本文发表在 rolia.net 枫下论坛去年以来，本人聆听了两场佛罗里达投资讲座，咨询了多位投资达人，研究了N个与房地产有关的网站，现将有关的心得体会记录下来，也是对这一段经历的思考和总结。
1. 佛罗里达的房价究竟怎样
佛罗里达目前的房价估计只有多伦多的八到十分之一，北京上海的六到八分之一，可以说那是相当的便宜。举例说，一套2006年的连排别墅（Townhouse)，面积1254平方尺（大约116.5平方米），售价仅为5.8万美元。也就是在每平方尺46元左右，或每平方米3100元人民币左右（按人民币/美元6.3计算）。刨去地价不算，这个价格已经远低于当时开发商的成本价（大约是每平方尺80到100美元左右）。更低于该房的初始售价（18万，合每平方尺143美元）。这样的价格与多伦多动辄40~50万的连排别墅相比，真是白菜价啊。
2.为什么房价这么便宜
我不是房地产专家，更不是经济学家，但我知道，商品的价格是受供需关系决定的，也就是说，佛罗里达现在市面上的房屋绝对是供大于求。但是我们知道，那里从2008年以来就没盖过新房，这么多的待售屋哪儿来的呢？这就引申出下一个问题：
3. 待售屋的种类和特点：
据我观察和分析，佛罗里达市面上现在主要有三种屋子：一是所谓的法拍屋（foreclosure），二是short sale。以上两种占了待售屋的主要部分。第三才是一般的正常售屋。
所谓法拍屋，是指银行拥有，法院拍卖的房屋。这类房子的好处是售价低（银行只想赶快出手套现），成交快（通常1～2星期就能搞定）。但是，这类房子往往已经较长时间没人居住和打理，墙壁电器窗帘等也可能有不同程度的损毁（试想原屋主被强行赶走时难道不会发泄一下怒气吗），也可能有产权和债务不清的情况（是否有第三方的抵押贷款，是否拖欠物业管理和煤电水等费用等等）。因此，在购买这类房屋时找一个好的有经验的房地产经纪就非常重要了。房屋的外伤我们自己还可以看出来，遇到产权债务等问题就只能依赖经纪人去调查发现了。尽管如此，由于法拍屋售价低廉物超所值，还是最受投资者青睐的房源。据朋友介绍，现在法拍屋的数量已比1～2年前少多了，几乎所有的法拍屋不仅没有了议价的空间，相反，都要加价竞争才能成交。加价的幅度可能要达到10%左右。有的朋友甚至说，这样的房子买到了就是赚。
第二，Short Sale，中文翻译为卖空。意思是房主已经资不抵债，不想继续给银行供款了。这时，房主可以与银行协商，由房主将房子标价上市，如果有买家有意愿购买，买家的还价需交给有资质的仲裁人员仲裁，最后经银行批准才能成交。成交后银行得到除去经纪人中介费，仲裁费和Closing Cost以外的全部费用，同时免除原屋主的所有债务。卖家最后的结果是无房无贷扫地出门，同时还要失去两年的信贷资格。这种房子一般现屋主还居住着，因此状态较好。取决于现屋主的还贷状况，这样的房子往往也还有一定的议价空间（银行只要保证售房收入和原房主已还款之和大于或等于法拍的收入即可）。由于有第三方仲裁的介入并需要银行的批准，这类房屋的购买过程往往比较长，通常要4～6个月才能成交。俗话说夜长梦多，在这漫长的等待过程中难免不出现一些变数，比如原屋主的经济条件改变，房屋大市走向的改变，其他买家的加入，等等。即使经过漫长的等待，你也未必能拿到自己心仪的房子（据说成交率为70%左右）。由于有这些顾虑，投资客往往没有耐心去购买这样的房子。这些就是为什么现在市面上Short Sale为主的重要原因。
第三种，也就是正常的个人销售程序与我们这里相同，但受大市拖累，房价也是肯定低于建造成本的。
4. 佛罗里达的自然条件，人口结构怎样
我去过三次佛罗里达，都是冬天去的。从冰天雪地的多伦多到繁花似锦的佛罗里达，马上就有一种心旷神怡，如沐春风的感觉。白天，我们在沙滩上嬉戏游泳，晚上，我们在迈阿密领略South Beach的灯红酒绿，奥兰多迪斯尼的歌舞升平，真有一种世外桃源和人间天堂的感觉。
佛罗里达是美国第三大州，以白人为主（80%以上）。各个社区的人口比例，受教育程度，失业率，职业结构，犯罪率，学校打分等信息都可以在网上查到，我们可以很容易的区分出所属社区的好坏。以我上面所举的这个例子，那里白人占82%，黑人和西班牙裔各占6%，其他人种（包括亚裔和印第安人）占5～6%，应该说是比较好的社区了。
5. 房屋租赁市场和投资回报分析
以10%为界，如果房屋空置率低于这个数字，说明租赁市场强大，高于这个数字，说明供大于求。每个城市每个邮政区号的房屋空置率也都可以在网上查到。就我曾经关注的Tampa地区而言，目前空置率大概在6～13%左右。一般说来，南高北低，也就是说北边的房屋更容易租出去。
每栋房子及其附近的租赁成交情况，待租屋状况，要价等也可在网上查到。还是以前面举过的2006年1254尺的房子为例，同一小区同样尺寸的房子现有一待租，要价950美元；有三套已租出的房子，月租分别为895，899，和1000元。由此看来，这套房子租900元应该问题不大。因此，年毛收入为900X12=10800元。
再来算一算房子的开支情况。
地税：约为房屋成交价的2%，假设这套房子最终6万元成交，那么地税就是1200元
房屋管理费：根据年份，社区设施的不同，一般Townhouse的管理费在150到300之间。这套房子的管理费（HOA)为213元/月。这个费用包括了社区园林和游泳池管理，房屋保险，垃圾收集和处理等等，一年共2556元。
租屋管理费：除非你自己住在那里，否则我们一定要委托管理公司来管理我们的物业。管理公司的收费通常为月租的10%。如果有新客户入住，那么第一个月的租金也归管理公司所有。管理公司的责职是负责广告招揽租客，租客信用背景调查，按月收取房租，解决租客遇到的与房子有关的问题。假设每年换一个租客，在上下租客之间有一个月的空档期，从毛租金收入中要减少3个月左右的租金，即2700元。那么：
净收入=毛收入-地税-管理费-租房管理费=10800-1200-2556-2700=4344元。
投资回报=净收入/总投入=4344/60000=7.24%
据有经验的投资者说，收益在6%以上的投资就是成功的投资。那么，我们的这个例子应该是相当不错了。
投资佛罗里达房地产的第二个可能的回报是升值的潜力。根据市场分析，佛罗里达的房市在2011年春天到达谷底，现在已经进入了缓慢回升通道。我们不指望那里的房价涨到多伦多一样高的水平，但是，涨到成本价总是应该的吧，那就是100%的收益了；涨到2006/2007年的水平也是有可能的吧，那就是200%的回报了！
第三个可能的投资回报是加币对美元的贬值。从历史上看，加元对美元一般在1比0.65到1.10之间，现在是1比1左右，也就是说基本上在高位徘徊。如果加元贬到0.85左右，这种可能性其实应该是蛮大的，那么我们的现金回报也有10%吧（扣除外汇差价后计算）。一箭三雕，多好的投资啊！
6. 你，适合投资吗
且慢，说到现在，我所做的都是正面分析，对风险评估甚少。那么，风险主要有哪些呢？
1）找不到合适的房客。前面我说过，只要空房率在10%以下，找租客不难。但是，我们知道，现在佛罗里达几乎95%的房屋买家都是投资客，也就是说现在的大量房主都会转变成未来的房客。这些人要租房住是一定的，但是，他们的居住条件很可能会降低，因此，房屋空置率会上升。上升到什么程度呢，我不知道。其次，这些未来的房客很少或没有信用记录，因此，他们拒交房租的可能性也会升高。如果出现了房客拒交房租的情况，通过法律程序驱赶房客的步骤将会是一个痛苦而漫长的过程
2）家电的折旧问题
我们知道，任何东西都是有寿命的，特别是佛罗里达潮湿多雨，冰箱炉头空调洗衣机洗碗机等使用频繁，如果是自然损耗，房东也必须负责更换。也许平均每两年换一件电器，电器本身的价钱在加上人工成本，平均每年也得算几百元吧。
3）理论上说，房子也是商品，也有折旧的问题。就算没有折旧，如果佛州的房市步入象日本一样的长期低迷，那也很成问题了。当然，美国不是日本，我们不应该对此顾虑太多。
4）每次换房客时得雇人重新清洁粉刷一下房子吧，这不仅是为了卖相好看容易租出去，有些出租物业还是要求必须这么做的。
5）贷款利率的增加。众所周知，现在美加两国的存贷款利率都在历史最低位徘徊，一旦利率升高，必然会对回报产生影响。有人说，我是用现金买的，没有借贷问题。但是，如果存款利率上升，而你在房地产上的实际收益没有增加，不就相当于回报减少了吗？
如果把以上这些风险折算成经济成本，可能要对净收入打个8折，那么，净收入就变成了4344-869=3475，或者是3475/60000=5.8%了。
尽管如此，这个回报依然不错。我们知道，现在银行的抵押贷款利率大概是4%左右。因此，如果我们准备通过抵押贷款的方式来借款投资，那么就只有1.8%，或者是1080元的回报了。我相信，贷款利率是一定会上升的；因此，用抵押贷款的投资方式风险太大而回报太低，不值得了。
如果你有现金放在银行，在目前存款利率远远低于通货膨胀的情形下，那么，到佛罗里达做房地产投资确实是比较安全和稳妥的投资方式之一。但同时，你也要做好对远方的房子牵肠挂肚思念的思想准备；每一栋房子也是一颗不定时炸弹，谁也不知道什么时候出点让你措手不及的意外来。
好了，你有足够的现金，对可能出现的风险也有了充分的思想认识和心理准备，甩开膀子大干一场吧！且慢，还有一点你没想到，在北美生活，那个Tax Man是无所不在的，你的所有投资回报都将计入你当年的收入中！也就是说，如果你的年收入13万以上，你的回报部分将要交40%的稅；如果你的年收入在8.5至13万之间，你的税收是37%；年收入在4.2至8.5万之间，税收是31%左右；年收入在1万以上4.2万以内，税收在20%左右；只有年收入在1万以下，才可以完全免税。如果你有一份貌似不错的工作，找到了一个几乎是稳赚不赔的投资方向，可是，你的投资收益又被国税局掰走了一大块！
在考虑了以上所有这些因素后，我认为，以下人群适合到佛罗里达投资：
1）现金持有者。
2）自由职业者。他们时间上比较自由，可以经常到佛罗里达度假并兼照料房屋。
3）即将退休人士。他们可以退休后经常到佛州度假，安度晚年。
4）以夫妻双方中收入较低的一方名义去购买。
5） 如果我们卖掉多伦多的住房，用同样的价钱可以在佛罗里达买到十套以上的住房。自住一套，其余的供出租。这样不需要工作也能过上挺滋润的生活，同时还能够离开多伦多这样的苦寒之地。前提一必须是美国公民或持有美国绿卡，第二是必须有足够的勇气和胆量放弃这里的工作和生活。
不幸的是，上述条件我一条也不具备，只好放弃了佛罗里达购房投资的想法。放弃，也是一种快乐吧！更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net