Topic: 求教，用turboxtax premier报投资房CCA, 为什么输入了class # and UCC Start of Year, 表格里算出来cca for the year 是0？请问谁能帮帮我吗？这软件也太差了吧，还是我搞错了？ @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 钱财税务 / 求教，用turboxtax premier报投资房CCA, 为什么输入了class # and UCC Start of Year, 表格里算出来cca for the year 是0？请问谁能帮帮我吗？这软件也太差了吧，还是我搞错了？ -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-23 (#13649672@0)

你自己决定报多少CCA （有上限）, 自己填cca for the year -vicky2005(孩子她爹); 2021-4-23 (#13649701@0)

你是不是没有输入房价及各种装修费用？房价是零，那CCA也只能是零了。第一次输入后，以后turbo tax从前一年导入，能记住你的房价等 -abcdefghi(9alphabetic); 2021-4-23 (#13649962@0)

我的CCA 是在算self employment income的时就出问题的。我房租没有claim CCA.。我试了不同的class，A I I checkbox, 还试了form，都没成功解决这个问题。 -criss(criss); 2021-4-25 (#13649987@0)
房价就是在UCC start of the year 那里体现，不是零 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-23 (#13650759@0)

房子报折扣，高收入人士才合算，一直是这么讨论的吧？我就是添置个冰箱，洗碗机之类的才报折扣 -jameschen6(梦想农庄); 2021-4-23 (#13650906@0)

你的什么背景？跟你交流很有效，不一定同意你，但言辞不多，知道你在说什么，也知道我在说什么。 -jameschen6(梦想农庄); 2021-4-24 {20} (#13651586@0)
不是所有人都这样的，

容易交流是因为我们了解基本的税务知识不需要从头解释吧。背景这里大家都差不多吧技术移民啊。 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13651649@0)

相对于几十万甚至上百万房子的增值来讲，你当年收入的多少可以忽略不计。特别是折旧这一部分，基本上都是最高税率。 -lcd(LCD); 2021-4-24 (#13651798@0)

我说的收入是包括当年卖房增值的一半。我只有白菜房，没有几十万的房子。而且只有building增值才对CCA有影响，building增值很少吧，不贬值就不错 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13651834@0)

如果房子是20万买的，你每年claim cca 1万，五年以后，UCC是15万，你卖了40万，20万是capital gain，50%taxable，5万是recapture，100% taxable。估计楼上是说这样的taxable income，税率不会低。 -criss(criss); 2021-4-24 (#13651973@0)

正解！！！我语文不好，没有表达清楚。不如你的数字说话。 -lcd(LCD); 2021-4-24 (#13652320@0)
这个话题很有意思，不过弄得很清楚的人并不是太多。我身边有房东不Claim CCA。原因大概无非几个，Rental income 不高，expense 掉就没多少了；搞不懂基本的time value of money；又或者投资乏术，钱拿在手上不知道应该怎么办，结果拿去还Mortgage。 -renee12345(Renee); 2021-4-24 {303} (#13652353@0)
其实这个问题本质上和买RRSP有点类似。如果是Employment Income和Rental Income都高的，又会投资的，绝对是要Claim CCA的。当然，如果你还处于在问自己该不该Claim CCA的阶段的话，那你就别Claim了。我和领导Gross Rental Income去年是接近20W，而且我对投资非常Comfortable，回报率也高，所以Claim CCA对我来说是No Brainer。
不是简单的你把以前的CCA加一起就是recapture多少。你看看cra的例子。不想扯的太远相信解释了，首先你building和land没分出来，building部分正常是是贬值的，不一定会有recapture,升值的是土地. -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13652682@0)

我只是用数字试着翻译一下LCD的回帖，不是想说recapture或者C C A怎么算。 -criss(criss); 2021-4-24 (#13652863@0)

你的例子容易造成误解，好像报了五万折旧，就会有五万recapture。如果房子小地大或房子老的话应该不会的。 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-25 (#13656199@0)

你这例子如果是真的就好了，五年升值二十万，这样的确要小心，我的不是这种情况。 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13652731@0)

了解，但是升值多少对报不报折旧有影响，如果升值20万可能不合算，如果升值10万，可能就合算，所以例子的数字也不能随便make up -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-25 (#13656195@0)

升值20万其实没多少税，夫妻两人一人一半，每人就只是10万CG ，也就5万计入各人的应税收入 -vicky2005(孩子她爹); 2021-4-25 (#13656537@0)

所以每个人情况都不同. 自己明白自己的情况就行了. 也有可能是自己名下, 父妻一方收入高一方低, 投资房是低收入名下省税. 而且五年如果升值20万, 等卖的时候十年以后可能翻翻了. 自己随时调整策略吧, 不要等升值太多再卖 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-25 (#13656674@0)

"不要等升值太多再卖" - 这说法没考虑到巨大的房产交易费用，1百万的房子大概给经纪和政府拿去7万，相当于40万CG要交的税。对于大多数情况应该减少买卖，等退休后卖。 -vicky2005(孩子她爹); 2021-4-25 (#13656875@0)

我感觉你说的是房价的增值，包括土地。如果是土地房，building基本不增值甚至贬值 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13652735@0)

找到原因了，那个房子有净收入，所以我以为可以用折旧清零。可是和其他房子的房租加在一起总收入是负数，税务局规定只要总数是rental loss,，任何一个房子都不能报折旧。我又加了一个房子把总收入扳正了，发现那个房子折旧不是零了，这才明白过来。谢谢大家 -greenfield_2011(greenfield); 2021-4-24 (#13652768@0)

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