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请教一下
vicky2007
(vicky)
如果2009年买的现住房，一直是自住。在今年2019年又买了第二套房，并搬到第二套房里居住了，把第一套房出租。两个问题，1 贷款全放在第一个房子有什么利弊， 2，如果2029年卖了第一套房子的话，假如房子增值100万，这样的话，房子一共拥有了20年，其中十年是自己住在里面。如果指定这个房子是投资房的话，收益就必须按100*10/20来算吗？即使增值的大部分（80万）是发生在2009到2019年。
(#12278858@0)
Last Updated: 2019-8-18
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Replies, comments and Discussions:
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请教一下
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vicky2007
(vicky);
2019-8-18
{358}
(#12278858@0)
+1
如果2009年买的现住房，一直是自住。在今年2019年又买了第二套房，并搬到第二套房里居住了，把第一套房出租。两个问题，1 贷款全放在第一个房子有什么利弊， 2，如果2029年卖了第一套房子的话，假如房子增值100万，这样的话，房子一共拥有了20年，其中十年是自己住在里面。如果指定这个房子是投资房的话，收益就必须按100*10/20来算吗？即使增值的大部分（80万）是发生在2009到2019年。
我理解是这样的
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commerce
(commerce);
2019-8-18
{310}
(#12279061@0)
1，如果第一个房做refinance，拿出钱买第二个房自住，这部分钱的贷款理论上是不能抵税的，refinance 的钱只有用在投资上才能抵税，但是实际上听说多数这种情况都按抵税做的。2，自住房改出租，当年报税时填个表，自己填个合理的市场价，视为自住房按市场价售出，CRA可能会审核这个价格是否合理，自住期间的增值部分就锁定而且免税了。
请问，报税的哪个表里能填出租房的价格？
-
zzddlljj
(告别严冬);
2019-8-18
(#12279118@0)
还是做一个房屋估价更保靠。
-
2841999
(四友);
2019-8-18
(#12279252@0)
+1
会计说即使现在估价了，按现行政策政府也是按持有的时间比例收税。
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vicky2007
(vicky);
2019-8-18
(#12279440@0)
既然会计手眼通天，那就让会计把政策拿给你看看，不是更放心了吗？
-
2841999
(四友);
2019-8-18
(#12279460@0)
我不是专业人士，我觉得是 Schedule 3 和 T2091(IND)
-
commerce
(commerce);
2019-8-18
(#12279593@0)
谢谢啊，不是卖房子的时候才指定哪一套房子是自住房吗？如果指定第一套是自住的话，是不是利息就可以抵税啦？
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vicky2007
(vicky);
2019-8-18
(#12279450@0)
房屋改变用途，视同市场价售出然后立即买入，不是真的卖出，请看链接。指定自住房好像是有条件的，我也不太清楚
-
commerce
(commerce);
2019-8-18
(#12279607@0)
谢谢啦。看了一下我似乎可以仍然视第一套住房为自住房，而不用改变用途。唯一拿不准的一条是雇主wants you to relocate. 雇主给搬家费应该可以视为Wants me to relocate吧？
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vicky2007
(vicky);
2019-8-18
(#12279649@0)
不客气，我说的是本地买投资房的情况，不知道你是工作关系而且搬的比较远，看起来处理方法不一样
-
commerce
(commerce);
2019-8-18
(#12279682@0)
再探讨一下第一种情况： 如果refinance 出来的钱买了第二个房子自住，第二个房子全款付清，同时把第一个房子变成了投资房，贷款全在第一个房子了，那不就变成refinace 出来的钱投资了吗？：）
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vicky2007
(vicky);
2019-8-18
(#12280024@0)
好像不是这么算的。投资的成本是看交易时候资金的来源。如果第一套房refinance买了另一个投资房，这个资金成本是算到新买的投资房上的
-
cupcakelover
(Noer);
2019-8-18
(#12280616@0)
要看refinance的目的用途
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cupcakelover
(Noer);
2019-8-18
(#12280629@0)
你这种情况以前讨论过几次了，最稳妥的做法是自己家人之间交易一次，把款取出买自住房，原自住房上报为投资房，交一次土地转让税。你房子增值多，保住增值税最重要，不能什么便宜都想拿了 😉 开玩笑啦。
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czczcz
(看得清);
2019-8-18
(#12280956@0)
可以申请change use of the primary residence.这个就视同卖出买入了。
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vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12281358@0)
有没成功的案例？我知道的是当初买你原自住房的资金从哪里来才是最关键，转投资房后那个资金来源才能抵利息，比如你还有50%的房贷，而你现在refinance的钱是去买另一自住房了，不做数。
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czczcz
(看得清);
2019-8-19
(#12281542@0)
+1
不知道，这不是在请教嘛。
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vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12282905@0)
保险的话还是自己家人间交易一次，这样合理合法 ：）
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czczcz
(看得清);
2019-8-19
(#12282988@0)
夫妻之间没法转啊。
-
vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12283252@0)
完全可以转，除非你房子是联名的。
-
czczcz
(看得清);
2019-8-19
(#12283417@0)
建议你把现自住房卖了，在买了新的自住房后，再买一个有现金流的投资房。你现在的自住房估计没有好的现金流，你不想把它卖掉，只不过是不愿“浪费”经纪费而已。但是从长远来看，还是给出这个经纪费，买一个或两个适合出租的投资房为好。
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padawan2018
(Padawan);
2019-8-18
(#12281002@0)
这样是三个交易，经纪费多了两次，律师费和土地转让税各多一次。
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czczcz
(看得清);
2019-8-18
(#12281092@0)
如果是长期拥有，应当可以重新计算一下，多出的这些费用值不值得
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padawan2018
(Padawan);
2019-8-19
(#12282903@0)
最稳妥的做法是自己家人之间以合理的高价交易一次，把款取出买自住房，原自住房上报为投资房，交一次土地转让税。
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czczcz
(看得清);
2019-8-19
(#12282995@0)
你怎么算出来没现金流的呢？
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vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12281360@0)
你全款付清第二套自住房，说明你第一套自住房怎么也得价值有1.5m或者更多。我猜第一套自住房应当是独立屋，租金估计$3000。你觉得这是正现金流吗？你的情况你自己最清楚。要不然你把数字说出来，大家帮你算算？
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padawan2018
(Padawan);
2019-8-19
(#12282837@0)
第一套估计也就一米，租金差不多3000。算正现金流是按1米算吗？我从来没投资概念，抱着现有的房子也是想今后回来住。
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vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12282907@0)
是的，我认为应当按1m算。因为这是你这个business的投入
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padawan2018
(Padawan);
2019-8-19
(#12282955@0)
谢谢啦。
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vicky2007
(vicky);
2019-8-19
(#12283256@0)
把投资房refinance的钱存入银行（算不算投资），利息可以抵投资房的出租费用吗？
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turestory
(HZ);
2019-8-19
(#12282002@0)
可以，假如你有投资回报的话。
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czczcz
(看得清);
2019-8-19
(#12282065@0)
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