Topic: 房产投资选择：一套自住独立屋市价约150万，已付清贷款，一套小condo townhouse在出租（现金流不错但房子升值空间不大），市值约60万，还有约13万贷款，目前家庭存款15万，家庭总收入约16万，有两个在读中小学的孩子。请教各位大侠： @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 房产投资选择：一套自住独立屋市价约150万，已付清贷款，一套小condo townhouse在出租（现金流不错但房子升值空间不大），市值约60万，还有约13万贷款，目前家庭存款15万，家庭总收入约16万，有两个在读中小学的孩子。请教各位大侠： -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 {302} (#13990399@0)
1）卖掉townhouse，再从自住房refinance一些钱作首付，买一套更大的房子自住，原来的自主房改出租房。2）分别从现有的房子再贷款，另买2套小房子出租。3）分别从现有的房子refinance，另买1套大房子（带walkout basement）出租。4）卖掉townhouse，再从现住房refinance，另买两套房子出租。请问以上选项，哪个更好些？谢谢！

现在房价这么贵，我觉得不动最好。存款买点基金，做稳定投资。 -lucysong010(nothing); 2021-9-20 (#13990578@0) +8

房子是不动产，看得到摸得着，心里踏实，基金万一买错了就是打水漂了呀 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13990790@0) +1

基金又不是是股票，没有那么大起伏，再买些高分红的，一年6%到10%，问题不太大。或者买分红保险。 -lucysong010(nothing); 2021-9-21 (#13994295@0)

买中恒大怎么办？ -czczcz(看得清); 2021-9-21 (#13994340@0) +2

中概股就不要碰了。 -lucysong010(nothing); 2021-9-22 (#13994565@0)

只是举个例子，西概股也有暴雷的时候哈。 -czczcz(看得清); 2021-9-22 (#13994707@0)

房子跌起来也很猛，而且跌的时间长。不可能一直涨 -hai(欲速不达); 2021-9-22 (#13995508@0)

(1)在税务上最不划算，因为现在的自住房贷款已经还清，没有利息费用可以抵扣未来的租金收入，每年要多交不少税呢 -cupcakelover(Noer); 2021-9-20 {100} (#13990683@0) +1

我觉得可以只refinance现有的condo townhouse，看能拿出多少钱，再加上手里的现金做首付看能买多大的房子

1）确是不太划算，只是觉得现住房不refinance些钱出来投资好像也不划算，毕竟每月剩下的钱存在银行里，还跑不过通胀 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13990788@0)

确实是，但是也不一定非得投到房市。鸡蛋不要放在一个篮子里。 -lucysong010(nothing); 2021-9-22 (#13994566@0)

卖掉投资房！买大房子自住，现在不享受待何时？ -jeffrey815(Smartiecat); 2021-9-20 (#13990798@0) +10

没错！如果在现住房上再refinance，能买300万以上的房。 -jerrywuwei(无为); 2021-9-20 (#13991067@0)

你这方案LZ得多少负现金流啊？。。。300万地税就很多。。。如果年初换就好了，大独立屋已经涨很多了。。。 -newyearpig(小猪); 2021-9-20 (#13991621@0) +1

什么现金流啊，自住，享受生活！ -jerrywuwei(无为); 2021-9-21 (#13992173@0) +3

16万的年收入，住160万的房子，应该已经是极限了，再换大你就觉得拮据了，还不如住着安稳，多投资。 -bigcatf2(ToBe); 2021-9-22 (#13995044@0)

自住房第一位，投资房次之。住在好区，好房子里的感受是不一样的，尤其在考虑给孩子们营造舒适的成长环境。这无法用钱来衡量。 -2841999(四友); 2021-9-20 (#13990833@0) +13

在经济条件允许的前提下，享受生活也很重要！ -wdmcz(秋天来了冬天还会远吗); 2021-9-20 (#13990876@0) +7

家庭总收入16万都能还完自住房贷款，除了一套投资房，还有15万存款，佩服 -sammywang(voyager); 2021-9-20 (#13990842@0) +2

买的早的不是不可能 -cupcakelover(Noer); 2021-9-20 (#13990862@0) +1

是的，我们买得早，那时候房价远没现在那么高 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13990928@0)

人家可能买房早吧。 -daofaziran(daofaziran); 2021-9-20 (#13990868@0)
2010年以前买房，完全有可能 -oven0001(oven); 2021-9-20 (#13991077@0)

无论怎么选择，最终要以好地点和土地最大化为目标，假如1)能最大限度买地那就选1, 税务方面有办法的，只是要自己人之间转手一次交一次LTT. 说说我个人的投资，我房子并不多但都是好区大土地房整租，我看重的是稳健省心上涨潜力还高，危难之时还可以搞分租挺经济。 -czczcz(看得清); 2021-9-20 (#13990920@0) +3

这个操作可能很复杂吧，也没别的家人可以帮忙转手一下啊 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13991562@0)

夫妻之间也可以转手，你对现有自住房满意吗？ -czczcz(看得清); 2021-9-21 (#13992171@0)

现住房除了小了点，其他的还算比较满意，所以想买个大一点的房子。请教夫妻间如何操作转手呢？PM也行，谢谢！ -fenghualin(枫桦林); 2021-9-21 (#13992339@0)

你现有自住房在个人名下还是联名？ -czczcz(看得清); 2021-9-21 (#13993480@0)

如果是联名是不是就没办法了? -cupcakelover(Noer); 2021-9-21 (#13994370@0)

联名就很麻烦了，需要有家里第三人接手，所以考虑将来会买多套房的话就不要联名。 -czczcz(看得清); 2021-9-21 (#13994376@0)

自主房是夫妻联名的，所以是转不了了，是吗？ -fenghualin(枫桦林); 2021-9-22 (#13994606@0)

麻烦而且要等几年。 -czczcz(看得清); 2021-9-22 (#13994721@0)

这个操作思路很牛，👍 -tasiauto(tasiauto); 2021-9-21 (#13992434@0)

过奖，不能光想着涨，也要考虑困难的时候房子能租出去。 -czczcz(看得清); 2021-9-21 (#13993489@0)

2或者4，出租屋无需大房，TH和Semi最佳，Condo出租的麻烦最少不过管理费有点高，独立屋出租一租就是好几年但是空置时间也会比较长。 -pacl(非萌新); 2021-9-20 (#13990980@0)

是的，问过贷款经纪，买两套townhouse应该可以，可是升值空间好像没独立屋大 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13991497@0)

升值这种事，请按百分比计算，我看长期下来差不太多。 -pacl(非萌新); 2021-9-20 (#13992047@0)

其实这和投资想达到的目的和选择什么生活质量相关：如果condo townhouse 有正现金流， -thinkitover(细细品); 2021-9-20 {788} (#13991040@0) +1
就目前情况可直接贷款买95万房子。（5倍年收入加上15万首付）。以下情况会带来不同的生活质量和财富：
- 如果自住房没达到生活需求： refinace现有自住房并出租，买喜欢的自住房。这样有一个自住房和两个出租房。
- 自住房已达生活要求并需要更多投资房：不要增加自住房债务。用95万寻找有正现金流投资物业。当现有物业refinance出足够首付可以不断购买新投资物业。五个，十个都有可能。我知道有人这样做。
- 还有一种兼顾生活和投资：在GTA和GVA寻找正现金流物业不容易。还可以考虑投资美国度假屋。可以较容易有正现金流，并且每年冬天可以去美国住自己的度假屋。现在美国度假屋不光有较好现金流，房屋增值相当可观。并且美国比加拿大有很成熟的管理公司。当然需要寻找到可靠的公司。
其实这取决于想达到什么目的。方法有很多。最基本的是不要增加自住房债务，投资房尽量用贷款。自己经验，瞎想的，不必当真。正好我也在找投资出路。

主要看是不是满意现有的自住房，不满意的话还是换自住房优先 -cupcakelover(Noer); 2021-9-20 (#13991123@0)
谢谢回复，既然说尽量不要增加自住房的负担，那么买新的出租房时refinance出租房先，不够再refinance自住房，这个计划是否更好？ -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13991557@0)

首先要考虑未来的支出计划。比如你两娃要爬藤，到时卖房都很紧巴。又如果未来没有什么花钱的项目，那就买大房享受嘛，要不投资赚了钱又为了啥？ -geekcode(文心雕码); 2021-9-20 (#13991330@0) +1
这里没大侠，都是赌性高的炒手。看账面价值不少，2个小学中学孩子如果要好好培养去读私校和大量课外课程，两人都上班时间非常困难保证。一人上班没几年就要露底了。在高不成的阶段就最麻烦。就随大流发展孩子省心，为要得到更多钱就继续炒房吧，高风险高得到嘛！也许就发 -jason_jason128(在中间看得清？); 2021-9-20 {24} (#13991475@0) +2
高了呢？这坛里都这样说。

养孩子确实是我们考虑的重点，两人上班也都很忙 -fenghualin(枫桦林); 2021-9-20 (#13991560@0)

自己和孩子们住的舒服最重要住小房省钱送私校爬藤还不如自住好房投资开源如果将来小孩有能力你有财力卖投资房供学费就行啦 -accurate(friends forever); 2021-9-21 (#13992432@0) +1

现金太少，建议配置美元，加元，人民币一揽子货币对冲中美加经济下行风险。 -lovemyhome88(我爱我家); 2021-9-21 {211} (#13991643@0) +3

哪些York区 442的房子,你说值150-160万是它，出个政策跌一把，值个90-100万也是它，大部分人也不会卖的。问题来了，北京1000万的房产+200万现金，对河北保定 200万房产 +1000万现金那个人有钱？明显是后者。切买切珍惜吧。
感觉现金流或许有些少，2，4都可以，先买起一套再说。现在情况能贷款就多贷，把HLOC做出来以备不时之需。 -foolzz(foolzz); 2021-9-22 (#13994865@0) +1
孩子转学搬家很麻烦吧。啥都不要动，15万存款买一个楼花，不影响生活 -sixiang18(mix); 2021-9-22 (#13995157@0)

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