Topic: 有人付清贷款，有人问贷款狂人，注册个马甲晒晒我的贷款，看看够不够疯狂 @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 有人付清贷款，有人问贷款狂人，注册个马甲晒晒我的贷款，看看够不够疯狂 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-7 {205} (#7270598@0)
夫妻俩工作，T4收入15万一年，贷款260万，名下共7个地址，10个出租单位，月租金收入1.18万，房产（包括自住）总开支（保险，地税，管理费）减租金一月1500.两个亏损单位，大约亏10万，如果处理掉这两个单位，总开支平衡。

7个地址一共市价多少？ -92011(高个子); 2012-2-7 (#7270614@0)

根据政府估价是355万，市场价应该370万 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7270618@0)

非常好！ -92011(高个子); 2012-2-8 (#7270647@0)
资产净值才是唯一值得品味的东西，不过应该加大借债享乐的比例，卖掉垃圾货，投资分散化也很重要。 -neversaid(重来不说); 2012-2-8 (#7270908@0)

是的，今年的任务就是卖掉那两个亏损单位，做到收支平衡 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7270965@0)

我是你这一派的，如果没有欠债，我会郁闷死的，现在我的按揭贷款越来越少，坐立不安呀，正在筹备新的入市机会，当然我还有其他更刺激的投机项目。 -neversaid(重来不说); 2012-2-8 (#7270892@0)
高啊 -jusforfun(justforfun); 2012-2-8 (#7270912@0)
好，胆量、精力和管理能力都让人佩服。题外话，两年前硅谷那个开枪轰了老板的国人在全美有15处房产。 -rockywei(落基山); 2012-2-8 (#7270915@0)

多谢！要想不开枪，cashflow is the key -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271006@0)

怎样才能有cashflow呀？如今买房成本如此高，租金都不够cover mortgage。其实房地产挣的是未来的钱，即增值部分。真心请教cashflow问题。 -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 (#7271551@0)

buy a duplex in good location with good condition -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 {233} (#7271581@0)
then do 4 units rental. It can generate better cashflow than single house and condo. But you must be very careful to choose tenants, and the house must be good enough for both commuting and condition in order to attract good tenants.

多伦多的duplex能不能做出厨房卫生间都是独立的？ -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 {109} (#7271618@0)
温哥华的sh可以上下包括bsmt共3层，分门出入，各自有卫生间和厨房，每层1000出租。多伦多的duplex能不能做成这种的？

佩服。在现在这个市场条件下，适当减掉几套，当是不错的选择 -firefly888(意如流水任东西); 2012-2-8 (#7270922@0)
真累，弄那么多房子出租，操心的事多多呀。两口子工资不少，年轻时候多享受享受生活多好，干吗给自己找那么多麻烦，别总想着赚钱。 -daydayup88(daydayup); 2012-2-8 (#7270935@0)

一点都不累，除了月头收租要跑跑，偶尔修修东西，几乎没其它事。所以房地产是“once you pop, you can't stop”，直到银行不肯借钱为止。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7270993@0)

想问一下你的物业都在什么地段，怎么能保证有租客呢。谢谢。 -newtoronto(一家四口); 2012-2-8 (#7271007@0)

大学大学大学附近 -guanshui88(约定); 2012-2-8 (#7271057@0)
买的时候就要考虑出租，所以都是在交通方便，近大学或者中等及以上中学的地方。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271110@0)

你是遇到好租客了吧，或者你已经习惯了，不觉得那是累了。 -daydayup88(daydayup); 2012-2-8 (#7271027@0)
what if you can not find tenants for an extended period of time, or tenants don't pay rent and you have to go to the court, or serious damge is done to the property but root cause or responsibility is debatable and up to the court to decide? -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271040@0)

good location and good price are the keys to attract good tenants, and credit check is the key to scare away those bad ones -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271117@0)

请教LZ，我的租客今天一早说窗户被砸了，他叫了警察，也没有给报告，警察要他们通知房东。应为距离我家不太近，我们还没有去看，这个归房东管吗？我觉得挺操心的，就一个出租单位。 -thatwaseasy(还好); 2012-2-8 (#7271253@0)

跟他要报告，让保险公司处理. -222123(123); 2012-2-8 (#7271263@0)

你是说找我的保险公司吗？那不是将来要记在我们的头上，这个就是涨报费的理由我想。 -thatwaseasy(还好); 2012-2-8 (#7271271@0)

我觉得房屋保险不贵，这次报了会不会涨我不知道，这里有没有人知道请来谈谈 -222123(123); 2012-2-8 (#7271286@0)

砸玻璃不知道。以前的房子地下室反水修理费肯定过万，后来也没涨保费。反正房屋保费那么低，涨也涨不到哪儿去，一辈子交的钱也不一定cover这一次的维修费。 -zlhlt(无忌哥哥); 2012-2-8 (#7271591@0)

工资是沙器，水一冲就没有了。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271096@0)

厉害，能够从银行拿到这么多贷款。 -nosense(urchoice); 2012-2-8 {188} (#7271100@0)
我们也有五个物业，四个Residential,一个Business. 现在都是赚钱的，总共贷了90W,考虑到未来房事的风险, 我们买了快地新建加油站，还在待政府批，一旦批下来,马上卖掉两个盈利低的房子投入到新Business.

祝你成功，恭喜发财！！可以试试scotia bank，他们贷款胆子比较大 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271129@0)

哇，我得向你学习，向你致敬！。。。那两处房产亏十万指的是什么？ -fly_universe(飞越时空); 2012-2-8 (#7271151@0)

当年不懂怎么投资，买了个楼花，现在卖出大概要比买入成本少5万。第二个投资也不行，估计卖出也要比买入成本少5万。两个都是小投资，反而亏。后来买的大物业，都是赚的。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271187@0)

既然亏，那就晚些卖出，等涨到不亏，在这期间还可以出租，这种方法划得来吗？你其他物业中还有condo赚的吗？你说的大物业指的是什么？ -fly_universe(飞越时空); 2012-2-8 (#7271207@0)

每月在两个小物业上贴的钱也多，如果没有这些钱贴出去，心理上压力小很多。大物业指独立屋和duplex -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271238@0)

这小物业包栝Town House和SEMI吗？ -ourkids(lala); 2012-2-8 (#7271258@0)

估计是condo，house好分租，也没有管理费，能收房租多些。condo基本就靠升值，出租不贴钱就不错了。 -daydayup88(daydayup); 2012-2-8 (#7271268@0)

right! -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271367@0)

几年前买的楼花会亏钱？能披露一下是哪个区域吗？ -royrose819(rhly); 2012-2-8 (#7271707@0)

not in Toronto. In Surrey -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271725@0)

Thanks. You live in BC? -royrose819(rhly); 2012-2-8 (#7271758@0)

yes, greater van -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271768@0)

我说呢， Toronto 的 Duplex 大部分都不在好地区 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271807@0)

出租house，house是不是容易损耗厉害？ -fly_universe(飞越时空); 2012-2-9 (#7273679@0)

大物业是指什么啊？ house, 带有多个单位的小apartment building? 愿闻其详。 -peeledchestnut(油焖板栗); 2012-2-8 (#7271283@0)

大物业指独立屋和duplex -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271543@0)

七套房应有２０来个租客，也就是２０多颗路边炸弹，出一个不良租客或一个租客出点啥事就玩完，你也许碰不上路边炸弹，或者你根本不想，２０多个租客冰雨天在你的Property滑倒受伤的机率有多大。 -abc2011(abc2012); 2012-2-8 (#7271162@0)

没想过租客滑倒会怎么样，能不能介绍一下？或者给个链接？ -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271233@0)

买保险保护自己，保险不贵，一般保险经纪知道要保哪些项目和保多少 -222123(123); 2012-2-8 (#7271237@0)

保险已经买了，多谢建议 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271243@0)

出租房算商业用房，不在普通房险的coverage里，人在你的property里滑倒受伤，你要负责，医疗费，误工费，损失费，律师费１０几万不稀奇的，除非你买了Tenant Liability, 就算你买了如果你是非法出租保险公司还会拒赔。 -abc2011(abc2012); 2012-2-8 (#7271432@0)

这些在合同里都必须写清楚 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271473@0)

写了也白写，就好比你在你家门前写上＂跌倒免责＂，如果别人跌倒受伤了你还是要负责，这里有个小法服从大法的原则 -abc2011(abc2012); 2012-2-8 (#7271769@0)

合同里写了要客户自己买minimum of 1 M Liability Insurance，并把Policy交给屋主 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271801@0)

你这一招不错，不过万一总是找不到合适的人来租房的话，就比较麻烦了 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271804@0)

我的租客都办了，其实这个保险也不贵 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271815@0)

会不会有人偷偷地停了保险？ -isup(isup); 2012-2-8 (#7271826@0)

合同必须让律师过目或者让律师写（做一个以后就可以照抄了），很多条例、用词等等都很重要的，做到自己完全被保护。 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271837@0)
这个保险不贵，自己买也可以的 -92011(高个子); 2012-2-8 (#7271842@0)

每个跌倒的人先签waiver就可以了。可以考虑在路边设签字站 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271802@0)

不疯狂，只是你２人都上班，会忙些。我邻居把整栋房子委托经济租给１家３口已经１年多了，租客挺好的。要是碰到不好的租客，估计就头大了。 -newhouse(梦中的苹果树); 2012-2-8 (#7271177@0)
投资还是得分散点，别都放在地产上。 -specialday(Joyce); 2012-2-8 (#7271209@0)

用HELOC当首付，没有多少现金投入。买的RRSP都是亏的。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271250@0)

How to get a positive cashflow? If I invest a condo e.g. 250k 用HELOC当首付. Thanks. -wuyu(real canadian); 2012-2-8 (#7271293@0)

Condo is no good for investment, no matter from month cashflow or appreciation point of view -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271381@0)

heloc用来投资房地产，利息还可以抵税。这么多物业，是不是都放在个人名义下报税会更好？会不会有negative income? 这样和你其他postive income相抵降低MRT? -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 (#7271569@0)

放哪里好？ -222123(123); 2012-2-8 (#7271256@0)

谁说加拿大和美国不同，没有次贷来着？ -wonderfield(ok); 2012-2-8 (#7271212@0)

如果都是正规大银行给的贷款的话，应该不算次贷 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271387@0)

salary+rent income $300k x 9 = $2,600K mortage -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271450@0)

那只是过度借贷。应该不算次贷。而且，这样的人贷这么多，也从另一个方面说明，有相当大一部分的人，借贷并不多。否则平均借贷规模还应该更高。这个东西能否让房价崩盘，我看无人知晓 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271529@0)

房价涨一倍肯定不算,跌一半算不算? -elephantsong(双修大笨象); 2012-2-8 (#7271552@0)

房价至少要能跟得上通货膨胀，现在涨也算正常。至于涨多少算正常，那就见仁见智了。跌一半算不算？那要看大环境。宏观经济学，那么多因素没有一项是起决定作用的，都是混在一起交叉感染的。只有事情发生后倒着推，才有可能看清当初的源头 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271572@0)

subprime means exactly that - lending to people who can't afford it. in the us, rules actually are more strick - max is 2.5x pre-tax income. -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271563@0)

这里很多人过度借债的原因，都是对于房价的上涨期望很高。如果排除房价上涨，他们都很危险。如果房价真的不停的在涨，他们都很安全，而且随时可以全身而退，还赚了很多。所以问题的关键在于房价的趋势，而这个趋势是没有共识的 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271580@0)

真正买房投资的是要做长线投资，很多情况是所有物业都握着，直到退休那天再卖都有可能。这种10年20年的长期投资只要有良好的现金流，赚得是未来的钱。你认为现在的房价和20年前比是跌了还是升了？ -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 (#7271651@0)

战争饥荒瘟疫，以及城市的废弃，都可能会造成长期房价的下跌。千万不要不相信，可能性还有的。另外短期下跌的话，会直接考验你长期持有的信心。顶不住就歇了 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271667@0)

in many places in the US, real estate prices have been down by 30%. -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271679@0)

不要总拿美国做例子，很多人都说了美国和加拿大不一样。我表示怀疑的，在20年的长线之间，如果有5年房价下跌，楼主肯定不会继续全部持有今天的所有的房子，有相当一部分还是不得不扔掉，剔除不良资产。但是不良资产在20年间是持续变化的 -isup(isup); 2012-2-8 {88} (#7271726@0)
所以，很多房产并不是真正的长线，持有20年，30年的那种

中间运作得不好的话，也有不少风险

that's exactly my point. it's all about risk - probability and impact. what happened in th US to many hardworking people, can and will happen in canada. anybody here foresaw financial crisis was coming? -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271754@0)
Actually, I am not afraid of price dropping. -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 {246} (#7271764@0)
I worry more about interest rate going up. That's why I will sell my two under water properties this year to break even cashflow. If the rate goes up, then I will use interest only payment. But in the near future, I don't think rate will go up.

利率上升对你来说是第一步的打击，你可以立刻该感受到，之后一两年，房价下跌的打击就会持续出现。你可能不得不降房租，甚至卖房来保现金流。房价下跌可能会导致你买房的损失，而进一步导致现金流问题。当然，这可能是最坏的情况了 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271793@0)

作为最坏情况是有可能，但最可能的情况是央行利率开始上升时股市风涨，失业下降、流动过剩、通胀抬头。。俺脚着短期房事更大的风险是突发事件、国家政策、和外因造成的失业率飙升。 -westbank(走西口儿); 2012-2-8 (#7271862@0)
其实现在很难做出正cashflow，只要能make even就很不错了。利率上升，如果每月自掏腰包贴补房子开销，1年下来，算不算negative income，也能拿回些退税？而且贷款利息也可以抵税，房子出租开销也可以抵税，所有这些如果能make even就很不错了。 -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 (#7271888@0)

事实上房价大幅下跌才是致命的。当房价下跌到一定程度，银行会要求补足down payment，补不足就强行拍卖。８０年代末９０年代初很多香港人在房市上破产就是这么来的。利率什么的都是细枝末节。 -icemove(icemove); 2012-2-9 (#7273522@0)

不是这样的，建议和你的银行讨论此问题。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-9 (#7273666@0)

要这么说，地球上就没个安全地方了。大家也不要移民这里了。如果加拿大像澳洲一样限制新移民买房子，房价也会跌回5年前；其他我看没什么可能会跌了。投资肯定有赚有赔，就算巴菲特也不能保证所有投资都挣钱。 -littlecarpio(littlecarpio); 2012-2-8 (#7271735@0)

这世界就是风险与机遇共存的。认识到机遇的同时，也看到风险，没啥不好的。然后每个人自己判断了 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271740@0)

买股票都希望涨。。。结婚都希望白头到老 -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271668@0)

美国房价不跌有次贷? -elephantsong(双修大笨象); 2012-2-8 (#7271559@0)

这是’prime', not 'subprime'. 而且，首付/资产超过30%，万一破产，法律还不容许像美国那样‘walk away'，加上大比例移民，和美国市场确实有很多不同。 -westbank(走西口儿); 2012-2-8 (#7271586@0)

绝对正确!! 现在没有一家银行愿意借给我钱le -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271614@0)
移民这点同意。不容许‘walk away'保银行，对市场和业主都不好。美国不少人2.5x 贷款都还的差不多了，房价掉一半，一人工作没了，只能让银行收房。 -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271732@0)

没错儿，换句话说是让散户投资人承担更多风险，或者说不像美国那样鼓励人们去冒更多风险。典型的加、美区别。 -westbank(走西口儿); 2012-2-8 (#7271747@0)

所以我个人不主张这种9x high leverage的操作，市场correction is a matter of time, 对守规则的自住或小业主不好。 -newpath(newpath); 2012-2-8 (#7271831@0)

这种操作的命题应该是 ’在几年之内，将净资产从几万运作到百万，甚至几百万。‘ 在我能想像到的方法中，抄房产还得算是风险最小的一个，(虽然我本人还是没敢这么操作)，， -westbank(走西口儿); 2012-2-8 (#7271912@0)

买apple股票算不算一个？风险也不大 -isup(isup); 2012-2-8 (#7271932@0)

风险是如果当年选了桔子股票，，现在也许就RIM了。人家选得最失误房产，今天也还是Surey 的condo。。再说了，谁贷给你几十万买apple呀? 也许得先抢个银行，风险系数就又增大了。 -westbank(走西口儿); 2012-2-8 (#7271999@0)

Rolia 能人，向你学习。本人能力有限，对股票债卷一点不通，投资房子还是不错的选择，目前的RRSP投资有时连保本都难，或者很低的回报。 -lulizhen(lulizhen); 2012-2-8 (#7271558@0)
牛人！景仰。诚心请教，如今房价也不低了，即便是投资house也不容易做到正的cashflow吧？而且这一年租金的所得税即便去除保险地税管理费贷款利息也得交不少吧？ -zlhlt(无忌哥哥); 2012-2-8 (#7271612@0)

you are right. trying to use CCA to offset the income. And will sell my own home in a few years later, then retire. -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271652@0)

羡慕啊！不好意思，CCA是啥呀。 -zlhlt(无忌哥哥); 2012-2-8 (#7271693@0)

Capital Cost Allowance. -hong_1(小馋猫); 2012-2-8 (#7271717@0)

Thanks -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-8 (#7271751@0)
THANKS！ -zlhlt(无忌哥哥); 2012-2-8 (#7271757@0)

保尔森的保姆当时两套房，老公摘草莓，坚定了他做大空头的信心，你以后被银行追的时候也来汇报一下吧 -mtlu2(poker face); 2012-2-8 (#7273115@0)

我看他不会被银行追。净资产已经１M以上，而且租金收入已经可以cover各种费用，即使利率上涨，１５０K的T4 income也有相当的周旋余地。另外，当年美国政府主导的刺破泡沫，做空房地产市场并不具有正义性，是失误。 -iloveresort(秋水长天); 2012-2-8 (#7273338@0)

佩服你的胆量。负债达到７０％， gross income的１７倍，相信你对未来的利率走势很有信心。同时还要赞一下BC银行的敢做敢为，在toronto是无论如何贷不到这么大的比率的。 -iloveresort(秋水长天); 2012-2-8 (#7273282@0)

多谢！银行靠TDSR来决定贷款。有些银行将租金的70%加到收入上，有些将其减月付款。减月付款的银行贷款额会高一些。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-9 (#7273420@0)

还有，待买房的租金收入也可以用来算TDSR。如果待买房本身有租客，买主可以以租约证明租金收入，如果没有租客，银行可以估算租金收入。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-9 (#7273424@0)

请问房屋租金报税不？谢谢。 -wolaiziguangxi(guangxi); 2012-2-9 (#7273574@0)

当然报的，可以合法避税。我会写点这方面的体会。 -truesouth(ActuallyAtMiddle); 2012-2-9 (#7273671@0)

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