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  • 房价为什么会涨? 房价为什么会涨? +3
    本文发表在 rolia.net 枫下论坛我是2000年来加拿大的,那时候加拿大的房价刚刚经历了一次大起大落(97回归的那一波)。有一个经纪就对我说:快点买房子啊。我可以给你办零首付的。那时我刚刚找到工作,对自己完全没有信心,也不知道这个工作能做多久(恐怕这远不是我一个人的想法了),就谢绝了。回想起来,那可真的是买房的黄金年代啊。还记得当年看地产广告,condo就没有高于10万的。30万就是市中心的独立house了。

    后来干了几年工作,有钱了,也成了家,必须买房了。就买了一栋房子。当时已经涨了六七年的房价了,大家都看跌,但是因为是刚需,木有办法,也就买了。第一栋当然是townhouse,为了省管理费,挑了栋free hold的townhouse。就这么住进去了。住进去不久,就是美国的次贷危机,房价呼拉一下就跌了。跌到了我的买入价。也不亏。但是当时觉得还会再跌。

    其实那又是一次买房的绝佳时机。09年股市触底,我真的是在到最低点的那一天买入的。但是对房子,我就远没有那种感觉了。房子09年跌了一跌后,立马又涨了。这一次投资的良机又一次错过了。当然这个错过有两个原因,一个是毕竟是大投资,谁敢啊?所谓敢的,基本上都是家里很有钱的,真的是赌一次就赌一次。输了也无所谓。像我们这样贷款倾家荡产上的,有几个?另一个原因就是已经不是刚需了。虽然说居住条件并不宽敞,但也不至于说没地方住。也因为这个原因,就懈怠了。

    12年的时候,有次去朋友家玩,见到了rolia上的土润。他就在那里大谈房子还要涨,在旁边的兄弟就在那里犹豫。也是,已经涨了十四年了,谁敢说还会涨?但我见他犹豫,我就说了,总是看看等等,最后买在最高点。我讲这个话,也是我十几年在股市的经验。买股票就是这样,尤其是散户,总是开始不买,等啊等,等到最后,买了,股市就跌了。做投资不能等,决心下定就要冲。这话说给别人听,也是说给自己听。当时虽然不是刚需,但是太太已经流露出要换大房的意思,也在慢慢看。

    又过了几天,加拿大忽然释放出了一大批父母移民下来。一时间我周围每一个邻居,每一个朋友都在谈论父母的事情。我忽然觉得机会到了。父母来了,不就得买房了么?而且tricky在于,你一开始肯定是想小换大。等一起过了几年,“一定”会过不下去,还得再买一套小。而且你这套小的还不能买太远,就得在你家附近买。我一下子胆气就壮了。颇有点“走别人的路,让别人无路可走”的狡猾。当然这个事情这么想有点不道德,但是没办法啊,投资拼得不就是超人一步么?当别人还在谈机票的时候,我和太太就下了房子的决心了。而且是买大,留小,做了一个极大胆的决定。

    之后当然大家都知道了,房价还是继续涨涨涨。我的邻居们后来也都陆续都换了大房。没换得也都买了另一小房。

    那现在手里有了两套房,分析房价肯定有立场上的问题了。但是我还是想说说,为啥这个房价就是下不来呢?毕竟我也曾经看空过,曾经等过。

    两个重要的原因建立在房子的两个属性上。一个是投资属性,一个是居住属性。论投资属性,我们以前算投资回报,是拿租金除以房价的。比如2000年的时候,一套房子的房价,基本上是10年的租金。也就是10%的投资收益比(粗算算)。那当时来看,这个回报并不高,纳斯达克的回报高多了。那时候股市能有20%的年回报率。但是2001年,纳斯达克崩溃了。从那以后,10%的年回报就是一个joke。现在的投资回报是多少?平均来讲,1-2%吧。那如果10%的年回报,是30万的房价的话,你给他变成2%的年回报,可不就是150万?和现在的房价基本也就是这个水平。

    那投资回报率能提高么?不可能。为什么?从历史的趋势来看,投资回报率是随着社会的进步逐渐降低的。北宋王安石变法,青苗法里规定,给农民的低息贷款利率是20%。这20%已经是官府给出的“超低”利率了,放到今天不是疯了?影响利率的还有一个重要的因素,那就是老龄化。越是老龄化严重的国家,利率越低。比如日本最近已经开出了负利率。所以十年前我办贷款的时候,我会想,那万一贷款利率涨到5%,我怎么办?涨到10%,我又怎么办?而今天,我就会哈哈大笑说,5%的时代一去不复返啦。现在就只有1-2%,而且将长期处在这个水平。为什么?因为加拿大既是一个较发达国家,又是一个老龄化严重的国家。就凭着两点,利率起不来。

    那问题是利率如果变负,房价岂不是是无穷大了?这倒也不会。这就要说支撑房价的第二个原因,人口。你像美国,虽然它的利率也不高,但是底特律的房价还是低,为啥?人口在流出。上海北京的房价那么高了,为什么还要涨?人口在流入。人口的流入,才是房价的真正底气。加拿大虽然老龄化,但是多伦多的人口,一直还是在增加的。它没有流出,房价就得到支撑。所以每年等,每年房价涨。

    当然,一年涨10%,甚至20%,这个过分了。我也希望它不要涨太快。但是投资阿,哪里由得了你希望什么?我们都只能顺势而为。什么时候跌了,也只得由着它去。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
    • 精品中的精品。
    • 好文章,都是大实话,同时也是踏空租客们的血泪史。
    • 鼓掌,码字不怕累。对涨派的支持不怕累!
    • 对于非土豪的老百姓们,辛辛苦苦胆战心惊的买了大房没卖小房,回身突然发现加币跌得让人吐血。无论怎么玩也玩不过他们。最终只有各位JJ赚钱了!这就是深刻的体会!所以别听别人40%,18%的夸大其词,还是要根据需要量力而行。否则就是给各位JJ 打工了。
      • 对于当时来讲,的确最好的投资是去美国买房 对于当时来讲,的确最好的投资是去美国买房
        不是不懂这个道理,而是房子毕竟还是用来自住的。没那个能力去炒房。所以我常对我的娃说,爸爸这辈子过的是check by check的日子,有很多事,很多想法,是看准了也不能做,想到了也没用。希望他们以后可以不用这样吧。

        换个角度看,加币跌了,我那几十万刀的债务也跌了。没啥不好的。我只要某天卖房的时候不跌就可以了。现在管他娘的,享受大房啊。
        • 大房真的那么享受吗?需要叫娘!
          • 大的房子为什么叫娘?没懂。
          • 我有次写,大房也有大房的不好,去厨房倒杯水像长征 +1
            结果被人拍死,说我
            • 要出门了,手机忘记在哪里啊?找不着了,拨一通电话找。
              • 拨了半天没回应,原来手机打到了震动模式。
                • 这个"机振",也是常有的模式。
                  • 那咋办?
                    • 静下心来,听一听。 +1
        • "过的是check by check的日子",————> living paycheck to paycheck!
    • 土润是谁
      • 笔误。土旺。
        • 你咋知道滴?万一是润土. +1
    • 请(大熊)修改两个笔误,并且列为精品。谢谢!
      1.
      土润是谁 -super649(o0O); 17:20 (#9929372@0) +1 reply
      ○ 笔误。土旺。 -houseful(探长); 17:54 (#9929435@0)


      2.
      "过的是check by check的日子",————> living paycheck to paycheck!
      • 版主发话,此乃精品,LOL
    • 看了第一段就卒不忍读啦,基本是胡扯。2000年市中心房子没有超过30万的,慷逗没有 超过10万的。。。天方夜谭吧? +3
      • 不是说没有,而是打开广告,一眼望去没有。
        三十万是大房的均价。condo有卖湖边一整层的,一百万。当时我们都感慨,怎么可能买得起?
        • 广告嘛!自然是以便宜优惠的吸引人。
      • 楼主说得很清楚,"当年看地产广告,condo就没有高于10万的。30万就是市中心的独立house了。"
        • 简单明了, 广告任何时候都是丫丫, 永远不能全信。
          • 广告要和广告比,现在还有七八万的condo广告吗?
      • 同感。2000年底我开始看房,30万也只能买士嘉堡的独立屋。我23万才买了个Semi。后面关于利率的理论一看就是没有学过经济的。
    • 废话,正常的加拿大新移民中有大部分都选择到多伦多生活,这是人口流入,而且是拿着钱麻袋的流入。而新房及基建的发展如此之慢,能不涨吗?
      但是如果从现在开始多伦多开始大量流入MSL,问题就得到本质修正,因为他们是不拿钱麻袋的移民,而且由于他们的流入和排他性,其他拿钱麻袋的移民可能就不选择多伦多了。所以我们会看到再过几年,等MSL足够多,整个多伦多就是个大号的BRAMPTON,你见过BRAMPTON的房子疯涨吗?
      • 如果你相信从今往后msl就是移民的主流了,那我觉得你没错。
        理论么,先说服自己再说服别人。
        • 俺觉得随着美元高涨这轮剪羊毛,加国又消失几个大企业,庞巴迪眼看着也危险,到后来加拿大对人才没啥吸引力,来的很多都是为了吃福利的,那就快差不多了。
          • 有一定的道理,不过我也觉得随着这一波加币大跌
            很多美国公司会把研发外包到加拿大来,创造出大量的就业机会。我自己就刚在花旗面试过。对于我们做IT的来说,春天来了呀。
            • 我觉得不一样,自己的核心制造业没有了。企业还是美国的,盈利都体现在美国股市报表上。它可以全球化控制成本,可以包给中国,印度,代工厂而已 +2
              • 是呀,可是中国印度的房价也是涨
                毕竟买民居的不是公司是我们。
                • 经济不增长收入不涨的话,本地人承受不起这房价涨幅。中国还在发展,好歹还是6%左右GDP,所以房价有支持,而且十几亿人捧几个城市,比这里力度大。
                  • 嗯,我们的背后也有整个中国的支持,不是么?哈哈。
                    • 这样,中国稳定下来的话,投资估计还是中国有收益。这两年不稳,中国资金夺路狂逃,不知能持续否
        • 而且美国已经对加拿大难民政策不满,欧洲也闻风希望加拿大派飞机把难民接来;土豆这么任性下去,加拿大前景堪忧。。。。
          • 说到底这是瞬态,战争总会结束的。
            很多牛人,也是难民出来的。
            • 不同以往,这些难民落地就是移民,连人数都搞不清的政府希望它能做好筛选吗。而且,美国的排斥对加拿大将来的政策和经济会有影响的。只是一己之见,俺是有些怕怕滴 +1
              • 如果美国连加拿大也要排斥了,大家就回国吧。这两个国家都没希望了。
                • 等庞巴迪也歇菜了,娃就不准备在加拿大就业了,有能力直接给美国总公司干活去。。。
                  • 你家娃学航空还是制造?我反正对庞巴迪没感觉。还是以太坊更吸引我一点。
                    • 庞巴迪就是个象征,加国现在大企业还剩几个啊。俺也不希望这样,当初可是奔着发达国家来的。。。
                      • 大企业都是垃圾,中小企业才是希望所在。
                        • 希望加国经济好起来,加油吧
                          • 加拿大好不好我不知道,我自己得好起来。
                            努力学习工作生活。
                            • 对的,自个提升,走遍世界都不怕
                              • 这句话也是我每天对自己说的;
                      • 十八个人的阿里巴巴,要比十八万人的中国电信可怕得多。
                        • 这么多小企业才出了一个阿里巴巴,所以产业需要再培养几年
    • (1). 中国话说不利落,比如,非得猜你的“他”指代是谁。(2)内容没啥营养,如同幼儿园孩子评论美苏关系。虽然我也不太懂房子。
    • 这次加元不加息是因为油价大跌,拖累了加国的整体经济造成, 这次加元不加息是因为油价大跌,拖累了加国的整体经济造成, +3
      加国维持这么低的利率是被动的,不乐意而为之。从另一角度看利率上涨的空间大还是下跌的空间大,答案是显然的。另外现在手上有二套房的人很多,利率一旦上调,〈利率上调是过程,不是一步到位的点〉估计一下,卖盘的力量大还是新移民接盘的力量大?相信到那时,大多数想买房的新移民会作出楼主当初同样的动作,观望。其实,我认为评估楼市的走势最权威的是开发商和银行,如新开工的楼盘数在上升,银行首付可五个点以下,则房价看涨,反之,还是太平点,多等等好好。观点仅作参考
    • “父母来了,不就得买房了么?而且tricky在于,你一开始肯定是想小换大。等一起过了几年,“一定”会过不下去,还得再买一套小。而且你这套小的还不能买太远,就得在你家附近买。” ------ 这是大实话,深有体会。