这个问题要看你的是单车库还是双车库, -yuanfanback(归来的远帆) @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 美丽家居 / 想在双车库上面加一层，建一个卧室和卫生间，有没有人做过的，画图，加政府批，包材料建好，大概要多少钱，有没有推荐的建筑公司，谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-16 (#12332332@0) +1

可能要300/尺起算。你先按15万准备着吧。 -2841999(四友); 2019-9-16 (#12332540@0)
去年我的邻居做的，我问过，说是全包七万。 -silverfish(银鱼); 2019-9-17 (#12334198@0) +1

这么便宜吗？我当年请人画图纸1500，申请permit , 600 多，都弄好了，找建筑公司。然后contractor 来报价12万and up. 后来想想算了，还不如投个市中心公寓的首期。 -xiaoke(小珂); 2019-9-17 (#12334782@0)

请私信我画图的。多谢。 -gr8(中年人); 2019-9-17 (#12334975@0)

请看私信，谢谢 -night123(夜光); 2019-9-18 (#12336154@0)

我特意问的，因为看着好也考虑要不要做，听到这个价钱也觉得还行。是直接问的正在干活的工程方，告诉他们我也想做，这就是他们的答复。 -silverfish(银鱼); 2019-9-18 (#12335748@0)

请看PM，谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-24 (#12347942@0)

请私信我画图的。多谢。 -cityaround(求雨山); 2019-9-18 (#12337520@0)

能否给我您的电话号码，画图，谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-18 (#12338021@0)
请看私信PM -night123(夜光); 2019-9-18 (#12338024@0)

是不是需要邻居同意？ -dummyfrog(DummyFrog🐸); 2019-9-17 (#12334218@0)

不需要，去申请PERMIT 就行。 -xiaoke(小珂); 2019-9-17 (#12334784@0)

去市政府申请就行？ -asn(如新); 2019-9-17 (#12334788@0)
政府审批建筑申请的过程中，很大可能包括征求邻居的意见，举行听证会。车库加盖二楼，很有可能阻挡邻居二楼的视线，或阻挡邻居车道的视线。这个都是需要考虑的。 -linhaixueyuan(林海雪原); 2019-9-19 (#12338287@0)

车库之间需不需要加梁，否则那么大的跨度能承重吗？ -new_york(Tennis); 2019-9-17 {33} (#12334586@0)
除非用钢梁
这工作量不比盖新房简单

这个问题要看你的是单车库还是双车库, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-17 {238} (#12334919@0) +1
如果单车库没问题, 但双车库的话, 中间必须加柱子承重, 我们用的材料最长的是16寸, 那么双车库已经超过这个长度, 所以中间必须加柱子承重, 单车库没关系, 靠边墙承重, 那么双车库中间还可以加工字钢, 然后两边的梁可以搭在工字钢梁上,这是最起码的结构要求,

LZ说的就是双车库 -new_york(Tennis); 2019-9-17 {178} (#12334997@0)
车库中间加柱子，车门都打不开了吧
我说的钢梁是中间不需要再支撑的，整个钢梁架在车库两侧的墙上，这两边的立柱很可能也需要是钢结构的
这不是个小工程，我觉得有这想法真不如换个大房合适

钢梁可以有这个跨度, 中间不必加柱子 -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-17 (#12335006@0) +1

不如向后院延伸一个单元 -jzsjw(jzsjw); 2019-9-17 (#12334598@0)

家里人口少，就是想加一个大套房，孩子舒服一些。 -night123(夜光); 2019-9-18 (#12336150@0)

这个工程我干过, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-17 {274} (#12335000@0) +2
不过他们自己去申请的许可, 我只是施工, 当时为了简便, 房东第一期工程只去申请了加建二楼, 等我们把整个壳子建好, 并通过了验收后我们又会回去增加厨房,卫生间, 这部分房东没去申请, 说是太麻烦, 费用太大, 而且装修厨房和洗手间按规定要由有证书的专业人士施工, 为了省钱, 只好找普通装修公司.

听起来很复杂。车库上面加盖一屋，如果要卫生间还得另外申请吗？ -asn(如新); 2019-9-17 (#12335073@0)

那当然 -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-18 (#12335211@0)
You just need a plumbing permit, a lot easier than the structure permit -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-18 (#12335221@0) +1

谢谢楼上二位。 -asn(如新); 2019-9-18 (#12335304@0)

厨卫没Permission 将来卖房子会不会有问题？ -alwayschanging(小学生); 2019-9-17 (#12335075@0) +1

二楼过道上如果加个天窗需要许可吗？ -asn(如新); 2019-9-17 (#12335081@0)

Between ceiling joist > no. Need to cut ceiling hoist > yes. -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-18 (#12335219@0) +1

多谢！ -asn(如新); 2019-9-18 (#12335305@0)

理论上是要的，政府肯定要把主动权掌握在自己这边，而且要求有资质个公司做。但我好像没见人申请过。三果不是还自己做过吗 -alwayschanging(小学生); 2019-9-18 (#12335224@0)

请三果出来解惑答疑：） -asn(如新); 2019-9-18 (#12335307@0)

翻旧如新，缕缕入心，三果不勤，我来献锦。(#12335219@0) is correct . -seadiver(海之蓝); 2019-9-18 (#12335349@0)

谢谢勤劳勇敢的海蓝蓝。lol -asn(如新); 2019-9-18 (#12335435@0)

有什么问题, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-18 {309} (#12335227@0)
现在好多家庭增加卫生间申请了吗?不是也卖掉了, 这是社会现象, 我不是在说这个合理, 教你这样去做, 我只能对你说你应该严格遵守加拿大的法律, 不管你改建的每一步都要按正规程序来,不要找无证的装修队, 虽然你省了几个钱但你践踏了法律, 咱们不怕花钱, 一切走正规路线, 不就多花几万几十万吗, 这小钱算什么, 和国家的法律相比那头重?

我们这个区有几家在双车库上加建了。如果十万以内就可以搞定，还是值得的。open house 的时候看过一家，结构和我家的一样，加建的那间大卧室，看着房子就大了很多。五卧和四卧还是不一样的感觉。 -asn(如新); 2019-9-18 (#12335319@0)

如果方便能否PM 我，您在哪一个区，我可以开车到您附近逛逛，看看外观效果如何。谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-18 (#12336136@0)

欢迎光临。 -asn(如新); 2019-9-18 (#12336528@0)

谢谢您！ -night123(夜光); 2019-9-18 (#12336558@0)

等我有时间，看看能不能给你拍个照片，这样你就不用浪费时间跑了。 -asn(如新); 2019-9-20 (#12340435@0)

好的，太感谢了！我PM我的电话号码给您了，请查看，谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-23 (#12347870@0)

一分钱难倒英雄汉，按规定的话就没钱呀。 -hammer_king(锤镰帮); 2019-9-18 (#12335494@0)

请查PM，谢谢！ -night123(夜光); 2019-9-18 (#12336129@0)

一般画图必须自己画或请有牌照的工程师画, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-18 {721} (#12337759@0)
装修的只帮你施工, 我士嘉堡的房子原来在正中间两边都有同样宽的空间, 其中一半是车道另一边张杂草, 于是我就想在另一边搭个小蓬,在侧面开一个门,(就是侧面门的挡雨棚, 因为是半地下室, 侧面门还需要4-- 5 阶台阶, 设计好后开始打桩, 还没开墙隔壁邻居就来投诉, 说我没有政府许可就改变房子, 于是被迫停工, 气不过, 于是自己画图, 不但原来只想开个侧面门, 于是就改变主意, 干脆在侧面建房, 并且把门开到前面,画好图去市政府去申请, 几番周折..................省略200字........后来终于拿到许可, 我就把它贴在正面窗户上, 于是就可以正大光明地干起来了, 经过约5次的检查, 终于完工, 耗时2-3年(因为我只能业余干, 还要养家糊口),等我通过最后一次检查合格后不久,就收到政府部门的重新房屋估价, 当然房价提高这就意味着我要多交地税, 这也是政府鼓励大家改建房子的特别用意.

估计就是顺水推舟按章程办事而已。如果政府有“用意”的话，说明这政府就是个好政府了。 -cityaround(求雨山); 2019-9-20 (#12340239@0)

我刚想到一个问题, 如果你在车库顶上再建房子, 有两个问题你要面对, 第一, 如果你的车库是双车库, 你必须在两个车库中间加立柱支撑, 否则不符合结构要求, 2, 底下是车库, 上面建房子, 你要面对取暖保温问题. -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-18 (#12337779@0)

很多房子的睡房一开始就建在双车库在上面，没有你说的问题。保暖可以另外做 -hammer_king(锤镰帮); 2019-9-18 (#12337798@0)

这个我知道, 我在多伦多做过十几年的装修, 在美国也做了十年, 还有几年在魁北克, 渥太华, 等地做装修, 几乎什么房型都见过, 各种保暖措施也都见过, 但这个问题的确存在, 大家不妨讨论一下, 找出最好的解决办法. -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-19 (#12338096@0)

要是builder盖的房子，能小就小。双车库也就20尺见方。20尺的跨度OBC标准设计查表就能做到，不必加柱子。取暖吗就是在joists夹空里喷一喷泡沫。 -2841999(四友); 2019-9-18 (#12337854@0)
你在上面不是说用钢梁就不用在中间加立柱了吗 -new_york(Tennis); 2019-9-18 {217} (#12337900@0)
至于保温，在车库顶和二楼地板之间以及四周外墙之间多喷或装填优质保温棉应该可以解决
听说现在有一种 drywall 也可以起到保温效果，就是价格会贵不少，但应该占总成本的比例也不是很高
还可以考虑在二楼增加一个加热装置，如分体空调

Spray foam is enough. -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-18 (#12337923@0)
我个人认为, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-19 {541} (#12338120@0)
喷棉是比较简单, 但我们应该从数据指标来了解他的性能, 我不知道喷棉能达到最大的热阻系数?由于喷的厚薄不同, 其热阻就不同, 但我的印象中好像没超过R10?这点我不太清楚, 需要像大家学习, 但是我们搞装修的一般采用笨办法, 就是在原来车库顶的天花板下面在加一层空间,里面填上R20-R30的保温棉,这样热阻肯定比喷什么棉都管用, 效果一定好很多,我还见过有些老外在这种空间内通暖气风管, 这肯定不是正规做法, 属于游击队所为. 因为我检查过它只有进风管, 没有回风管, 这热空气不能循环, 所以我可以断定这种做法效果一定不会好,并且还浪费暖气, 干这种事的人一定没什么文化, 物理不及格.

你还真的不懂，喷棉同厚度的R值比fiber glass高接近一倍，你要学习一下更先进的建筑材料。每寸保温棉R值3~4，每寸喷棉达到7，喷棉还不用上vapour barrier。 -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-19 (#12338471@0)

不懂的地方太多了, 现在的新材料日新月异, 好多都有优异的性能, 比如喷棉来说, 喷一寸后能达到多大的R值?照你的说法每寸能达到7, 那么要达到R21,就需要喷3寸?对不?请问喷3寸需要多少钱一平方?这和用保温棉价格差太多了吧? -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-20 {477} (#12339996@0)
我看这种技术对老房子还比较有效, 多伦多有好多比我还年纪大的房子, 外面还是漂亮的砖墙, 里面已经装修好了, 但这种房子就干脆没有保温层.如果砖墙和内墙还有空间的话可以考虑采取喷棉的方法, 如果里面很烂, 需要重新装修, 我都采取在里面重新做框架,然后填保温棉, 如果外面是铝片的和PVC的外壳, 我一般建议拆掉这些过时的零碎, 如果有空间就填上保温棉, 如果该房没空间,或空间不够, 就在外面营造空间, 坚持走老路, 利用保温棉保暖,在外面贴假砖, 或假石头, 这样你的房子不但解决保温问题, 而且大大提升房子的外观

新房子建筑基本喷棉和保温棉都一起用。喷棉一般用在车库上，所有有metal post的周围，所有的beam pocket，还有在attic里管道的保温。保温棉一般用在外墙。要跟上啊，时代不一样啦。 -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-20 (#12340272@0)

对啊, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-19 {353} (#12338145@0)
这是我的短处, 我只清楚的了解民用建筑用木头材料的建筑规范, 但最长的木梁也只有16尺,这个肯定不行, 用工字钢肯定可以达到这个要求,但我就没查到什么型号的工字钢能跨越这个空间,需要政府的建筑标准, 希望从事建筑设计的同胞也帮忙查一下, 同时现在市场上还出现一种压缩强化木材, 据说这种死重的人工木材的强度也很高, 跨度也很大, 但我不了解其具体数据, 希望大家帮忙查查,谢谢!

探讨一下呗？ -2841999(四友); 2019-9-19 {582} (#12338438@0)
Ontario Building Code Sentence 9.23 Joist Span Table A-2 中有几种木材可以做到6米以上（就是20尺）。不需要粱就可以做到。但是比较经济的设计是中间加一根粱，这样所有的joist span减半，就可以用小材和比较宽的间距（OC16 or higher）。而钢梁很少用于楼上（Lintels 除外）。空间允许的话一般用LVL梁。

另外，关于保温材料，其保温值是单位厚度下的保温值（per inch）。比如2x4 studs 里塞的棉花总保温值可以达到R14，因为其厚度是3.5寸，所以单位保温值是R value = 4。2x6 studs 因为厚度增加了，可以做到R24，但是单位保温值是一样的，也是4。车库顶的joists都在10寸以上，保温根本不是问题，任何材料都可以轻松达到。

不一定，我建的房子车库顶上floor joist 2x8，还有duct work，code要求R-31 insulation，只能用喷棉。喷棉是最好的也是最贵的insulation. -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-19 (#12338480@0)

题外话 -new_york(Tennis); 2019-9-19 {97} (#12338518@0)
我觉得所有有 duct 的地方都应该加保温棉一类的 insulation，这样可以大大提高整个房屋能源的有效利用率

That is right. You should spray all the ductwork if you can afford it. Spraying is much better since it is air tight and you do not have to secure it. -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-19 (#12338557@0)

自己看吧 -jeffrey815(Smartiecat); 2019-9-19 {61} (#12338783@0)

一条工字钢梁，两个圆铁柱就可以了。 -linhaixueyuan(林海雪原); 2019-9-19 (#12338296@0)

我也感兴趣，有人在尖顶的一层上把尖顶去掉变成二层么？和在车库上建有什么区别，更贵？我认识人都是在车库上建，我听说是10万左右。双车库，但车库是双门的。 -apple119(老苹果); 2019-9-19 (#12338562@0)

我是说房子本身是两层的，只是familyroom是尖顶，上面空的，想在上面加个房间，不是完全加一层。 -apple119(老苹果); 2019-9-19 (#12338568@0)

研究研究呗。 -2841999(四友); 2019-9-19 {627} (#12338673@0)
首先看看能有多大的空间可以利用。安省建筑规范要求居住空间的高度不低于7尺。那看看你家阁楼上满足7尺高的地方有多大？太小了没法利用。其次，计算使用面积时，凡够5尺高的都可以算在内。所以，最大使用面积是够5尺高的地方能有多少。这是你所有的努力能够获得的收获。收获太小是不是就不值得了。

第二个看看房架的结构。结构主要分两大类：行架式的（Roof trusses），这是目前新房普遍采用的，房架里面横7竖8的到处是小木条。这种房架无法利用空间，只能拆除，不可以把小木条切掉。第二种是老式的椽梁式房架（Rafter roof），这种房架基本上是中空的，可以直接利用。

把这两个问题看完了你基本就有谱了，改造的难度有多大。不过不管多难，凡是钱能解决的问题都不是问题。

同意凡是钱能解决的问题都不是问题 -new_york(Tennis); 2019-9-19 {193} (#12338757@0)
但是也要看花出去的钱是否值得，或者说有没有更好的选择
比如当初自己攒电脑是因为整机太贵，现在花同样多的钱可以买到笔记本，甚至攒机可能更费钱，当然玩游戏的可能会嗤之以鼻，但至少对大多数人来说是这样
多谢您回复。有点误解，familyroom是在一楼。是个坡屋顶。想把它变成平顶，然后在上面加一个房间，九几年的房子很多都是这样的。 -apple119(老苹果); 2019-9-19 (#12339368@0)

IMO -new_york(Tennis); 2019-9-19 {265} (#12338628@0)
真不如直接换个大房
从画图，申请许可，再到施工，整个工程下来至少半年，施工过程中还会严重影响你的日常生活
费用上10万应该还只是结构建筑费，内部装修和必要材料用具还要另算，比如地板，地砖，卫生间器具等等，总体下来没有15万也应该差不多
还不说建完了房屋的外观是不是和谐顺眼
还是有区别的,在车库顶上建二层优缺点是,车库里不住人, 在修建时不会太影响住在房子里的人, 只是快建好后才打通链接主体房子, 但在现有的房子上面加层,情况就大不相同, 直接影响居住, 而且时间不短.对仍然住在这房子里的人来说简直就是个恶梦. -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-20 (#12340222@0)

我一直想象不出来将来这个在车库上新建的屋子的屋顶如何与原来的屋顶衔接，如果不能形成一体会不会感觉很别扭 -new_york(Tennis); 2019-9-20 {50} (#12340430@0)
当然这跟现有房屋的结构有很大关系，有些容易，有些难

我们谈到房子的改造问题,首先这要看现有的房子对状况怎么样, -yuanfanback(归来的远帆); 2019-9-24 {1178} (#12347978@0)
本文发表在 rolia.net 枫下论坛我们前面只是在讨论改建的可能性, 但要如何设计还要看现有的房子结构和当地政府的规定, 只有综合了这些诸多因素才能确定一个好的改建方案因为房子的改建毕竟要花好多钱, 我们希望改建后的房子达到有下面几个因素: 1, 美化的设计结构,(这要看房东和设计者的审美观) 2, 宽大的使用面积(这一条很容易做到) 3, 合理的布局, 看怎样设计才能把新建的部分和以前的老结构有机地融合在一起, 使之成为一个整体.(这一点很重要, 因为我考察过很多改建后的房子, 这些房子都是通过政府的许可才能改建的, 我在这方面有特殊的兴趣, 不放过任何一个改建房的了解机会,我看过好多美国和加拿大的改建房,这里面有好多都存在问题, 比如造型问题, 房东和设计者只注重增大面积, 从而忽略了改造后房子的整体美观问题, 功能问题等等, 并且我还收集了好多改造后房子的照片, 有机会我将它公布出来,供大家讨论, 还有一些房子改造后存在功能问题, 比如供暖问题等等,以后有机会我们在讨论, 总之, 我对房屋改造有浓厚的兴趣, 我自己就把我多伦多的破房子进行了彻底改造,其中包括内部的房间改造, 结构的改造, 房间的改造, 更换还楼梯位置, 使老房子改造成现代新潮的房子, 并且还加建了侧面的房子, 使之和主体天然的融为一体, 如果我不告诉你, 你绝对看不出这些部分是新建的, 我改造之后, 把原来的侧面出入变成从正面出入, 当然, 还有好多方面需要改造, 但我毕竟精力有限和资金问题, 所以只好一步步来,更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net

说的有道理，欢迎你把图片post 出来，多谢 -apple119(老苹果); 2019-9-26 (#12354203@0)
能顺便问问如何挑选做home addition 的contractor么？可不可以只要求他们做frame，其余的部分以后做？因为一楼的其他部分也需要装修，想以后统一一起做，可行么 -apple119(老苹果); 2019-10-1 (#12362516@0)

这个问题要看你的是单车库还是双车库,

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