Topic: 聊聊20年后的房价。按照年化增值6%幅度，20年后房价将会翻2番，就是说现在1m的房子20年后将会是3m。按照过去30年情况这个增幅是可达的。那你信吗？ @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 聊聊20年后的房价。按照年化增值6%幅度，20年后房价将会翻2番，就是说现在1m的房子20年后将会是3m。按照过去30年情况这个增幅是可达的。那你信吗？ -dontknowa(dontknow); 2022-11-5 (#14933084@0)

能说说5年和10年后吗？20年太久。 -**🌻; 2022-11-5 (#14933109@0)

随便你。5年10年要看哪个党执政了。土豆上台房价五年翻一番，大起大落🤣 -dontknowa(dontknow); 2022-11-5 (#14933119@0)

那这样是不是应该用选票把土豆留在台上 -**🌻; 2022-11-5 (#14933138@0)

那看你自己想涨还是跌了。。我本人没给土豆投过票 -dontknowa(dontknow); 2022-11-5 (#14933152@0) +3

和土豆有什么关系？ -straw0910(linda); 2022-11-6 (#14936077@0)

2022股市高点是2001的3倍，这是不是可以说我可以买在2001高点，然后套在山顶15年？ -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-5 (#14933111@0) +2

为啥不能，活不了那么久吗？ -rockall(we will, we will); 2022-11-5 (#14933124@0)

你就100%笃定会在你有生之年翻三倍？你忘了大背景：全球化，量化宽松和大规模印钱 -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-5 (#14933192@0) +1

不能笃定，你继续等。盼跌派最大的问题是，既不知道顶在哪也不知道底在哪，就跟算命的一样，算对了又如何，不敢进场没有任何意义。 -rockall(we will, we will); 2022-11-5 (#14933524@0) +3

在你看来，人一辈子就必须跟房子绑在一起，人生快意，有好deal就买，没有就游山玩水，再说我既不缺钱，又不缺工作，又不缺住的地方，非得当房奴，当掏粪工？ -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-6 (#14935896@0) +2

你来这里唱不就是想当掏粪工嘛，一句说白了。 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14936073@0) +2

切，自己掏粪就以为别人跟你抢掏粪，我来这里是想看看有没有机会换更大的房子 -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-7 (#14936462@0)

那不还是想掏粪嘛，掏大点的和掏小点的而已。 -czczcz(看得清); 2022-11-7 (#14936889@0)

啥叫掏粪？出租当房东才叫掏粪，我自己住掏啥粪？ -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-7 (#14936953@0)

有钱买投资房的都有钱call别人掏，只有自住房的很多自己掏，不是吗，不过我挺认同你的，不愿意帮别人掏粪就先升级自住房再说 ;) -czczcz(看得清); 2022-11-7 (#14937445@0)

是，你可以找人帮你干那些累活，脏活，可你不还得跟各种房客打交道吗？你别告诉我你跟房客打交道都是无比愉悦的经历 -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-7 {32} (#14937674@0)

再说自住为什么有活不能找别人？

我跟租客打交道都是愉悦的经历，因为独立屋整租4000＋不包任何杂费，租客都是有钱的主。自住房有的人也请别人掏粪有的自己掏，这是事实吧？ -czczcz(看得清); 2022-11-8 (#14939085@0) +2

你能跟租客都是愉快的经历，可能是当房东的经历短/少，也有可能运气特别好，有中彩票的潜能👍 -winonca(小温); 2022-11-8 (#14939167@0)

你来你来房坛比较晚，多了解了解吧。 -czczcz(看得清); 2022-11-8 (#14939737@0)

你毫无逻辑，不知所云 -dontknowa(dontknow); 2022-11-5 (#14933125@0) +3

请现出你的逻辑 -biglake(我不吃晚饭已经很久了); 2022-11-5 (#14933197@0) +2

6%并不夸张 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-5 (#14933120@0) +1
21世纪开始QE，衰退的年份会越来越多。 -xz730000(笑一笑，十年少); 2022-11-5 (#14933150@0) +3
还三十年，你先挺过这三年再说吧，卖的时候说一声阿。 -newt(newt); 2022-11-5 (#14933182@0) +22

无房户就别替房东操心了。找个兼职多份收入能多贷点款，比啥不强？ -dontknowa(dontknow); 2022-11-5 (#14933201@0) +5

不信 -mocarly(80); 2022-11-5 (#14933466@0) +1
我虽然是房东，也希望手里有十套楼花的大师挂路灯。至于涨不涨，涨多少，那是次要的 -want2win(想赢就赢); 2022-11-5 (#14933479@0) +7
我没投资过房产，对投资走势不是很清楚。不过股市回报率的标准是平均10年翻一倍，现在的1M在20年后应该是4M。如果1M的房子在20年后价值3M,涨得真不算多。 -elea(JC); 2022-11-5 (#14933502@0)

杠杠，你现在只需要拿出20万，尔不是1M -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-5 (#14933539@0)

你没看懂我在说什么。我说的是如果两个投资产品风险相近，它们risk-adjusted的回报率不应该相差这么远。如果你想讨论操作方面的差异，你也根本不需要拿出1M投资股市，拿出20万， -elea(JC); 2022-11-6 {173} (#14933594@0) +3
运用margin, long Short strategy, option 和future同样可以模拟股市走向，获得同大盘相似的回报。只不过大机构操作要容易得多，他们可以使用小投资者接触不到的更多derivatives 产品。

在股市，你20万的本金根本拿不到80万的马金. 再有绝大多数人在股市是赔钱的. 如果你是股市高手，能用现在的20万10年后变成200万，那你是没必要投资房产 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14933605@0) +1

还是有必要，我100万买个房子啥也不用干10年后净赚100万，用于自己住可以免税，出租可以有租金收入抵利息，你炒股天天盯盘，10内可能心脏病要发作好几次 😄 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14933607@0)

你也太狠了 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14933608@0) +1
说投资出租房啥也不用干的，应该不是真房东，做房东就是给自己找了份part time 自雇工作，要是有好几套出租房的，就是一份全职工作。只是工作时间比较flexible. -winonca(小温); 2022-11-6 (#14933644@0) +9

扯，除了一年一次收房租谈续约，我今年修过一次洗衣机，修（换）过一次空调，喷过一次保温棉，都是找人干的。往年工作量也差不多。如果你认为这是一个partime甚至全职工作，也随便你。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14933664@0) +6

大家准备做长期房东的，但愿人人年年每个出租屋都像你今年这样轻松赚钱，尤其在加拿大这个租房条例偏向租客的社会。 -winonca(小温); 2022-11-6 (#14933673@0)

做了房东你就知道实际有多少活了，一年一般就一两次，打个电话找人就解决了。 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14936088@0) +1

不同投资产品的margin要求不同，投资组合后的margin 更是不同。你的理解仅限于买卖股票的层次，这个话题已经超过了你的知识范畴，没有讨论的必要。很可惜你到现在都没理解我在说什么 -elea(JC); 2022-11-6 {930} (#14935828@0) +2
我不是鼓励所有人投资股市，不投资房产。每个人的擅长不同，我上面说过，我没投资过房产，所以对走势等等都不清楚；就如同你的对投资的理解，也根本不着边。
我的疑问来自于楼主预测现在1M的房产20年后3M。我的房产都是自住和度假屋，而且我也没有出租过房屋。从近20年来的房产增值来看，无论是加拿大，还是美国欧洲，同股市大盘十年翻一倍的表现还是很相近的。投资房产和投资股市大盘都属于低风险投资，如果二者的risk adjusted 回报率相近，那是合情合理的。
如果1M的房产20年后价值3M，那说明房产的表现要低于大盘。是因为过去20年房产表现超过正常？还是未来房产表现不好？我说过我不懂房产投资，不知道楼主预测的依据是什么，但从回报率来说确实不怎么样。当然如果有喜欢的度假屋我还是会买，但那同投资无关。
如果楼主的预测是对的，对我来说一边是投资大盘这种no brainer 的投资，一边是不懂的房产投资，而且前者的回报率还要高于后者，脑子进水的才会投资后者。当然如果投资大盘这种低风险的投资都能让你吓出心脏病，珍爱生命远离股市这话就是给你写的。LOL

用margin炒option和future，不可能是低风险投资。你说的毫无道理。没有margin只买大盘指数，没有杠杆收益率同房地产完全不可同日而语。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14935918@0)

他应该是个投资小白，在这里过嘴瘾呢。我们既然做投资，哪有只知道买房，不了解股市，经济大环境的 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14935942@0)

就那点future option就超出了别人的知识范畴，这位投资能人可能觉得自己还没抖出什么spread，straddle，delta之类的你望尘莫及人家是no brainer在股掌之间。我理解不了的是把这些称作低风险投资。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14935982@0)

哈哈，你也玩option -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14935992@0)

哈哈我不玩，这话题也超出了我的知识范畴。lol -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936003@0)

房坛不就是谈房产投资吗？真不明白，为什么总有一些人到房坛大谈股票？ -newoneone(newoneone); 2022-11-6 (#14936064@0) +1

哎，吹呗，没房只能show off股票了。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936076@0) +2
在房坛让你去炒股的人肯定是股市卢瑟，没有之一，炒股牛人是不会来房坛罗嗦的。 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14936099@0) +2

先去读读option 和future 101 再谈投资吧 -elea(JC); 2022-11-6 (#14936017@0) +1

何必？？我不读也能投资房地产，还是加了杠杆的。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936024@0)

同意，投资地产适合你😄 -elea(JC); 2022-11-6 (#14936044@0)

这话不错，实际上投资地产适合大部分人。 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936055@0)

哎，看来话不投机啊，聊不下去了 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14935932@0)

是啊，我以为我自己没表述清才造成误解，原来问题不在我身上。😂 -elea(JC); 2022-11-6 (#14936040@0)

是是是，我太low了，这就去学习大师推荐的101哈 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14936110@0)

share下你自己的股票投资呗，30倍的有，大部分能持平就不错了 -giss(rr); 2022-11-6 (#14935884@0)

现在用long short strategy 的hedge funds表现相对较好。。。 -elea(JC); 2022-11-6 (#14936032@0)

Cover call etf怎么样？分红很高啊 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936071@0) +1

信。一是货币稳定贬值，二是人口持续增加。50年涨10倍是妥妥的，实际上过去50年多伦多温哥华多数地区涨了50倍不止。 -235(豹平安); 2022-11-5 {91} (#14933547@0) +1

温哥华一老人50多年前4万买的房现在市值400多万，老人交不起地税了，但不妨害房子增值了100倍。

如果真信的话，买房然后躺着，根本不需要上班，上班就是对人生的浪费 -giss(rr); 2022-11-7 (#14937499@0) +1
人口会外移的，urbanization, 不是一定要在几个大城市挤死，这点要考虑到 -scar(Scar); 2022-11-7 (#14937525@0) +1

对，新冠导致WFH成为永久 -**🦄; 2022-11-7 (#14937609@0)

这个坛子怎么这么没文化了，翻两番是4倍。就这么浅显的错误，居然没有一个人指出来。 -cacross(DVP); 2022-11-6 (#14933727@0) +1
我去验证了一把。好像你说的有点道理。我往回看了20年，2002年我们这座城市的房价是28万，现在是70万出头。以此推测再过20年就是200万。 -2841999(四友); 2022-11-6 (#14935897@0) +1

四友，你是房子的大咖，我以为你早就知道了。正常房价10年翻一倍，最近几年发疯7年就翻了倍。 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14935952@0)

我就是埋头付眼下的房贷，不太关注将来的事。对我来说，早点付完房贷，少付点利息，就是硬道理。 -2841999(四友); 2022-11-6 (#14936192@0)

前二年看你修房子，以为你是在做flipping呢 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14936197@0)

我们华人区200万的房子20年前是30万。 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14936113@0) +1

房子长期看涨，是最稳妥的长期投资。但投资不是投机，20年里难免有波动，压制贪念，在投资过程中保持生存也很重要。 -straw0910(linda); 2022-11-6 (#14936075@0) +6

说的好 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936084@0)

如果房子从一百万涨到三百万，那工资要涨几倍？ -beginners(已是黄昏独自愁); 2022-11-6 (#14936208@0)

从历史上看工资大约每20年涨1.6倍 -dontknowa(dontknow); 2022-11-6 (#14936221@0)

这样的话，房价不是越来越变得不affordable了吗？ -beginners(已是黄昏独自愁); 2022-11-6 (#14936295@0) +1

对的 -callsunday(常与同好辨是非); 2022-11-6 (#14936301@0)
将来的趋势是，拿工资的住condo, 老板住house, 现在有房的将来也能升级，不存在不affordable。 -czczcz(看得清); 2022-11-6 (#14936390@0) +2

20年太远，未来这几年跌跌不休 -whoislikethegod(We The People); 2022-11-7 (#14937488@0) +2
多伦多这10多年的房价涨幅"凑巧“和Canada M2 Money Supply走势一致，2017年初的时候房价想脱离M2独自走高，结果给拉了回来，2020年M2异常彪高直接也拉动”不该涨“的多伦多房价，今年初房价脱离M2的走势又得到了修正，这次的房价底部，也许就是在和M2曲线重合的地方；） -lighting(老蔡); 2022-11-7 (#14937495@0) +3

有道理，看中国和日本就是重合了M2增幅，脱离了GDP和收入也总有一天上不去。房价涨太快不是好事 -**🦄; 2022-11-7 (#14937500@0)
这是因果关系。现在炒家看的就是M2会继续走高。 -xz730000(笑一笑，十年少); 2022-11-7 (#14937506@0)
在和M2曲线重合的地方? 是哪里？ -g_g_g(冬天终于来啦); 2022-11-8 (#14939134@0)
这个说法是在三楼看二楼的高度，赞。货币发行泛滥一部分流入房市股市奢侈品加密货币等等都很正常，问题是这种print money 能持续多久，到了拐点可能一个decade 都回不来，没有人知道历史是否会写新篇章 -walkthrough(一练就废); 2022-11-8 (#14940015@0)

开坛说法，讲讲上下五千年：） -superkiller888(中彩票头奖$$$$$$$$); 2022-11-8 (#14940022@0)

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