我这个月以5年每月650分期付款的方式买了台4万的车，来看看这个自吹自己多有经济学水平的人给我算的现金支出流吧！ -dontknowa(dontknow) @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 哈哈，看把几个刚刚知道我有计划给儿子们买房的人激动的。这个早不是秘密了，从来不看我的帖子吧？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-28 (#11261515@0) +7

没办法，两个儿子就是就是成本，谁让儿子是“建设银行” 呢？呵呵，我这“中国式老爸”的 “刚需” 不是秘密哦。到大儿子大学毕业还有12年，所以，12年内，如我预测模型现实的，出现了楼市 “周期低点”，我会兑现这个为期12年的 “购房”刚需计划的。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11261517@0) +3
1989年美国人炒房（以卖出盈利为初始目的的买入房产）引起的多伦多楼市泡沫，花了7年（89-96）走到了低点。所以我相信我的 “12年的购房刚需”应该可以遇到最近的一个楼价“周期性低点” ，这是多伦多楼价历史走势图： -jiajiamao(家家猫); 2017-12-28 (#11261522@0) +6

其中，本来应该在2009年出现一次像样的泡沫炮裂，结果被政府花了690亿加元的IMPP和美国3轮QE溢出的资金，遮过去了...所以，这次泡沫破裂，是需要释放两次累加的泡沫， -jiajiamao(家家猫); 12-28 -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261702@0)

LOL, 时光倒流，美国的3轮QE穿越回09年救了加拿大却没能救美国自己。这样的居然还有人点赞。。 -dontknowa(dontknow); 12-28 +1 reply ○ +2 真是嘴大吃八方啊 -dontknowa(dontknow); -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261704@0) +1

你连 QE，特别是QE1 和 IMPP 的起始时间都搞不清楚？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262668@0)

当年，我买房的时候是09年，多伦多独立屋正在下降，然后突然企稳，应该是2008年底底 QE1溢出的美元和08/09年的 IMPP 开始起作用了，接着10年的QE2和12年的QE3就来了，大多的楼市泡沫没破，然后气球一样被吹了起来。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262543@0)

各位，关于多伦多楼市09年微跌，96年起累积的泡沫压力没有向美国那样释放，然后竟然还继续暴涨，与QE和IMPP的关系，请自行Google，有不少写的不错的分析文章。:-D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262669@0)

现在看，16年中到年末放弃了抢Offer 花大把怨钱，高价买房，是多么明智。那个时候，除了我09年买房的经纪人（绝对好人，可以和我坐下研究数据的，少有的地产经济人）别的知道我有考虑给孩子买房的JJ，拼了老命说服我，抢Offer。:-D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-28 (#11261523@0) +2
其实，市场疯狂的时候，静下心来，自己好好分析数据，研究经济趋势，独立考虑了基本面的基本基础后，在考虑疯狂中的哪些人说的哪些话可以参考。特别是类似地产经纪人/贷款经纪人这类“从最开始就盯着你的钱包”的人的说辞，更要三思。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-28 (#11261525@0) +8
这是一点点，感言。呵呵。另外，交一个 “愿意和你坐下来研究数据和趋势的”做好朋友真的很重要，他懂你早晚要出手的，而且不只一笔交易，诚信互信到位了，我省钱，他拿合理的劳动所得，理所应当。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-28 (#11261526@0) +1

STUDY FRED DATA, don't confuse DTI with housing factor -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11261676@0)

圣路易斯联储，不过是FED的一个下游成员，OECD可是国际性经济组织。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262678@0)

Does OECD provide time series data for analysis for predictive model? There are 230000 time series files in FRED data portal!! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 {831} (#11262686@0)
FRED stands for Federal Reserve Economic Data, not just data from St. Louis !

Federal Reserve Economic Data (FRED) is a database maintained by the Research division of the Federal Reserve Bank of St. Louis that has more than 500,000 economic time series from 81 sources

The time series are compiled by the Federal Reserve and collected from government agencies such as the U.S. Census and the Bureau of Labor Statistics.

The economic data published on FRED are widely reported in the media and play a key role in financial markets

In a 2012 Business Insider article titled "The Most Amazing Economics Website in the World",

Joe Weisenthal quoted Paul Krugman as saying: "I think just about everyone doing short-order research — trying to make sense of economic issues in more or less real time — has become a FRED fanatic.
你愿意引荐路易斯联储去和 OECD/经互会辩论一下， DTI和楼市的关系？我倒是愿意看看是什么结果。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262702@0)

OECD has much smaller budget compare with Federal Reserve Bank! The OECD is funded by contributions from member states at varying rates,[8] and had a total budget of €363 million in 2015. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 {72} (#11262731@0)
The 2016 operating budgets of the Reserve Banks total $4,116.6 million

呵呵，预算和国际地位没有必然联系的。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262772@0)

who care about OECD over Fed? -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262904@0)

最后，提高自己的经济学方面的知识知识水平非常重要，能独立思考，能独立收集分析数据，能和别人探讨，建立属于你自己的预测体系，才是长期受益的投资。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11261527@0) +15

你的经济学知识水平是个大笑话，你连欠债和支出都分不清，甚至什么是现金都不知道！ -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261682@0) +4

我这个月以5年每月650分期付款的方式买了台4万的车，来看看这个自吹自己多有经济学水平的人给我算的现金支出流吧！ -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261732@0) +2

如果你第一个月就开始还 650元的月供，则从财务账上你的支出流是 4万+650元。 -jiajiamao(家家猫); 12-27 +1 reply -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261709@0) +1

这个傻子凭空给我这个月捏出4万支出流，我只pay了650，然后以此为凭就说加拿大人负债过高房市要危机了，还要我去进修财务经济学，我真是服了。。服了。。 -dontknowa(dontknow); 12-27 -dontknowa(dontknow); 2017-12-29 (#11261710@0) +9

----- 你除了恶言攻击还会什么呢？连银行是贷款给你，还是银行贷款给车行你都分不清？车行给你车的产权，是你的钱和车行完成了钱物交换，你都不知道？你不但不懂经济，财务知识也极端缺乏。-- -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262545@0) +3
------- “错，咱满仓唱涨，等明年积累到足够首付贷款额度就再接着买 -dontknowa(dontknow); 11:16 ” ----- 你是因为满仓遇到了熊市，你的内心恐惧，已经左右了你的思考。哎。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262548@0) +2

那么你认为这个洼地要持续几年呢？ -iter(ITer); 2017-12-29 (#11262453@0)

我目前看快速下跌应该是是从2017年5月到2018年底，因为加国内外的行政政策/货币政策叠加投机炒房（以卖出盈利为购房目的的买房行为）的人的失望离场，然后楼价下滑应该持续到2020年初，因为目前美联储公布的加息点阵图和特朗普任期 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262555@0)

请说明你在等在买什么？DT 的Condo？NM的独立屋？NY的土地房？然后在一起讨论 -taikongren(Realtor不等于中介); 2017-12-29 (#11261891@0) +3

agree, he should more focus on micro factor instead of macro factor. Especially condo market, even in same street, the price per sqft could be a lot different -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262420@0) +1
不好说啊，要看价值洼地的低点出现的时间和地点，以及与我目前投资的变现周期中的叠加时机。说不定还要，叠加上已经7，8年后我孩子上大学的专业和大学的位置等等，我是买房为了孩子们住，不是买房为了卖出盈利。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262560@0)

fake, you want to purchase condo at lower price! probably 20% lower, I don't see that possibility in downtown condo market in next 5 years -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262599@0)

价钱好的话我也可以买房子啊，要不猫同学把自己的房子半价卖给我们。反正明年就要缩表加息，经济崩溃，那不还赶紧把房子卖了，现金为王不是件好事吗？ -cliffwood(cliffwood); 2017-12-29 (#11262647@0) +2

呵呵，你不看帖子吧？ “适当面积自住房是消费品”不用于出售牟利。这个已经在几个月前讨论过了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262660@0)

哈哈，你真是太不了解我的需求了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262663@0)

yeah, your DTI factor is not related to housing price. just like doing individual stock analyze, your theory is not directly related to individual company -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262670@0)

楼市与DTI的关系，前几天已经讨论过了，DTI反映的债务积累，其中房屋抵押贷款比例很大，所以DTI与楼价的关系，可以参考这个链接，这是3天来第四次帖出了哦 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262700@0)

This is detached house peak and fell, condo market is opposite. Why don't you see this is sector rotation? -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262704@0)

Hope you know what I mean sector rotation, In a huge bull market, all sectors have its day, this year is Condo year! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262708@0)

我才你是买了 Downtown 的 Condo，或者楼花吧？很遗憾，我不了解多伦多 Downtown 的 Condo 市场，没有任何建议给你。我目前可能的是 905区的 Condo，因为如果可能，未来孩子们的家，离我近一点。当然，他们如果愿意飞，我也不阻拦。:D -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262720@0)

If your target is condo in 905 area, just do the homework, as I said, condo market is tricky, same neighborhood, same age, the price could have some difference -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262725@0)

我觉得，我好像从来没有就 Toronto Downtown 的 Condo 市场，发表过任何特指性的看法和观点？不是吗？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262730@0)

On Trump's National Security Strategy Report, it propose to limit the Chinese student to study in US, so some of Chinese student would come to Toronto. More demand for downtown condo market! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11263330@0)

另外，从普遍意义上来说，作为多伦多楼市的一部分，Downtown 的 Condo 也受到货币/财政/行政政策的影响，所以，如果你掌握别的关于Downtown Condo的任何特指性的经济背景参数，你可以贴出来。相信会有人和你讨论的。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262735@0)

You are talking about Macro factors, I am talking about Micro factors! Your DTI is not directly related to the value analyze, you should know that! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262742@0)

我认为某个经济指标数据有助于我的分析和预测，我就说出来，经过讨论，我会决定其在模型中的权重是否需要调整。别人也一样，每个人都应该有适合自己的模型和分析方法，也应该自己选择自己相信的经济指标做依据。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262749@0)

What is the weight for Micro factor in your model? Specific for condo market in 905 area -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262752@0)

我看大趋势和长期趋势。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262758@0)

经过这几天的讨论，我愿意把STATCAN DTI作为一个关键指向性指标，保留在我的预测模型中。别人可以自己思考，作出自己的决定。注意：买房是个巨大的家庭经济决定，自己哪怕是业余学学经济学，也是非常有好处的。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262753@0)

另外，对于地产经纪人/贷款经纪人，私募楼市基金的人，合伙买房意图盈利的带头人...这些人是利益相关方。切记，他们的话和说法，要有经过自己的独立思考，多方验证核实，然后再决定才信多少。这是我自己的经验。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262756@0) +1

This is every investor experience: any market(bubble) is pushed by the party holding the interest. This is common sense. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262760@0)

呵呵，因为你是做一个特定区域的特定市场的，倾巢之下，是否有一个安卵，不是没有可能，但是只能说，祝你运气好了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262766@0)

Here is what I think how DTI impact in condo market: people try to lower the debt, they turn to lower price property, such as condo. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262757@0)

嗯，这就是为什么，楼市泡沫破裂前期，Condo跌的慢，泡沫后期Condo跌幅会慢慢接近独立屋的跌幅，然后，进入新的泡沫膨胀期，Condo 涨价慢幅度小，泡沫膨胀后期眼看涨幅要追上独立屋了，独立屋价格又进入了泡沫破裂期的下一次暴跌 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262764@0)

You compare Canada with US, don't forget Canada only 10% population of US. If you think that is comparable, then people can say we also can compare Toronto and Vancouver. Right? -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262705@0)

Vancouver rebound six months after foreign buyer tax and some type of property average sold price climb to historical high! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262711@0)
如果 czczcz(看得清) 说的大陆人走私资金托起了香港楼市，而香港人正在港独和一国两制之间纠结，或许类似于97之前，所以或许是失去对香港信心的香港人人，正在利用大陆人走私现金托起的楼市，变现资产转投温哥华...这个你可以问 czczcz -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262724@0)

I don't need to ask him. My understanding is Toronto market is different than Vancouver market due to the size, Canada is also different than US due to the population size -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262726@0)

随你了，我说了，我的模型是为我自己服务的，我相信美加楼市有许多相互的可借鉴性，经济上货币政策和财政政策方面也关系紧密。我根本不关心你信还是不信我的模型和依据。别人也是，爱信不信，但是愿意有理有据的讨论，我非常欢迎。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262729@0)

Your model could be very general, not a specific sector. I believe even in bear market, there is still some sector can go up! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262740@0)

呵呵，祝你走运。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262745@0)

let us review the result in Dec 30,2018 -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262755@0)

呵呵，除非6，7年后我儿子学习成绩好到可以考多大，估计你看不到我去买 Downtown的 Condo。其实就算他最终去UT Downtown，我也会给他钱租房，毕业了最好住回到我身边的不远的地方。当然，他不愿意，随他啦。哈哈哈 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262771@0)

对了，以前看过一个西人做到关于 Toronto Condo Bubble的网站，刚刚上面那位提到了 Downtown 的 Condo ，正好借机贴出来，各位有兴趣的可以看看。;-P -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262671@0)

I agree condo market is a bubble, however, does all the bubbles end badly? If toronto condo market is a bubble, then all tie one cities in China including HongKong is even bigger bubble. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262701@0)

我说了，我没关心过 Downtown 的 Condo 和香港的楼市泡沫，因为没有任何计划在这连个地方买房或者租房。关于你上面的提到的香港楼市泡沫，我觉得你看一下这个人的回答： -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262706@0)

“想说的是香港的房价是大陆人民用皮箱把现金带过去炒起来的，跟香港利率没半毛钱关系。多伦多也一样，资金是全世界四面八方过来的。 -czczcz(看得清); 12-27” -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262707@0)
从我的角度，如果多伦多Downtown Condo市场，是依托于 “现金走私”，则，加拿大政府应该开始严查旅客行李箱。你说呢？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262713@0)

The new immigrant comes with money, big 5 bank provide mortgage for new immigrant, that is one key difference between Canada and US! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262716@0)
Probably in your area, majority buyer comes from China. However, in the downtown Condo market, Chinese buyer is the only small portion. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262721@0)

哦，我没研究过 Downtown 的 Condo，不过，从这几天你的话里话外，我感觉你 Downtown Condo 的兴衰肯定与你的经济利益有很大的关系。祝你好运。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262727@0)

Well, let us see. As I say earlier I forsee in 2018 , downtown condo is in consolidation mode, could be up and down in a tight range. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262734@0)

呵呵，你可以另外起一个话题，把你关于Downtown Condo 市场，价格，趋势等方面的观点，分析模型，连带支持你的观点的客观数据和证据一起贴出去来。或许有人，包括我，会有兴趣和你探讨。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262738@0) +2

No need to have complex model to support, just a simple sector rotation theory -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262746@0)
I have no capability to build model, build a predictive model based on time series data. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262750@0)

随你了。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262767@0) +2

could you post your model so I can also learn from it? -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262908@0)

关于中国的楼市，我记得我说过很多次，中国不是一个“开放的自由市场的正常经济体” 外加上中国经济正在高速崛起中。所以，最好不要用加拿大的经验在中国做地产投资，反过来，也最好不要用中国的经验在加拿大做地产投资。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-29 (#11262709@0)

well , how about UK? The DTI was falling in last 5 years, while property price is climbing! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-29 (#11262714@0)

没研究过UK DTI和楼价，关于UK 我这个“经济学票友” 没有发言权。 :-PPPP -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262728@0)

You are fake economic student, as you totally ignore FRED data! -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262733@0)

高抬我了，我是“经济学票友”和 “业余经济学爱好者” ，我的在这里发表观点，是接此宝地，听取有建设性的意见，避免遗漏重要的因素，从而优化我的分析预测模型，为我个人的投资和消费行动作出指导。我并不关心，谁信或不信我的观点，他们自己有头脑。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262744@0)

Any predictive model should base on data, and you don't use FRED time series data, then what time series data you are using, please post here, let people review. -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262747@0)

呵呵，我愿意采信OECD经互会这样的经济组织的意见。每人自己定啦。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262770@0)

do you have your own model or you just take whatever OECD said? -guojiefan(guojiefan); 2017-12-30 (#11262911@0)

！！！总结一下，这几天和我辩论最凶的，主要是一个 “满仓看涨的”，一个“Downtown Condo的经济利益重大相关者”，一个 “2016年年中，买了投资房的” ，而我是一个两个中小学“建设银行”的爹，有想法在未来12年内，实现一个不确定“刚需”购房。 -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262774@0)

哈哈哈，有趣的组合。;-P -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262776@0)
对，还有一个应该是 “有香港背景的房产经纪人” , 大家说呢？ -jiajiamao(家家猫); 2017-12-30 (#11262777@0)

我这个月以5年每月650分期付款的方式买了台4万的车，来看看这个自吹自己多有经济学水平的人给我算的现金支出流吧！

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