it人士逻辑清晰，不是依赖你们忽悠的 -vancouverlandingh(newhere) @枫下论坛 The Rolia Forum

枫下家园 / 枫下觅巢 / 多伦多用HELOC房贷（1） -houseful(探长); 2016-1-12 {629} (#9873936@0)
多伦多用HELOC房贷（1）

工薪朋友童先生，受俺鼓动，在多伦多E4区买60w单车库独立屋【实际略高，其它数值已按比例调整】。

他在TD，用HELOC贷48万，锁成30年期，2年固定，1.99%；revolving HELOC=Prime+0.5=3.2%。

总投入12.75w（首付12+土地转让税1.62+律师0.13-返佣1w），租金1780+870/月-按揭1769.81-保险42-地税231.9=$606.29。

在每一次还按揭的第二天，朋友就可从HELOC提款$986（-利息2.63）+ 606.29现金流 = 正向现金流 $1589/月！

年回报15%！还未考虑土地每年的升值！

说明1：在E4区买60w~，优质租客兄妹两家是朋友三天内从Kijiji找的，水电气由租客负担。

说明2：收入不是太高的同胞，可以考虑把首付提高到25%，正向现金流，大银行也乐意放贷。

HELOC不要还?怎么都算不出正向现金流 $1589/月,你把买房当傻子,别人只会把你当傻子来看 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9873956@0) +9

在每一次还按揭的第二天，朋友就可在online banking上鼠标轻轻松松一点，就可以从HELOC提款$986（-利息2.63）！ -houseful(探长); 2016-1-12 {82} (#9873988@0)
当然，这个利息是使用一个月就要付一个月的利息，如果是每个月都提款，以后就不止是2.63

HELOC不要还，你忽悠也要有点技术含量，别把借的钱也当正的现金流，这和疯子乱说有什么区别？ -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874038@0)

选用 TD 的 FlexLine，既可以常规按揭供款，也可：在第二天后任何时候取出头一天供款中还本的那一部分——允许您只付利息不还本！
-houseful(探长); 2016-1-12 (#9874043@0)

拉到吧，去骗文盲可能可以，在这忽悠技术移民？你觉得是技术移民傻还是你傻？只还利息，HELOC也是有LIMIT的，不是摇钱树，不可能成为正现金流一部分 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874046@0)

这么懒？自己去点击加拿大五大银行的官网链接不就结了吗？！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874052@0)

拉倒吧，装神弄鬼的，我觉得稍微有点智商都不会搞出这种胡说八道的忽悠 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874053@0)

懒虫！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874058@0)

你就是个胡扯蛋,连自己都解释不清楚，就少在这胡说 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874067@0)

房盲，贷盲，还真不少。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874161@0)

你连事情都说不清只知道乱喷还想忽悠别人？ -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874632@0)

五大行网站都是些模棱两可的话，具体怎么玩还要业内人士解答。你的亮哥帮你回答了你原来一直回避的Heloc利率高于mortgage -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874102@0)

然后估计还有人会指出Heloc有限度，到一定程度就做不到鼠标一点了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874105@0)

Heloc的secured line 部分最大能做到property value的65%,是政府规定的。例如房子100万，secured line 部分最大65万。 -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874252@0) +1

谢说明 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874265@0)
在几大银行的HELOC都有额度总值都是房屋评估价值的80%（只要您锁定15%以上的部分为mortgage就行）。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874296@0)

那不就是65% -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874310@0) +1

其实，那是旧规定啦。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874323@0)

探长，这是最新的，可以到OSFI去查，这是政府监管部门。Mortgage 部分最少15%.在人1-2年前secured line 最大可以80%,但政府为了降低风险改为65%. -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874339@0)

对，探长把Heloc和Heloc的Secured line弄混了，Heloc是80%,但Line部分最大是65%. -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874328@0)

他没弄混，他喜欢用词朦胧，不挤不告诉你 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874330@0) +5

目前的Heloc利率，的确是高于mortgage。2010年的时候，HELOC利率，反过来比固定利率还要低！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874165@0)

所以说你很有意思，既然固定高凭什么房贷就要用固定，你就说loc是p+几，浮动房贷又是p-几？难道那时候你会极力推荐你客户选高的固定？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874172@0)

哪来的客户？！俺又不做贷款！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874180@0)
也不尽然。历史上，HELOC的利率比mortgage的固定利率低的时候，也是不短滴。记得2010年（？）prime为2.1的时候，BMO就有HELOC=p+0.5=3.1，而3年固定利率当时是3.25 -houseful(探长); 1-11 (#9869211@0) -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874184@0)

prime 2.1？你做的什么梦？！降到现在才2.7。你活在未来时？2010年1年fix才1.99，你怎么不拿3.2比1.99，非去比3.25？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874199@0)

真是僵化的脑袋！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874220@0)
人家当时的３年固定利率，就是３．２５ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874221@0) +1

那你脑袋撞了才去选3.25吧，非得让Heloc低于房贷不可。而且heloc利率可以变的吧，会不会下个月就涨了？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874231@0)

喷子！睁大眼睛好好看看！央行的基准利率： -houseful(探长); 2016-1-12 {6135} (#9874246@0)
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探长，prime 是一点点降到现在最低的呀! -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874498@0)

您忘记了吗？2009-04-21 央行的基准利率才０．２５％，一年多以后，才在2010-06-01提息到0.50％ -houseful(探长); 2016-1-13 (#9874877@0)

我查了一下，您所说的完全正确。2009年4月1号开始到2010年6月1号，央行overnight rate is 0.25.谢了。 -etxca(pic); 2016-1-14 (#9878158@0)

我还就不信了，哪家银行在相同条件下，能让只还息不还本的贷款利率比还本还息的还低！ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874177@0)

无知不是你的错！胡喷，就不行！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874188@0)

prime降到现在2.7，我的房贷P-0.9=1.8，就算现在的p+0.5也要3.2了，2010年呢？你真有知！ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874202@0)

你才来加拿大多少久？？？？？？？？？？！！！！！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874227@0)

你管多久？2010年是多少？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874239@0)

你个喷子！好好睁大眼睛看看！央行的基准利率： -houseful(探长); 2016-1-12 {6135} (#9874251@0)
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复读机又来了，这种坛风下还能继续出摊，看来果真艰难大啊 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9873963@0) +8

你们是前进路上的绊脚石。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9873991@0)

什么都绊不住你们忽悠的脚步 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9873998@0) +2

房盲太多，又懒得不肯充电。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874448@0)

翻开看看，还真改进了，不敢再提轻轻一点和mortgage一样。可是这朋友真好运呐，3天，kijiji，两兄妹租客，处处都是亮点，引人入胜。不知道这60w单车库独立屋是白菜还是白玉啊？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9873974@0) +2

很多买家都跟卖家设定好三次的re-visit，把很有意向的租客安排在那时看房。许多投资房产的同胞，甚至一天都没有闲置掉！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9873979@0)

对，mls上挂了那么久的租房都绕开你们 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9873982@0) +1

你多去问问，多少同胞投资出租房的都是通过kijiji、craigslist租出去滴！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9873989@0)

不错，各色人等见个遍 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9873995@0)
很多经纪也用kijiji、craigslist，如果靠MLS还要跟别的经纪分佣，经纪自己在kijiji、craigslist找客户就不用跟别人分佣金了。还有不少经纪在kijiji、craigslist找地主，帮他们出租或买卖。 -tums(Summer); 2016-1-12 (#9874000@0)

观察有道！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874006@0)

探长，HELOC是债务，不能计入现金流。HELOC其实是以房产为抵押的二次贷款。简单计算的话，可以把月租金减motgage中还息部分再减地税及其它cost，剩下的就是现金流。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {140} (#9873999@0)
至于租房的现金流收益，最简单的就是看年租金减税减其它cost后，和房价的比。相当于你全款投资一定数额，然后看这个数额的投资能给你带来多少净利润。

永不还本的情况下的正向现金流。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874008@0)

永不还本，好样的！直到80%都转成credit Line？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874018@0)
债务都是中途的 —— ＂中途债务＂。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874021@0)

有道理，多伦多房产就是日不落帝国 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874022@0) +1

还有，Loc不是3.2吗？提出来咋就2.63利息了呢？谁垫的？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874023@0)

你怎么会看得懂？$2.63，不是2.63%！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874029@0)

所以说你语文好呀，用词从来很朦胧 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874084@0) +1

不知道加拿大银行的heloc具体是什么规定，美国银行大部分规定mortgage + heloc不能超过房屋估价的90%，不知道所谓的“用不还本的现金流”是不是指，不断地还mortgage的过程中，套出越来越多的heloc，最后把房子芿给银行赖账跑路？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874059@0) +1

其实就是付出比别人更多利息给银行打了一辈子的工，最后房子给了银行 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874064@0) +1

如果基于房价被高估的判断上，利用泡沫房价套出现金，最后把房子扔给银行跑路，也是一种厚黑的“投资”方式。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874073@0) +1

您的“如果”就是把银行当傻子。可能吗？美国银行mortgage + heloc不能超过房屋估价的90%，——加拿大才给最高80%，——要骗，也是你们美国佬骗的可能性更大！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874155@0)

银行估计是想不到有你等专业人士助阵呀 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874159@0)

c-c-c，专业在IT。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874167@0)

it人士逻辑清晰，不是依赖你们忽悠的 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874182@0)

如果是这样打算的话，那真是房子涨了就卖房还贷，房子跌了就跑路赖账，进可攻，退可守，高！ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874066@0) +3

鼓掌，终于有人一样看出门道了！所以他们不怕债务，主打忽悠海外资产 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874085@0)
你想得美！不要在美国呆久了，就把加拿大的规矩忘了！哼！在加拿大你试试！？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874178@0)

所以你们主打海外投资呀 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874185@0)
如果不能赖账跑路，那你这个用不还本从何说起？Heloc也是有期限的吧？到期了再贷一笔？背着一身债离开人世？这也是一种跑路方式啊，银行总没法上天堂或者下地狱追债吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874192@0) +1

加拿大要不要求父债子还？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874210@0)
朴素的房地产投资人！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874215@0)

——　＂债务，都可以是中土的！——只要你的净值足够高！＂．＂中途债务＂，有啥好怕滴？　身家十亿的亿万富翁，离世时说不定还背负二十亿的债务呢！怕个傻？因为身家十亿是净值。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874218@0)

能解释下什么叫净值？资产处置不要钱吗？就算蹬腿了资产留给你儿子增值税还是要交的吧，去哪儿弄点现金出来？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874226@0)

你才蹬腿了！喷子！放尊重点！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874442@0)

其实不用花哨的名词，把所谓的“中途债务”当作你像银行融资吧 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {470} (#9874268@0) +2
如果你融出的这部分钱有其它获益的渠道可以高出你所付的利息，那么你的融资是合适的。如果283万只是闲置，那你就是白付利息。

一个健康的企业，确实会特意保持一定的债务，即使它有大量的现金储备，比如说Apple。商业社会，如果能让钱流动起来，确实是最有益的获利方式。所以关键还是我前面提到过的，您套出的钱怎么用？如果是为了套现金消费享受的话，其实和从信用卡里借钱花没有本质区别，利息稍微低一点而已。

如果指望房产必然增值以弥补支付的利息，不是说没有可能，只要同时知道有风险就是了。

(#9874261@0) -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874275@0)

那请问不回国做生意的贷出来干嘛去呢？3%左右利息呢？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874294@0)

你会问问题吗？！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874301@0)

那就是不贷出来？不就成了南华早报教育的典型了？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874305@0)

温哥华的房主，除了从不贷款的，几乎都跟生意挂边的，refinancing的钱，不是汇回国用于自家家族的生意，也可以是拿出来（其中之一啊）投资给别人的啊！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874316@0)

海外投资回来抽血真是无比好。本地人要它干嘛呢？投资给别人？谁来借这么高的利息呀？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874325@0)

你本地人不要拉倒！房价升值了啊，85万升到134w！——人家《英文南华早报》的房盲是说中国人来温哥华买房的没赚钱！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874341@0)
3%的率，真是吓死宝宝了！哈哈哈 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-12 (#9874384@0)

是啊，３％的[年]利率啊，真是高利贷哦！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874466@0)

这个策略，前几年适合，现在恐怕行不通 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {276} (#9874392@0)
前些年国内告诉发展，企业缺资金扩大再生产。现在人民币面临贬值压力，劳动力成本增高，产能过剩，房市见顶面临去库存压力，国内资金还四处投资无门呢。几次回国，和朋友聊天都有人问，有项目没有，他们有钱需要投出去。你现在弄回去几百万，真没地方投。。。即使投出去，比多伦多房市的风险还大。

估计贷回去放高利贷或者炒股去了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874400@0)
有道理，是真事，直接问我有没有好的理财项目，我说国内分的利这么高还飞出国理财？哎呀，国内的不靠谱，RMB购买力低还是美金好；嗯，加币也跌成狗了。 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-12 (#9874414@0)
其实， -gooddog(pineapple); 2016-1-12 {1016} (#9874629@0)
只要相信房地产中长期是上升趋势，个人用信用透支，表现在投资房地产上，就是使用HELOC。就是向老肉联这样40万美金年薪收入的，每个投资投资房有足够20%dp，都应该不用自己的钱。20%用HELOC做成mortgage同样利率（在利率持续看低的情况下），自己的钱放在银行也好（做备用金，失业应急金，，），做基金也好，收益都高过付出的mortgag利息，这样100%的末rtgage的利息都算成本。这样老肉联可以早实现4房，三车的计划。例如：60万E4区duplex投资房，按2.2%利率30年贷全款60万，出租合计1600+1000=2600/月，地税350/月左右，本金14307/年1192/月，利息12994/年1082/月（高收入的低税功能），350+1192+1082=2624/月+保险100/月,负125/月一年负1500，本金14307-1500=12800。这就是利用最大杠杆白白赚12800/年！你可以多买两个三个四个，，，，所以，探长“歇斯底里“要告诉大家的就是这个道理吧，这个12800你可以拿出来也可以不拿出来，拿出来还的利率不变，本金和利息不变，不拿出来本金逐渐增加利息慢慢减少，不要说房市上涨了，就是经济不好下跌出租市场更旺。一旦进入HELOC就尝到甜头，欲罢不能，，，还有税务等其他好处，这是实现财务自由的最好途径。所以60万以下的核心区的土地房一定要注意！

就是这个理！ -gooddog(pineapple); 2016-1-12 (#9874526@0)

这里好像是80% -tums(Summer); 2016-1-12 (#9874069@0)

谢谢！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874277@0)

不要在美国呆久了，就把加拿大的规矩忘了！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874171@0)

—— 次贷危机爆发后，许多美国房子沉到水下（丝毫都没有任何的净值了）！很多很多的负资产业主把房子丢给银行后走人。哼！在加拿大试试！？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874175@0)

加拿大啥规矩？要坐牢？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874181@0)

加拿大法律，不接受扔房给银行脱债！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874189@0)

探长，在加拿大如果无法carry debts,可以申请破产，包括房屋贷款都可以包括在破产中，所以是可以把房子扔给银行的。 -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874413@0)

海外投资人就不怕了，跑呗。就算挣钱还要从国内汇钱来交增值税，得算一算 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874191@0)

规矩每年都会有变化，不存在把加拿大的规矩忘了的情况，只能说不知道现在是啥规矩。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874179@0)

加拿大法律，在您来加拿大之后以来，一直都不接受扔房给银行脱债！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874195@0)

那就让债挂着好了。反正套出的现金已经寄走，个人可以申请破产。。。我理解您说的债务都是中途债务 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 {485} (#9874223@0) +2
您的判断还是基于房价一定会涨的基础上。股市里用杠杆有平仓一说，其实heloc一样有“平仓”，磁带危机时，很多银行就停止heloc，并逼还已经贷出的heloc，因为heloc的利率是浮动的，到时候heloc的利率是有可能暴涨的。

如果对房市还会涨几年有信心，那么尽量多贷出钱来来博增值不是不可以，只要增值率大于贷款利息就有收益。不过要明白，这和借钱炒股没有本质区别，区别只在流动性上。虽然房市的涨跌没有股市变化那么迅速剧烈，但是股票易于止损止赢也是房产不能比的。一旦下跌，可不是你认为的止损价格一定就能出手的。

不错的帖。但是，在信用社会，一旦申请破产，那还怎么投资房地产？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874269@0)

不还的结果是最后忙了一辈子，给银行打了一辈子的工，最后房子被银行收走，你买房为什么？ -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874061@0)

假设100万的房，80万贷款，最后套出80万heloc，把房子扔给银行跑路。那么他等于是花20万首付 + heloc利息 + mortgage利息，住30年房。相对于月租金，要算一下看看哪个合适。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874082@0)

去看看探长扫盲贴，不只是80%的问题，房价上涨以后的 refinance也很有玩头，所以主推1-2年短期贷款 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874086@0)

07年130万人民币20%首付买入85万房，15年涨到134万，三次refinance总计汇回国287万，这只是保守涨幅 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874091@0)

这个很难理解，85万首付20%还有68万按揭，就算到15年一分按揭本金都没还，到2015年134万的房refinance出80%的按揭，那么134 * 0.8 - 68 = 39.2万加币，按1：6算也不过235.2 万人民币。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874109@0)

如果是说他还贷时还本了，然后refinance出更高的现金自当别论，但是这个还本的成本应该从283万中刨出去。否则我还可以说我付清了mortgage，但是以80%的市场价把银行当当铺把房押给银行，然后套出钱寄回国。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874119@0)
每两三年refinance一次，把房价的增值部分贷出来汇出去。等我给你找找他原文，看链接 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874128@0)

8年这房价还没翻倍，按涨涨涨吆喝五年翻倍，现在200万的话，贷出来的甚至可以到4、500百万人民币。只要涨就继续抽血，万一暴跌只放弃137万首付而已，不用交卖房费和25%增值税。你看这生意咋样？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874140@0)
refinance几次都是干扰信息，反正最后的按揭不超过最后房价的80%。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874174@0)

思路清晰，但是以前refinance人民币汇率不一样 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874196@0)

我按1：6算的，平均下来加币对人民币不会超过这个比吧？ -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874204@0)

＂refinance几次都是干扰信息＂？您真得好好看看！————＂小步快跑＂！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874211@0)

您就说说，在您寄出283万以后，mortgage总额是多少吧？这8年间，连本带利向银行付了多少？没有这些数字，光说往国内寄了283万，等于毛也没说啊。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874230@0)

他从不计算债务，至于税费利息，他号称都由租金cover。倒是可以请他详算一下 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874240@0)
当时是那个《英文南华早报》的财经专家Ian Young的胡诌文说什么买房温哥华没钱赚，俺写的批驳文。因为温哥华的好些国人都是两边跑的太空人，国内还有生意的，国内企业资金成本高达12~24%。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874261@0)

再问：国内不需要生意用钱的时候3%左右利息refinance出来干啥好？不refinance不就成了南华日报傻缺了？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874317@0)

(#9874316@0)！看来，你白白呆在温哥华了！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874327@0)

帖子里有，前些年都6以上，10、11年要到6.8，6.9了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874249@0)

不定因素先排除，如果肯定房价上涨幅度超过负贷利息就没啥可说的，自然盈利。现假设房价及贷款利率都不变的情况下，单看这种“用不还本”的贷款方式最后付出什么得到什么。 -c-c-c(其实,我是一名程序员); 2016-1-12 (#9874092@0)

这也是我一开始对扫盲贴的疑问，到底图个啥？巨额债不用还吗？就不怕房价跌？去看看探长的贴，从不和你谈持有成本和卖出成本，负现金流的话就上HELOC。然后看看这个287万refinance就能看出厚黑技术了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874097@0)

"用HELOC贷48万，锁成30年期，2年固定，1.99%"，HELOC不是只能跟prime浮动吗，还可以固定利率？ -grainsw(两只小猪之神勇小白鼠); 2016-1-12 (#9874003@0)

RBC Homeline Plan - Mortgage and Home Equity Line - RBC Royal Bank -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874015@0)
您一样可以把HELOC锁成mortgage。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874016@0)

锁成mortgage了就不能轻轻一点了，正现金流有困难了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874025@0)
Secured line 是绝对不能锁的，你说的1是哪家银行？ -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874432@0)

60w的房，48w的HELOC总额度，假定一开始，您只需要30w，您就锁成比如说2年固定利率1.99猫给鸡30年，您的Credit Line里面就还有18w的净值额度您用不着，假定过了10个月，您要用钱了，您就可再提款并锁定１８．５～万！ -houseful(探长); 2016-1-12 {52} (#9874493@0)
因为您３０ｗ的贷款，１０个月已经还本还了５０００多！

探长，是哪家银？至少有三家银行是不行的。 -etxca(pic); 2016-1-12 (#9874524@0)

敬请pm他 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874544@0)

探长是文字高手。heloc就是P+0.5，固定的只是mortgage -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874028@0) +1

去 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874032@0)
俩个利率加起来是多少? -redneck(Cracker); 2016-1-12 (#9874034@0)

48w全部都锁成mortgage了！然后每一次的payment是$1769.81———其中一半多都是还本的！这些还本就是超过20%的净值，就可以进入到revolving Credit Line了，平均每月有$986可以提款（这个利息是prime+0.5） -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874050@0)

可以一部分做成line of credit,一部分做mortgage. -river66(乐呵呵青山); 2016-1-12 (#9874037@0)

我打电话问RBC，他们的RBC Homeline Plan 根据不同的用途可以做5个还是6个mortgage （在credit limit 内），不用重新审批。这样利率就比HELOC好一些了。 -tums(Summer); 2016-1-12 (#9874055@0) +2

我认为 HELOC 只是用来做应急的 -tums(Summer); 2016-1-12 (#9874062@0)

那岂不是白白辜负了银行想安全地把钱多多借出去（好收利息）的良苦用心啊！？ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874153@0)

那银行还卡本地人贷款，傻呀，就不兴人家不吃不喝投资啊 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874154@0)

对！随时按需要，锁住一部分或全部credit。 -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874063@0)
恩，我以前买出租是在td做的，做mortgage利率低一些，但如果国内有钱进，或者通货膨胀率大于利率。line of credit 灵活一些。 -river66(乐呵呵青山); 2016-1-12 {78} (#9874079@0)
加上对出租房子的装修，打进减税，也利于以后卖高价。种种原因吧，都可以考虑考虑。

太多人不懂得 HELOC （就连在银行十几年的FA）！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874035@0)

别装神弄鬼了，HELOC不还也还是复利，而且利息高出不少，不还的话利滚利压死你，而且HELOC是会变化的，一旦房价下跌，HELOC就可能被要求提前还 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874044@0) +2

嘿嘿。使用HELOC房贷的好处多多，有许多人平时不需要用到Line里面的净值，就一直留着（没有一丝一毫的利息哦！），什么时候要长期使用了，随时就可以锁定为mortgage！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874056@0)

别扯淡了，利息高出50%也是好处 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874072@0)

不是别人不懂，是大多数人希望债务越还越少，而不是越滚越多。只有厚黑玩家或者贷款中介希望越滚越大 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874093@0) +2

喷子！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874232@0)
你可能理解错了。只付息不还本，债务不会越来越大。债务是保持不变的。这样的做法是坚信房价上涨而把杆杠最大化了。他这是只考虑收益不计风险的做法。他不停地refinance,某种程度上是把风险留给银行了。银行愿意也没啥不对 -eeryv(eeryu); 2016-1-12 (#9874367@0)

你说的对。探长整个思路就是能借多少借多少，有增值就refinance，永不还本，务必做到贷款最大化。你看他从不谈债务负担。泡泡破灭的时候银行也会怕 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874376@0)

所以是65%，银行的risk control ，最近都有project啊，big data的。我看项目做完也得好几年。 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-12 (#9874387@0)

银行都这么聪明事事算准也不会有坏账产生了 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874401@0) +1

房地产贷款在risk分析中被列为风险最低的之一。这个project开始没多久，以后慢慢算吧 -nancysh(闲看门中木笑谈天上竹); 2016-1-12 (#9874416@0)
倒不是银行不聪明，银行是明知故犯。就象信用卡公司从我这挣不到钱，但仍借钱给我，因为能从别人那挣到很多钱。银行在统计意义上能挣钱最大化即可。 -eeryv(eeryu); 2016-1-12 (#9874438@0)

好像每次refinance都要charge fee 吧？他说的是从HELOC里用比房贷高的利息再借点钱出来而已。房价一旦下跌，银行不可能继续让借的。这些概念都是银行忽悠出来的，房价涨什么都好说。一旦房价下跌，你还玩得过他们？！几十页的合同，银行就给3-4页给你过目签字。。。 -silentlady(沉默是金;宁静致远); 2016-1-12 (#9874481@0)

看历史： -houseful(探长); 2016-1-12 {66} (#9874505@0)
２００８年，加拿大的房子，又不是没有跌过一小阵子滴。银行有啥动作。

历史就是用来打破滴 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874514@0)

不一定是这样的，scotia bank有一种mortgage叫total equity或类似的名字，pc 的mortgage叫什么eatable mortgage,这些东东你把钱还进去后可以马上拿回本金部分，这可提高现金流，和refinance没什么关系。 -eeryv(eeryu); 2016-1-12 (#9874536@0)

那不就是credit line或者heloc吗？ -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874546@0)
我就说那样不叫refinance的。随时付高于房贷的利息借用还进去的本金而已。我感觉后者应该有很多条件。。可惜当时我糊里糊涂，被忽悠签字后，连个完整的合同都没有看到。。。 -silentlady(沉默是金;宁静致远); 2016-1-12 (#9874603@0)

FA 和MA他她们是不太懂，他们又不用审贷款，但underwriter 总该懂吧!underwriter 有几种，专门做房屋贷款的每家银行就那点人。你在Heloc 的解释确实不清楚。 -etxca(pic); 2016-1-13 (#9875254@0)

在加拿大，尝试用一次HELOC做投资后，就明白了。 -gooddog(pineapple); 19:14 (#9874186@0) -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874205@0)

探长别老盆子盆子，讲不过人家别老骂别人。人家都没骂你。 -corespeed(corespeed); 2016-1-12 (#9874403@0) +2

多谢公道话啊！哎，探长怎么也没有风度了呢 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874409@0)

你脑袋撞了(#9874231@0)；厚黑玩家(#9874093@0)；复读机(#9873963@0)；你们忽悠(#9873998@0)；日不落帝国(#9874022@0)；你们忽悠(#9874182@0)；主打忽悠(#9874085@0)；你蹬腿了(#9874226@0)！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874455@0)

你脑袋撞了(#9874231@0)；厚黑玩家(#9874093@0)；复读机(#9873963@0)；你们忽悠(#9873998@0)；日不落帝国(#9874022@0)；你们忽悠(#9874182@0)；主打忽悠(#9874085@0)；你蹬腿了(#9874226@0)！ -houseful(探长); 2016-1-12 (#9874456@0)

那不是你出言在先吗，这也算骂？你不要变的和那几张嘴一样猥琐啊 -vancouverlandingh(newhere); 2016-1-12 (#9874499@0)

我已经用过几次了，我10几年前买房不够DP的时候就用了LOC，然后用HELOC做DP买投资房，你就别扯淡了，想和银行玩风险技俩，你觉得你的智商够吗？别逗了！ -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874612@0)

在加拿大，HELOC的借款跟你一辈子，除非你房子卖掉后破产。用HELOC其实就是用钱去买CREDIT，这个钱就是多出的利息 -kavin09(kavin09); 2016-1-12 (#9874620@0)

it人士逻辑清晰，不是依赖你们忽悠的

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