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枫下家园 / 枫下觅巢 / 请教一下如果2009年买的现住房,一直是自住。在今年2019年又买了第二套房,并搬到第二套房里居住了,把第一套房出租。两个问题,1 贷款全放在第一个房子有什么利弊, 2,如果2029年卖了第一套房子的话,假如房子增值100万,这样的话,房子一共拥有了20年,其中十年是自己住在里面。如果指定这个房子是投资房的话,收益就必须按100*10/20来算吗?即使增值的大部分(80万)是发生在2009到2019年。
-vicky2007(vicky);
2019-8-18
{358}
(#12278858@0)
+1
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我理解是这样的1,如果第一个房做refinance,拿出钱买第二个房自住,这部分钱的贷款理论上是不能抵税的,refinance 的钱只有用在投资上才能抵税,但是实际上听说多数这种情况都按抵税做的。2,自住房改出租,当年报税时填个表,自己填个合理的市场价,视为自住房按市场价售出,CRA可能会审核这个价格是否合理,自住期间的增值部分就锁定而且免税了。
-commerce(commerce);
2019-8-18
{310}
(#12279061@0)
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请问,报税的哪个表里能填出租房的价格?
-zzddlljj(告别严冬);
2019-8-18
(#12279118@0)
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还是做一个房屋估价更保靠。
-2841999(四友);
2019-8-18
(#12279252@0)
+1
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会计说即使现在估价了,按现行政策政府也是按持有的时间比例收税。
-vicky2007(vicky);
2019-8-18
(#12279440@0)
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既然会计手眼通天,那就让会计把政策拿给你看看,不是更放心了吗?
-2841999(四友);
2019-8-18
(#12279460@0)
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我不是专业人士,我觉得是 Schedule 3 和 T2091(IND)
-commerce(commerce);
2019-8-18
(#12279593@0)
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谢谢啊,不是卖房子的时候才指定哪一套房子是自住房吗?如果指定第一套是自住的话,是不是利息就可以抵税啦?
-vicky2007(vicky);
2019-8-18
(#12279450@0)
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房屋改变用途,视同市场价售出然后立即买入,不是真的卖出,请看链接。指定自住房好像是有条件的,我也不太清楚
-commerce(commerce);
2019-8-18
(#12279607@0)
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谢谢啦。看了一下我似乎可以仍然视第一套住房为自住房,而不用改变用途。唯一拿不准的一条是雇主wants you to relocate. 雇主给搬家费应该可以视为Wants me to relocate吧?
-vicky2007(vicky);
2019-8-18
(#12279649@0)
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不客气,我说的是本地买投资房的情况,不知道你是工作关系而且搬的比较远,看起来处理方法不一样
-commerce(commerce);
2019-8-18
(#12279682@0)
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再探讨一下第一种情况: 如果refinance 出来的钱买了第二个房子自住,第二个房子全款付清,同时把第一个房子变成了投资房,贷款全在第一个房子了,那不就变成refinace 出来的钱投资了吗?:)
-vicky2007(vicky);
2019-8-18
(#12280024@0)
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好像不是这么算的。投资的成本是看交易时候资金的来源。如果第一套房refinance买了另一个投资房,这个资金成本是算到新买的投资房上的
-cupcakelover(Noer);
2019-8-18
(#12280616@0)
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要看refinance的目的用途
-cupcakelover(Noer);
2019-8-18
(#12280629@0)
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你这种情况以前讨论过几次了,最稳妥的做法是自己家人之间交易一次,把款取出买自住房,原自住房上报为投资房,交一次土地转让税。你房子增值多,保住增值税最重要,不能什么便宜都想拿了 😉 开玩笑啦。
-czczcz(看得清);
2019-8-18
(#12280956@0)
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可以申请change use of the primary residence.这个就视同卖出买入了。
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12281358@0)
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有没成功的案例?我知道的是当初买你原自住房的资金从哪里来才是最关键,转投资房后那个资金来源才能抵利息,比如你还有50%的房贷,而你现在refinance的钱是去买另一自住房了,不做数。
-czczcz(看得清);
2019-8-19
(#12281542@0)
+1
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不知道,这不是在请教嘛。
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12282905@0)
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保险的话还是自己家人间交易一次,这样合理合法 :)
-czczcz(看得清);
2019-8-19
(#12282988@0)
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夫妻之间没法转啊。
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12283252@0)
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完全可以转,除非你房子是联名的。
-czczcz(看得清);
2019-8-19
(#12283417@0)
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建议你把现自住房卖了,在买了新的自住房后,再买一个有现金流的投资房。你现在的自住房估计没有好的现金流,你不想把它卖掉,只不过是不愿“浪费”经纪费而已。但是从长远来看,还是给出这个经纪费,买一个或两个适合出租的投资房为好。
-padawan2018(Padawan);
2019-8-18
(#12281002@0)
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这样是三个交易,经纪费多了两次,律师费和土地转让税各多一次。
-czczcz(看得清);
2019-8-18
(#12281092@0)
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如果是长期拥有,应当可以重新计算一下,多出的这些费用值不值得
-padawan2018(Padawan);
2019-8-19
(#12282903@0)
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最稳妥的做法是自己家人之间以合理的高价交易一次,把款取出买自住房,原自住房上报为投资房,交一次土地转让税。
-czczcz(看得清);
2019-8-19
(#12282995@0)
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你怎么算出来没现金流的呢?
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12281360@0)
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你全款付清第二套自住房,说明你第一套自住房怎么也得价值有1.5m或者更多。我猜第一套自住房应当是独立屋,租金估计$3000。你觉得这是正现金流吗?你的情况你自己最清楚。要不然你把数字说出来,大家帮你算算?
-padawan2018(Padawan);
2019-8-19
(#12282837@0)
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第一套估计也就一米,租金差不多3000。算正现金流是按1米算吗?我从来没投资概念,抱着现有的房子也是想今后回来住。
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12282907@0)
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是的,我认为应当按1m算。因为这是你这个business的投入
-padawan2018(Padawan);
2019-8-19
(#12282955@0)
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谢谢啦。
-vicky2007(vicky);
2019-8-19
(#12283256@0)
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把投资房refinance的钱存入银行(算不算投资),利息可以抵投资房的出租费用吗?
-turestory(HZ);
2019-8-19
(#12282002@0)
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可以,假如你有投资回报的话。
-czczcz(看得清);
2019-8-19
(#12282065@0)