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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 再问个专业问题 买投资房，1.想把土地转让税和downpayment 一起从LOC里拿出来， 是不是土地转让税这部分的利息不能按mortgage的利率走而是按照LOC的利息（P+0.5%) 走？2.土地转让税可以算在投资房的mortgage 数额里吗？那怎样操作呢？谢谢 -sofiay(红铃铛); 2021-3-22 (#13587177@0)
    • 非常有意思，我也想知道 -lcd(LCD); 2021-3-22 {164} (#13587211@0) +1
      其实你已经是两边loc+mortgage=100%的房价了吧？如果再加上土地转让税不知道银行和cra怎么操作。当然如果loc+mortgage<100%的房价,再加上土地转让税也不超过100%，应该没问题。
      • 是的 等于投资房我自己的钱一分没出 -sofiay(红铃铛); 2021-3-22 (#13587292@0)
        • 恭喜恭喜！这样是最好的方案。土地装让税的利息这样操作也是cost。就是不知道银行能不能给房贷的利息。理论上我觉得是不可以，但实际操作是不是有空间？ -lcd(LCD); 2021-3-22 (#13587311@0)
          • 什么不可以？ -idontknowa(idontknow); 2021-3-22 (#13587325@0)
            • 你下面已经回答了。谢谢 -lcd(LCD); 2021-3-22 (#13587359@0)
        • 所以这就是我一直说的投资房零首付嘛。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-22 (#13587328@0)
    • 1, 哪有的事？loc才不管你干什么用呢。2， 当然，land transfer tax 属于adjusted cost base, 可以算到房价里面。用不着操作。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-22 (#13587322@0)
      • 更正一下，land transfer tax 不能算在80%贷款里，但可以用loc然后转贷款，利息可以抵税 -idontknowa(idontknow); 2021-3-22 (#13587340@0)
        • 正解。不过从税务上来讲，是不是保持loc更合适。因为只还用还利息，不用还本金，最大化投资额度。 -lcd(LCD); 2021-3-22 (#13587358@0)
    • 我用来付20%首付的HELOC在CIBC， 贷款80%在另一个银行， CIBC的人告诉我， 20%首付如果从LOC里拿出来， 利息不能抵出租房租金收入，因为这部分加入自住房的mortgage里（和原有的mortgage一起做refinance）你们说的首付LOC 抵租金收入咋操作？谢谢 -sofiay(红铃铛); 2021-3-23 (#13587440@0)
      • cibc的人说的不对。你只要有记录拿出来的钱流向了出租房，就可以抵税。如果你refinance把首付和自住房的mortgage做在了一起，你可以按比例报税。但最好是不做在一起而是加一个mortgage portion，也就是单独做成一个mortgage。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-23 (#13587542@0)
      • 我的就是这样非常麻烦。后来又换了自住房。所以就一直没有claim这一块的利息。 -lcd(LCD); 2021-3-23 (#13587629@0)
        • 大胆claim，只要不是假的，怕啥。查账时给资金流水作为证明即可 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-23 (#13587638@0)
          • Claim 虽然我也这么 claim，可是BMO 给我打印年度statement的行员和楼上CIBC 的人说的一样，LOC 是自住房做抵押建立的，从LOC 拿钱产生的利息是自住房的cost不是投资房的cost，我说ok thanks。别告发我，看税务局怎么处理吧 -w4b(w4b); 2021-3-23 (#13587660@0)
            • 而且从 LOC 拿出的钱，怎么用银行不管，BMO 也不会出证明证明资金流向 -w4b(w4b); 2021-3-23 (#13587663@0)
            • 不管是用房子抵押，还是用你自己抵押（卖身投资），还是没有抵押，只要是借来的钱用于投资，利息就可以抵税，和抵押品一点关系都没有 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-3-23 (#13587668@0)
              • 正确！是否可以抵税不看来源看用途，purpose of use. 相反，你若是从出租房拿出loc去买自住房，是不能抵税的。比如你自住房还清贷款转出租，refinance的利息反而不能抵税。银行的说法是错的。 -idontknowa(idontknow); 2021-3-23 (#13587691@0)
                • 非常正确，只看钱的用途，不看钱从哪里来，我为这个专门查过CRA的网页，跟我们想的是一样的。但是，CRA也规定了，必须是用来以赚钱为目的才可以抵税，比如说这个房子我不以极低的价格给谁住了，然后还报了亏损，那就不可以了 -vvgege(Vvgege); 2021-3-23 (#13589095@0)
            • 银行的人怎么胡说？从loc拿钱就是自住房cost？那从出租房拿钱就是出租房的cost了？真是胡说八道，太不负责！ -idontknowa(idontknow); 2021-3-23 (#13587696@0) +1
              • 银行的人还不如rolia的群友水平高呢 -cupcakelover(Noer); 2021-3-23 (#13587726@0)
                • 很多银行的人对税务也是一知半解，你多问几句他们就让你去问会计师了 lol -czczcz(看得清); 2021-3-23 (#13588523@0)
          • 非常麻烦。refinance出来的钱，和自住房的贷款在一起。只能按比例分。但是又有加速还款。后来又加贷，换了自住房，根本分不清。没有多少钱，就算了。 -lcd(LCD); 2021-3-23 (#13587910@0)
    • 好奇一下，问一个相关的问题，买楼花如果用LOC里的钱的话，在楼建好之前产生的利息税务上怎么处理呢？是算在新房单位的成本里吗？还是可以当作购房前期发生的费用抵税？ -ash30(ash); 2021-3-25 (#13590978@0)
      • 还是说很少有人这么操作？都是用现金交预付款？ -ash30(ash); 2021-3-25 (#13590995@0)

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