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投资房换屋顶报税

去年投资房换屋顶花了5000刀。在报税上,按我的理解,如果报成expense,可能比较难通过CRA。如果报成折旧,报税软件第一年只折旧4%,这得多少年才能100%抵回来啊。所以,能不能现在不报,等卖房的时候抵成本,不知道这种方案行不行,怎么操作?
请大家给个建议,你们投资房换屋顶都怎么报税的?谢谢!
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  • 枫下家园 / 房东 / 投资房换屋顶报税
    去年投资房换屋顶花了5000刀。在报税上,按我的理解,如果报成expense,可能比较难通过CRA。如果报成折旧,报税软件第一年只折旧4%,这得多少年才能100%抵回来啊。所以,能不能现在不报,等卖房的时候抵成本,不知道这种方案行不行,怎么操作?
    请大家给个建议,你们投资房换屋顶都怎么报税的?谢谢!
    • 投资房换屋顶报税,需要有带HST号的收据,没有的话下面都免谈。肯定是不能用来报expense,唯一的俩选择 1) 每年CCA按比例折旧,但最后卖房时,有盈利的话会有个100%税率的CCA recapture,有缴更多税的可能。 2)卖房的时候可以用来抵房屋成本。
      • 这两种选择,是不是说第二种更有利些?
        • 这得看你现在收入情况,现在收入高,每年折旧。现在收入低,留着以后算成本
          • 假设投资房手里留10年,现在收入就再高,也没可能比10年后卖投资房的盈利的tax bracket高吧。
            • if the difference is 20%, devide it by 10, then it is like you borrow the tax refund now with interest of 2%, why not take it. If you sell the house in 30 years, it is like borrow the money now with interest of 0.6%-, like free money, take it.
            • if you will sell the house tomorrow, you have to pay 20% more back next year, then it is a piece of shit.
            • 这事没有绝对。其一,10年后卖投资房未必一定挣很多,还有人说腰斩呢;其二,夫妻联名一人一半,Capital Gains 50% 算入当年应税收入。如果10年后,你退休没其它收入了, 卖房挣20万,20万/2/2=5万,现在肉联年薪20万,你说呢?
    • 每年4%折旧正好降低你每年的出租应税收入,不好吗?假如你没等折旧完就把房子卖了,剩余部分算入Cost ( adjusted cost base);当然你也可以选择不折旧,最后把全部费用算入成本中
      • 请问这个是哪里看到的,我想详细看一下,谢谢
    • 谢谢楼上两位,都说到点子上。每年4%,我觉得抵不上多少,所以我倾向卖房时把全部费用算入成本中,报税时怎么操作这种方案?现在根本不用提吗?
      • it is better that you input the capital costs every year and place them to the corresponding categories even if you do not claim the CCA.
        • 有发票还不claim CCA的话,每年都填这个表做什么?
          • you may want to claim it next year or the years after
    • 直接报了expense +1
      • CCA不通过的可能性比较大
        • 因为是出租房,所以直接冲了当年的收入。没收到任何异议 +1