/3都是，估计他们都不知道。看了后，就更放心了，因为将来要翻盖，这个是有影响的。
等到28号CLOSING的那一天，等着拿钥匙，本来没事做，在律师附近等着拿钥匙，结果又节外生枝，接到律师电话，说是有2万的贷款没有DISCHARGE，30年前的，是最早的OWNER欠BUILDER的钱，这钱如果没DISCHARGE，新OWNER是要承担的，律师问房子还要不？因为对方律师没有答应我们这里扣两万，先CLOSE，等解决了再付两万。走到这一步，如果不要的话，也太惨了。赶紧和买方联系，怎么也打不通，因为半夜3点多，幸好联系上了，也不知怎么办，总是件大事。只好先见律师再说了，还好到了办公室，说是解决了，一个是对方同意先扣两万，他们去处理，最糟的情况是再解决不了，对方的TITLE INSURANCE 可以COVER，刚买的TITLE INSURANCE也可以COVER，这样有三重保障，所以就同意CLOSE了。（也不要PM律师啊，不过对这律师印象很好，做过几次，尤其是给100那次，他解释了下房子状况，很满意，但象最后一刻才发现两万，我们是相当不满意的，还怕买方怪找了个不好的律师，但西部本身律师就不多，这个用过，算不错的。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

共同探讨 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {246} (#11514918@0) +2
事实证明，买家眼光不错，这么大的地块，过得去的房开价还要260以上，以下的房子CONDITION都不怎么样，能谈到多少，还不知道。而且非常安静，不靠主路，就在最好的小学旁，对面的后院就对着学校的操场，离OT也很近，周围有女子私立学校，将来翻建就是真正的豪宅了。

离湖太近，如果被水淹了，保险赔吗 -mapleforum(maple_wizard); 2018-5-3 (#11514978@0) +1

离湖有一公里多，如果淹了，那GTA湖边一公里就全完了。估计那时候离世界末日也近在咫尺。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11514989@0) +1

听住在那里的朋友说地下室老进水，很烦。 -mapleforum(maple_wizard); 2018-5-3 (#11515037@0) +1

那估计是靠湖太近，还有结构问题，这房原屋主三十年间没有进水，验房看得非常清楚。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11515043@0) +1

谢谢，可以pm验房师吗 -mapleforum(maple_wizard); 2018-5-3 (#11515057@0)

今天pm -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11515208@0)

小常识，也许有用。湖水是很有规律的，夏天水位高，冬天水位低。安大略湖边一带通常的水位在海拔76米以下。 -2841999(四友); 2018-5-3 {313} (#11515696@0)
这个链接是加拿大国家水文站对5大湖流域的长期观测数据。注意看其中安大略湖的水温资料。如果你有宅地的测量图就方便了。地下室地平面在海拔76以上的很少会进湖水的。去年湖水水位非常高，几十年都没有那么一回的，大约在海拔75.5米。

雨水是另外一回事哈。所以，如果说谁家经常地进水，那一定不是湖水倒灌的问题，是房子本身的问题。
http://www.tides-marees.gc.ca/C&A/bulletin-eng.html

谢谢，又长见识了。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11515721@0)

即然地底下有下水系统，那怎么翻造呢？ -64jennifer(金羊); 2018-5-3 (#11515119@0)

下水只有7尺，地有100,不碰那7尺，在边界上 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11515147@0)

JOSHUA CREEK?eask lake? -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11514896@0)

EAST LAKE,MORRISON路附近。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11514920@0)

好学区。。。小学是曾经是安省第一，高中是安省第6. -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11514973@0)

好学区其实也是靠家长在家里辅导 -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515080@0) +1

哪里住的是加拿大最有钱的人。。。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515102@0)

那可能是找tutor辅导 -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515116@0)
普通的独立屋都100多万,200多万的房子就是加拿大最有钱的人? -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515120@0) +5

当然有普通居民呢。。。但里面也有几十个M的房子。。。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515153@0)

加拿大最有钱的人不会上公立学校吧?公立学校里的大部分还是工薪层 -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515209@0) +3

appleby要5万一年。。。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515526@0)

学区难道不是指的是公立学校吗? -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515538@0) +1

我告诉你吧。。他们小孩很多是私校。。。毕业，但高中回公立读。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515683@0)

一看你就是没孩子。没有小学中学上私校高中反倒回公立学校的。好学区其实就是个joke，家长不管的话，一个公立学校能怎么样。 -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515762@0) +1
Appleby College is an independent day and boarding school for 750 young men and women in Grades 7 to 12 -raymondo(raymondooo); 2018-5-3 (#11515769@0)

加拿大最富的社区在网上可以查得到。 -pack6(刀客); 2018-5-3 (#11515429@0)

查到了你说的房子，周围平均18万的家庭收入。 -lighting(_); 2018-5-3 (#11515544@0)

你看走眼了，平均收入35万。。。 -8221129(8221129); 2018-5-3 (#11515562@0)
就LZ的描述那个房子在BRAESIDE 街上如果我没看错的话 -8221129(8221129); 2018-5-3 (#11515568@0) +1

怎么争起收入来了？那肯定是个不得多得的好区， -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 {273} (#11515611@0)
地大，清静，邻居都高素质，前屋主也是律师+护士的组合，当然护士到啥级别，我也不知道。屋主六个孩子，有上私立的，也有上公立的，职业也五花八门，其中一个去上海教书。退休了，换CONDO了，130多万，看湖，不在湖边，2000尺的两房，也是够好的了，我可舍不得退休住100多万的CONDO，还那么大。

这才是有营养的帖子！学习了。OAKVILLE现在华人多很多。 -mark81(Mark81); 2018-5-3 (#11515637@0)

9494, 多发些这种有营养东东。吓吓这些盼跌的 -scr(working.......); 2018-5-3 (#11515680@0)

你那里今年估计涨幅是全加拿大第一了。。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515686@0)

多谢多谢！这些盼跌的真是愚昧至极呀！ -scr(working.......); 2018-5-3 (#11515693@0)

你命好。。。我知道你买的什么区。 -cliffwood(cliffwood); 2018-5-3 (#11515704@0)

就是原来老探天天唱跌的区 -scr(working.......); 2018-5-3 (#11515715@0)

不懂房子，就是有一个疑问，如果不是去年底买，而是现在买，价格会不会更合算很多？ -canadacanada(枫下); 2018-5-3 (#11515707@0) +1

刚需，银子够就买。timing market是不可能的。看看这些踩空10年的盼跌派吧。 -scr(working.......); 2018-5-3 (#11515714@0) +4

所以希望百年一遇的次貸危機再來一次replay。說實話，再來一次的話，他們還是不會買。要麼沒錢，要麼沒膽。 -yingli(ying); 2018-5-3 (#11515722@0) +3

应该是没胆没ball -scr(working.......); 2018-5-3 (#11515767@0) +1

耐心點讀完lz的全部帖子。去年年底的價格就是最低價。 -yingli(ying); 2018-5-3 (#11515719@0) +1

差评。文章不分段，真的很难看。请 PM 联系信息。 -jiage(北伐先锋); 2018-5-3 (#11515776@0)

分段了啊，把买房的步骤一步步分开了。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-3 (#11515778@0) +1

版主加精华了，多谢。 -torontostar2011(torontostar); 2018-5-4 (#11515996@0)

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