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《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》[原创] by 探长 (#10814888@0)

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《songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?》by 探长

昨日,songlin贴出他的《出租案例分析》(#10813280@0)。

发现songlin实在是一个房地产投资的初级小白,因为:songlin竟然忘本诸多!无视严重的负现金流!

大家别忘了啊!

<类似>这样的物业,songlin有10个!

懒得在songlin的嘚瑟帖(#10813272@0) (#10813280@0)后反驳。

遂,另开一贴,简单列出songlin忘本种种,请教各位方家。

【要点备忘录】:
1、自有资金的占用成本(放Tangerine利息3.26%呢<半年后降>!到Meridian开户只要存$1,000就送$100呢<教孩子们理财吧>!);
2、土地转让税$10,275 <按songlin鼓吹的早买价,概算69w,LTTax$10,275>;
3、雇请经纪上 MLS 的出租佣金$2,373:(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )[ 出租前的准备:窗帘...呢,又是一笔不菲的开支!]
4、扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈。)+剪草<租客自理?>!
5、Closing费用(“地税未定”的新房楼花,更高)、律师费$1,050(还是便宜的)、(不用提租客赖租而房东要消费法律服务的费用,更不用提被恶租客赖走的至少六个月房租$12,600.)
6、待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租盘,也是相互竞争得厉害。
7、管理成本(自管〇;托管~8%~左右+或不+HST)!

以下的【】内的是探长点评,简称【探评】:
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songlin (松林) 出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?
【探评:songlin打算怎么退场?Close一个,抛一个?】

贷款45万,
【探评:首付几何?】
5年fixed rate2.8%,30年还清,月供1845,其中还本金800。
【探评:看来songlin真没怎么做过房东!既然(被迫)选了5年固定30年摊还期,那么5年平均还本,就是$858/月】

租金2100,租客另自付水电气cable。
【探评:扫雪费$120/月(如songlin说不收,那就去掉。哈哈!)+剪草<租客自理?>!】
【探评:出租雇请经纪上 MLS 的费用呢? 佣金$2,373(一个月租金$2,100 +13%的HST$273 )。】
【探评:无法准确预估的是:第一个租客,是否一租就连续住满五年? 最稳定的租客在老区,新区诸多变动<参见坛友反驳“租盘过多”说时的论据>,一两年就换租客。那么,寻找下一家的租客要不要继续请经纪上MLS?故,五年平均空置1个月/年是合理的——若足够Lucky无空置,那么其它各种维修费用冲抵折算计算在此处好啦。】
【探评:待租期间——长空高挂——成本!投资房买在投资盘严重扎堆的社区,即使是出租,也是相互竞争得厉害。】
【探评:租金收入<佣金HST暂略>:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440=1902-1845-60-440=-443】

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。
【探评:“地税未定”,那就是新房楼花喽!Closing各种费用呢?songlin又忘本了!】

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
【探评:[(2100x12-2100x113%)/12]-1845-60-440-120=1902-1845-60-440-120铲雪费=-$563/月】
【探评:songlin可是持有 10 个这样的物业啊!负-$5,630/月+他的自住房按揭支出!+他在核心区的N+1-1个物业的负现金流! 】

实际现金流为:800-245=+555
【探评:神马叫做songlin版的“实际现金流”? 就算是卖出后折算的,也只有858-563=+295!只有每天10元!】

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?
【探评:不买房,却去租songlin房的租客,不是在请songlin为他们“做衣裳”——做衣服么?总投入二十几万啊!每天才10元!天才?高明?拿衣服<naive>!】
【探评:5年x365天=1825天之后,新房将会被租客糟蹋成啥样? 傻样!显而易见:为租客,songlin“拿衣服”!】
【探评:songlin忘本诸多!严重负现金流!将断尾求生?】

引用:
以下是songlin的原帖(#10813280@0) :
http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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出租案例分析 - 盼跌们打算怎么赢?

songlin (松林)
贷款45万,5年fixed rate2.8,30年还清,月供1845,其中还本金800。

租金2100,租客另自付水电气cable。

房东另负担每月60的房屋保险,地税未定,暂估440。

表面现金流为: 2100-1845-60-440=-245。
实际现金流为:800-245=+555

不买房去租房的人,不是在为他人做衣裳么?

http://www.rolia.net/zh/post.php?f=0&p=10813280
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【探评:诸位坛友,看到没有?】
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(#1371311@9)
2017-5-21 -05:00
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