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从金融角度看，房屋必跌的原因。房屋价格是由家庭收入，资金杠杆比例和外来资金决定的。

kakakaka998851(卡卡)
1. 家庭收入是和CPI对应的， 未来基本在2%左右， 和从前一样， 所以不会影响大局。2. 资金杠杆比例是由利率决定的， 2017年贷款qualify利率低到2.99%可以贷7X家庭收入， 现在是5.4%可以贷5X家庭收入，未来会回到历史平均水平7.5%只能贷3-4X家庭收入， 就是说我们处于一段降杠杆的阶段。 2017年的7X家庭收入是最高点了，慢慢会回到历史均值3.5X家庭收入。3. 外来资金。 中国流入的资金也也2017到了峰值， 现在每年都在下降。同时中国的地产也开始下降， 越来越难套现出逃了。
(#12508186@0)
Last Updated: 2019-12-3
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 从金融角度看，房屋必跌的原因。房屋价格是由家庭收入，资金杠杆比例和外来资金决定的。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-3 {440} (#12508186@0) +24
    1. 家庭收入是和CPI对应的， 未来基本在2%左右， 和从前一样， 所以不会影响大局。2. 资金杠杆比例是由利率决定的， 2017年贷款qualify利率低到2.99%可以贷7X家庭收入， 现在是5.4%可以贷5X家庭收入，未来会回到历史平均水平7.5%只能贷3-4X家庭收入， 就是说我们处于一段降杠杆的阶段。 2017年的7X家庭收入是最高点了，慢慢会回到历史均值3.5X家庭收入。3. 外来资金。 中国流入的资金也也2017到了峰值， 现在每年都在下降。同时中国的地产也开始下降， 越来越难套现出逃了。
    • 所以2017年房价预支了未来15年的收入，现在的回暖仅仅是调整。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-3 (#12508190@0) +25
      • 未来2年还要大跌一波。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-3 (#12508193@0) +21
        • 资金杠杆比要从7倍降为3倍家庭收入 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-3 (#12508284@0) +16
        • 没错 -jtax(吾土吾民); 2019-12-4 (#12512695@0) +7
      • 为什么是15年？出来走两步 走两步 甚哈哈哈😄 -scr(working.......); 2019-12-3 (#12509863@0) +4
    • 家庭收入是最重要一条 -jtax(吾土吾民); 2019-12-3 (#12509692@0) +13
    • 但是房价不止是受金融条件的影响。你忽略了房子的最主要用途：居住。这是刚需，人口增长对房价的影响远远大于你说的金融因素，尤其是在GTA地区。你说必跌，太武断了。 -lyj8888(lyj); 2019-12-17 (#12539692@0) +4
      • 刚需？没有银行贷款你怎么买房？ 还是金融决定的。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12539724@0) +2
        • 新移民没有贷款买房但是可以租房。能贷到款的大款多的是，租房市场上扬同样会推动房事上涨。 -lyj8888(lyj); 2019-12-17 (#12539748@0) +1
          • EQUITY LOAN曾经是新移民使用的主要贷款政策，现在收紧许多，银行放贷大多看收入了。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12540430@0) +2
        • 你买不起就假设别人也买不起， 对你来说的豪宅 对别人来说可能是刚需房 -ffkly(咖啡); 2019-12-17 (#12540249@0) +4
    • 说得太对了 所以嘛 建了很多condo 就是给你这种家庭收入的 现在城里的studio还是也就40来万 虽然拖家带口的拥挤点 但没钱买大房就是要这样嘛 -pkwong(rrrloiaaa); 2019-12-17 (#12539698@0) +1
    • 现在论坛里都在拿2017年的价格说事。如果把视线往后看10-15年，2017年的价格有可能都是白菜价了。 -lyj8888(lyj); 2019-12-17 (#12539702@0) +3
      • 恰恰相反， 2017年的价格是阶段高点，在2017由于7X家庭收入的资金杠杆和一过性的中国资金透支了未来15年的房价增加， 所以15年以后房价才可能超过2017年。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12539713@0) +8
        • 房产投资都是以5年10年计的。现在论坛里动辄拿16，17年说事，都是股市短炒的思维。你如果找的房子都是上次成交时间在2015或以前的，你就会发现很难找到过山车的例子，大都是温和（20%或以上）上涨的。 -lyj8888(lyj); 2019-12-17 (#12539739@0) +2
          • 2016年前价格增加超过了CPI， 主要是利率向下产生的高杠杆比例。 现在正好相反，资金杠杆比将随利率变化而逐步降低。所以，完全不同的时期。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12540212@0) +4
            • Poloz sees era of low global interest rates amid 'structural forces' 央行行长预期长期低利率 -commerce(commerce); 2019-12-17 (#12540572@0) +1
              • 日本德国都是负利息了。美联储也开始大印钞票。 -oxox(oxox); 2019-12-17 (#12540827@0) +1
    • 70 年代大多平均5万一幢，现在80万一幢，半个世纪了，你琢磨着跌了吗？ -segal007(三毛); 2019-12-17 (#12539715@0) +3
      • 已经告诉你了， 这是由于利率下降造成资金杠杆比从2.5X家庭收入升为7X家庭收入造成的. 现在是降杠杆时期。 -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12540218@0) +1
      • 70年代你工资几毛呢？ -zydca(枫之子); 2019-12-17 (#12540483@0) +6
    • 少了“供需”中的“供应”因素，“需求”因素除了“家庭收入，资金杠杆比例和外来资金” ，还有人口变化 -vicky2005(孩子她爹); 2019-12-17 (#12540237@0) +2
      • 多数人都要通过贷款来实施买房，所以卡住房贷就没有问题了！ -kakakaka998851(卡卡); 2019-12-17 (#12540485@0)
    • 家庭平均收入的增长不是按照CPI来的，而是nominal GDP growth，等于CPI + real GDP growth。考虑到贫富差距的加剧，中位数增长会略低于这个数。 -iamflying(叶和花); 2019-12-17 (#12540493@0) +2
    • 反全球化刚开始，加拿大流入的人和钱都会受影响，结果未知。但老百姓都会支持给投资者再加税，所以房子目前看不是好的投资。 -xz730000(笑一笑，十年少); 2019-12-17 (#12540502@0) +3
      • 有道理 -jiucaigege(Haoyangmao); 2019-12-20 (#12545317@0) +1

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