本文发表在 rolia.net 枫下论坛近年来，越来越多的加拿大华人移民除了拥有自住房外，有余钱后还考虑投资其它房产,比如公寓、出租房、商业物业、农场、加油站等。在华人聚居得大多伦多地区，房地产市场连续上升多年，最近一两年房价暴涨，有些持有投资物业的家庭考虑将其房产变卖，而有些手上有现金的，却考虑趁房市火爆，炒上一把。房产投资是否赚钱，赚多赚少，不是简单看买卖价差，也不是看税前收入，而是要看税后还剩余多少。出售投资物业除了支付经纪费用和律师费用外，收入税是不能不考虑的，那么投资物业出售后要交多少税呢？

许多人都认为卖房赚的钱属于资本增值，有一半直接放到自己口袋，剩余一半才作为收入交税。但如果投资房子的目的不是赚取租金收入，而是短期炒房盈利，增值部分就不是资本增值而是要作为生意收入全额交税了。

比如最近大家讨论热烈的一个物业，购买价100万，交割后不到半年即卖出，和其购买价相比就增值了16万加元，不少人羡慕不已。有的投资者看到买卖价差大就认为投资物业的回报不错，但根据扣除相关的税费后的情况进行测算，投资回报和所承担的风险相比可能就没有那么吸引人了。如果税局根据业主购买该房的意图、持有的时间等因素考虑，认定为炒房行为，则增值部分作为生意收入纳税，扣除经纪费用，律师费用后的余额需要作为收入纳税。那么16万的增值最后业主能拿到多少呢？初步估算卖房经纪费用，律师费用，持有房屋半年的成本为6万，则有10万要作为收入纳税。交多少税取决于该业主的其它收入，假设工作收入为9万，则这10万收入边际税率约为43.41%-46.41%，要交税4.3-4.6万，这样税后收入为5.4-5.7万，尽管利润仍然可观，但与大家认为的16万增值已经相去甚远。另外如果购买的是新房，在非常短的时间卖出，可能被税局要求将HST 退税的2.4万退还，16万增值拿到手就只有3-3.3万左右了。如果长期持有，卖出作为资本增值纳税，则最后拿到手的增值为7.7万左右，相对会好很多。

经这么一算，一些投资房业主发现炒房并不划算，除了支付各项费用外，HST退税也拿不到，大部分盈利都被税局拿走了，心痛不已，经打听谁谁谁卖房没申报，现在税局也没找麻烦，干脆选择不申报。加拿大是个诚信的社会，加拿大税法采取的是自我申报制度，你卖了房不会有税局给你税单盯着你要求你交税，但税局要求纳税人要如实申报全球所有收入，同时税法规定，纳税人有责任保留财务及税务原始资料6年以上，以备税务局随时查验。如果被查偷税漏税，后果可能是非常严重的。如有偷税漏税行为，还未被税务局查到的纳税人想改过自新，可以通过“自愿披露系统”（Voluntary Disclosures Program）自动补缴税款及滞纳金，免受处罚。等到税务稽查人员查明真相，就面临重罚。对于严重的偷漏税，税务局可能会将案子移交司法机构处理，对逃税者处以50%～200%的罚款，重者会被判处两年监禁。未入籍有刑事罪的移民出狱后会被递解出境，同时失去移民身份。

近日，加拿大税务局（CRA）宣布将拨出联邦政府4.44亿加币的预算，来严厉打击和查办加拿大纳税义务人的各种逃漏税行为；他们更进一步计划，未来要追回约26亿加币的未付税款，尤其是通过每年对“高风险纳税人”提高5倍调查力度的措施，至少就可以替加拿大税务局追回4.32亿加币的未付税款。


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