Topic: 对于先付Mortgage还是先买RRSP的思考 @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 家庭理财 / 对于先付Mortgage还是先买RRSP的思考 -david305(努力工作); 2008-1-4 {1435} (#4162821@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛首先，我的直觉是尽量先付Mortgage,但很多人写文章说应该先买RRSP。

我以一万块钱为例做了个简化的计算，好像也是如此：

如果付房贷：
1万元现金，房贷利率7％。 30年，每月付一次，总计可节省利息：13,950.89。（计算公式在：http://www.mortgagecalc.com/prepayment/biweekly.php）

如果买RRSP：
1万元现金，投资受益6％。30年。假设买RRSP那一年退税30％，计3000元，也进入RRSP帐户。
13000 × 1。06的30次方＝ 74665.39。

就是说你在30年后，这两种方式都有房子，并且先买RRSP1万元，可以多得74665元。

似乎看起来先买RRSP的受益远大于先付房贷。但直觉告诉我投资受益6%怎么可能跑赢7%的房贷利率，并且7%还是税后的。我觉得肯定有问题，但一直找不到答案。

今天我和同事狠狠地讨论了一下，好像结果不是那么直接，变量也不止这些。一些极端地例子更是置我的计算于死地。

我目前的观点是我至少漏算了两个东西：

1。由于第一次付1万元，所带来的每月需支付金额的减少，就是说如果我多付1万元首府，每个月可以少付些钱，大约是66。53，为方便计算，我取66元每月。最简单的方法是零存整取进入RRSP帐户（ingdirect.ca 有计算器），66元每月存30年，同样以6%的平均收益算，共计利息：42538，加上本金共计66231。

2。能提前付完房贷，这需要看这1万元占总贷款的比率，假如能提前半年付完的话，我估算2000元。（这一点不能肯定）

再江上节省的利息13950，30年后共计82181 （66231 + 2000 + 13950）。这大于先买RRSP的收入。

从以上的简化计算来看，还是应该先付房贷。

但如果考虑到投资能力的不同，我认为如果牛人能达到9.1％以上的复合年受益（7％的1。3倍）,还是应该先买RRSP。

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如果你是一般的收入阶层，想都不想，算都不算，直接买rrsp，拿退税的钱去还贷款。 -ningxin0809(雁影行洲); 2008-1-4 (#4162829@0)

why? -ardes(昵称怎么没了); 2008-1-4 (#4163119@0)
我再放炮。看有多一般。7万以下rrsp退税31%，7万以上38%，12万以上40%多。个人觉得7万以下买RRSP退的不多，不值，不如把额度存着，将来发达了，再买RRSP把taxable income压到7万5左右。就是说没有38%+的退税，不值得干。当然，钱老多了没处花，另说。 -duoshaosuanshao(不多也); 2008-1-4 (#4163244@0)

请问你这个31%,38%,40%的基数是一年交税总数吗? -buybuybuy(没钱也要买房); 2008-1-4 (#4163273@0)

买100元RRSP，如果你年收入3万6以下，退税不高于21元，如果本来不交税，就没有退税；如果你年收入3.6-7.2万，退税31元；如果年收入7.2万-11.8万，每买100元RRSP退税37元(我记忆)；11.8万以上收入，买100退40。以上数据都是大约数 -duoshaosuanshao(不多也); 2008-1-4 (#4163309@0)

明白了,谢谢,我会在今年报税时以不同数据试试 -buybuybuy(没钱也要买房); 2008-1-4 (#4163331@0)

不客气 -duoshaosuanshao(不多也); 2008-1-4 (#4163382@0)

7.2万-11.8万这一档(2007年的数字会略有提升)的税率是43.4% 。你没有加Ontario Surtax。最高那一档的税率是46.4% -lionel(Lionel); 2008-1-5 (#4164162@0)

请问你这是以家庭为单位的收入, 还是以个人为单位的收入? -northbound(北飞); 2008-1-4 (#4163400@0)

应该是个人. -qdongdong10000(阿土伯); 2008-1-4 (#4163440@0)

加一点: "钱老多了没处花"的话可以买RRSP, 但是不在当年抵税, 等将来收入增长了边际税率高了再抵; 这么做的好处是RRSP帐户里的投资收入是免税的, 但非RRSP帐户的投资收入是要纳税的. -letempsdescerises(结庐在人境); 2008-1-4 (#4163421@0)

我个人觉得RRSP return起码应该设到8%吧 //应该不算overestimated吧 -bgxmtn(特务J); 2008-1-4 (#4163327@0)

一般是以美国股市过去100年的投资回报10%为准(过去20年为12%)。当然你可以说未来10-20年回报将只有6-8%，甚至更低，这就是所谓风险了。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-4 (#4163420@0)

恩，所以我说是我个人感觉嘛 -bgxmtn(特务J); 2008-1-4 (#4163430@0)
RRSP一般都是bond,cash,stock组和投资，所以在6%-8%之间 -ardes(昵称怎么没了); 2008-1-5 (#4164116@0)

RRSP长期投资还cash? -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164146@0)

他说的是组合。有时为了调整等方便，是需要有一些钱放在Cash, Money Market Fund 或 Yield Fund. -lallyjack(获取人心); 2008-1-8 (#4170614@0)

Bond 主要是为了降低volatility，不宜过多。我说的10%的股票回报，指的是以S&P 500为代表的大型股票，small-cap, emerging market还更多一些。一个充分分散的投资组合长期回报10%我认为可能性很大。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164148@0)

同意楼上看法。１０％在２０年的周期里达到的平均值，但每年的浮动各有高低。 -xz2029(置之死地而后生); 2008-1-5 (#4164392@0)

感谢各位砸砖，更新一下。 -david305(努力工作); 2008-1-4 {1698} (#4163487@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果付房贷：
1万元现金，房贷利率7％。 30年，每月付一次，总计可节省利息：13,950.89。（计算公式在：http://www.mortgagecalc.com/prepayment/biweekly.php）

如果买RRSP：
1万元现金，30年。假设买RRSP那一年退税，计3000元，也进入RRSP帐户。
表一
退税率： 30％ 38％ 43％
投资受益6％： 744665 79260 82131
投资受益7％ 98959 105049 108855
投资受益8％： 130814 138864 143895
投资受益9％ 172479 183093 189727
投资受益10％： 226842 240801 249526

就是说你在30年后，这两种方式都有房子，并且先买RRSP1万元，可以多得一笔钱，就是以上表格中的数目。

似乎看起来先买RRSP的受益远大于先付房贷。我觉得肯定有问题，但一直找不到答案。

今天我和同事狠狠地讨论了一下，好像结果不是那么直接，变量也不止这些。一些极端地例子更是置我的计算于死地。

我目前的观点是我至少漏算了一个东西：

由于第一次付1万元，所带来的每月需支付金额的减少，就是说如果我多付1万元首府，每个月可以少付些钱，大约是66。53，为方便计算，我取66元每月。最简单的方法是零存整取进入RRSP帐户（ingdirect.ca 有计算器），66元每月存30年，同样的年收益算，本息共计：

投资受益6％：66231
投资受益7％：80452
投资受益8％： 98297
投资受益9％：120763
投资受益10％： 149126

再江上节省的利息13950，30年后共计在以上不同受益率下分别是80181，94402, 112247, 134713和163073.

那么与表一比较来看：
退税率： 30％ 38％ 43％先付房贷的方式可得
投资受益6％： 744665 79260 82131 80181
投资受益7％ 98959 105049 108855 94402
投资受益8％： 130814 138864 143895 112247
投资受益9％ 172479 183093 189727 134713
投资受益10％： 226842 240801 249526 163073

从以上的简化计算表格看，如果我觉得7万以上的收入，年投资复合受益达到6。5％以上还是先买RRSP比较划得来。

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楼主的情况可以考虑成贷款投资，贷mortgage来买RRSP，不考虑退税的话，只要投资回报率超过mortgage的利率，就合算了。再加上RRSP退税，基本肯定超过提早还mortgage的收益。 -robos(不错); 2008-1-4 (#4163567@0)

砖头来了。房贷利率7％，这是guaranteed的投资收益，RRSP投资收益是不guaranteed的，如果房贷利率真有7％，我选择还房贷，7%的GIC啊！！！！！！ -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-4 (#4163633@0)

两种情况: 1). 保证7% 2). 10%可能回报12%, 70%可能回报10%，10%可能回报5%, 10%可能回报3%。你选择哪种？很多人会选择前者: 人们情愿选择确定的较小回报，而不愿选择不确定的较大回报。这是所谓behaviour finance. -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164154@0)

再更新一下，增加考虑8％三十年得利率 -david305(努力工作); 2008-1-4 {2222} (#4163786@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果付房贷：
1万元现金，房贷利率7％（8％）。 30年，每月付一次，总计可节省利息：13,950.89 （16415）。（计算公式在：http://www.mortgagecalc.com/prepayment/biweekly.php）

如果买RRSP：
1万元现金，30年。假设买RRSP那一年退税，计3000元，也进入RRSP帐户。
表一
退税率： 30％ 38％ 43％
投资受益6％： 744665 79260 82131
投资受益7％ 98959 105049 108855
投资受益8％： 130814 138864 143895
投资受益9％ 172479 183093 189727
投资受益10％： 226842 240801 249526

就是说你在30年后，这两种方式都有房子，并且先买RRSP1万元，可以多得一笔钱，就是以上表格中的数目。

似乎看起来先买RRSP的受益远大于先付房贷。我觉得肯定有问题，但一直找不到答案。

今天我和同事狠狠地讨论了一下，好像结果不是那么直接，变量也不止这些。一些极端地例子更是置我的计算于死地。

我目前的观点是我至少漏算了一个东西：

由于第一次付1万元，所带来的每月需支付金额的减少，就是说如果我多付1万元首府，每个月可以少付些钱，大约是66。53，为方便计算，我取66元（7％），（ 77元（8％））每月。最简单的方法是零存整取进入RRSP帐户（ingdirect.ca 有计算器），66元每月存30年，同样的年收益算，本息共计：

投资受益6％：66231
投资受益7％：80452
投资受益8％： 98297
投资受益9％：120763
投资受益10％： 149126

再江上节省的利息13950，30年后共计在以上不同受益率下分别是80181，94402, 112247, 134713和163073.

那么与表一比较来看：
退税率： 30％ 38％ 43％先付房贷(7%) 先付房贷(8%)
的方式可得的方式可得（身略计算）
投资受益6％： 744665 79260 82131 80181 93685
投资受益7％ 98959 105049 108855 94402 110275
投资受益8％： 130814 138864 143895 112247 131095
投资受益9％ 172479 183093 189727 134713 157305
投资受益10％：226842 240801 249526 163073 190395

从以上的简化计算表格看，年投资复合受益如能保持房贷利率得水平，还是先买RRSP。就是说如果30年利率是8％，那么投资年受益必须等于和大于8％。

我现在得问题是，我得思路对不对，还需要考虑什么主要得因素？

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显然错误，见内 -zzzrat(贪睡的老鼠); 2008-1-4 {304} (#4163694@0)
lz说：1万元现金，房贷利率7％。 30年，每月付一次，总计可节省利息：13,950.89。

这里的13,950.89没有考虑时间价值，是30×12＝360个时间点上的钱数加起来了。

正确的考虑应该统一到30年后的时间点上计算。

应该是10000*1.07的30次方。

你的直觉是对的。

其他的修正都在这个错误的基础上向正确的结论上靠而已

如果1。07得30次方，那到期你需要付7.61万得利息，但银行得计算器只要你付1.39万利息。 -david305(努力工作); 2008-1-5 (#4163817@0)
time value of money的思路正确, 但计算有误. 10,000的lump sum payment 不是简单的每年节省利息$700, 要取决于mortgage amortization schedule. -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-5 {371} (#4163949@0)
还款方式(monthly, biweekly, etc)和interest rate compounding不同, 节省的利息也会有所不同, 且由于每次mortgage payment后outstanding balance逐渐减少, 每个payment period所节省的利息也相应递增. 把每个payment period所节省的利息放入RRSP或再投资, 30年后的总值与投资RRSP方案所算的总值才能比较. 这是个无比巨大的计算, 至少我不知道有何简单公式可算. 有哪位高手可以指点指点? 我甘拜为师.
银行计算利息是每月计息复利. 月息是0.07/12=0.0058333, 但实际年息是 1.0058333^12 = 0.07229. 借10000,30年后还,本利为81164.所以还Mortgage开始主要在还利息,只有很小一部分还本金.起初付10000 lumpsum,你的还款期将缩短好几年. -useless(冬去春来); 2008-1-6 (#4166485@0)

得好好的重做功课 -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-6 (#4166736@0)

1) 一次付1万元可节省的利息：13,950.89 和每月66元减少的还款额所带来的收益二者不可兼得, 是double accounting. 2) 正如"贪睡的老鼠" 所指出的, 关键是13,950.89 没考虑到time value of money. -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-5 (#4163807@0)

我认为可以兼得，由于首府一万让你在30年内少付了1.39万得利息。 -david305(努力工作); 2008-1-5 (#4163829@0)

1.39万利息应该是还款额仍然不变的情况下所节省的利息, 要是同时还款额也降低了, 还会节省那些利息吗? 更何况lump sum payment后相应减少还款额在实际中极少用到, 那是要重新negotiate mortgage term的. -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-5 (#4163979@0)

我觉得你的是对的。 -david305(努力工作); 2008-1-5 (#4165368@0)

计算方法没这么复杂吧? 你的RRSP收益是6%的话, 小于贷款利息7%, 肯定还是换款划算. -firebug(firebug); 2008-1-5 (#4163932@0)
你漏掉了重要的2项因素-地产增殖和通货膨胀:房价上涨每年远大于10%,30年前花3万元买的房产现在可能卖50万,而你在RSP里面的钱现在只能买30年前商品的零头 -jin_ting(jy); 2008-1-5 (#4164121@0)

刚才还是‘40年前花4万元买的房产’怎么一下成了‘30年前花3万元买的房产’？ -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-5 (#4164137@0)

因为原文是30年.这里只是打个比方,具体数字要看那里买房 -jin_ting(jy); 2008-1-5 (#4164144@0)

个例不能说明问题，需要大量统计数据。美国的统计数据是: 个人住房的长期回报扣除通胀后，基本是零。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164149@0)

回pigking: My Point:"应该加上2项因素-地产增殖和通货膨胀".举例可以省略.YouCan Argue:地产增殖和通货膨胀可能是负.但多数情况不是.从Google Toronto 80年平均房价7万5, 其它城市有比我例子涨的快的.回lallyjack:89年到96下跌有85到89年急速上涨在先,大趋势见link 中图 -jin_ting(jy); 2008-1-5 (#4164229@0)

加拿大我不了解。但楼下说"Toronto房屋过去40年的平均回报率为6.2%"，你说"房价上涨每年远大于10%"。总有一个对错吧。你的说法是对还是错呢？ -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164377@0)

Toronto房屋过去40年的平均回报率为6.2%, 从89年到96年一直下跌, 然后回升,到2001年房价才与89年持平。请查阅有关统计数据。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4164168@0)
我觉得不需考虑这两项，因为比较的是30年后把房贷坏情之后，那个方式在RRSP中的钱多。我不是比较现在和30年后的情况。 -david305(努力工作); 2008-1-5 (#4164321@0)
加上出租收入,我认为买房比RRSP合算多了. -useless(冬去春来); 2008-1-6 (#4166489@0)

在这里需要强调的是房屋按揭是分期付款, 因此, 所节省的利息要用Mortgage Calculator计算。如一次还5万元，我们只须将其看成是5万元的按揭计算即可。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4164156@0)

至于RRSP帐户中的基金或股票投资回报，则由市场决定。不过有一个投资黄金定律，每十年股票市场的平均投资回报率都在10%以上，因此RRSP长期投资回报率应按8%计算比较合理。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 {95} (#4164158@0)
比较结果和许多专家的结论是， RRSP投资回报率高于按揭利率，则投资RRSP；否则，则还按揭。请参考下文
http://blog.51.ca/u-85572/2008/01/02/rrsp_mortgage/

"每十年股票市场的平均投资回报率都在10%以上" are you sure? 你是否看过美国过去100年的股票回报数据？10年内股票回报为负数的有的是。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164163@0)

yeah, 如果用一百年的数据去计算, 每年的平均回报率也在10%以上。过去56年（1950-2006）TSX平均回报率10.7%, S&P500 平均回报率12.0%.US small Stock index 平均回报率13.8%. -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4164179@0)

你说: 每"十年"股票市场的平均投资回报率都在10%以上。我只是告诉你，这个说法是错的。你说100年可以，但10年内股票可能亏，20年内回报也可能低于5%。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164186@0)

还是请你找出具体的例子吧! 1930年的Crisis也许例外. -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4164233@0)

自己去查。下次不要再信口开河了。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-5 (#4164372@0)

你的"20年内回报也可能低于5%"是从哪里得到的呢? -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4165144@0)

哎，真不敢相信你还是理财专业博士呢。Yes, it happened. If you buy in the market peaks of 1901, 1906, 1915, 1929, 1937, 1946, 1968. your 20 yr average REAL return would be less than 4%. -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-5 (#4165462@0)

世界上也只有你会"Buy Peak"。投资最最基本的原理就是，买低卖高，没有买高卖低的道理。即使不小心买了高点，我们也可以通过止损完成。每10年是一个“decade”，建议详细了解一下投资黄金定理的条件和一些例外。另外，请保持你的风度。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-6 (#4166357@0)

‘买低卖高’就是你帮客户的方式？我无话可说。我从不‘买低卖高’，更不‘止损’，只坚持自己的ASSET ALLOCATION 和 REBALANCE。已连续五年打败公司的PENSION PLAN。买低卖高？呵呵，NO SUCH THING！！！！你说的“投资黄金定理的条件和一些例外”倒想听听。 -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-6 (#4166634@0)

lallyjack就是那个什么博士？不过说句公道话，博士也不能保证什么都知道，但我不想再理睬这个人的原因主要是: 个人倾向性太强，而且从来不会认错。我看你也省省功夫，别再搭理他了。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-6 (#4166932@0)

我是搞工程设计的，与理财搭不上边，也没时间理睬这个人，只是气不过他的‘每十年股票市场的平均投资回报率都在10%以上’的‘投资黄金定律’。一个全无风险概念的‘理财博士’不知会害死多少人。 -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-6 (#4166969@0)

不要气。在理财的问题上，most people are doomed to lose。说白了吧，这个世界到处都是内行骗外行。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-6 (#4167092@0)

haha -middle-class(ship); 2008-1-6 (#4167530@0)
一点没错了，非常正确！在加拿大确有一些外行冒充内行在理财，到处招摇撞骗，从不把客户的利益放在第一位,只顾自己的利益。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168553@0)

呵呵，话都说不利索了。最后一帖，你自己玩吧。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-7 (#4168554@0)

你别逃, 有理就继续辩下去,让更多的人了解你的真面目! 你提合理的建议,哪怕是非常尖刻的批判(不攻击人身),我欢迎! 如果你想搞混我们的坛子,颠倒黑白,我将会继续理论下去,相信真理是越辩越明的! -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168569@0)

投资是有风险的。‘投资黄金定律’与投资无风险并不能划上等号。有许许多多的人，可能也包括你们2头“猪”（没有贬义，只是你们的雅号），投资都超过了市场指数。过去56年（1950-2006）TSX平均回报率10.7%, S&P500 平均回报率12.0%.US small Stock index 平均回报率13.8%。 -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168526@0)

ASSET ALLOCATION 和 REBALANCE是很好的投资策略, 学金融和投资理财的能不知道吗? -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168479@0)

In fact, if you get in the market in 1966, 15 yrs later, in 1981, you would find out your total REAL return was -0.4%/yr (compound). that means after inflation, only $92 left for every $100 invested 15 year earlier. Sad!!!! -ceei(会挣钱的猪); 2008-1-5 (#4165483@0)

"猪"和"猪王": 还真找到例外的case(1930crisis例外)。如果先卖空, 那你就发了！！！ -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168467@0)

你就别装了。你看看自己"#4166357"的帖子，这象一个有真正专业素养的理财人士说的话吗？ -pigking(铜头猪王); 2008-1-7 (#4168496@0)

不用装,装也装不象, 有才(财)是装不出来的! -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168536@0)

我也没空理你，烦你以后帖子里不要再提我，免得自讨没趣。你不烦我，我也不会回你任何帖子。 -pigking(铜头猪王); 2008-1-7 (#4168545@0)

你提合理的建议,哪怕是非常尖刻的批判(不攻击人身),我欢迎! 如果你想搞混我们的坛子,颠倒黑白,我将会继续理论下去,相信真理是越辩越明的! -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168560@0)

Who想搞混我们的坛子? You! -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-7 (#4168812@0)

按你的例子,如果你先卖空,那你就真正变成了"会挣钱的猪"了! -lallyjack(获取人心); 2008-1-7 (#4168490@0)

接着lz话题问一个：在贷款买房和买RRSP之间应该怎么取舍？ -appolono2(阿波罗二号); 2008-1-5 (#4164173@0)

如果你的RRSP的投资回报率高于房屋按揭利率, 则投资RRSP, 慢慢还按揭; 否则, 则尽快还按揭. -lallyjack(获取人心); 2008-1-5 (#4164245@0)
我的选择 -david305(努力工作); 2008-1-5 {1215} (#4164250@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛首先说明一下，我的想法是基于你有足够的钱去付月付的情况下，就是说如果有剩余的钱去投入RRSP的情况下。
我另外还计算了15年，20年和25年付清房贷的情况，结果和30年的相同。我没有计算如果能在非常短的时间（比如10年)内付清贷款的情况。

所以，我觉得应该是这样估算是否应该先投入RRSP还是先付房贷，以25年为例
1。计算你今年的RRSP的额度A，加上可能的退税额B。总额为C
2。综合你投资的能力和投资回报的历史，加上你的预期。估算你在25年内的复合回报预期D
这个值我觉得是最难估算的，如果投入指数基金的话，放在20年以上的角杜看，我觉得7％- 8％应该没有问题,但巴非特说2009年后受益会很低。
3。C × （1+D%)的25次方 = E
4。估算你的25年的预期贷款利率F，历史数据应该有很大的帮助。我取取7％－8％（具体操作时，银行或者你自己可能不会一下子要25年的，也许每5年更新一次。）。
5。计算出如果贷款A，以利率F，25年，所需要每月付的钱G，总共需要付多少利息H
6。以另存整取的方式每月存入G，存25年，以利率D的回报率，组后能得到多少本息合计L
ingdirect.ca有计算器。
7。25年后你手里的钱H+L = M
8。比较M和E,如果M大于E，我会先付房贷，否则我先买RRSP

我计算了了很多种组合，觉得这根本上是投资回报率与房贷利率相比。如果投资回报率较高，还是先买RRSP。否则，付房子先。

考虑到绝大部分人的实际投资回报，我觉得先买RRSP并不是一些文章上写的有非常大的优势。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

LZ计算最大的疏漏在于两种计算方式的投入有很大差别: LZ认为两种方式最后都有房子, 那么就意味着RRSP方式同时还要还Mortgage本息, 即10,000 + 13,950. 所以第一种方式投入为10K, 第二种方式累计投入>30K(10K RRSP, 10K 本金, 14K利息). 真正合理的计算应该是... -dynamic(dns); 2008-1-5 {462} (#4164566@0)
两种方式都只投入10,000, 则

Mortgage 方式盈余为：得到现值10K的房子

RRSP方式盈余为：
RRSP本金: 10, 000
RRSP 投资收益(按7%计): 76,123
本金不变的Mortgage利息(按7%计）: -76123
退税部分(30%计＝3000)非RRSP投资收益(按7%计）: (3000 * ( (1+0.07*0.7)^30))=12,600
30年后将RRSP取出交税（按25%计）: -19,030
30年后将Mortgage本金一次付清:-10, 000
Total = -6,430

额外付出6K后得到方式1同样房子．

因此结果基本是, 谁的利率高谁的回报就高，但Mortgage是保证的！

的确是第二种方式的投入多，之差正是利息，这也是由于第一次多投入1万元而节省的利息，分摊到360个月。 -david305(努力工作); 2008-1-5 (#4165364@0)

Glad to see such a good topic here at Rolia. -credit(淡如水); 2008-1-5 (#4164865@0)
N年前地产学院一位讲MTG的老师说:对于大多数人来讲,早点还完MTG是最简单有效的理财方法. -yihan(逸涵); 2008-1-5 {71} (#4165227@0)
因为MTG的利息听起来不多,但实际上是复利.当然股神,或有钱生快钱的办法另说.

can't agree more. -kristina(小胖); 2008-1-9 (#4174395@0)

我的简化计算方法 -david305(努力工作); 2008-1-5 {1293} (#4165398@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛首先说明一下，我的想法是基于你有足够的钱去付月付的情况下，就是说如果有剩余的钱去投入RRSP的情况下。
我另外还计算了15年，20年和25年付清房贷的情况，结果和30年的相同。我没有计算如果能在非常短的时间（比如10年)内付清贷款的情况。

所以，我觉得应该是这样估算是否应该先投入RRSP还是先付房贷，以25年为例
1。计算你今年的RRSP的额度A，加上可能的退税额B。总额为C
2。综合你投资的能力和投资回报的历史，加上你的预期。估算你在25年内的复合回报预期D
这个值我觉得是最难估算的，如果投入指数基金的话，放在20年以上的角杜看，我觉得7％- 8％应该没有问题,但巴非特说2009年后受益会很低。
3。C × （1+D%)的25次方 = E （这就是你不付房贷而先投入到RRSP的受益）
4。估算你的25年的预期贷款利率F，历史数据应该有很大的帮助。我取取7％－8％（具体操作时，银行或者你自己可能不会一下子要25年的，也许每5年更新一次。）。
5。计算出如果贷款A，以利率F，25年，所需要每月付的钱G。加上G×12（12个月）可能的退税额，分摊到每个月为(Gx12/12) H。 G＋H ＝ L
6。以另存整取的方式每月存入L进入RRSP帐户，存25年，以利率D的回报率，组后能得到多少本息合计M。
8。比较M和E,如果M大于E，先付房贷，否则先买RRSP
9。我觉得即使M大于E，也要考虑你自己承受风险的能力，因为房贷总是固定存在的，而RRSP不是必不可少的。

我计算了了很多种组合，具体的数值告诉我，这根本上是投资回报率与房贷利率相比。如果投资回报率较高，还是先买RRSP。否则，付房子先。

请指正。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net
It all depends on your interest rate of your mortgage , your marginal tax rate at contribution and at the time of your withdraw for your RRSP and the rate of return inside of your RRSP -bighorse(bighorse); 2008-1-6 {963} (#4166627@0)
Here is a simple calculation

Let's assume your RRSP contribution is P and your maginal tax rate is t1, you mortgage rate is i1. You withdraw your RRSP after n years and at that time your marginal tax rate is t2. Also, the rate of return for your RRSP is i2.

Let's see you pay your morgtage instead of contributing to RRSP, then after n years the value would be

P*( 1 + i1)^n

If you put your money in RRSP and you put your tax refund back to mortgage. The tax refund would be worthing
t1*P*(1+i1)^n
The money in your RRSO would be P*(1+i2)^n
If you withdraw this money, you get (1-t2)*P*(1+i2)^n

The total amount would be P(t1*(1+i1)^n +(1-t2)(1+i2))^n)

RRSP would outperform mortgate if

(1-t2)(1+i2)^n > (1-t1)(1+i1)^n

If we can assume t2<t1 ( that is not always the case), we would see that RRSP if a good choice if your rate of rate is greater than your mortgate interest rate. However, no one can gurantee your rate of return

The good cash management and rule of thumb of approach is: CONTRIBUTE YOUR RRSP AND LUMP SUM PAY OFF YOUR MORTGAGE WITH YOUR TAX REFUND. -sunbeamcga(二月鱼飞); 2008-1-6 {1151} (#4166805@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛1) Because of P lump sum payment, you pay off your mortgage earlier than 30 years and free up your mortgage payments. How about if you put those capital into RRSP or invest them?
2) How can t2<t1 if you withdraw all RRSP after 30 years? Obviously the assumption is invalid.
3) How old are you after 30 years? Does that affect the value of your RRSP withdrawal?
4) Withdrawal all RRSP after 30 years is not financial wise solution, therefore not a good comparIson
5) Pay off mortgage solution is not as simple as P*( 1 + i1)^n. See my detailed explanation in post #4163949
6) "put your tax refund back to mortgage". How much is the value because of that?

The available solutions so far are all comparing apple with pear.

In my opinion, it's meaningless to compare them. There's no absolute solution to one in favour of the other. Pay off your debt is as important as increase your wealth. Balance your mind peace is as important as balance your cash flow. Life is all about balancing.

Therefore, the good cash management and rule of thumb of approach is: CONTRIBUTE YOUR RRSP AND LUMP SUM PAY OFF YOUR MORTGAGE WITH YOUR TAX REFUND.更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

转贴fenyeriver118的转贴,一个精算师的观点,前提是你还年轻(他也没说多少岁) -david305(努力工作); 2008-1-6 {130} (#4167933@0)
转贴fenyeriver118的转贴:
http://www.canadianbusiness.com/my_money/columnists/duncan_hood/article.jsp?content=20070205_113452_4772
算得太累，一半一半罢了。 -copperbean(豆泡松果之铜豌豆); 2008-1-7 (#4168567@0)

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