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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 刚才计算了一下买房子出租的正负现金流 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 {536} (#10343339@0) +5
    我家附近有一套小房子30多年房龄的free-hold detached，今年89万成交的，刚才看到挂牌出来在出租2400。按照2.09的银行利率计算，20% downpay , 30年贷款，每个月需要支付2,653/月。25年的话3,037/月，每个月现金流 负253 - 负637。加上换房客的时候每年算1-2个月空置率，每个月至少加上负200-400的现金流。
    就是说，现今市场上最小的detached-house 20% downpay，每个月负现金流 450到1037刀+每月地税。还不包括房子的维修费用。还有property tax.
    这还是最小的free-hold detached house。现在90万以下的独立屋恐怕GTA已经很少了吧。如果买价格高点的，每个月负现金流更多。
    • Adding property insurance, the negative cash flow is higher. -knick(knack); 2016-10-7 (#10343367@0)
      • 对，我刚才忘记了。刚才修改了一下, 估计那栋房子property tax 300-350多一月。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343392@0)
    • 每个月400块负现金流，年薪10万的，可以轻松养5-6套。 -wangmin88666(wangmin); 2016-10-7 {52} (#10343369@0) +1
      这大概也是探长们最初的样子。等到几年后，就更容易了。
      • 活的不累 -kking(捣蛋); 2016-10-7 (#10343378@0) +3
      • 应该是至少700-800负现金流。刚才property tax给忘了加了。800是最最乐观的价格。现在独立屋的出租比往年难上好多。我看到有些房子3-4个月都没有出租出去。土旺在附近也有一套房子，好像也花了大概2-3个月才租出去的。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343401@0) +3
    • 赌涨的呗 -kking(捣蛋); 2016-10-7 (#10343373@0) +3
    • 可是那贷款2600里面有一半是还本金，这个不该算花费的。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343394@0) +3
      • 我没算将来会如何，我算现在要支付多少。毕竟都是工薪族，家里也要生活的吧？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343405@0)
        • Counting all factors, after 30 years, it's likely that the landlord just breaks even--unless he sells the house when the market goes very high. -knick(knack); 2016-10-7 (#10343416@0)
          • 房子一定还会涨，你就看看现在这印钞票的速度。不过，可能还没等到30年，工薪族的投资者早已经迫不得已要卖掉变现了。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343434@0) +1
            • 有价无市的时候只有拍卖 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343612@0) +3
              • 哈哈哈，有价无市了还怎么卖？听说国内现在就是这样，手里的房子不一定脱得了手，什么几秒千万高价被抢光的都是建筑商的新房，百姓手里空置的房子都慢慢地老去，谁知道将来能卖到什么钱呢 -gumi(gumi); 2016-10-7 (#10343899@0) +3
                • 你这是听谁说的？ -yingli(ying); 2016-10-7 (#10344129@0)
                  • 他说对了，二手税费太高房东难搞，大家都奔一手房去了。唐镇新房都7、8万了，没听过这地儿吧 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344668@0) +1
                    • 我会没听说过唐镇？ 我说的是二手房卖不动那是错的。 一手的当然热销，这里也一样。但不代表二手卖不动。 这里一手土地房日光。二手的dom 1-2周。 上海也一样。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10344676@0)
                      • 现在卖卖二手多麻烦知道吗？1000万朝上的不好出。我朋友置换链上5家，最后一个是明年中交房，天天提心吊胆呐 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344683@0) +2
                        • 置换一直都这样。16年来没有变过。但是二手房价彪了，那是事实。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10344695@0)
                          • 知道今年有啥不一样吗？跳价的、毁约的、银行限贷的、直接限购的，政策变数大，如此大的动荡，你还以为和16年一样 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344705@0) +3
                      • 国庆市场速冻，你看到了不？全世界都在搞，G20商量了啥？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344684@0) +3
                        • 我知道， -yingli(ying); 2016-10-8 {485} (#10344687@0)
                          rmb加入sdr了，房价不能再彪了。
                          不过话说回来，我最喜欢的就是限贷限购了。
                          9月上海大多数二手房直接涨了10percent，这换是谁都要调控，right？
                          很正常，过去16年一直这样。
                          但是不要忘了，今年大手笔进地王的都是央企资金。保险资金更是全力买进地产股票。万科的事情还没完。
                          所以说天朝房市见顶，还需要观察。
                          个人感觉上海至少还会翻倍。市中心的二手房不到1000万的还很多，至少超过香港，那是必须的。城市发展规划已经指明了这条路。
                          李嘉诚最近又回上海了，退出中国，投资海外，最后铩羽而归，还是回到天朝。
                          • 人家准备抄底的，屌丝才追高。等着股市吧 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344706@0) +2
                            • 股市肯定不让房市，都已经定调了。股市会考虑扶贫。知道中国人为啥不顶股市吗？散户太多，赢了钱，全都是通胀的制造者。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10344713@0)
                              • 好像房市全是大佬。而且也没有不顶。正是有爱追高的各种小散，大佬才能快速获利 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344714@0)
                                • 无所谓，来来往往，皆为利也。 小散掉头快。 16年来，小散在房市数钱数到手软。在股市中，输钱的是大多数。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10344721@0)
                                  • 看心态吧。房市也有性价比，前几年投资很合适。一味叫涨就是忽悠了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344727@0) +1
                          • 央企？用个地王抬高预期去库存，钱都不用掏 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344710@0) +2
                        • g20后， -yingli(ying); 2016-10-8 {260} (#10344693@0)
                          的确有玩味的地方。日本从负利率到0利率了。欧洲开始减少qe了。当然这有可能是为美联储加息做准备。以前这样的事情也发生过。
                          拭目以待吧，很多未知数。意大利公投，美国大选，12月加息还有声明。
                          sdr后人民币如何贬值，是慢慢贬还是一步到位的贬。
                          加拿大只是个跟随者，无他。
                          • 你说加息吗？你说会货币收紧吗？扛着几十年债还赔着钱的他们还好吗 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344709@0) +2
                            • 这我同意， -yingli(ying); 2016-10-8 {716} (#10344719@0) +1
                              一旦美联储快速大幅加息，多国跟随的话，房市会崩。
                              我个人做的核算，可以承受5%的利息。在这个利息到达之前，我没有问题。但我不知道其他人咋样。假如大多数人是我这样的。应该没事。但是假如大多数人是按照2.x来算的，一旦加息，会有问题。
                              个人认为美联储12月加息可能极大，但是以后咋样说不准。加拿大明年年底都不会加息。
                              所以房市最起码还会顶上一年。
                              现在我感觉最没底的就是美国最近在国际问题上连续遭受重创，菲律宾，叙利亚，沙特，美国在中东已经失去影响力，美金是石油美金，假如没了这个基础，美国就废了，所以美国会否孤注一掷强烈拉升美金，i totally have no idea。现在唯一能制约他们的是，各国央行联手跑美债，看上去已经这么干了。
                              总得来说，大概率世界是平衡市场。要加也是慢慢加，我说的是美国。所以说gta房价暴跌，我估计明年那是看不到的。
                              • 投资房产并没错，一个专业人士应该是帮客户把关。你比他们好多了，那帮核心区龙脉区的就是大忽悠，年初极力鼓吹杠杆最大化，生怕穷人接不起盘还怂恿HELOC，跟传销快没两样了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344726@0) +2
        • 我也是这么算完之后，我觉得好可怕，我发现难怪房子会涨价，这些投资额外房子的，如果出租出去，每个月就是多支出两千多块钱而已，对很多双职工家庭恐怕不算什么。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343431@0) +1
          • 正确，因为等于储蓄，不用存钱了。否则每个月都会有钱需要存起来，还不知道怎么投资。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343452@0) +1
            • 高收入的不买房就交税，买了投资房可以适当抵扣税款，你说合算不合算 -yingli(ying); 2016-10-7 (#10344132@0) +1
              • 如果房子卖了 把赚来的钱 要交税的那部分买满rrsp. 平时不要去买rrsp.有钱投资房子好过rrsp. -touchthesky(埃及棉花); 2016-10-8 (#10344732@0) +2
          • 每月多2000多，生活质量差好远啊，，，例如开RV出去旅游，就足够从容地租营地停车热水洗澡。。。。 -minitoy(可望，而可及); 2016-10-7 (#10343463@0) +4
            • 实际一点，很少人家是月光，都会存下钱来。把这些钱房子投资房里，对生活没有影响，不再存cash就好了。并不是原来都花了。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343473@0)
              • 我不太知道別人的家。。。。 -minitoy(可望，而可及); 2016-10-7 (#10343477@0) +4
            • ：D 嗯 我没房子也这样，每次都住沃尔玛，或者找无人处停到树下，回到家里就掐指算这次旅程又省了多少钱，特过瘾。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343475@0) +1
              • 你喝口水龙头的水都可以高兴一下又省了柴火啦～～～～ -minitoy(可望，而可及); 2016-10-7 (#10343490@0)
                • 嗯，我都是到costco买热狗combo,饮料喝饱出门还可以打满。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343526@0)
                  • 不仅能打满，还能打嗝 -pcguym(PCGuy); 2016-10-7 (#10344599@0) +1
          • 每月多支出2000还不算啥？你真是有钱人。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343488@0) +8
            • 对我是大数目，对很多这里移民比较久，两口子都是专业或者半专业的真不算啥。夫妻俩年薪各自七八万的很多很多。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343510@0)
              • 那收入20万还月光的怎么算呢？我周围挺多这样的。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343546@0)
                • 个人生活方式吧，我以前我全家一个人工作，年薪五万的时候，每个月还能存几百块，一年下来还去次古巴玩，那时候古巴全包才345$一个人,生活质量还是不错的，当然家里就自己装修了。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343568@0)
                  • 都是正常开销，工资去掉RSP股票之类的其实没多少， 养房养车养孩子养老人， 外加吃饭穿衣。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343601@0) +2
                    • 那太夸张了，这两口子该自己检讨一下，列个清单，清算一下每月花费支出。多伦多平均家庭收入也不过7.3万。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343633@0)
                      • 问题是周围很多家都这样啊，检讨什么呢。 70－80万贷款每月要付3000左右， 地税基本上一年7000－10000，摊到每个月也要差不多1000吧。没吃没喝一半的工资就没了。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343661@0) +1
                        • 所以要投资啊，现在不投资找未来钱，难道就这样月光到老？ -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343703@0) +1
                          • 投资是要投资，不过现在都基本月光了，要是每月只补贴几百还可以支撑， 每月倒贴2000的话，正常的日子都受影响吧。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343728@0) +3
                            • 要是投资肯定要按30年贷款，付现金流253+400地税,200块经纪费，200块空置。150维修每个月才1200啊，那里来的2000.其中包含了本金部分就1420已付了，还赚220啊。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 {169} (#10343766@0)
                              200块经纪费，200块空置。150维修每个月不一定每年都有的啊。

                              另外一个投资肯定要看地段和预算啊啊，需要每年都空置一个月，要经济出租一次的，还要每年1800维修的房子怎么选的啊
                              • 新政策不是已经没有30年的贷款了吗？再说每年维护费1800很正常吧。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343783@0) +2
                                • 按25年，每月多付贷款410，其中多还本金400，差10块钱？出租房要每年1800维修的，你经济不帮你合同把关的吗？ -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343794@0)
                                  • 出租房状况一般比较一般吧， 状况好的房子出租可惜了。每年有个1800的维修也不为过吧。 何况房子多空一个月都不止这个价吧。每月多还410对很多人家还是很有区别的。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343818@0) +1
                                    • 越是肯出高房租的，尤其老外，对房子要求很高的。咱们华人习惯都是能凑合就凑合，老外不一样，疙瘩地很 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343834@0) +1
                                    • 到此为止吧，老大。要按您算法，每年空2月，维修1800，找中介租一次，还能稳当的赚钱，这是真轮不上您。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343838@0) +2
                                      • 你不能自圆其说了？ 每年空2月，维修1800，找中介租一次可都是你说的。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10344020@0)
                                        • 是，是，你厉害。再进修一下中文阅读理解就更厉害了。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10344064@0)
                              • 本金在房子没有卖掉之前是没法拿出来花的。当然你土豪就不care，大把现金可以一直投下进去直到房子卖掉。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343862@0)
                                • 要是投资，就当生意做，HELOC是干嘛的？REFINANCE。。。。。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343901@0) +1
                                  • 只付了20%的downpay刚接交房子就能refinance了么？想啥呢。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343969@0)
                                    • 那就别投房子了,存GIC吧。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343976@0) +1
                                      • 说来说去， -tracyd(等待明天); 2016-10-7 {260} (#10344007@0)
                                        其实就是买房子还真得趁早，越早越好。如果假设房价能涨到番一倍的价位，加上你很有家底，很多cash，现在还是可以买的。不过，如果你只是工薪一族，每月倒贴一两千，还是考虑其他方向吧。例如把basement装修一下挖个门出租就是一个很好的主意。 -tracyd(等待明天); 14:30 +1 reply
                                        • 赞同你的话，主要还是看个人方向，要是打算搞的就要问怎么搞，怎么做，如何选，要是想着让别人来证明自己这些年没有这么做而且继续不做是有道理的，那肯定说不到一起 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10344070@0)
                                • 银行很愿意帮你从房子里拿钱出来。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343934@0)
                                  • 只付了20%的downpay刚接交房子就能refinance了么？想啥呢。 -tracyd(等待明天); 15:55 +1 reply -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343972@0) +2
                                    • 不跟你解释了，每家情况不同。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343981@0)
                                      • 哈哈哈，涨涨涨总是被银行各种厚爱 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343987@0) +2
                                        • 稳定的高家庭收入，高价值自住房，再去买投资房，你可以去银行咨询一下，哪个银行都欢迎你。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343993@0) +1
                                          • 你说的是有道理，但是银行可不会给你2.09的现金最好利率。你还得贷款没有贷足的前提下。我算得这套房子可是贷了71.2W的款啊，按你的说法那得多高的收入啊？？？！！！ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10344005@0)
                                            • 你去银行咨询一下，每家状况不同，并不是收入一样其他就一样。一般branch office里的人都可以，他们会帮你整合计算。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10344015@0)
                                              • 当然，VIP总是被厚爱的。不知道中介算不算稳定的高收入？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10344036@0)
                                                • 每年稳定增长的T4是银行最喜欢的，自雇什么的反而不好使。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10344072@0)
                                    • 这个是可能的，如买的开发商新房，假如2年前买的新房100万刚交接市值已经120万了，是可以re appraisal向银行re finance. -etxca(pic); 2016-10-8 (#10345298@0)
                                      • 你想错了，首先只有condo才会2-3年以后接交。普通house半年到1年就可以交房。还有一般楼花卖的是交割时候的价格，价格上涨因素，builder已经给你加上去了。这里有没有做中介或者开发商的没有，如果我说错了，请解释纠正。 -tracyd(等待明天); 2016-10-8 (#10345603@0)
                                        • 你看看bayview hill东北角的新房子，还没盖好吧？是两年前的盘？50lot的那时候150还是180万？不太记得了。现在估计怎么也要250万了吧。UUV也是，涨幅很大。热门区的新房，买家众多，很多人就是要新房。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-8 (#10345683@0)
                                  • 新政了老兄，总负债不超过44%了，你的HELOC renew时可好？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343975@0) +2
                                    • 没事，多谢！ -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343980@0)
                                    • 什么意思？ 会影响到renew？ -pcguym(PCGuy); 2016-10-8 (#10344601@0)
                                      • 据说只还息不换本的LoC不像房贷那样长约，银行可以收紧要求归还本金并且不再发放。所以继上半年大家纷纷反映refinance困难以后，了解一下HELOC的命运 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10344673@0) +1
                                        • 那银行太缺德了 -pcguym(PCGuy); 2016-10-8 (#10345755@0)
                                          • 也是坛子里有人提过，万一行情不好银行随时可以收回。那时看不出，现在收紧贷款，不知道会不会也被收紧，等银行专业人士 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345835@0) +2
                                            • 谁告诉你这个的。你知道银行现在大把钞票没人贷吗？td给我的unprotected load都已经到3percent了。lol heloc还收紧，还要求还本金，听他人闲扯淡的功夫还不如自己去开一个呢。用的时候才收钱，多好的事。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345847@0)
                                              • LOC和HELOC的利率如何？是不是比猫给鸡的高些？ -pcguym(PCGuy); 2016-10-8 (#10345855@0)
                                                • heloc 3.1 loc 5.25 但是现在很多银行promote loc ，我能拿到2.99，但是前提条件是要说话数字，不是拿多少算多少利息那种。就是你要跟银行谈我要借1万1年，然后银行给你设立每个月还款金额。5.25的那种是哪天开始拿，开始算利息，直到你还钱的那一天。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345859@0)
                                              • 当初是这样，主要是有没有这个政策，收不收是银行说了算。一旦变天，银行翻脸快着呢，他们从来只落井下石，不会雪中送炭。万一真收紧了，这一块谁来补？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345880@0) +1
                                                • 啥政策啊，这是heloc，有合同的，每月有最低还款金额的，像信用卡一样的。别听风就是雨的。 有人跟你说明天房贷全停了，你也会相信吗？ 房贷是加拿大银行最稳妥的产品，所以利率最低。银行的商贷都是8.x以上的，timmy的宝大祥的生意都要收6.x，现在懂风险高低了没。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345884@0) +1
                                                  • 用到才去用，如果和房贷绑一起还好。听说呗，而且觉得有道理，所以求证一下呗。对啊，所以贷款拼命进房贷，只要认定房市有风险，要银行备用金多交点，就没多少款了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345897@0)
                                                    • 全世界银行都一样的，房贷是贷款利率最低的贷款。商贷都是double or triple。 mortgage是mortgage，heloc是heloc，完全不一样的rate，无法打包一起的。一个要定时交，一个随用随交。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345901@0)
                                                      • 要想房价下跌，银行利率必须大幅度上扬，其他都是扯淡，根本动不了基本面。政府想要房价跌，那是痴心梦想啊。全世界没那么蠢的政客的。控制房价涨幅才是重点。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345905@0)
                                                        • 谁让房价跌了，看平，谁都希望稳住，谁都知道疯涨的东西不会长久 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345921@0) +1
                                                          • gta房价叫疯涨？10多年才犯了个倍多一点，也就是这两年涨的厉害一点。以前只不过10percent一年而已。这种涨幅中国资金连听的兴趣都没有。也只有老外才相信有中国人大肆进场扫货这种蠢话。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345935@0)
                                                            • 加拿大是发达国家，应该物价工资相对稳定，动不动和中国这些年比，你工资真么多年涨过多少？gdp每年多少？好意思 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345957@0)
                                                              • 我只是说中国大资金对这里gta市场的涨幅根本看不上。知道为啥不，因为我有同学是上海builder高管，我跟人聊过，人根本没兴趣过来的。回答的原话，资金成本高，外加对加拿大政府的政策不太懂，不懂不做。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345987@0)
                                                                • 是呀，搞不好就是钱留下人回去 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-9 (#10346488@0)
                                                            • 至于是不是中国人大肆扫货，华人都清楚，一车车游客来了自由行就看房；留学生就更不用说了。温哥华一加税就看出有多少比例了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345966@0) +1
                                                              • 那是个体，中国海量资金还没出来呢。你见过几个中国builder来建房，我知道只有2家还都是condo。ny，sf已经有好多中国超大型资金进入房地产市场了。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345981@0)
                                                                • 那是，人家根本看不上加拿大，就像涨涨涨那几个不承认美比加好 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-9 (#10346317@0) +1
                                                      • 所以问heloc中loc也就是随时提随时还的那种renew时会不会被收紧 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345917@0)
                                                        • 过于担心了，可能会房价利率齐涨的 -pcguym(PCGuy); 2016-10-8 (#10345924@0)
                                                        • 所有的现有mortgage，heloc 在renew时候后没有任何影响。heloc是跟prime走的。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345931@0)
                                                          • HELOC还有renew的概念呀？TD的是可以循环使用的。我以为这个HELOC在房子的title上，如果不申请discharge掉，就可以一直用，跟 mortgage renew没关系。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-8 (#10345952@0)
                                                            • 我意思是总负债水平到了所以暂停发放 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-8 (#10345959@0)
                                                              • heloc是你自己的钱，你自己的钱，你自己的钱，重要是事情说三遍，只不过提早还了，现在又拿出来而已而已而已。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345968@0)
                                                                • 资本家的银行真能钻研呀，这种方法也能想的出来，就怕别人不借钱。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-8 (#10345974@0)
                                                                • 用你自己的钱还要付利息？ -pcguym(PCGuy); 2016-10-9 (#10346269@0) +3
                                                                • 自己的钱拿出来也要银行同意啊，真当房子是提款机呢 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-9 (#10346319@0) +1
                                                                  • 银行特别高兴，但不是按你的算盘打的，银行按评估机构的市场价再percent之后是你能拿到的钱，如果有什么renew的话，如果市值走低，银行不会给你和原来一样的额度的，银行不会承担任何风险的 -pcguym(PCGuy); 2016-10-9 (#10346327@0) +1
                                                            • 好像5年吧，都有合同的，我都忘了，也不高兴去查了。其实heloc就是你自己的钱，就是你已经还掉的多出来的钱，再拿回来给你用而已。银行巴不得你一直这么做。净赚1percent差价。 -yingli(ying); 2016-10-8 (#10345963@0)
                                                              • 严格讲heloc已不是自己的钱了，但是你可以用但要远利息。 -etxca(pic); 2016-10-9 (#10346301@0)
                                                                • 不严格地讲，就是抵押贷款，是这样吗？ -pcguym(PCGuy); 2016-10-9 (#10346320@0)
                                                            • 在银行没有新规出来前heloc是term 捆绑在一起，term到期时可以自动renew，但银行是可以改变的，如以前heloc 最大是85%现在是65%...。 -etxca(pic); 2016-10-9 (#10346392@0) +1
                                                              • 我说的就是这意思，比如负债比有要求银行就得收回一部分额度吧 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-9 (#10346481@0) +1
                                                  • Heloc是和term捆绑在一起，term期银行不能改变，但term到期，银行如有新规是可以甚至取消但可能性不大。 -etxca(pic); 2016-10-9 (#10346411@0) +1
                    • Rrsp 不是一个对等的投资。 如果你用rrsp 投资 ，多赚的钱 是肯定要交税的 但是如果亏的话 没有credit. 虽然好像买rrsp 可以低税 可是加币的贬值已早早超高税率. 政府比你聪明.我已经很多年 自己都不买Rrsp除了公司match的部分我买一些。 -touchthesky(埃及棉花); 2016-10-8 (#10344747@0) +1
              • 好些自住房还有房贷呢老兄 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343625@0) +1
      • 不卖掉，这个本金月月都还要贴钱进去，马上再加个碳税，一旦有价无市，不少人倒在现金流断裂 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343608@0) +5
        • 好像把钱存GIC 就能看见钱了，存进去就进银行钱柜了，银行只给你个number -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10344099@0) +1
          • 你太有才了！ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10344111@0) +4
      • 本金可以直接拿出来花，只还利息 -foolzz(foolzz); 2016-10-7 (#10343618@0)
        • 新政renew的时候一算负债比高于44%，还给HELOC、LoC不？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343629@0) +3
      • 没算本金，有失公道，差不多一半的供款进了本金，负现金流很有限，就算很保守的通涨率3%， 80万X 3%=2400,这个各人信心不一样，有人觉得涨幅是0。你相信房价能跑赢通涨吗？ -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10343677@0) +1
        • 房价当然跑赢通胀，不然买房子的都是犯傻。可是跟吃了兴奋剂一样跑，别怕出政策要付出代价 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343841@0) +1
          • 要赢就要拚懂吗?中国人不拚怎么能用十年时间住上本地人二十年才能住上的房子? -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10343898@0)
            • 干的比本地人好呗，或者过的比本地人省呗 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343989@0) +2
              • 这就是拚。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10344101@0)
                • 多少年难遇的炒房潮不拼就没有其他途径摆脱贫困啦 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10344116@0) +1
    • 通常，同类房型抄底买入的是房况不堪入目的那种flipper up。过户以后再添个几万起码的装修才有可能出租。否则租客会频繁跑掉，或饥不择食找来坏房客。总之，89万买入租2400很难持久。 -2841999(四友); 2016-10-7 (#10343415@0) +2
      • 这套房子去年年中的时候卖72W, 然后被人买下翻新，今年年中又拿出来卖，卖了还挺久的，89万成交。第2个买家现在又拿出来出租。不知为何第一个没有出租，估计出租市场不是很好的缘故吧。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343997@0)
    • 有个最重要的你没算，房租是要全额计入收入收个人所得税的，如果是高薪的，这个房租一半都要交税，当然收现金逃税的另说。。。 -ding_ding(丁_丁); 2016-10-7 (#10343422@0) +12
      • 现在都是亏的。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343430@0)
        • 负现金流不等于亏的 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343634@0)
          • 7788弄一下，就是亏的，还可以把income tax抵一些，不过没多少。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343788@0) +1
            • 所以说性价比极烂的house，去掉本金还亏本。不暴涨简直是剥皮器 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343797@0) +1
              • 房子长远看肯定升值的，其他物价也都上涨。还有，投资房都是使用最大贷款，因为利息可以抵税，没人会多放首付在里边，报税时都会尽量增加支出的。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343904@0)
                • 一年把好几年的涨幅都涨了，买房买成好几年后的价格，俗称透支；透支就要当心健康 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343991@0) +3
      • That part should be not as bad as 50%, since all expenses related to this house can be deducted. -knick(knack); 2016-10-7 (#10343432@0) +1
        • 主要抵扣就是利息和地税。。。还是有很大一部分要计入收入。。。 -ding_ding(丁_丁); 2016-10-7 (#10343446@0) +1
      • 错，因为是负现金流，亏损还可以对冲工资税。这就是高薪抢房的另—个原因。 -locker(locker); 2016-10-7 (#10343493@0) +2
        • The non-interest part of mortgage payment cannot be counted as an expense. -knick(knack); 2016-10-7 (#10343573@0) +1
          • Sure。利息+地税+保险+维护费用+其他费用>rental income, 这就是负现金流。用它来对冲工资税没错吧。Mortgage payment 是包括还本金和利息的。另正常其他费用很多，找租客油钱，homedepot各类工具，等等。合理解释就行。知道了吧，这是那么多高薪抢房子。 -locker(locker); 2016-10-7 (#10343654@0) +1
    • Mortgage一半是本金，属于自己的储蓄了。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343440@0)
      • 一半本金，没有的，谁帮我算算本金该是多少？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343482@0)
        • 我也没算过，银行的人算的。他们计算出租房平衡支出时候，本金是不算的，所以都是至少平的。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343500@0)
          • 看到了，是有一半多的，计算器上是有数据的： -tracyd(等待明天); 2016-10-7 {188} (#10343535@0) +2
            Payment and Term Details Results Summary
            Principal Paid for Term $34,815
            Interest Paid for Term $28,860
            Principal and Interest Paid for Term $63,675
            Balance at the End of Term $675,185
            • 所以有少量负现金流是正常的，八十万的房子跑赢通胀3%，每年24000，每月2000， 这里面体现了杠杆，3%剩的是八十万而不是你的首付。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10343916@0)
      • 开始时大部分都是在还利息 -mijiu(米酒); 2016-10-7 (#10343559@0)
    • 再算一下condo，40W的1+1新condo，出租1550-1600，2.09%, 30年，20% downpay。每月房贷1200，300多点维护费,200 property tax，基本上每月也要负100-200左右。不过更加容易负担。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 {117} (#10343465@0)
      出租收入税务暂时不算，毕竟那是年底报税时才要算得。因为每个家庭收入相差太大。土豪家庭开着宝马，领着政府补贴，收入是0。
      • 这里我提一个，28万的Mississauga SQ1的condo，1房没DEN,出租1600，每月正现金流100+已经付本金452. -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 {493} (#10343591@0)
        35% downpay。每月连本带息付768.管理费380,地税不到200，空租基本上1周内能租出去，每年经纪费（1600+HST）/12=150.每月正现金流100+已经付本金452.

        国内的朋友过来就搞了一个，对国内一线城市来说10万加币（50万人民币）连厕所都见不到，到这里放个CONDO，稳定收租，分散风险，将来万一孩子来上多大还可以住。唯一麻烦就是要找会计师报税，因为付出的本金部分是要交税的。密市SQ1这里这种房型基本上每年涨租50刀妥妥的。密市多大光学杂费每年就收1B+，还有sheridan在扩建扩招。

        这么小的贷款给了35%首付，银行当天就给批.
        • 可condo卖不上价啊。认识一个人square one附近的condo，卖的价钱比买的时候高不了多少，算上经纪费还亏了。 -ebusiness(健康平安就是福); 2016-10-7 (#10343609@0) +3
          • 前几年condo建太多了，不过照房子这个样子涨下去，慢慢就轮到condo涨了，只是现在还不是涨时候。不过换一个脑筋想想，不是大家追捧的低点，可能就是该入手的时候了。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343635@0)
          • 人家没想卖啊。现在国内人思路不一样，被国内大涨的房市把价位接受程度扩大了，一说50万人民币就能搞套Mississauga 中心公寓出租。连房都不看就要买。反正我要投资出租要买FREEHOLD，省管理费。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343651@0)
            • 低价的吸引力，轮涨原理。加上年轻人或者不在本地的投资者图省事。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343695@0)
              • 有道理，7年前大两房+den，包电和电视才1400，现在小一房就1600了，要是赶上9月份开学前还要抢。 -hardaway(CDTH&NBHH); 2016-10-7 (#10343718@0)
        • Cando问题是管理费，一旦涨起来涨多少没法控制。优点是出租省心。 -laohu667(老虎 667); 2016-10-8 (#10344748@0)
          • condo维护费要看谁家管理了，还有condo的业主管理会也很很重要。理想的condo维护项目最好水电煤都不要包，只是包一些基本的固定的维护费用，像游泳池之类的也最好没有，因为这种项目维护费用很高，刘小红告诉我说游泳池一个月维护费1万，这样费用容易控制。 -tracyd(等待明天); 2016-10-8 (#10345256@0)
      • 赞一下专业！我就不会算这些。 -laohu667(老虎 667); 2016-10-8 (#10344738@0)
    • 租房关键是找到好租客，如果不幸遇到一个职业租客，愁死。今年刚开始做房东，才知道房东的不易。 -asdfhjkl(新房东); 2016-10-7 (#10343480@0) +4
      • 这些因素一开始都没法算，赚钱也得有付出么。钱哪那么容易就赚进口袋了呢？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343498@0)
        • 不是全职，去伺候house出租，真是没事找事 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343644@0) +5
          • 是，house被租客一住，卖的时候一定掉价很多。因为维护一定很差。这些因素，我就暂时没法都计算进去了。算不了。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343655@0) +3
            • 各种维修维护才叫一个烦，碰上不爱动手的，有事就呼唤房东，房东跟保姆似的，怪不得老外爱租房 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343679@0) +5
              • 什么麻烦都不想要, 就直接租房好了，就是别抱怨，如果周围的人50 可以退休了你却要干到70 岁。 -abc2011(Always Be Creating); 2016-10-7 (#10343929@0)
                • 投资独立屋，并不是唯一投资的选择。在投资之前要权衡利弊，做好充分调研。我曾看到有人买了带游泳池的house出租，游泳池出问题了，然后被租客敲诈了一把。这就是没做好调研的结果。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343964@0) +1
                • 给自己干给人家干能一样？你们以此为生，当然不嫌烦。一般人自个屋子收拾半天，还有闲情操心别人，生活品质呢 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343998@0) +3
    • 2400 租出去没？ 我估计这个价租不出去 -mijiu(米酒); 2016-10-7 (#10343524@0) +4
      • 我看到已经挂了一段时间了，估计难。附近有套房子也出租了，都挂了2-3个月了，价格差不得，还是大点的四卧室的。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343544@0) +1
      • 这个价格很难， 我家附近，10年新房子，小4 bedroom， 现在价格大概 2000/月 -asdfhjkl(新房东); 2016-10-7 (#10343812@0) +2
        • 包括地下室么？ -qazplm(快乐); 2016-10-7 (#10343832@0)
      • 我有个前同事花3千多块钱租DT的condo，我推荐一个朋友的独立房子租给他不到一千五，他死活都不要，他说他要的是condo的生活方式。 朋友的房子还空着，反正她不差钱，房子空了几年了也不在乎，每个星期还要去看看，夏天还要请人剪草，冬天请人铲雪。 -mijiu(米酒); 2016-10-7 (#10344092@0)
    • 出租收入还得报点税 -enjoyhouse(kingsley); 2016-10-7 (#10343552@0) +2
      • 出租收入税务暂时不算，毕竟那是年底报税时才要算得。因为每个家庭收入相差太大。土豪家庭开着宝马，领着政府补贴，收入是0。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343577@0)
        • 所以讨论了这么久，结论是不是，大多数投资房到目前依旧还是挺划算的，说的我都有些羡慕了。 其实我觉得真可怕，如果这是对的，那估计房价还得涨，真不是好事。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343589@0) +1
          • 只有用杆杠博涨幅，涨10%左右才合适 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343650@0) +1
          • 说来说去，其实就是买房子还真得趁早，越早越好。如果假设房价能涨到番一倍的价位，加上你很有家底，很多cash，现在还是可以买的。不过，如果你只是工薪一族，每月倒贴一两千，还是考虑其他方向吧。例如把basement装修一下挖个门出租就是一个很好的主意。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343685@0)
            • 嗯，有道理哈。 -ysysning(樱桃三果 ~); 2016-10-7 (#10343692@0)
            • 这个门好挖吗？ -xishen(健平); 2016-10-7 (#10343882@0)
            • 对，有钱买，没钱的操什么心呀。现在高收入家庭挺多的，他们都在买，否则钱也没别的好的投资渠道，买股票还风险挺大的。 -daydayup88(daydayup); 2016-10-7 (#10343912@0)
              • 我倒是听到不少现有的房子保留着，然后另外再买一套。说来说去还是要早投资早入场。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343954@0) +1
    • 大概什么区域？东西北中？ -alpscatia(锋); 2016-10-7 (#10343581@0)
      • Yonge/Steeles/Clark Vaughan附近。应该是很多有代表性的地段吧，不南不北，交通也方便，不是中国人热区，应该有一定的租房需求。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343620@0)
    • 说什么都没有用，人算不如天算。有几套房子才是真。想要成为WINNER, 买房是正事。 -jpmgs(gaosheng); 2016-10-7 (#10343642@0) +2
      • 破产的时候也是房贷多的先跳 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343653@0) +5
        • 即使破产，也有产可破。比连个产都没有强。 -jpmgs(gaosheng); 2016-10-7 (#10343666@0) +4
          • 破了的比手握现金的日子好？知道啥叫破产不？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343683@0) +4
            • 现金就是搽屁股纸。 -jpmgs(gaosheng); 2016-10-7 (#10343697@0)
              • 破了产的连擦屁股纸都没有 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343817@0) +4
              • 给我擦屁股，我还嫌加币纸张太滑了，性价比不够高。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10344018@0) +1
    • 像你这样算来算去的还不如打个工划算，还费神。想干点啥的这种计较啥也挛不成。 -firstline(power); 2016-10-7 (#10343755@0) +1
      • 比打工还是轻松，但费心。 -asdfhjkl(新房东); 2016-10-7 (#10343815@0) +1
      • 本人看到其他人的发言才想到算一下这个投资价值，难道连算一下都不可以么？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343831@0) +1
        • 赞一下你。做任何事情都应该好好算算，孙子兵法有言“夫未战而庙算胜者，得胜多矣” -kakakaka998851(挺闲的); 2016-10-7 (#10343886@0)
          • 如果今天一早知道自己中了649大奖，我就不算了，因为投资一套小独立屋的钱是肯定足够了。我就得更高层次地做一些其他方面的投资research了, 不是算了。是研究。 -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343945@0)
    • 还Mortgage本金就是储蓄。如果不买房，每月工资有结余的去银行储蓄拿利息？ 另外租金会涨，10、20年后的房租不再是现在这个价了。 -burlingtonian(麦子); 2016-10-7 (#10343837@0)
      • 请问，房租涨幅取决于本地收入水平还是房价负担水平？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343846@0)
      • 你去看看这几年国内房子的租售比就知道将来多伦多房价涨上去租金会涨多少了。还有，每看到今年过来的难民比往年多很多么？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343853@0)
        • 管他难不难民，来了的都被涨涨涨算进刚需接盘侠啦 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10343859@0)
          • 是，但是接的是低价盘而不是高价独立屋吧？ -tracyd(等待明天); 2016-10-7 (#10343878@0)
            • 说出来能壮胆，呵呵！所以估计轮到condo涨了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-10-7 (#10344001@0) +4

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