房地产投资利用杠杆，这个没错，但是：

杠杆是一把双刃剑，放大收益，同时也放大风险。
杠杆有成本，不是免费的。

计算房地产回报，必须考虑：

首付多少。
买入成本： 律师费，LTX,clsoing cost等等
运营成本： 这个不用说了。
卖出成本： 经纪费。律师费。

收入就是现金流 （operation cash flow和sales proceed cash flow）。

EXCEL里面有个IRR的公式，就是计算进去首付，成本和cash flow之后，N年后把房子卖掉，总体回报是多少。

以目前多伦多的房产市场，投资房的长期回报，很难超过6-8%的水平。
就是说，你今天拿出20万的首付，买了一处100万的房子，出租，十年以后卖掉，去掉各种成本之后，手上剩下40万左右。这还要管理租客，没什么意思。
（粗略算法，具体到每处房子，有出入）

去年加拿大综合债券的回报率大概7-9%。债券算是低风险了，但是回报也好过地产。（当然，这只是一年的数据，不具备长期普遍性，but you get the point）

这里说的是投资房。
自住是两码事。

探长的一年买一房，口号山响，但是拿什么买？买个做什么？最后能赚多少钱？